基于目標成本核心下的房地產成本管理體系分析

文／王艷慧 北京星泰通港置業有限公司 北京 100020

引言：

隨著我國社會經濟的高速發展，房地產行業所涉及的各類項目活動也隨之愈加豐富了起來。但從這個層面來看，房地產開發企業項目活動的開展，相較于其他行業的企業來講具有一定的特殊性，而且與其他的工程建設活動相比較也具有較大的差別。在房地產企業中，普遍存在資金投入大，項目的開發周期也相對較長等因素，也因此導致了房地產行業的投資風險較高。但與此同時，房地產行業的收益也是非常可觀的。這也就更加體現了成本管理工作對于房地產企業的經營發展的關鍵意義，想要有效降低企業運營成本，就必須實施企業目標成本的管理，從而助力房地產企業提升市場品牌競爭力，繼而為企業的未來發展帶來更高的經濟效益。由此可見，基于目標成本核心下的房地產成本管理體系分析是十分有必要的[1]。

1.目標成本管理的相關概念及構成

1.1 目標成本的相關概念

在目標成本法中，其主要的核心在于對生產成本的有效控制，這也就要求企業要對產品的市場需求與競爭的相關優勢進行把握，從而對產品生產環節中的各項成本進行有效限制，確保產品在日后的銷售中取得良好的經濟效益。因此，目標成本法中的重點則是在產品進行生產前，對相應的成本消耗以及未來利潤進行明確，并以此為主要導向對整體項目進行科學合理的指導。也正因如此，在房地產企業中，對于目標成本控制的方式則是對于開發項目的土地費用、前期設計勘探費用以及建筑安裝費用等費用綜合的進行研究與分析，對其成本消耗制定相應的成本控制計劃，從而為將來項目實施過程中的成本控制建立規范與標準。

1.2 目標成本的構成

在對目標成本管理進行實施的過程中，清晰明確的定位是十分關鍵的。通過對目標成本進行具有科學性與可行性的研究，在企業的目標利潤能夠穩定保證的前提條件下，對企業的目標成本進行控制。在對企業的目標成本管理中，對于項目開發活動的成本管理，主要是借助于房地產開發企業經營的性質與經營特點，以及成本所形成的過程相互結合來進行成本管理。而在項目成本管理的過程中，成本的項目基本包括了以下幾點內容：第一，項目開發前期的土地征用的費用以及對原居民拆遷補償的費用。第二，項目開發中，對于建筑安裝所產生的費用，以及項目基礎設施建設的相關費用。第三，項目工程前期所產生的費用，以及公共相關設施的建設費用[2]。第四，項目中產生的其他開發費用。在這個過程當中需要重點留意的是，除了項目的其他開發項目、物業前期的項目管理費用以及相關的公共設施建設費用等屬于不可控成本，其他事項在項目開發中所產生的費用消耗都屬于可控成本。

2.目標成本管理的特點與優勢

對企業實行成本管理的方式是多種多樣的，不同的管理方式對于房地產企業的運營保障也具有不同層次的效果。近年來，隨著地產業市場經濟的不斷發展，針對與房地產企業的成本管理方式也逐漸呈現出了多樣化的趨勢，越來越多的房地產企業選擇通過目標成本進行管理的方式，來對企業的競爭壓力進行緩解，同時通過目標成本的控制帶動企業的良好發展，這也是目標成本管理所具備的優勢與特點，在現實情況中的房地產企業的目標成本管理中，其優勢與特點主要體現在以下幾個方面：

首先，當代的房地產企業的成本管理與傳統的企業成本管理相比較，在對項目成本管理的過程中，目標成本的管理是始終存在的，主要體現在對于成本支出后的絕對控制權方面。房地產開發過程中的各個階段，都具有各自的獨立性，但又存在著千絲萬縷的聯系。由此可見，財務權利的集中管理是非常重要的。從項目的表面來看，項目的整體都是屬于房地產企業的，其中項目的最終解釋權與歸屬權也是由企業的管理者所掌握的，但在項目現實的運營中，傳統模式下的成本管理往往極其容易出現管理的斷層現象，存在著較大的管理漏洞。因此也無法對企業的基本支出成本進行有效把控，導致企業管理者的控制權流失，嚴重的影響了企業的經濟利益與管理效果。而在目標成本管理模式中，針對所涉及到的財務及出納每個節點，能夠有效避免出現財務漏洞問題，對于企業管理者的企業運營動態控制有一定的助力作用[3]。

目標成本管理對于企業的運營成本的控制性還表現在：在房地產項目開發的初期，也就是項目可行性研究階段，即可介入進行預算成本的控制。在項目的中后期運營過程中，切實地依照預算計劃來動態控制成本。對于現實與計劃不相符合的地方，可以通過申請上報或開會集中討論的方式做出相應的決定，從而做到從根本上對成本的增加與外漏進行有效的杜絕。

