提升國企平臺公司建設城市副中心家園中心效能策略研究

摘要：本文以城市副中心建設為背景，以國企平臺公司高質量參與城市副中心家園中心建設為目標，通過闡述家園中心基本建設內容、剖析家園中心實施過程中在開發運營層面的困點難點，指出國企平臺公司參與家園中心建設的重要意義。同時，提出有效的實招硬招，理順企業投資發展與提供微利公共服務之間的關系，找出共贏的出路，形成提升國企平臺公司參與家園中心建設效能的路徑，切實推進國企平臺公司最大限度發揮企業優勢。

關鍵詞：家園中心；國企平臺公司；效能提升；策略

規劃建設家園中心是北京城市副中心高質量發展的基本舉措之一，對增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感，推進北京城市副中心建設宜居宜業的城市社區、完善公共服務體系，構建完整的15分鐘生活圈具有重要作用。國企平臺公司通過提升自身建設，落實規劃有關要求，履行國企社會責任，整體兼顧公益屬性與市場屬性，積極參與家園中心建設，滿足周邊人民群眾所需的一站式社區生活服務。

一、研究背景

習近平總書記多次強調：“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標。”黨的二十大報告中提出，增進民生福祉，提高人民生活品質，要 “健全基本公共服務體系，提高公共服務水平，增強均衡性和可及性，扎實推進共同富裕”。這為解決人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，以公共服務高質量發展促進共同富裕指明了前進方向。住房和城鄉建設部印發的 《完整居住社區建設指南》[1]提出，以居住社區作為城市生活和社會治理的基本單元，通過完善基本公共服務設施、健全便民商業服務設施、營造公共活動空間，建設好服務群眾的 “最后一公里”。國企平臺公司作為提供民生公共服務的重要力量，應積極破解參與城市副中心家園中心投資、建設、運營、管理一體化工作中的難點問題，探索以效能優先為引領的市場化舉措，在增進民生福祉的同時，綜合提高城市副中心整體公共服務水平，統籌實現企業價值提升和普惠的優質公共服務供給 “雙贏”局面，助力城市副中心高質量發展。

二、家園中心概況

2019年1月3日，中共中央、國務院發布關于對 《北京城市副中心控制性詳細規劃 （街區層面） （2016年－2035年）》的批復指出，[2]建設幸福樂活的家園中心，以家園為基礎單元設置家園中心，統籌核算公共服務設施配置總量，實現均衡布局，構建方便快捷的 “一刻鐘服務圈”，就近滿足居民的工作、居住、休閑、交通、教育、醫療等需求。家園中心是在鄰里中心的思想上，結合城市副中心的實際情況，在規劃中提出的創新性概念。在副中心12個組團內，結合功能分區、規劃人口分布以及現狀情況，規劃36個 “幸福家園”，在每個幸福家園規劃建設1處家園中心，以補齊公共服務短板、提升居民生活質量。

三、家園中心在開發運營層面存在的問題

（一）需求分析不深入

規劃的36處家園中心大多基于服務范圍和人口數量初步測算，作為滿足群眾多樣化需求的 “一站式服務社區綜合體”，從供需關系角度來看，對家園中心未來的落地存在一定影響。家園中心在初期研究時，擬定的建設內容為混合疊建的9+X和獨立5項，其中包括物業服務用房、社區管理服務用房、社區養老設施、社區服務中心、室內體育設施、社區文化設施、再生資源回收站、市政設施、社區衛生服務中心在內的9項公共服務設施基本是家園中心必須設置內容。但是，在向項目周邊居民問詢或開展公眾參與過程中，發現規劃內容與目標人群實際需求存在一定差異，未形成適應群眾的服務供給方式。實際上，每個家園中心的服務人群類型、服務半徑內的現狀公服設施等情況并不相同，用標準化功能進行套用，缺乏 “查漏補缺”過程，導致無法與周邊使用人群實際需求耦合，并不是家園中心規劃的初衷。

（二）運營收益不樂觀

家園中心由于未建立統一的建設、運營、管理平臺，對可持續發展存在一定影響。已實施或正在推進的家園中心均是獨立測算、獨立運營，沒有統一的平臺進行統籌安排。雖然家園中心是以建設普惠的公共服務設施為基準，不以營利為目的，但良好的運營收益是其能夠長期運營的基礎。然而，單個家園中心項目都存在老百姓享受良好的生活服務品質與長期維系運營現實困境之間的矛盾。如果建設主體僅運營公益性設施，缺少經營性設施，單純的公益性設施可能由于人氣不足及缺少經濟支持，難以得到可持續的發展運營，只能以提高服務價格的方式提高投資回報率；如果缺少公益性設施，單純的經營性設施建設也難以充分提供社區生活必要的公共服務；[3]公益性和經營性功能并重的家園中心相較而言投資回報率較高，這就會導致社會投資企業 “挑肥揀瘦”，不利于家園中心的良性發展。

