房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素分析與應(yīng)對(duì)措施探索

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的組成部分，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著重要作用。改革開(kāi)放至今，住房保障制度改革、房?jī)r(jià)逐步市場(chǎng)化等國(guó)家宏觀調(diào)控政策，對(duì)城市提出了更高的要求。房地產(chǎn)業(yè)和工業(yè)、服務(wù)業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)之間有著很強(qiáng)的聯(lián)系，也使得一些風(fēng)險(xiǎn)因素存在于人民群眾的日常生活及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；影響因素

房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位，其發(fā)展?fàn)顩r與社會(huì)穩(wěn)定和人民生活水平密切相關(guān)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高人民就業(yè)率的重要途徑，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展和促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論概述

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的界定

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體結(jié)構(gòu)中占有重要地位，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，極大地推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地產(chǎn)品與勞動(dòng)力等的社會(huì)生產(chǎn)要素關(guān)系出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，亦即通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及其管理等方式形成的。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不能缺少的組成部分。市場(chǎng)化程度的日益提高和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，在發(fā)展階段也逐步產(chǎn)生了一個(gè)新現(xiàn)象：大中城市人口數(shù)量的持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民規(guī)模的逐步擴(kuò)大、城市居民收入增加等因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)雖然上漲很快，但房屋供求結(jié)構(gòu)并不能得到合理改善，在此背景下，隨著房?jī)r(jià)供求的失調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)成為一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)者

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)者是指參與房地產(chǎn)市場(chǎng)以及受到影響的各個(gè)群體，包括房地產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。

地產(chǎn)主管部門在房地產(chǎn)發(fā)展中的角色是十分關(guān)鍵的，地產(chǎn)主管部門應(yīng)對(duì)價(jià)格做出管制，使其趨于穩(wěn)定，防止價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。在我國(guó)，土地資源比較短缺，經(jīng)過(guò)政策管理，土地資源得以有效配置，需要對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控以遏制風(fēng)險(xiǎn)性買地行為，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

土地開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中較重要、較具代表意義的一個(gè)環(huán)節(jié)，也會(huì)直接影響城市建設(shè)和發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)一般是指樓市價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快或者下跌過(guò)嚴(yán)重，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，從而造成物價(jià)迅速上漲，進(jìn)而使整個(gè)社會(huì)的財(cái)富急劇增加。在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，處于主要地位的是城市和農(nóng)業(yè)。

我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加速、城鎮(zhèn)化發(fā)展和城市化管理水平提升等各種因素，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的滯后必然導(dǎo)致城市基本配套建設(shè)嚴(yán)重滯后、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)等問(wèn)題，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生改變。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的健康發(fā)展，對(duì)維護(hù)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大，成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程中重要的關(guān)鍵性因素。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)社會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中有著十分重要的戰(zhàn)略地位。隨著未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程步伐的日益加快、大中小城市居民收入水平的持續(xù)上升以及深化住房制度的改革進(jìn)程加速，我國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)的平均上漲速度會(huì)越來(lái)越快，同時(shí)土地價(jià)格的提高可能帶來(lái)住宅供應(yīng)量增加，從而導(dǎo)致供大于求現(xiàn)象的發(fā)生，這也導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)逐漸變成財(cái)政救市和控制社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的商品市場(chǎng)，具有以下特征：

1.土地供求不均衡，地域性明顯

我國(guó)幅員遼闊，在同一個(gè)范圍內(nèi)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上存在較大差距，造成當(dāng)前土地價(jià)格居高不下，但隨著城市人口數(shù)量的增加和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量也日益增加，并呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

2.供應(yīng)量越來(lái)越大

由于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民生活水平進(jìn)一步提高，市民對(duì)住宅景觀、居住品質(zhì)等有了較高的需求，尤其是在現(xiàn)代城市化建設(shè)中對(duì)高端居住區(qū)的開(kāi)發(fā)越來(lái)越多，也導(dǎo)致了價(jià)格居高不下，并存在一定上漲空間的剛性特征。并且隨著城鎮(zhèn)化步伐加速，大批農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力流向小城鎮(zhèn)，客觀上造成了房地產(chǎn)需求量進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致供應(yīng)量待續(xù)增加。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

在我國(guó)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整措施實(shí)施、住房保障制度改善和城市化步伐加速等因素作用下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。