除此之外，目標成本管理與傳統模式下的成本管理模式相比較，效果作用更為顯著。在傳統的項目成本管理模式中，成本往往是以估算的形式呈現，實際成本通常都是遠遠超過預算成本。由于缺乏專人的管理或由于超出成本的數額較低，導致了管理的缺位，無形中也造成了房地產企業運營成本的增加。而在目標成本管理模式中，能夠準確的將成本預算的差異數值控制在規定的范圍之內，并在有效保障項目正常運行的前提條件下，最大限度地減少企業運營成本。而且目標成本管理由于在項目的開發過程中具備連貫性，因此對于各個階段節點的費用都存有較為獨立的預留部分，從而對上下節點間的交接問題的產生能夠有效避免，有效降低企業的成本與經營風險[4]。

3.基于目標成本核心下的房地產成本管理體系分析

3.1 目標成本的制定

在項目的開發前期，需要工程技術人員、營銷人員、工程的成本人員和財務人員根據當下行業的市場情況，以及同時期同類型的工程成本資料，共同努力對項目的開發成本目標進行確立。具體的實施方式可以從以下兩方面進行：第一，對項目的目標利益進行預測。通過對當下房地產市場的調查與研究，結合項目本身所具備的特點與營銷點，預測項目的平均售價，在得出平均售價后，代入項目的銷售面積，計算得出項目預期的經濟收益。第二，以房地產企業的長遠經營目標以及企業未來的收益規劃為目標，由項目的財務管理人員對項目的目標利潤進行科學合理的設定。在對目標利潤進行確定的過程中，需要注意的是，財務管理人員不僅僅要對項目的收益進行全面的考慮，還要將項目的現金流量以及投資回報和銷售收入等問題都納入到思考的范圍之中。對于無法通過一次性計算得出的項目目標成本，應在項目的成本、收入以及利潤三個方面中進行適當的調整。簡單來說就是，開發商無法對房價進行確定，市場才是房價的決定者，因此在單價的調整方面，由于受到市場的制約，能夠進行調整的空間是極為有限的。所以，當房地產企業設置了較高的目標利潤時，就會容易造成目標成本較低的局面。但在進行項目建設的過程里，如果無法對低成本進行有效實現，則目標成本的控制也就失去了原有的意義。在這種情形之下，還想要堅持達成目標成本，就無法對項目工程的建設質量有效保證，這種情況也是極其危險的。因此，為了保證目標成本的合理性，就必須對其進行相對準確的測算。

3.2 目標成本的優化

在房地產項目的開發過程中，通常分為概念設計階段、方案設計階段、初步設計階段和施工設計階段。除去最初的概念設計，其余的三個階段都需要對經濟和技術指標進行分別的設置。每個階段都需要動態跟進目標成本測算，逐步進行預警及優化。

設計階段作為房地產項目開發的重要環節，在對房地產項目設計的過程中，應重點關注以下幾個方面：第一，在進行設計的過程中，對于工程的決策思想進行充分的反映，在對設計的成本與質量進行明確的同時，還要對目標成本通過限額設計的方式來進行把控。第二，通過對成本的測算，對其價值功能進行詳細的分析。主要體現在，對技術經濟指標和項目總體質量的定位，并以項目開發工程的質量為標準，各類的建材設備的配置是否能夠符合技術標準，是否經濟合理等等。第三，對設計方案進行評估與分析，并對目標成本完成進一步的優化。在對項目工程進行設計時，可以從優化設計作為切入點，繼而實現在保證工程質量的同時，又能夠有效降低開發成本。第四，根據最終的最優質的設計方案，對優化后的目標成本進行測算。

3.3 目標成本的控制

3.3.1 事前控制

在對房地產項目進行開發的前期階段，企業應對將要開發的項目的各項內容進行詳盡的調查、規劃與研究，從而對投資控制的目標有效確定，并根據所確定的目標制定相關的管理計劃。在項目工程的前期管理中，規劃設計作為其中極為重要的一環，對于后期項目建設能否達成預期的目標成本具有決定性的作用。因此，在進行規劃設計的過程中，對于設計人員或設計機構的選定是非常重要的，是保證對項目開發后的設計規劃能夠達成所設定的目標利潤，更好的節省開發成本的必要條件[5]。對于項目施工方的選擇，企業可以通過招投標的形式，對各個施工方的設計方案與施工能力進行綜合考量，選出最為適宜的施工方。除此之外，企業還可以積極的對國外的先進管理模式進行學習與借鑒，更好的對工程支出進行控制。

3.3.2 事中控制

在房地產項目開發過程中，可能會產生較多變更洽商。變更洽商不僅僅會對工程成本的控制造成一定的影響，還可能會對工程的整體工期造成影響，導致工程管理協調工作量增加。因此，想要對工程項目的成本進行有效的控制管理，兼顧工程的進度、質量，就必須嚴控變更洽商率，并在變更洽商完成后，及時跟進成本測算，保證動態成本的及時性及準確性。在這個過程中需要注意的是，對于工程建設的相關進度問題，應根據項目的銷售情況及時地進行事中的把握與控制，從而對工程的建設資金提前支付問題的出現有效減少，減少財務費用的支出。