四、國企平臺公司參與家園中心建設的重要作用

家園中心主要功能為提供便民公共服務，原為政府職能。但是，家園中心建設的資金投入大、回報見效慢，若以政府為投資主體，難以得到可持續的發展運營。而國企平臺公司具備較強的市場競爭能力和可持續、創新的科研能力，在提供公共服務過程中具備的市場化、靈活性特征是政府部門所欠缺的，且企業主要運營目標是實現社會效益，在公益性功能定價方面受政府部門管控。因此，國企平臺公司可以用市場化方式，在強調普惠的服務功能前提下，通過建立統一平臺的方式，堅持公益與經營并重、經濟效益和社會效益結合，以高投資回報率的經營性功能反哺微利的公益性功能，用企業優勢優化家園中心市場化服務供給，推動公服設施提檔升級。此外，有了國企平臺公司在公共服務和公共產品供給上強有力的支撐，行政管理部門可以回歸社會管理的本職，集中精力做好政府管理工作，提升政府部門社會管理的效率和質量。[4]

五、國企平臺公司建設家園中心效能提升策略

（一）明確為民化定位，提升平臺建設競爭力

第一，國企平臺公司應提高認識，明確定位，應堅持以人民為中心，用市場化方式廣泛、積極參與化解人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發展之間的矛盾，緊緊圍繞 “建設什么樣的家園中心、怎樣建設家園中心”努力前行，核心本質是為社會提供高質量、均等、豐富的公共服務，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

第二，“專業”始終是發展的根基，企業應成立高素質、專業化的家園中心建設隊伍，凝聚工作合力，打造 “投資—設計—建設—運營”一體化開發建設模式，提升管理經驗的同時，提升家園中心 “投建管”效能。

（二）緊抓創新化運營，提升服務功能吸引力

1.明確運營邏輯

堅持 “自主經營、長期運營、多元參與”的運營邏輯。一方面，家園中心作為一項民生工程，著力解決人民群眾的公共服務需求是項目建設的宗旨。為保障家園中心不變形、不走樣，國企平臺公司應強調并堅持非政府部門運營的公益設施完全持有型經營模式，通過招商、合作等方式引入商業運營團隊實行統一管理，提供長久性服務。而經營性部分可通過房屋租賃、房產銷售、輕資產輸出、商品銷售及物業管理業務等自主確定經營方式。另一方面，可探索 “企業+政府+社團+居民”多元參與的運營模式，最大限度發揮居民主觀能動性，鼓勵運營自治，激發社群活動，形成人人享有的活力社區。

2.細化運營內容

著重分析供需關系，細化運營業態，實現有效引流。基于上位規劃要求的基礎功能，如何確定詳細的業態是重中之重。最有效的方式是通過深入調研，對人群結構與需求進行調研分析，以人群需求為導向，結合周邊市場競爭情況，進行精準的功能定位及業態選擇。確定業態后，細化招商方案和招商目錄清單，確定價格并進行精準招商。

此外，為了更好地做到便民、利民，不能忽略一些細小的功能，如配鑰匙、修鞋、修衣服、洗衣店等服務設施，以及咨詢導購、失物招領、手機充電等周到細致的服務，這也是用人情味吸引人流、提升居民幸福感、展現業態全面性的實招。同時，根據不同時期的需求，推動業態由靜態向動態轉變，不斷創新升級功能業態，提升服務檔次和服務質量，動態適應消費需求。

3.強化運營手段

與時俱進提出新招、硬招，不斷強化運營手段。時間上，要將招商準備期提前，在項目謀劃之初，招商策劃運營工作要提前介入，為選址、規劃、設計等提供關鍵性信息，保障項目開業時的招商去化率。方式上，一方面要完善招商運營儲備，包括快速招引核心主力商家 （如知名連鎖品牌）入駐，保證家園中心的穩定運營；合理設置招商條件，租金設置上以低于市場價讓利給商戶，確保招商業態科學合理、物美價廉、方便管理。另一方面要完善運營模式，包括通過舉辦主題運營活動、業態疊合 （如 “菜場+農場”“日間照料中心+托幼”“書店+咖啡店”）、微利設施分時共享、設置早餐車及生鮮超市等商業運營模式，提供服務的同時，提高資金回收力度。