（1）資源供需結(jié)構(gòu)性矛盾加劇。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾，加之我國(guó)人民普遍存在一些傳統(tǒng)的思想觀念，由此導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)一些供求問(wèn)題，并且房屋價(jià)格方面對(duì)購(gòu)買者的嚴(yán)格限定，會(huì)對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生相應(yīng)的影響。

（2）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。近年來(lái)，我國(guó)城市化建設(shè)發(fā)展加速、農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加速等變化，導(dǎo)致我國(guó)人民對(duì)住宅的需求量增加從而出現(xiàn)房屋價(jià)格不斷上漲的現(xiàn)象。同時(shí)由于市場(chǎng)供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性問(wèn)題凸顯，在商品房供應(yīng)不足和土地供給過(guò)剩的情況下，開(kāi)發(fā)商往往在開(kāi)發(fā)過(guò)程中過(guò)度尋求收益最大化，并存在大量炒賣行為，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。

2.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題

（1）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)政策的宏觀調(diào)控。在我國(guó)，盡管國(guó)家制定了許多有關(guān)房地產(chǎn)完善制度，但就目前而言仍需進(jìn)一步完善。

（2）房地產(chǎn)建設(shè)投入較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資回收期較長(zhǎng)。盡管國(guó)家已采取了很多限制性措施控制土地價(jià)格的上漲，但在實(shí)施過(guò)程中仍面臨不少困難：首先是開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不當(dāng)；第二是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目和當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境不適應(yīng)造成資金損失或者破壞自然環(huán)境的情況時(shí)有發(fā)生。

（3）房產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，加之政策控制難度增大且缺少有效監(jiān)督，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的成因

住宅市場(chǎng)的供應(yīng)與需求量之間存在不確定性，供求關(guān)系又是影響商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的最重要原因。但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)期不同，房地產(chǎn)業(yè)一直處在不斷發(fā)展階段。在這個(gè)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一些難以預(yù)見(jiàn)、無(wú)法控制的情況。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素

（一）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響要素的研究一般性

房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，主要是由市場(chǎng)、政策以及土地資源等方面組成，上述要素也在一定程度上決定了房產(chǎn)價(jià)值。從供需角度考慮，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平仍處在初級(jí)階段，城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐較快。另外，民眾生活日益改善，而人民對(duì)居住需求也越來(lái)越高，使得房?jī)r(jià)隨之提高。地區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也在一定程度上體現(xiàn)了某個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況及未來(lái)預(yù)測(cè)等方面信息。隨著國(guó)家政策的引導(dǎo)，部分地區(qū)也出臺(tái)了一些政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息傳導(dǎo)機(jī)理，主要指由房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)本身對(duì)社會(huì)總供給和總需求等各種因素形成的影響。這些因素包括：

1.居民生活收入水平

居民生活收入水平是決定國(guó)家居民消費(fèi)支出額較關(guān)鍵的一個(gè)外部條件。它既同消費(fèi)者生活支出能力、個(gè)人平均可支配資產(chǎn)總量和家庭平均生存成本之間存在直接聯(lián)系，也會(huì)受到國(guó)家宏觀政策調(diào)整和銀行信貸規(guī)模大小等方面的約束。

2.土地優(yōu)惠政策

在制定房?jī)r(jià)有關(guān)法規(guī)和政策的過(guò)程中，必須充分考慮我國(guó)人口眾多、土地分配不均的現(xiàn)狀。首先，要針對(duì)各個(gè)區(qū)域的具體現(xiàn)狀，制定適當(dāng)、有效、合理的價(jià)格措施。然后，要根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和城市發(fā)展規(guī)模，出臺(tái)具體的價(jià)格政策和措施。最后，要求地方主管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以干預(yù)，并通過(guò)宏觀調(diào)控手段達(dá)到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，以便取得市場(chǎng)預(yù)期效益。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本

商品房的實(shí)際價(jià)值大部分是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的過(guò)程中的收益自然產(chǎn)生的，并通過(guò)運(yùn)用其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段進(jìn)一步擴(kuò)大其商品房市場(chǎng)的可銷售數(shù)量，從而增加其收入來(lái)源和運(yùn)營(yíng)成本，其中主要來(lái)源部分是土地費(fèi)用。隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展日益加快、城市人口增長(zhǎng)，加之近年來(lái)我國(guó)農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程步伐的進(jìn)一步加快等多種原因，大中城市住宅供應(yīng)量不斷擴(kuò)大。同時(shí)，隨著我國(guó)人民生活水平的提高，人們對(duì)住房品質(zhì)的需求也越來(lái)越高，造成房屋用地緊缺，這就要求開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中投入的資本也逐漸增加。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)措施

