建筑設計階段房地產項目成本管控的措施和要點思考

文／許夏潔 北京星泰通港置業有限公司 北京 100016

引言：

房地產項目要想獲得順利推進，實現自身目標，就需注重科學管理的實施，由原本粗放型管理向集約型管理發展。在市場激烈競爭中，企業強化成本控制的基礎上，方能占據市場競爭優勢。其中設計成本管控便是進行成本控制的重點。處于設計階段時，需對成本進行統籌考慮[1]。

1.建筑設計階段實施房地產項目成本管控的意義

1.1 提升整體工程質量

對于房地產工程造價來講，管控主要涉及設計、決策、施工以及竣工這幾個階段。設計階段對于整體工程項目產生的影響比較大，成本管控的有效實施，能夠使企業投資風險明顯降低，獲得較高投資回報率，實現預期收益，優化配置各項資源，促進人力、資金、機械等各項資源實際使用效率的提高，并提升整體工程質量[2]。

1.2 提高市場競爭能力

對于房地產項目來講，面臨的市場競爭環境比較激烈，做好成本控制，有效降低成本情況下，方能具有競爭優勢。處于設計階段實施成本控制，關系到使用建筑材料類型、選擇結構類型，影響項目造價成本。設計階段實施成本管控工作，能夠增強圖紙設計專業性，重視結構形式會審工作，獲取最優方案[3]。進而在適應用戶需求的同時，使建筑結構性能明顯提高，促進企業不斷提高自身市場競爭能力。

2.建筑設計階段實施房地產項目成本管控的基本原則

2.1 最低性

進行成本最低管理旨在減少項目浪費，有效開展項目節約工作，結合最小項目費用獲得最大化收益。房地產項目中，物力、人力成本為需要充分考慮的因素，應盡量保證各項成本最低，合理規劃資金使用，進而使資金呈現出最大使用效率，這屬于成本最低管理重要目標[4]。在此過程中，需相關人員注重對成本的預測與規劃，優化升級成本控制方面反饋機制，制定科學成本控制預案，推動施工方案優化，實現成本最小而收益最大。

2.2 動態性

房地產項目往往比較集中，建設周期長，因此施工成本、條件會處于不斷變化中，即項目建設過程存在多變性、不確定性，如果運用固定、單一方式進行成本管控，將難以適應項目動態過程，這便需注重動態管理的實施。和固定成本管理之間相比，動態管理模式具有較高難度系數，整體上比較復雜，在實施、制定過程中均具有較大阻力[5]。動態管理中，需工作人員結合工程實際情況展開費用核算，確保前期管理順利實時情況下，綜合考慮階段性成本，有效開展成本動態管理。

2.3 全面性

設計階段進行成本管控時，需符合成本管控要求，管控工作開展過程中，不僅需要在施工前期實施成本管控，一直到項目竣工，也應實施成本管控。針對項目中涉及到的各流程需實施細化管理，加強對項目形成過程的關注，并且需普及成本管理，使相關工作人員充分認識到成本管控為共同責任，進而使全體工作人員可以積極參與到成本管控工作中，體現出成本管控全面性，保證成本管控工作可以順利進行。

2.4 目標性

設計階段進行成本管控時，應充分體現出目標性，這是成本管控得以強化的重要基礎與前提。在此過程中，需結合合理措施確保目標管控效率，確保項目節點、控制目標在有序狀態下實施。對于相關人員來講，設置有效計劃同時，需加強項目節點管理工作與預測工作[6]。對于項目實際成本需求來講，往往會和動態規劃成本之間存在一定差異，此種現象的出現比較合理。實現目標成本管理過程中，針對不同時間階段，需設置不同完成目標，并明確具體責任人，進而使目標可以順利實現。

3.建筑設計階段實施房地產項目成本管控過程

3.1 規劃設計階段展開成本管控

在正式進行規劃設計之前，工作人員需了解項目配套設施、土地資源情況，將土地信息、相關標準作為參照，針對不同性質產品展開定位定性，實現對售價、成本關系的合理推斷，結合調查獲得的信息情況，及時對項目決策進行修正。在項目生命周期中，前期策劃比較重要，往往會形成較大影響。在土地利用上，應盡量實現最大化，考慮到容積率、綠地率等經濟指標，將不可銷售面積/不可租賃面積分配盡量減少。規劃布局問題上，如果項目比較復雜，則需將日照情況作為基本參考，反推內部日照切線，根據土地價值排序，實現對土地價值的科學規劃[7]。對于日照擋光問題，需在限定土地范圍中，考慮容積率，以及項目可能對于周圍建筑產生的影響，結合多種方案針對日照遮擋結果進行對比，進而使設計總平圖布局獻出合理性，獲得最高土地利用率。