（三）營造合理化空間，提升運營管理推動力

通過建筑設計營造靈活多樣的空間布局及豐富多彩的公共空間，最大限度發揮建筑效能，是家園中心落地的保障。一方面要強化功能布局，探索各類功能空間融合共享。采用 “集中+分散”“圍合+開放”的空間布局，依據功能關聯度進行合理分區，將相互促進的功能鄰近設置，同類功能集中設置，相互干擾的功能分開設置，鼓勵相似服務功能在不同時段共享同一空間，互補服務功能在同一時空無邊界融合，[5]實現空間共用、設施共建、資源共享。另一方面要堅持開放性設計，打造共享公共空間。家園中心除了提供內部功能外，也要通過公共空間的營造吸引人流，提升活力。包括緊密結合社區周邊環境，注重城市街道及廣場空間滲透，打造街角空間、廣場空間、庭院空間。充分利用室外空間，設計戶外 “老、中、青、幼”所需的設施，串聯戶外運動、室內外商業空間和家園中心的文化設施，為市民提供交通與商業、運動、文化一體化設施，營造室內外空間的無縫銜接。

（四）聚焦標準化建設，提升投資回報拉動力

推進項目標準化，合理優化建設成本，能夠為利潤留空間，拉動良好的投資收益。針對項目位置、市場定位、目標客群消費能力、周邊配套等因素綜合研究，并與后期招商租金水平、品類相匹配，完善家園中心項目建造標準，打造標準化、規模化建設模式，進一步降低項目建設成本。

（五）運用智能化手段，提升家園中心創造力

在數字經濟時代，家園中心若想保持長久的吸引力，離不開數字智能化的運用，在建立家園中心之初，就應當把數字化理念貫穿始終。包括利用數字化手段，對項目周邊的地理信息、城市空間、氣候環境、業態活動等數據歸納整合，系統分析結果，指導規劃賦能設計；基于大數據時代背景，對于城市的交通數據以及業態消費數據、熱度分布等進行分析比較，提高空間利用率，指導業態運營，提升商業活力；通過數字化技術實現社區積分公益性、惠民性、經營性多領域全流通，以積分體系實現社區的共建共治共享；通過大數據平臺，對用戶精準畫像，可推測出使用人群的真實需求，定向精準推送其感興趣的活動、商業、娛樂，實現App 應用的千人千面；打造 “線上家園中心”概念，探索建立線上線下融合的社區商業 “O2O”模式，逐步完善以家園中心為核心的 “一公里”互聯網生態圈，以適應不同類型和層次的居民需求。

六、結束語

以人民為中心的要求始終貫穿于城市副中心規劃建設中，建設幸福樂活的家園中心補齊公共服務短板、提升居民生活質量是當前城市副中心面臨的重要挑戰。國企平臺公司作為政府部門的有力抓手，承擔了大量公共服務職能，是當前參與社會管理、供給公共服務、滿足社會公眾需求的重要力量之一。為增強家園中心吸引力，保障其可持續發展，國企平臺公司應深入了解家園中心項目開發建設中的根本需求，踐行規劃先行、多措并舉，不斷提升企業效能，深度參與城市副中心家園中心建設。通過強化運營能力、提高設計質量、嚴控建設成本、落實智慧城市建設等方式，保障家園中心服務品質，提高城市公共管理效率，提升城市空間品質，在增進民生福祉的同時，助力城市副中心高質量發展。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國住房和城鄉建設部.住房和城鄉建設部辦公廳關于印發完整居住社區建設指南的通知[EB/OL].[2022-01-10].https：//www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-01/12/content_5667815.htm.

[2] 中共中央 國務院關于對《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年—2035年）》的批復[J].中華人民共和國國務院公報，2019（02）：11-14.

[3] 劉泉，賴亞妮.新加坡鄰里中心模式在中國的功能演變[J].國際城市規劃，2020，35（03）：54-61.

[4] 周濤.公益類國有企業提供公共服務路徑優化研究[D].上海：中共上海市委黨校，2022.

[5] 雷誠，王鵬.從碎片化到全過程治理：大都市區社區服務設施供給模式及優化研究[J].規劃師，2019，35（14）：32-38.

作者簡介： 秦學穎，女，漢族，河北保定人，碩士，研究方向：城鄉規劃學；

李作濱，男，漢族，河北秦皇島人，本科，研究方向：城市規劃；

陳歡，男，漢族，湖北宜昌人，碩士，中級工程師，研究方向：法學。