房地產企業內部控制問題及改進對策

文/劉清華 （北京能源集團有限責任公司）

在目前經濟形勢較為嚴峻的情況下，房地產行業的發展依然處于持續調整和穩步發展的階段。國家為了有效對房價進行管控，出臺了一系列的政策法規，外部調控力度不斷加大，對于房地產企業的經營管理提出了更高的要求。為了解決發展困局，房地產企業需要積極從內外挖潛增效，通過內部控制體系的構建，提高企業抗風險能力，改善企業經營效益，從而推動企業的健康良性發展。基于此，針對房地產企業內部控制有關的理論和制度進行研究，對行業發展環境進行優化，對漏洞進行整理，是房地產企業需要重點關注的課題。

一、房地產企業內部控制相關概述

內部控制是單位組織經濟活動管理中常見的一項管理手段，它以相互制約的業務組織形式與職責分工明確的管理制度為主要內容，在經營目標導向下，可以確保會計信息資料數據真實性、資產完整性、經營活動的有效性；同時，內部控制具有自我調整、相互約束、事前規劃、績效評價等特質，有助于規范經營活動、改善管理質量。伴隨著商品經濟發展、產業規模擴張、經營活動日趨復雜，內部控制制度體系也需要逐步完善，最終形成滿足現代企業管理需求的管理系統。

房地產行業是我國經濟支柱型產業，關系到社會穩定性與經濟發展程度。現階段，房地產行業頭部市場比較集中，大部分企業通過兼并小型公司實現了規模橫向擴張；與此同時，為了凸顯企業競爭優勢，很多房地產公司轉向縱向發展，即拓寬投資領域，除了房產項目開發以外，其資金逐漸流向物業管理、配套教育、健康養老、旅游等產業。橫向兼并、縱向投資等發展方針使得房地產企業的組織規模越來越大、經營環境也越來越復雜，企業需要良好的內部管理體系貫穿決策、執行、考核等環節。因此，對于房地產企業來說，在“COSO 五要素”的基礎上引入內部控制工具，可以解決當下企業內部管理中的一些問題，優化業務流程、整合財務資源，實現企業進一步做大做強。具體來說，房地產企業強化內部控制的積極作用主要體現在以下幾個方面：第一，保證企業經營管理的合規性。通過內部控制，可以使企業的經營行為符合國家制定的政策法規和規章制度，這是企業運行的基礎，也是長遠發展的保障。第二，保證資產使用的安全性。人力、財力、物力等資源是企業開展經營管理活動的基礎保障，對資源進行科學利用是企業良性健康發展的關鍵，而內部控制就是資源合理配置的重要方法，能夠保證資產的安全和完整，從而幫助企業更好地抓住發展機遇[1]。第三，保證財務數據的真實性。財務報告數據的真實性和完整性是企業制定各類決策的重要依據，是企業發展狀況的直接體現，通過內部控制體系的優化，企業可以保證各類數據的可靠性，避免出現信用風險問題。第四，保證運營管理的高效性。企業各項管理措施的目標是實現利益的最大化，即企業資源的利用情況直接決定著運營效果，而對投入和產出之間的關系進行梳理和分析，實現產出的最大化，是企業內部控制的關鍵節點。第五，保證發展戰略的可行性。企業戰略規劃的質量對于未來的發展具有直接的影響，通過內部控制體系的構建，企業可以對戰略規劃的各個流程和實施方法進行全面梳理，從而通過有效的措施推動階段性目標的完成。

二、房地產企業內部控制問題

（一）內控環境薄弱

部分房地產企業管理層缺乏對內控體系建設工作的重視，使得內控環境過于薄弱。很多員工沒有接受系統化的培訓和學習，對于內部控制的積極作用缺乏正確的認識，認為內控制度只是對企業整體運行情況進行監督，不但會增加人工成本而且限制企業發展，所以重視程度較差，影響了各項工作的開展效果。

（二）風險評價機制有待優化

首先，房地產企業在進行項目投資時，缺乏對市場可行性和波動性的考量，未能對項目的實際情況進行準確評估，增加了風險問題出現的概率。其次，企業管理措施的科學性和規范性對于項目管理的實際效果具有直接的影響，所以，管理人員要對政策風險、自然風險、項目進度風險等進行全面梳理，從而保證各項工作的順利開展。但是很多企業缺乏對風險管理工作的重視，風險防范和評價機制不夠完善，容易給企業帶來經濟損失。最后，許多企業經營管理過程中更加重視項目管理工作，缺乏對風險的關注，質量風險、規劃風險等問題頻發，容易給企業的信任力造成嚴重的不利影響。

（三）控制活動執行不到位

1.內控執行不嚴格

當前多數單位都建立了內控制度，但是在具體執行中存在著許多不完善的地方，管理者在進行制度落實的過程中過于主觀，未能嚴格遵照有關制度進行落實，影響了控制活動的規范性，使得控制體系過于重視人際關系的主導作用，嚴重影響了員工參與內控活動的積極性。