3.2 方案設計階段展開成本管控

方案設計階段即工作實施前開展的計劃設計，以及對于某個問題進行的規劃活動。房地產項目中，針對方案設計階段進行成本控制時，主要是將規劃設計作為基礎，將項目中的經濟技術指標向可行性方案轉換。比較常用的方法為單方案比選、建筑方案比選，其中建筑方案比選十分重要，在降低投資風險、實現既定目標、提高投資收益中發揮著十分重要的作用，對項目決策科學性會產生明顯影響。實施建設方案比選時，類型主要為三種，即技術方案、經濟方案、技術經濟方案。處于方案設計階段時，可能存在難以適應項目前期策劃制定的經濟技術指標具體解決方案，選擇適應使用需求、符合項目定位、有效進行成本管控方案，為這一階段中進行成本控制的重點[8]。多方案比選在運用時，復雜程度更高，關系較多影響要素。結合多方案比選，可以將功能、成本最佳方案選擇出來。在此過程中，應充分考慮到方案可行性、方案經濟性、比選具體評價指標體系、參選方案關系。

3.3 擴初設計階段展開成本管控

對于擴初階段來講，其處于施工圖設計前以及方案設計后，屬于方案變為施工圖轉化階段，內容主要為材料選擇、結構選型等，在分項設計原則得以確定的情況下，針對施工圖進行進一步設計。處于擴初階段時，需要設計單位在立面部品設計中明確體現建筑立面構件顏色、材料、工藝、尺寸等，實現對設計工作的有效約束，推動圖紙設計的進一步深化，進而使整體設計可以呈現出較好效果。并且基于上述內容實施初步方案核算，如果超出目標成本，在符合總成本的情況下，平衡各項內容，進而獲得比較明顯的成本管控效果。

3.4 施工圖紙設計展開成本管控

對于施工圖紙來講，主要體現出的為項目總體布局，以及建筑內部布置、外部形狀、內外裝飾、結構構造等。處于施工圖階段時，進行成本控制的方法為兩種，即限額設計法以及優化比較法。進行限額設計時，需結合自前到后次序，運用依次方式進行縱向控制[9]。并且相關人員基于考核結果實施獎懲，進而充分保證設計品質可靠性，這屬于橫向控制。展開結構控制工作時，如果建筑方案得以確定，便需遵循結構限額設計理念。

4.建筑設計階段實施房地產項目成本管控措施

4.1 推動招標投標流程不斷完善

房地產項目進行設計過程中，主要將項目規劃、規范標準、功能需求、環境條件作為基本要求，結合設計方案，可以將建筑密度規模、層數高度、配套設施、容積率、綠地率等多種參數反映出來。就設計單位來講，不僅需要適應政府、行業要求，也需要體現出個性化特點。處于設計期間時，應積極結合價值工程，針對招標投標流程進行不斷完善，合理評估設計的技術性、安全性、經濟性，進而使工程造價得以有效降低，實現對各項費用支出的合理控制[10]。招標工作開展，同時考慮經濟方案和建筑方案，運用專家評比和多家競投方式，將最優設計方案選擇出來，創新建筑方案使用功能、整體布局，進而獲得較高投資收益。

4.2 嚴格開展限額設計工作

在進行成本控制過程中，限額設計為有效手段，設計開展時，不僅需要體現出功能性，也需避免超出限額標準，保證成本處于合理范圍中。對于限額設計來講，不僅僅在于節約成本，更在于提升設計的精細化以及科學性。需加強設計單位與施工單位之間的溝通與交流，進而設計優化工作的可以在各環節實施。首先，項目立項時，應結合項目可行性報告或者是項目建議書展開項目估算，獲得的項目估算為后期成本限額設計的重要依據。其次，實施方案設計、施工圖設計、初步設計時，應均通過限額設計，使限額設計可以貫穿于各工序當中。展開方案設計時，應編制成本，單項工程影響成本情況下，需分析專項成本，制定分析報告，進而使初步設計工作在開展時獲得有效依據。進行初步設計時，需對成本概算進行科學編制，劃分混凝土、模板、地面、砌體等多個工程，將價格費用、工程量計算出來，基于市場平均水平展開計算，制定擴初成本分析報告，進而使施工圖紙設計開展時獲得有效依據。進行施工圖紙設計過程中，需將分項工程作為切入點，制定科學的限額指標[11]。展開成本管控工作過程中，將成本流失關鍵點視為實施成本控制工作重點，其中包括擋土支護設計的經濟指標、土方工程實際挖運總量、樁基工程具體選型等，設計時，在確保質量的基礎上，盡量體現出經濟性。最后，設計完成施工圖紙情況下，建設單位需將施工圖作為標準進行經濟、技術指標設計。并且編制成本分析報告，通過造價專家展開評審，在超出限額標準的情況下，需及時展開預警。符合評審標準狀態下，調整細部內容。

4.3 保證項目材料合理選擇

建筑行業迅速發展過程中，建筑中加強了對新材料的運用，替代材料明顯增多，房地產項目中使用的材料種類比較多，在設計階段進行成本管控時，應重視市場調研工作的實施，全面了解市場中的產品價格。設計過程中，關注的重點部位包括公共區裝修、電梯廳裝修、衛生間檔次、外立面材料配置等，這些均會對整體效果產生比較大的影響，也是人們關注的重點。選擇材料時，可以選擇輕質高強材料，體現出材料的節能性、環保性，促進建筑結構的優化[12]。對于外立面、管材等，可以選擇的替代性材料較為多樣。進而通過材料的合理選擇，促進成本管控工作實施時獲得比較明顯的效果。