3.3.3 事后控制

在房地產開發項目竣工完成后，需要對項目及時地進行竣工決算，對項目成本進行分析與歸納。在工程的決算階段，決算工作的主責部門是成本部及財務部，需對項目的工程資料進行全盤梳理，對項目建設流程中的資金流向進行詳盡的分析，對于各環節中所出現的成本控制問題究其原因，進行歸納與總結，形成系統的獎懲措施，并做好資料的存檔工作，為今后項目的開發提供一定的借鑒意義。

4.基于目標成本核心下的房地產開發企業成本管理體系優化

4.1 健全企業成本數據庫

在對房地產企業的項目開發成本管理中，通過構建全面的成本數據信息庫是實現企業目標成本管理的重要手段。以企業的宏觀調控為出發點，對工程項目的開發進行適宜的追蹤與監管控制，從而達成降低企業運營風險，提高企業資金的周轉率，降低企業投資成本的目的。近年以來，隨著我國網絡信息技術的不斷進步，企業信息化的建設也促進了企業成本核算向著網絡信息化的方向發展。通過對成本數據庫的建立，實現了企業內的成本信息的共享，對于日常工作過程中所出現的成本超支現象，成本部門能夠及時的對工程項目的成本進行控制，提出警示。除此之外，在對企業開發項目進行目標成本管理的過程中，應設置專門的人員定期的對數據進行錄入、審批與修改，確保成本數據的真實性[6]。

4.2 嚴格落實目標成本

在對工程項目進行開發的過程中，目標成本作為其中的重要管理因素，應在目標成本的基礎下對項目成本進行嚴格的控制。當出現因招投標報價遠超目標成本的情況出現時，可以通過對項目的整體規劃進行優化的方式，從而確保能夠將項目的成本控制在目標成本的可控范圍內。除此之外，工程項目在施工的過程中，為了避免出現目標成本超出等成本失控的情況，應盡可能地降低變更洽商發生率，在面對不可控因素所導致的超出目標成本的問題時，應盡早的做好相應的應急預案，構建全面而又完善的風險預警體系，對項目成本目標的管理做好相關的維護工作。

4.3 完善目標成本績效考核制度

通過強化房地產企業管理的績效考核工作，對企業員工的成本管理意識有效激勵，建立成本管理與員工績效工資、獎勵相結合的績效考核模式，達成開發項目的目標成本管理的最終目的，有效保障企業的營收利潤。通過劃分與分解，將目標成本落實到項目中的每個部門，以及部門中的每個崗位，在明確的工作職責分工下實現項目目標成本的管理。

4.4 培養成本管理人員

為了更能夠更好的提高企業管理者的成本管理意識，并將企業的成本管理納入到企業的未來發展戰略當中來，可以通過在企業文化中對成本的管理概念進行有效的融入與結合，使員工在潛移默化中建立成本管理意識，對企業員工的整體素質進行提高，從而實現從內到外的全面成本管理控制工作。而在企業的成本管理中，還有一個較為重要的關鍵點，則是對于成本管理專業人才的儲備問題。企業成本管理的基礎是否牢固，主要取決于成本管理人員的專業能力是否過硬，因此，企業在對成本管理人員進行招聘選拔的過程中，應對人員的成本管理專業能力進行詳盡的考量。

4.5 建立成本管理推進工作小組

為了更好的對開發項目的目標成本的順利運行進行保障，房地產企業可以通過建立成本管理推進小組來實現，從而對項目工程的推進能力有效提升。在成本管理小組中，小組的總負責人應為企業的主要負責人來擔任，而其他部門的構成則可以由企業其他部門的主要負責人以及相關的專業技術人員來進行擔任。由成本管理小組負責企業成本管理體系中的資源分配、項目整體規劃以及各個部門之間的工作協調等方面的工作，并對項目建設實施過程中所出現的成本問題進行及時地協調與解決。

4.6 目標成本編制科學準確

規范化處理目標成本的編制流程，對分析數據實行嚴格審核，并對原始數據的采集渠道有效拓展，實現項目成本的優化，提升企業管理的水平層次。對項目現實實施中所經常出現的漏洞與干擾因素等有效避免，通過科學化的方式對企業各部門的原始資料數據進一步的進行強化審查與分析，保證得出的數據具備科學準確性，為目標成本的編制提供確切的數據基礎。與此同時，還應對各個部門之間的溝通聯系進行加強，促進各部門間的積極密切合作，促進資料的形成更具全面性。

結語：

綜上所述，在我國當前的房地產項目開發的市場浪潮中，掌握了對企業項目的成本管理質量的提升方法，也就掌握了提升企業經濟效益的有效辦法，這也是當下的房地產企業管理者在企業管理中所面臨的主要問題。目標成本核心下的房地產成本管理體系作為房地產企業成本管理工作中的主要作用手段，對企業成本的管理控制效果具有較為顯著的作用，能夠極大的幫助企業提升在房地產市場中的核心競爭力，并能夠良好的促進房地產企業的未來發展，企業的管理人員應當選擇適用于其企業的相關措施與手段對企業成本管理體系進行全面的分析與優化建設，從而確保企業成本管理能力的提升。