2.預算管理存在問題

生：我覺得“（ ）”里的文字，寫的是人物說話的語氣和神態，而“ ［”后的文字，我覺得好像是人物的活動。

房地產企業預算管理體系存在著各種問題，主要表現在預算編制和執行流于形式，預算管理工作的負責部門是財務部，其他部門員工缺乏參與，財務人員多數根據往年預算執行情況進行修改，未能對企業資金狀況和市場發展趨勢進行預測，編制出的指標缺乏指導作用，無法對風險進行有效控制，嚴重影響了資源的有效利用。同時，在具體執行中，企業缺乏對各個流程的有效監督，未能對實際執行效果進行分析，影響了預算的剛性。

（四）信息溝通機制不完善

企業各個部門之間缺乏順暢的信息溝通渠道，使得業務執行效率較低。同時，管理層和基層員工之間存在隔閡，有關數據信息的傳遞不夠及時和可靠，使得許多細節無法精準傳遞。同時，企業對于信息溝通流程缺乏監督，使得原始信息和最終數據之間存在較大的偏差，不利于數據資料的有效利用。

（五）內部監管嚴格性不足

一些企業未能對審計監督崗位的職責進行明確，內部審計部門缺乏獨立性和權威性，未能將內部控制和外部監管進行有效結合，缺乏對財務部門各項工作的有效監督，影響了制衡和協同機制的構建，無法為企業經營目標的實現提供保障。同時，許多企業依然采用一言堂的管理模式，存在一人兼任數職的情況，存在較強的主觀性，未能形成有效的監督和職能機制，很多崗位權力重疊，人事管理混亂，內部控制各項制度的落實不夠規范，管理人員存在缺位和瀆職問題。

三、房地產企業內部控制改進對策

（一）完善內控環境

1.加大制度建設力度

房地產公司可以邀請專業的管理團隊和管理咨詢公司對企業管理制度進行完善，主要從以下幾個方面入手：首先，要對公司管理制度進行全面梳理，對不同層級的職責和權力進行科學劃分，并根據層級的不同建立規范化的流程簽批管理流程。企業要按照PDCA 循環模式，積極利用軟件系統進行記錄和追溯，從而配合審計部門對記錄中的問題進行整改。其次，企業要對制度體系進行測試，并對發現的問題進行優化，改變制度建設中存在的泛化和概念化的問題，保證制度的規范性和嚴肅性，從而使制度體系與企業發展需求相匹配。再次，制度體系建設的關鍵環節是落地執行和調整修正[2]。所以，企業要積極利用PDCA循環中的A 進行總結和處理，對制度運行中發現的問題進行整改和處理，從而滿足各項業務開展的實際要求。最后，房地產企業要將制度修訂以后的條款引入到公司管理章程當中，對制度修訂條款具體的標準、依據和時限等進行規范，在對管理層進行考核的過程中，也要將修訂條款引入到指標體系當中。

2.重視人才培養

一方面，內部人才的培養。1）企業要定期組織各個部門的員工進行針對性培訓，結合員工的實際情況制定出針對性的培訓計劃，安排人力資源部門具體負責執行，從而提高員工的專項能力。同時，要組織所有員工開展主體活動，提高員工的團隊協作水平和綜合職業素養，加強不同部門員工之間的協作和交流。2）企業要結合員工實際情況和公司發展方向，幫助員工進行職業生涯規劃的設計，從而更好地留住人才。3）公司要全面梳理內部員工的崗位、年齡等具體情況，合理調整員工構成，從而做好人才儲備。另一方面，人才的引入。1）企業要對人才需求進行科學分析，在人才引入方面進行提前規劃。2）通過科學手段對人才進行考核，拓展高級人才和技術骨干的引進途徑，加強與地方高校、招聘網站、人事部門等的合作，積極利用優惠政策和人才信息進行優秀人才的引入。3）企業要利用自身優勢，為達到條件的專家和高管提供福利住房，從而更好地留住人才[3]。

（二）細化風險評價機制

1.加強風險日常監管

2.優化風險評估預警體系

房地產企業在項目開發、準備、施工、驗收等階段都存在著各種風險問題，需要引起管理人員的高度重視。首先，目標的確定。立項階段的主要風險包括土地征用風險、項目開發風險、拆遷安置風險等；準備階段的風險包括實地調研風險、招投標風險等；施工階段風險包括造價風險、施工進度風險等；驗收階段風險主要是質量風險。其次，風險的識別。系統性風險指的是非人為因素能夠控制的風險類型，包括政策風險、市場風險、融資風險等，非系統風險包括管理風險、設計風險、拆遷風險等。企業要對風險進行全面識別，減少人為因素引起風險出現的概率[4]。再次，風險評估。房地產企業要對各個階段的風險進行全面的評估，對風險可能出現的概率以及嚴重程度進行判斷。最后，風險處理。企業要結合工程項目建設的不同環節，對風險項目進行全面的羅列，從企業實際情況出發，對不同風險制定出針對性的應對措施，從而對風險進行防范和應對。