5.建筑設計階段實施房地產項目成本管控要點

5.1 保證整體規劃布局合理

房地產項目處于設計階段時，應注重對原有地形的運用，將土石方平衡作為基本原則，盡量減少土方搬運以及場地平整工作開展時產生的費用。同時，設計過程中，需考慮到氣候條件發生的變化，針對空間組合、建筑體型進行合理設計，明確建筑材料、建筑朝向，確保建筑具有較強舒適度的情況下，促進節能降耗的實現。

5.2 科學有效運用地下面積

對于住宅樓地下室來講，并不是銷售面積，然而建造成本比較高。在施工難度較大影響下，地下室建設時花費的成本會達到地下建筑兩倍以上。地下室面積如果越大，則成本便會越高。在此情況下，成本和價值比之間便會越高。因此，設計階段實施成本管控時，針對地下室的面積設計，需展開嚴格管控。在確保園林景觀設計合理的情況下，盡量通過地上空間進行車位布置，將地下室面積盡量減少[13]。同時，對于車位布置和柱尺寸，應體現出合理性，結合模塊化方式進行設計，防止車道單邊車位?？?，避免無效使用空間的出現，確保停車效率的基礎上，盡量將地下室面積減少。同時，在管線方面，需進行綜合設計，將地下室層高、開挖成本盡量減少。

5.3 注重開窗比的設計工作

開窗面積越大，則花費的成本便會越高，并且節能保溫要求也更高。通過對窗地比的控制，可以對外立面門窗整體造價進行有效控制。對于外立面門窗來講，產生的造價和鋼筋混凝土之間相比更高。因此，需加強對窗地比的控制，避免出現過大過多開窗面，針對影響門窗造價設計方案進行嚴格控制，進而使設計階段實施的成本管控工作可以獲得比較明顯的效果。

5.4 加強景觀成本控制實施

進行景觀設計過程中，需加強對自然條件的運用，將人工景觀產生開支減少。同時，盡量運用鄉土景觀，選擇綠色植物時，確保種植植物成本低、成活率高，進而便于后期管理工作的實施，減少后期管護成本。

5.5 注重水電設計成本管控

設計階段進行水電設計時，在設計未能到位的情況下，不僅會導致施工成本有所增加，也會加大今后管理難度。因此需注重水電設計成本管控。首先，設計給排水時，地層建筑結合市政管網壓力展開供水，而高層建筑設置水泵、水箱，在此情況下，不僅可以使建筑面積減小，也能使電能損耗有效節約。設計排水管網時，應做好排水標高設計，防止設計不合理的情況下發生返工問題。同時，需對排水坡度進行精準計算，盡量將埋深工程量減少。并關注給排水管道對應管徑、消防水泵、水池容積等，針對管網進行合理布置，體現出管網布置的經濟性。其次，設計電氣過程中，選擇配電間、供電電源以及敷設線槽時，需確保供電可靠性，防止出現不必要浪費。選擇設備型號時，考慮到前期投入的情況下，也需將后期運營成本考慮其中，展開設計工作時，體現出經濟性、適用性。

5.6 開展目標成本動態管控

房地產項目處于設計階段進行成本管控時，應加強對成本變化的關注，構建動態性成本管控機制。首先，高效控制工程項目資金，對于項目目標成本進行全過程、全方位管控。管控工作在實施時，具有比較明顯的復雜性，要想使項目成本進行動態控制時獲得比較明顯的效果，就需構建統一目標成本標準，確保管控項目成本可以和工程合同之間吻合，結合協議內容運用逐條方式管理項目消耗資金。消耗資金管理落實過程中，需確保項目管理系統可以和財務系統在內容方面達成一致。結合工程實際管控項目消耗資金的情況下，方能使消耗資金管理獲得比較明顯的成效。其次，分解項目目標成本，管控小目標實施情況，通過小目標管控強化整體管控工作。對于房地產項目，往往會通過不同板塊落實，板塊可以結合收益分配原則展開管理，實現項目消耗資金統一劃分。項目處于開發前期時，需明確投資等級，等級明確的情況下，結合工程項目執行情況實現適度變動，發揮對工程項目進行指引、管控的功能。項目不同等級情況下，材料標準會有所不同。在此情況下，可以簡化材料挑選。針對目標成本進行全方位、高效管控時，并且需建立將合約規劃作為基本中心合理成本管控框架，準確估算消耗資金、工程協議等，明確目標成本基礎上進行管控。并此外，需落實對工程合同進行高效管控，實施合約規劃不僅可以管控工程消耗資金，也可以使管控工作通過分類方式開展。合約規劃實施過程中，需充分考慮到工程情形，確切編制警報指標，針對規劃出現的疏漏進行有效補充。

結語：

總之，建筑設計階段針對房地產項目進行成本管控，可以將項目成本有效降低，確保項目經濟效益。在市場經濟環境中，房地產企業面臨激烈的競爭，要想增強自身競爭力，就需結合合理手段在設計階段便進行成本管控，促進房地產項目設計的不斷優化，避免出現資源浪費情況，推動房地產項目建設的順利實施。