上海國資房地產(chǎn)企業(yè)推動高質(zhì)量發(fā)展的思路和措施

李偉

摘 要：全面推動高質(zhì)量發(fā)展是上海國資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。上海國資房地產(chǎn)企業(yè)面臨新形勢，建議從“聚焦、轉(zhuǎn)型、再造、強體”四個方面加強提升，為上海經(jīng)濟發(fā)展做出新的貢獻。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，高質(zhì)量發(fā)展

全面推動高質(zhì)量發(fā)展，是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的大勢，也是上海國資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向。簡單勾地、粗放開發(fā)、高杠桿運營的地產(chǎn)經(jīng)營模式已無法實行，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部形勢，準確把握政策和市場變化，順應我國經(jīng)濟社會及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的大趨勢，客觀分析行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，結(jié)合集團自身優(yōu)勢和不足，苦練內(nèi)功，切實提升產(chǎn)品開發(fā)和服務的附加值，加強經(jīng)營能力，是上海國資房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)再輝煌的必由之路。

一、成效與不足

上海國資房企為上海經(jīng)濟改革發(fā)展、城市面貌改善曾作出過重要貢獻。特別是以綠地控股集團、上海建工房產(chǎn)公司以及上海地產(chǎn)集團等為代表的上海國資委監(jiān)管范圍內(nèi)的企業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展工作中取得了一定的成績，克服了當前行業(yè)壓力，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是形成了上下齊心攻堅克難的良好氛圍。通過有效動員、組織，上海國資房地產(chǎn)企業(yè)上下既直面現(xiàn)實、正視困難，又激發(fā)斗志、砥礪奮進，堅決以最大的努力爭取最好的工作成果，守住了現(xiàn)金流安全的底線。上海國資房地產(chǎn)企業(yè)均基本保障了各單位的工程款支付問題；先后兌付了多筆公開市場美元債及信托債，保障各企業(yè)融資信用不受 影響；抓住政策和市場的契機，落實債務展期及借新還舊；將資金優(yōu)先用于穩(wěn)增長、保交付等核心工作，有效保障了生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。

二是降本增效取得一定成效。上海國資房地產(chǎn)企業(yè)以前所未有的決心和力度，壓縮生產(chǎn)成本及各項費用支出，管理費用、銷售費用、人員薪酬費用均同比有所下降，生產(chǎn)成本得到相應控制，總體業(yè)績保持了較大體量。上海國資房地產(chǎn)企業(yè)總體規(guī)模仍然保持了較大體量，比如綠地集團仍然在2022年進入世界企業(yè)500強，且名列125位，實現(xiàn)歷史最好水平；2022年上半年實現(xiàn)利潤91億元，在上海國資體系經(jīng)濟指標中仍占有較大比重。

同時，應該看到各房地產(chǎn)企業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展中仍存在一些較為突出的問題，需要高度重視并認真加以解決。首先是質(zhì)量效益仍亟需提升。如降本控費雖然取得一定成效，但支出規(guī)模仍然龐大；部分房地產(chǎn)項目在去化時折價幅度過大，利潤犧牲或虧損較大；部分單位應收賬款不降反升等。其次是執(zhí)行落地不夠。部分單位和領(lǐng)導對高質(zhì)量發(fā)展重點措施認識不夠深，行動不夠快，用力不夠狠，工作成效不足。

二、提高高質(zhì)量發(fā)展的總體策略

準確把握黨的二十大會議釋放的政策利好，堅定發(fā)展信心；適應時代要求，矢志不移“辦好自己的事”，深刻認識內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生的重大變化，準確把握房地產(chǎn)企業(yè)面臨的深層次困難和挑戰(zhàn)，以問題為導向，圍繞“聚焦、轉(zhuǎn)型、再造、強體”的主線，采取較大力度的改革舉措，堅決避免重新回到靠天吃飯、粗放發(fā)展的老路上去，推動房地產(chǎn)企業(yè)整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量邁上新的臺階。

1.聚焦：配置資源進行戰(zhàn)略性重組和資源聚焦

一是產(chǎn)業(yè)聚焦。按照“有進、有退、維持”三種方式，推動現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。對無資源、無優(yōu)勢、無未來的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)要“退”。堅決、果斷、穩(wěn)妥退出“沒有條件也不可能發(fā)展好”的產(chǎn)業(yè)，特別是針對之前發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)，要止住出血點。對有功能屬性或盈虧平衡的產(chǎn)業(yè)，可繼續(xù)“維持”穩(wěn)定發(fā)展。