（三）從嚴控制內控活動

1.預算管控

房地產公司要成立專門的預算管理部門，直接向總經理負責，主要的職責是進行預算管理制度的制定和完善，對預算管理各項工作進行統籌規劃和組織協調。管理人員要對預算落實過程進行全面監管和科學反饋，結合實際情況進行科學調整，通過對各個部門和崗位預算管理工作的考核評估，實現對預算的有效控制。企業要加強對預算管理的重視，建立科學規范的流程，由財務部門負責預算的編制、跟蹤、調節，每年進行年度報告的編制，每個月進行月度報告的編制，審計部門負責對預算執行中的反常情況進行審計和監督，如果出現不可控因素，要及時對方案進行規范化調整。

2.授權審批管控

科學完善的授權審批制度是防范欺詐風險問題的有效手段，是保證企業各項管理工作規范性的重要路徑。企業在進行權力授予和審批規范的過程中，要對各個崗位的職責進行明確，規范地執行責任追究制度，避免出現工作敷衍的問題。企業各個部門員工要明確自己的審批職責，假如發生欺詐問題給企業造成損失，要對其進行嚴厲的處罰。

3.績效考評管控

房地產企業要將堅持以人為本的理念對績效管理體系進行優化，激發員工參與各項工作的積極性。企業要結合工作、崗位、效率的差異進行績效考評體系的完善，將員工在內控活動中的工作成效與考核體系進行有效對接，建立崗位獎懲制度并進行保密協議的簽訂。比如，市場部門要將調研報告納入績效評價體系當中，提高市場數據資料收集和分析的效率，從而保證管理者做出準確的決策。再比如，項目建設初期，要將設計單位的更改次數引入績效體系當中，提高設計單位選擇流程的規范性和科學性，從而避免出現設計變更風險問題。

（四）健全信息溝通機制

1.優化縱向溝通方法

房地產公司領導層要改變過去縱向強溝通以及無序自由溝通的模式，對內部組織結構進行全面梳理，對溝通方法進行更新，使更多的管理人員能夠參與到決策和溝通工作當中，從而在各個部門員工之間形成統一的目標，提高企業運行的安全性和穩定性。同時，領導層在進行信息傳遞時，要注重語言的簡潔性和易懂性，堅持互相尊重和相互理解的原則，對內部控制體系和交流溝通方式進行完善。

2.高效處理網絡信息

在信息時代背景下，越來越多的客戶選擇利用網絡進行看房和預定，所以，房地產企業要積極利用互聯網進行數據的收集和信息的保存，加強對網絡信息安全的重視，設置單獨的信息安全管理部門，引入和培養安全方面的專業人才，對企業可能出現數據泄露的風險隱患進行識別和處理，及時修復信息安全漏洞，從而使數據信息的價值得到充分利用，幫助企業更好地應對內外部環境變化[5]。

3.規范披露內控信息

企業要根據外部環境的變化對戰略規劃進行重新調整，使業務開展和數據信息之間保持一致，建立科學完善的信息管理系統，對業務和財務部門的數據進行全面整合。信息化系統的應用可以有效縮短數據傳遞的時間，推動業務流程的網絡化和規范化，使數據資料可以在各個部門之間分享和調用，建立協調統一、高效配合的良好局面，有效降低項目開展過程中的各類風險問題，為企業良性健康發展提供保障。

（四）規范內部監管

一方面，企業要加強內部審計部門所具有的監督作用。房地產企業要設立單獨的審計部門，對現有組織結構進行有序調整，在開展審計工作時至少安排兩名員工負責，從而起到互相監管的作用，有效防范監督風險問題，使得內部審計工作的效用得到充分發揮。企業在開展內控體系建設的過程中，審計部門要接納分析不同單位和部門反饋的建議，使審計部門充分發揮監督和優化作用，推動內控體系的完善。另一方面，企業要積極建設內控自我評價體系，使所有員工參與到內控評價當中，提高員工的責任感和歸屬感，強化管理層的管理效果和內控制度的遵循性，使員工更好地履行和遵守內控制度，推動企業管理水平的提高。

四、結語

內部控制體系的構建是一個長期系統化的項目，是房地產企業面對激烈市場競爭環境做出的積極選擇，是企業對管理現狀進行持續優化的重要路徑。實踐中，企業管理人員要樹立正確的內控理念，通過管理制度的完善、優秀人才的培養、內控活動的規范、內部監管的強化、溝通機制的健全等措施，建立起科學完善的內控管理體系，為企業健康穩定發展提供助力。