新環境下房地產企業稅務風險及防控措施探究

文/徐麗 （杭州首創奧特萊斯置業有限公司）

房地產行業是我國國民經濟的支柱性行業，從21 世紀初到現在一直作為貨幣資源和勞動力就業的“蓄水池”快速拉動第一、二、三產業高速增長，在推動社會經濟發展、維護社會穩定和改善社會基本民生上發揮了關鍵作用。近年來，隨著新一輪財稅體制改革的不斷深化，尤其是金稅四期工程在企業稅務征收管理實踐中的全面應用， 面對逐漸強化的稅務監管力度和日益激烈的市場競爭，房地產企業必須正確認識金稅四期工程給自身經營管理帶來的影響，針對稅務管理，尤其是稅務風險管理活動及時做出調整，幫助企業更好地規避稅務風險，以達到降低稅負成本、拓寬利潤空間的目的。

一、金稅四期環境下對企業的影響

金稅四期相較于金稅三期加大了改革，在實際的構建過程中，充分吸收國際先進經驗，合理應用高科技手段，并與我國稅收征收管理實際需求進行有機結合，能夠實現全國范圍內稅務管理征收業務的通辦，依托于云計算、大數據技術，實現“稅費”全數據、全業務流程的“云化”、打通，為智慧稅務提供良好支撐與必要保障。與此同時，金稅四期將實現專票電子化，除全面涵蓋稅務業務外，還將納入“非稅”業務，實現動態化全面監督管控。同時，搭建與各機構間信息共享與核查的通道，并開發企業相關人員手機號、企業納稅狀態、企業登記注冊信息核查三大功能。

二、新環境下房地產企業稅務風險識別

（一）項目開發環節

1.與關聯公司多開建安工程發票

房地產企業與關聯公司虛開建安工程發票是房地產項目開發環節常見的稅務風險類型。房地產企業辦稅人員在進行土地增值稅納稅籌劃時往往會通過增加項目開發成本的方式降低土地增值稅稅負成本，與關聯公司虛開建安工程發票則是不符合相關法律政策規定的項目建設成本籌劃方式之一即房地產企業在項目開發階段與管理公司私下約定，以虛構建筑安裝合同的方式虛開建安工程發票計入當期項目開發成本虛增稅前扣除額度。金稅四期工程上馬后，稅務征收管理機關通過金稅四期系統，可以在后續的土地增值稅清算環節中針對房地產企業涉稅票據使用，稅負信息等涉稅信息進行大數據對比分析，精準識別出虛開建安工程發票等違法行為，因此，這是現階段不少房地產企業常見的一項稅務風險類型。

2.未足額申報印花稅

房地產印花稅是國家針對房地產買賣、產權轉移或其他產權憑證的書立與領受而征收的一次性稅種，金稅四期工程上線以后，房地產企業未足額申報印花稅的行為是較為突出的稅務風險類型。在房地產項目開發環節，房地產企業會與材料供應商、建筑施工企業等上下游企業訂立購銷合同、建筑安裝工程承包合同、加工承攬合同、貨物運輸合同等多項業務合同，房地產企業必須要以上述合同所負載的資金量或實物量為計稅依據及時進行印花稅申報。部分房地產企業的辦稅人員在實務中不重視合同管理工作，存在印花稅申報漏報現象。

3.個稅代扣代繳風險

金稅四期工程上線以后，房地產企業的個人所得稅代扣代繳工作也是稅務風險高發區，這是因為房地產企業在項目開發階段需要雇傭大量的建筑工人從事項目施工建設工作，除了勞務分包模式下由勞務公司派遣的施工隊外，項目中還存在大量的零工、散工，這部分建筑工人的流動性很強，其勞務報酬一般由房地產企業以日結的方式用現金支付，也就是說上述勞務人員的勞務報酬并不能在房地產企業職工工資表中完全體現。金稅四期工程上線后，稅務征收管理機關實現了對企業和職工涉稅數據的“一站式”管理，能夠通過大數據技術對企業和職工的稅負匹配情況進行實時監測，當這部分零工、散工進行個人所得稅申報時，稅收管理機關能夠清晰識別出其與企業個稅申報數據之間的差異，從而對房地產企業進行稅務稽查。

