城市更新深入肌理

城市更新不是大拆大建，而是從人的需求出發。見物見人見生活，建設有溫度、有顏值、有人情味的品質城市成為多方共識。

漫步城市街頭，人們能直觀感受到老舊小區在改造、地下管網在升級、家門口的“口袋公園”越來越多，城市更新的一舉一動都與百姓生活、產業發展、城市建設息息相關。

SKK南京合肥銷售辦事處總負責人吳新銀認為，最近幾十年國內城鎮化進程在加快，隨著時間的推移，不少城市的一些地方出現了既有基礎設施老化、城市資源利用方式不當等問題，而人們對城市宜居生活不斷產生新需求、新期待，在這種背景之下，城市發展由昔日的大規模增量建設轉變為存量提質改造和增量結構調整并重的階段。

SKK是日本SK化研株式會社旗下的涂料名牌，總部位于日本大阪。從1955年成立以來在日本、中國及亞洲其他各地區設立了多家子公司、營業所及工廠。SKK涂料產品以中高檔產品為主，頗受市場認可。吳新銀在SKK工作15年，見證了SKK隨著中國城市更新步伐的加快，市場份額一天天擴大。作為城市更新的參與者與見證者，吳新銀對舊城改造與城市更新有自己的分析和見解。

城市界面在變化

城市更新已成為近兩年中國城市發展的關鍵詞。目前，各地都在加快城市更新標準體系和政策體系的研究和構建，其中包括北京、深圳、上海、廣州在內的一線城市均實現城市更新立法。今年政府工作報告再次提及實施城市更新行動，而且放在了“擴大國內需求”章節中。

值得關注的是，2022年，我國城鎮化率達到65.22%。開展城市更新行動，不僅能解決“城市病”、提升人居環境，更為房地產業轉型發展提供了機遇和空間。在全國兩會期間，如何有序推進城市更新、促進城市高質量發展，成為多方熱議的話題。

吳新銀稱，不同立場和站位的人，心目中的理想城市更新是不同的。在城市或區域管理者心目中，“好的城市更新”應該是城市或社區界面煥然一新；在業主方心目中，“好的城市更新”應該是最小投入導致的最大界面變化，形成可持續的商業模式，有較好的回報率；在從業者心目中，“好的城市更新”應該是從想法到做法開創了行業之先；在普通市民心目中，“好的城市更新”應該是多了可玩可逛可拍照的城市景點，小區環境更美、住得更舒適了。“由此可見，同一個城市更新項目，在至少四個維度的人群中，對其的完美想象各有側重，其中‘城市界面的變化’是共性。”

城市界面的變化并非一蹴而就，它是一個動態的過程。就像我們城市建筑的外立面，它基本構成了這個城市的主色調。我們常見的住宅外立面一般可分為七大類：面磚、涂料、鋁板、一體板、真石漆、干掛石材、玻璃幕墻。城市更新的著力點之一，便是城市住宅和城市建筑外立面的更新換代。涂料是最常見、應用最廣泛的外墻產品之一，20世紀90年代末開始隨著地產的快速發展，各涂料廠家也迅速增長，導致多產而參差不齊，外墻滲水，開裂脫落，幾年就需翻新重涂，特別是價格低廉的真石漆，翻新造價成本比新建要高，現在逐步回歸到低污染彈性涂料較多。類似于此，建筑外立面用料的變化從側面反映出城市更新內容的迭代與升級。

當然，城市更新遠不只是城市建筑外立面的改頭換面，它涉及整個城市的總體規劃，包括硬件和軟件兩個方面。硬件設施包括城區道路、管網、建筑等基礎設施的建設，軟件包括文化的融合、城市形象的展示、城市文明素質的提升等諸多方面。“城市更新不是政府的‘獨角戲’，而是政府、市場、公眾共同參與的‘大合唱’。”吳新銀說。

城市更新不是“千城一面”

習近平總書記強調：“城市是人民的城市，人民城市為人民。”城市更新不同于肉眼可見的“由舊翻新”和“好看”，更非大拆大建，而是推動城市結構優化、功能完善和品質提升，為廣大人民群眾創造美好生活方式的重要路徑。