二是區(qū)域聚焦。我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進入了以核心城市為主要引擎、以城市群為主要形態(tài)的階段。要結(jié)合這個實際，推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局調(diào)整，適當收縮戰(zhàn)線，集中資源在上海有市場空間的高能級核心區(qū)域發(fā)展，對域外區(qū)域市場拓展更加慎重。

三是資源聚焦。房地產(chǎn)企業(yè)長期以來經(jīng)營形成的長期庫存，要以更大的決心和力度，開展資源盤活專項行動，通過去庫存、回收應收款、處置低效業(yè)務，來集聚寶貴的資源，為后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展、再次出發(fā)提供條件。

2.轉(zhuǎn)型：以質(zhì)量和效益為中心，全面推動轉(zhuǎn)型升級，矢志不移謀求高質(zhì)量發(fā)展

一要轉(zhuǎn)變思想觀念。推動轉(zhuǎn)型升級首先要轉(zhuǎn)變思想觀念。從根本上破除片面追求規(guī)模和速度的思想傾向，從上到下牢固樹立起質(zhì)量和效益的觀念，引導全員追求高質(zhì)量的運營、有質(zhì)量的發(fā)展。

二要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。真正把“練內(nèi)功”視為立身之本，扭轉(zhuǎn)粗放發(fā)展方式，使企業(yè)發(fā)展從依靠經(jīng)濟高增長、行業(yè)大擴張和貨幣大放水等紅利，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^創(chuàng)新產(chǎn)品供給、不斷加強運營管理、持續(xù)提升服務水平，推動國有房地產(chǎn)企業(yè)適應低杠桿的新發(fā)展環(huán)境。

三要轉(zhuǎn)變考核機制。轉(zhuǎn)變考核機制，使考核導向從規(guī)模和速度，轉(zhuǎn)換到質(zhì)量和效益上來，切實發(fā)揮引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展的“指揮棒”作用，促使企業(yè)經(jīng)營尊重經(jīng)濟規(guī)律、尊重商業(yè)常識。要讓全部的業(yè)務板塊和具體項目，都真正做到“資產(chǎn)有收入、收入有利潤、利潤有現(xiàn)金流”，形成高質(zhì)量發(fā)展的強勁微觀基礎(chǔ)。

3.再造：將企業(yè)的商業(yè)模式、組織架構(gòu)和經(jīng)營團隊進行重塑再造

一是商業(yè)模式再造。再造房地產(chǎn)商業(yè)模式，逐漸從“依靠大規(guī)模勾地，放大經(jīng)營杠桿，驅(qū)動規(guī)模擴張”的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤绊槕媪渴袌鲆螅蛟旌卯a(chǎn)品、好運營、好服務”的商業(yè)模式。

二是組織架構(gòu)再造。推動組織架構(gòu)與業(yè)務規(guī)模相匹配、與高質(zhì)量發(fā)展相適應，打造平臺精、一線強、流程短、效率高的組織架構(gòu)體系：做精平臺，著力形成“賦能+監(jiān)控”兩手皆強的平臺功能；做強一線，推動管理資源向業(yè)務一線傾斜；壓縮管理層級，與業(yè)務聚焦同步，縮小管理幅度，精簡管理層級，提高運轉(zhuǎn)效率。

三是人才團隊再造。在已有基礎(chǔ)上，繼續(xù)實行“精兵簡政”，按照戰(zhàn)略聚焦的總體部署，推動房地產(chǎn)業(yè)人員配置總量調(diào)降。著力提拔優(yōu)秀人才，特別是要解決人才老化、動力衰退的問題，選拔和培養(yǎng)有能力、有干勁、有憧憬的青年干部隊伍。

4.強體：推動企業(yè)強身健體，奠定企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)

一要強化資產(chǎn)質(zhì)量。優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，形成健康、強勁的企業(yè)資產(chǎn)負債表，恢復正常融資功能，增強國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展韌性，為未來更好發(fā)展創(chuàng)造條件。

二要強化管理水平。繼續(xù)聚焦問題，上下聯(lián)動，久久為功，以“釘釘子”精神持續(xù)推進“管理提升行動”，確保如期完成各項改進提升任務。真正把“管理提升行動”作為重要牽引和具體抓手，突破瓶頸問題，提升管理水平，持續(xù)增強上海國有房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。

三要強化企業(yè)文化。加強上海國有房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的優(yōu)秀企業(yè)文化建設，持續(xù)提升企業(yè)核心文化的推動力和穿透力，切實發(fā)揮領(lǐng)導干部帶頭作用，使其身先士卒、率先垂范，深入一線開展攻堅，為企業(yè)新階段的新發(fā)展作出貢獻。