（二）項目轉讓環節

1.預售收入未依法申報

當前我國實行商品房預售制，購房者向房地產企業預先支付的期房定金或部分房款就成為房地產企業預售收入，在實務當中不少房地產企業會將這部分預售收入長期掛往來賬或直接沖減開發成本，金稅四期工程上線以后，稅務征收管理機關可以通過大數據技術分析申報企業所得稅收入與增值稅銷售收入之間存在差異并建立對比模型，因此房地產企業的財稅人員必須嚴格遵循會計收入準則，及時確認營業收入并依法申報繳納企業所得稅，以免受到稅務征收管理機關的稽查。

2.以折價銷售方式取得商業地產使用權

商業地產的售價較高，因此在實務中房地產企業為了取得更高的商業地產銷售額往往會采取折價銷售方式給予承購者優惠，最為常用的優惠方式則是“出租款抵免購房款”。具體來說，房地產企業以較低的售價將商業地產出售給購房者，購房者則要將該商業地產在一段時間內的使用權讓渡給企業，房地產企業將該商業地產出租后獲得的部分租金會返還給購房者。在上述過程中，房地產企業的財稅人員在實務中往往認為該部分收入的確認應該以商業地產實際售價為基礎，這與稅法規定產生了沖突。依據稅法規定，房地產企業以折價銷售方式取得商業地產使用權，應當就其公允價格作為取得的租金收入計稅，并為業主代扣代繳個人所得稅[1]。

（三）項目持有環節

1.違法遞延繳納土地使用稅

遞延土地增值稅納稅時間是房地產企業辦稅人員在進行土地增值稅稅務籌劃時常用的一項籌劃方式，但是如果企業辦稅人員操作不當，在金稅四期背景下也會給房地產企業造成稅務風險。依照稅法規定：房地產開發經營企業在獲得土地使用權后，應當及時向稅務機關辦理土地信息登記，并在次月至房屋移交之時，按照規定繳納土地使用稅[2]。金稅四期工程在各部委和人民銀行等政策監管方之間構建了信息共享機制，對納稅人的各項數據實現了互聯、互通、互認。在上述背景下，部分房地產企業辦稅人員在使用遞延土地增值稅納稅時間這一籌劃方式時，如果未及時在當地稅務征收管理機關辦理土地登記信息并按時繳納土地增值稅，將會被稅務征收管理機關精準識別并實施稽查，此時房地產企業需要補交土地增值稅并繳納滯納金，給企業造成不必要的經濟損失和信譽損失。

2.房產稅計稅依據不正確

房產稅計稅依據不準確也是當下部分房地產企業經營管理過程中常見的稅務風險類型。對于房地產企業來說，房地產稅的征收對象是企業開發和建設的商品房，其在未出售之前作為房地產企業的產品不征收房產稅，但是對于在出售前經房地產企業使用或出租的則需繳納房產稅[3]。在實務中，大部分房地產企業會將建成但未出售的部分商品房或商業地產作為售樓中心或項目部來使用，但企業辦稅人員在稅務管理工作中對房產稅計稅依據認識不清晰，往往不按規定及時繳納房產稅，在金稅四期背景下，該行為一經發現則會被稅務征收管理機關實施處罰，給企業造成經濟損失和信譽損失。

（四）項目清算環節

1.土增稅扣除范圍超“紅線”

隨著金稅四期工程上線，房地產企業經營活動產生的各項憑證都將被錄入稅務信息管理系統，若稅務征收管理機關在抽查過程中發現企業有超出法律政策規定的紅線之外的扣除項目，將不予扣除。在征管實踐中，這一稅務風險常常發生在房地產企業土地增值稅稅前扣除工作中。為此，房地產企業應當嚴格審核土地增值稅稅前扣除項目的合規性，需與利益相關方簽訂合同約定，企業辦稅人員應遵循法律政策規定，完善涉稅資料以供稅務征收管理機關抽查，否則一旦被金稅四期系統識別出風險因素，將會給企業造成不必要的損失。