每一座城市都有其獨特魅力，城市是當地群眾文化生活和情感記憶的載體。“雖然大眾對城市更新的理解時常囿于建筑更新，但形式之外，城市的運營邏輯、產業構架以及內容營造才是城市更新的靈魂。”吳新銀說。

2021年，住房和城鄉建設部辦公廳發布關于開展第一批城市更新試點工作的通知，江蘇的南京和蘇州入選。這兩座城市在更新過程中的側重點就不一樣。南京市公布的《城市更新試點實施方案》要求，劃定居住類地段、生產類建筑、公共類空間、綜合類片區4種更新類型，著力探索城市更新的工作機制、實施模式、支持政策、技術方法和管理制度。以綜合類片區為例，這類片區以浦口火車站歷史風貌區、頤和路等項目為試點，加強歷史風貌區或歷史地段保護傳承和活化利用。

蘇州市的城市更新試點方案則明確以蘇州國家歷史文化名城保護區和蘇州高新區兩大片區作為城市更新試點先行先試示范區域。前者以古城保護更新為導向，保持古城“水路并行、河街相鄰”的雙棋盤格局和“小橋、流水、人家”的城市風貌，在堅持整體保護的基礎上推進古城有機更新；后者以產城融合為目標，重點推進滸關工業園、蘇鋼廠及周邊等片區的低效用地更新。“比如在建筑外立面的色彩上，蘇州對白色的需求就比南京多。”吳新銀稱，“城市更新重在因地制宜，保留、強化原來的城市特色，改變舊有的、不合時宜的部分。”

城市更新的底線是尊重城市的歷史文化，尊重群眾的意愿，保護好城市傳統風貌，不能破壞生態環境……城市更新不應是短期建設行為，而應是持續的、漸進的和整體的系統更新。吳新銀認為，南京和蘇州入選首批試點，是因為這兩個城市非常典型。它們都是國家歷史文化名城，具有代表性，并且已經在城市更新方面進行了多年實踐，在政策層面以及多部門協同方面都做了一些有益探索。這些成功探索，會給國內其他城市帶來示范和借鑒意義。

城市更新理念逐漸深入人心

在SKK工作這些年，吳新銀最大的感受就是，越來越多的普通人開始關注住宅的外立面了。“我們的客戶主要是建筑商和開發商，早期普通買房消費者一般不太會關注外立面，更多關心室內的情況，但最近幾年，一些社區業主開始關心住宅的外立面，詢問開發商用的什么品牌、產品。甚至在浙江杭州，還有一個小區的業主主動出資，重新改造小區的綠化和外立面。”吳新銀認為城市更新的理念開始逐漸深入人心，人們不僅希望屋里能住得舒適，也要求外面的美觀、耐用。

城市更新建設資金來源很重要。吳新銀介紹，在日本，舊房改造、更新的資金主要是房屋持有者自己付，日本業主每年都會交付一部分房屋維修基金，待一定年限之后，把這部分錢用來房屋翻新。舊屋的翻新、改造是國家規定，強制執行的。我國業主只要在買房的時候一次性交納房屋維修基金，至于房屋的外立面，我國沒有強制規定必須滿多少年要翻新，由業主自愿，這也是日本業主持有房屋的成本較高的原因之一。目前，我國城市更新主要還是政府財政資金投入比較多。

隨著城市更新步伐的加快，城市更新的資金來源也更加多元和靈活。江蘇省提出，聚焦城市更新“由誰做”“錢誰出”等問題，利用市場力量，引入社會資本，促成政府、企業、高校、智庫等多方合作關系。鼓勵探索設立城市更新專項基金、發行專項債券，在創新性金融融資渠道中加強政策支持，用好政策工具，算好經濟平衡賬。

“城市更新不是大拆大建，而是從人們的需求出發。見物見人見生活，建設有溫度、有顏值、有人情味的品質城市成為多方共識。”吳新銀說。