（一）房地產(chǎn)調(diào)控

首先，當(dāng)?shù)匾龊谜{(diào)控，并出臺(tái)相應(yīng)措施，嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)非法違規(guī)行為加以嚴(yán)厲打擊和懲罰，同時(shí)要采取適當(dāng)措施調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格。其次，建立健全住宅評(píng)價(jià)體系。在全市范圍內(nèi)系統(tǒng)開(kāi)展住房?jī)r(jià)值評(píng)定工作，健全住房保障制度，提高居民對(duì)房屋的購(gòu)買力。

（二）改善房地產(chǎn)服務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，不但要靠管理設(shè)備，而且要靠服務(wù)。唯有改善服務(wù)內(nèi)容與提高服務(wù)質(zhì)量，才能適應(yīng)用戶要求。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該建立“以人為本”“顧客就是上帝”的理念；在營(yíng)銷活動(dòng)上認(rèn)真保護(hù)用戶權(quán)益，并積極主動(dòng)協(xié)助用戶解決；在服務(wù)中做到及時(shí)、有效解決問(wèn)題。

要從總體上進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，就必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用率等方面提出科學(xué)合理的建議，并制訂相應(yīng)措施以處理上述問(wèn)題。進(jìn)一步建立健全房產(chǎn)稅體系和房地產(chǎn)金融政策體系。

（三）建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融制度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)金融制度。對(duì)該制度進(jìn)行構(gòu)建時(shí)可以從以下三點(diǎn)著手：第一，對(duì)房地產(chǎn)途徑進(jìn)行豐富，從不同途徑進(jìn)行融資，確保房地產(chǎn)投資模式多元化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。第二，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況健全融資機(jī)制，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第三，針對(duì)房地產(chǎn)金融，需要加大監(jiān)管力度，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的參考依據(jù)，也能使房地產(chǎn)金融更加穩(wěn)定，為房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展提供必要條件。

（四）規(guī)范管理房地產(chǎn)市場(chǎng)

住房制度以及相關(guān)政策的不斷完善，在很大程度上使人們住房需求和消費(fèi)觀念發(fā)生了很大變化，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于活躍狀態(tài)，從而改善人們的居住條件，不僅能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還需要進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范化管理，相關(guān)部門應(yīng)該采取有效的市場(chǎng)管理措施，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)管理，尤其要對(duì)相關(guān)的開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行約束，保證建設(shè)行為的合法性。并且在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行審批時(shí)，需要按照相應(yīng)的流程進(jìn)行嚴(yán)格管理，做好項(xiàng)目的跟蹤工作。不僅如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要按照相應(yīng)的法律法規(guī)辦理相應(yīng)的手續(xù)，不管是在用地還是銷售等環(huán)節(jié)都應(yīng)該按照規(guī)章制度辦事，房產(chǎn)中介也應(yīng)該堅(jiān)持持證上崗制度，保證所有中介人員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，具有較高的職業(yè)素養(yǎng)，避免出現(xiàn)違法或者違規(guī)行為。如果發(fā)現(xiàn)相關(guān)人員出現(xiàn)違規(guī)操作，房地產(chǎn)管理部門需要對(duì)其進(jìn)行處理，可以根據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度給予相應(yīng)的處罰，如果構(gòu)成犯罪，相關(guān)部門要依法追究其刑事責(zé)任。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，在推動(dòng)城市建設(shè)、提高人民群眾生活質(zhì)量方面起了難以取代的作用。同時(shí)由于我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加速、相關(guān)部門對(duì)住房制度改革的執(zhí)行力度加大和民眾人均收入增加，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)一直保持著高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，已成為我國(guó)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、擴(kuò)大內(nèi)需的重要方法，但與此同時(shí)也對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域造成了很大的影響，使之面對(duì)更大的挑戰(zhàn)。

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作者簡(jiǎn)介：武巖巖（1981），女，山東省肥城市人，本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。