2.重復虛列開發成本

當前部分房地產企業在開展納稅籌劃工作時往往會重復虛列開發成本來增加稅前扣除額度，以達到減低稅負的目的。舉例來說，房地產企業為了增加扣除數額，將部分甲供材的成本列為開發項目，實際上存在重復列支的違規操作，這并非合理的納稅籌劃，而是明顯的虛假做賬行為[4]。在金稅四期背景下，稅務征收管理機關可以借助大數據和云計算等信息技術對房地產企業的成本核算信息進行數據比對，能輕易識別出上述違法操作。

三、新環境下房地產企業加強稅務風險防范的策略

（一）完善稅務風險管理環境

1.樹立稅務風險意識

房地產企業要逐步通過加強稅務管理和稅務風險防控知識的宣傳力度，構建以風險管理為主要導向的企業文化，讓企業全體職工在思想層面上樹立正確的稅務管理觀念，認識到稅務風險對企業經營活動的潛在威脅和稅務風險管理活動的必要性。

2.建立稅務風險組織體系

房地產企業的稅務風險防控工作內容復雜、專業性較強，因此房地產企業要建立健全稅務風險組織體系，為稅務風險防控提供堅實的組織保障。具體來說，房地產企業應當設置專門的稅務管理、風險管理和內部審計職能部門，在董事會下設置風險管理委員會，全權負責統籌企業的風險管理工作，由財務管理、稅務管理、風險管理及內部審計職能部門的主要負責人協調稅務風險防控工作具體事宜，實現多部門協同管理，提升企業稅務風險防控水平。

3.提高辦稅人員的業務能力

房地產企業辦稅人員是稅務風險管理活動的執行群體，辦稅人員的業務能力直接決定了企業稅務風險管理水平的高低，為此，企業要加強對辦稅人員的教育和培訓。一方面，房地產企業在招聘環節要提升人員聘用標準，聘用具備稅務管理專業背景和實務經驗的人員充實辦稅崗位的人才儲備，做好“人才增量管理”。另一方面，房地產企業要通過開辦稅務管理培訓活動，邀請稅務征收管理機關工作人員或稅務專家來企宣講、授課等多種方式針對企業在職員工進行在崗培訓，提升辦稅人員的知識儲備和專業能力，為開展稅務風險管理活動提供人才支持。

（二）加強稅務風險識別與防控

1.構建稅務風險識別系統

稅務風險識別本質上是企業辦稅人員立足于經營實際，通過采用一些方式對可能誘發稅務風險的因素進行識別辨認。房地產企業要借助信息技術手段搭建稅務風險識別系統，將企業當前經營管理活動中潛藏的和未來可能出現的各項風險因素錄入信息系統中，當該風險因素出現時系統將自動向辦稅人員和企業管理層發出預警。此外，房地產企業還需要利用財務報表數據篩查投機風險因素，或繪制業務流程圖規范經營行為，盡可能地減少人為風險因素。

2.做好風險預防與控制

房地產企業通過建立稅務風險識別系統可以有效識別出企業經營活動中的大部分風險因素，隨后，房地產企業就要做好稅務風險評估工作，及時對上述風險因素采取預防和控制措施，將風險因素扼殺在萌芽狀態，爭取做到防患于未然。稅務風險的預防和控制需要注意以下兩點：第一，房地產企業要采取科學的風險評估方法。定性分析法和定量分析法是企業最常使用的兩種風險評估方法：定性分析是當企業無法獲得某一項風險因素的支持數據或無法準確評估損失量時采用的方法，其一般是根據風險因素對不同經營管理層級的影響程度來確定某項風險因素的優先級。定量分析則是企業辦稅人員根據具體涉稅的數據信息對某項風險因素的構建損失評估模型，可預計損失越大的風險因素，控制優先級越高。為準確評估稅務風險因素的控制優先級，房地產企業的辦稅人員應當同時采取定性、定量分析法對風險因素進行綜合評估。第二，對稅務風險最有效的控制手段就是在風險萌芽階段通過自查方式將其控制并消滅，因此房地產企業要建立稅務風險自查體系，對企業自身的納稅行為和各項稅費支出明細、物料供應商和房地產銷售公司等上下游關聯企業的稅務信用等多項信息實時跟蹤，將企業經營管理過程中存在的可能會被金稅四期系統判定為風險點的因素全部消弭在萌芽期。