三、具體措施建議

1.建議實施改革調(diào)整

當前，各國有房地產(chǎn)企業(yè)正著力推動工作重心向存量去化傾斜。為此，建議配置專業(yè)團隊，制定考核激勵機制，把存量去化指標分解到人，真正將責任壓實到人，并實行量化考核，與個人績效工資直接掛鉤，強化指標責任落實；推動營銷團隊薪酬分配制度改革，優(yōu)化調(diào)整營銷隊伍結(jié)構(gòu)，全面實施薪酬分配非薪點制，推動營銷薪酬與回款緊密掛鉤。

2.建議推進存量去化

上海國資房地產(chǎn)企業(yè)要抓存量資產(chǎn)去化專項行動。對不同狀況的資產(chǎn)分類施策，尋找合適投資者，滿足客戶需求，促進資產(chǎn)去化。同時推進工抵去化，既去化存量，又降低供應鏈負債。

3.建議實施交付攻堅

上海各國資房地產(chǎn)企業(yè)要強化思想認識及資源保障，保交付對企業(yè)健康發(fā)展極端重要。同時，建議將資金優(yōu)先用于保交付；加強目標管控與跟蹤預警；強化分類施策。傾斜資源，優(yōu)先保障逾期項目銷項。此外，建議加強資源協(xié)調(diào)，化解突出矛盾，協(xié)調(diào)供應鏈及政府監(jiān)管部門，提高生產(chǎn)效率。

4.建議狠抓現(xiàn)金回籠

上海各國資房地產(chǎn)企業(yè)要抓銷售回款，強化考核掛鉤，提升銷售回款率；抓逾期應收款清收，著力解決梗阻問題，推動應收款回收；抓按揭回籠，把握政策放松的窗口期，加強與銀行對接，加快審批及放款，推動按揭回籠；抓監(jiān)管資金盤活，攻堅克難，協(xié)調(diào)相關(guān)監(jiān)管部門，盡全力提取和使用監(jiān)管資金；抓項目融資，全面梳理可融資的項目及資產(chǎn)，集團與事業(yè)部聯(lián)動，加強與金融機構(gòu)溝通，努力獲取新的融資。

5.建議狠抓執(zhí)行落地

上海國資房地產(chǎn)企業(yè)要對專項工作實施清單管理。圍繞各單位重大專項工作，核定各單位月度工作清單，明確任務書、時間表和責任人，并進行相應的考核獎懲，實行督幫工作機制。

四、建立健全多層次保障機制的設想

1.優(yōu)化體制機制

要結(jié)合上海國有房地產(chǎn)企業(yè)特點，改革創(chuàng)新，重點建立有效的考核獎懲機制，強化激勵約束，進一步突出各單位的“企業(yè)主體地位”和“經(jīng)營思維導向”，激發(fā)內(nèi)生動力和活力，充分調(diào)動核心經(jīng)營團隊的積極性和創(chuàng)造性，為高質(zhì)量發(fā)展輸送動能。

2.加強資金工作

要發(fā)揮上海國有房地產(chǎn)企業(yè)各方面的積極性，充分挖掘潛力， 拓寬渠道，加強融資工作，千方百計獲取資金，同時加強現(xiàn)金流管理，節(jié)約運用集團資金資源，精打細算，提高資金運轉(zhuǎn)效率。

3.提升管理水平

特別是要從全周期的視角，重點解決不同環(huán)節(jié)上存在的粗放式管理問題，著力增強管理的系統(tǒng)性和精細化水平，為高質(zhì)量發(fā)展夯實管理基礎(chǔ)。

4.加強團隊建設

要重點加強上海國有房地產(chǎn)企業(yè)核心領(lǐng)導團隊以及各級專業(yè)隊伍建設，打造堅強有力的經(jīng)營管理和專業(yè)技術(shù)團隊，為高質(zhì)量發(fā)展提供人才支撐。

5.強化科技支撐

要推動上海國有房地產(chǎn)企業(yè)主業(yè)各環(huán)節(jié)全面嫁接科技內(nèi)容、增加科技含量，推動轉(zhuǎn)型升級，提高在行業(yè)中的核心競爭力，為高質(zhì)量發(fā)展提供科技支撐。

6.鍛造優(yōu)秀文化

特別是要上海國有房地產(chǎn)企業(yè)核心骨干管理人員層面大力倡導高質(zhì)量發(fā)展的“精氣神”，為高質(zhì)量發(fā)展提供強大的精神動力。

參考文獻：

1.上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會.上海市貫徹《國企改革三年行動方案（2020-2022年）》的實施方案[R].2021.

2.綠地控股集團股份有限公司.綠地控股集團股份有限公司2022年度半年度報告[R].2022.08.

（作者系綠地控股集團運營管理部總經(jīng)理、博士）