（三）重視對發票與憑證的管理

增值稅發票和稅務資料憑證是金稅三期系統的稽查重點，隨著金稅四期工程的上線，稅務征收管理機關對房地產企業的增值稅發票和稅務資料憑證的監督與稽查力度進一步加大，因此房地產企業要重視對發票和憑證的管理，切實將這方面的稅務風險因素降至最低。具體來說，房地產企業應當做好以下幾項工作：第一，對外開票，辦稅人員必須依據真實發生的經濟業務情況對外開具合規發票，比如租賃收入發票中完整填寫備注欄、依據合同對照發票內容是否完整準確、增值稅普票中必須明確客戶的名稱和識別號、發票公章清晰完整。第二，外部取票，根據實際發生的業務向合作方索取增值稅專用發票或普票，辦稅人員則按照合同約定要求對獲取的增值稅發票進行比對，確保發票內容、稅率等與合同約定一致，對于不合規的發票則立即退回至開票方，要求其開具合規發票。第三，規范發票日常使用管理，按照相應的規定管理作廢發票、紅字沖銷，保管空白發票，避免發票聯次丟失。在實務中，發票的領取、收繳和核銷工作應當有使用人員和保管人員的簽字，空白發票的聯次完整、批次相同、號碼連號。同時及時做好發票驗舊領新，保證企業內部的發票數量可以滿足經營需求，而且辦稅人員必須熟練掌握企業發票管理系統的操作要求，可以熟練使用自動化工具完成開票指令[5]。此外，對于已經丟失的發票和憑證，房地產企業辦稅人員應當立即采取應急措施，比如利用稅務系統內留存的發票影像信息完成財務入賬。

（四）建立外部信息溝通機制

1.行業內信息溝通

金稅四期工程實現了對企業納稅信息的“一站式”管理，因此房地產企業要充分意識到信息溝通對稅務風險防控工作的重要性，建立健全外部信息溝通機制，加強與上下游關聯企業的信息溝通力度。不僅要注意與承包商的信息交流，也不能忽視與甲供材供應商的信息交流，需要在最大限度內充分與行業內各企業進行溝通，以便更好地了解企業涉稅情況，同時，也可以避免企業稅務風險從上下游企業傳導到自身公司，最大限度地避免不必要的損失的發生[6]。

2.與稅務機關信息溝通

房地產企業的稅務管理及納稅籌劃工作在政策適用范圍上相當復雜，需要專業的稅務管理人員介入來保障稅務政策適用的準確性，如果房地產企業在稅務管理過程中忽視同稅務征收管理機關的溝通交流，將會使企業面臨著較大的外部法律風險。加強政企溝通，打造理想稅企關系需要房地產企業做好以下工作：房地產企業需要定期邀請當地稅務征收管理機關的政策宣講人員赴企交流，通過在企業內部舉辦專題講座的方式向企業員工宣傳講解稅務政策，稅務風險防控知識，強化企業員工對稅收優惠政策及稅務風險防控工作的認知理解；另一方面，房地產企業要強化同當地稅務征收管理機關的溝通，及時就新稅收政策、新經濟活動等進行稅務處理方法的咨詢；與此同時，房地產企業也可以在當地稅務征收管理機關的指導幫助下聯合開發符合企業實際情況的稅務信息共享系統，增強企業同稅務征收管理機關之間的數據透明度，提升企業辦稅效率和管理質量。

四、結語

綜上所述，金稅四期系統上線后，我國房地產企業將面臨更加嚴格的稅收監管，因此，房地產企業要轉變稅務管理理念，對現階段的稅務管理措施實施優化升級，尤其是要提升企業的稅務風險防控水平。具體來看，當前我國房地產企業在項目開發、轉讓、持有和清算環節的稅務風險類型較多，企業必須從理念宣傳、組織調整、人才培育三方面著手構建良好的稅務風險管理環境，做好風險識別、評估與控制，發票與憑證管理，外部信息溝通交流機制建設三項具體工作，幫助企業適應金稅四期背景下的稅收征管環境。