國有投資性房地產數字化體系建設探析

邵歡

摘要：國有企業作為一種生產經營組織形式，商業性和公益性是其必須兼具最基本的特點，保障國有資產的保值和增值是國有企業最基本的價值追求。當下，在國有投資性房地產的管理層面中仍然存在著諸多不足之處，還需要不斷探索，做到科學有效實現管理目標。文章通過聯系基層工作實際，探究當下優化國有投資性房地產管理對于W集團公司工作開展的重要意義，同時對目前投資性房地產管理和系統建設情況存在的不足和問題進行剖析，從投資性房地產資產全生命周期管理的角度出發，并據此構建投資性房地產數字化體系框架模型，將全過程管理。比如：資產評估管理、資產租賃管理、資產稅收管理、資產臺賬管理、資產產權管理都納入資產數字化系統中，并與集團財務系統、OA系統等各系統進行融合集成。同時提出幾條具有針對性的數字化系統建設保障措施，促使全集團的投資性房地產管理邁向規范化、科學化、法制化、信息化和標準化，確保提升管理效益和經濟效益。

關鍵詞：投資性房地產； 數字化 ；框架模型； 保障措施

國有資產是指國家擁有的各種財產、物權的統稱。投資性房地產是國家財產中的一項重要內容，加強投資性房地產資產管理，堵塞管理漏洞，是確保國有資產保值增值的客觀要求。隨著數字化改革深入，迫切需要探索國有企業資產數字化管理，與時俱進地實現互聯網時代國有資產的有效管理，解決傳統國有資產管理模式存在的弊端。

一、國有投資性房地產管理的優化在國企工作中的作用

國務院國資委印發的《關于加快推進國有企業數字化轉型工作的通知》，不僅確定了國企在數字化轉型方面的方向、基礎、舉措和重點，還開創了一個關于國企數字化轉型的新篇章，并且主動指引國有企業準確識變、科學應變、主動求變的能力，加速傳統動能的改造與提升，培育新動能。2021年，浙江全省全面推進數字化改革，形成全省重大需求、多跨場景應用、重大改革“三張清單”。由此，浙江省眾多國有企業圍繞“數字企業”建設總體目標，持續推動數字化改革做深做實，各國有企業數字化轉型全面進入了提級升檔的新階段。

這一時期，隨著各國有企業在社會經濟發展中的地位日趨重要，國有企業資產規模也日趨增大，繼續沿用原來的財務核算功能，對資產進行管束，明顯不適應新時代國企資產管理的需要。加之管理缺乏科學性和精細性，在國有企業中資產管理混亂的狀況時有發生。近幾年來，國資委一方面梳理并理順其相關職責，一方面根據其職責出臺了一系列加強國有資產監管的文件。假如國資委及其相關的管理體制屬于國資保護的第一股勢力，那資產管理軟件則是國資保護的次要力量。所以只有在不斷的發展中，運用現代化的管理手段，才能使企業的資產管理更加科學化、透明化、精細化、規范化、動態化。

對于W集團公司這樣一個典型的資產密集型企業，更需要一個細致的、標準化和集成化的解決方案。資產管理數字化體系能支撐“數字智治”業務應用，解決國有企業多層級的經營管理需求，并提升基于大數據分析的內部管理風險感知、智慧決策和管控能力，促進對各業務、各單位內部管理的可視可控。國有投資性房地產在國有企業資產中占有一定的份額，其數字化體系建設能夠完善國有企業數字化改革業務應用重要一環，促進數字化改革的規范性、高效性與整體性。

二、W集團公司投資性房地產管理現狀

（一）W集團公司簡介

W集團公司2016年9月在浙江省海洋港口一體化中，整合進入ZJS海港集團。W集團公司作為ZJS海港集團在“一體兩翼多聯”港口格局中浙南港口的區域性管理公司，是浙南、贛東、閩北地區最大的港口企業和WZ港口建設發展的主力軍。W集團公司主要負責港區的公共碼頭及其配套物流業務的投資建設和經營管理，同時市區老港區承擔城市生活旅游客運功能。W集團主要負責港口公共碼頭及相關物流服務的開發與運營，而老港區則承擔著市內生活旅游客運職能。

經營范圍包括港口集疏運，貨物裝卸、倉儲、運輸、理貨、拖輪助泊、引航以及港口資源投資建設開發等服務，還包括消納工程泥漿和渣土等。“十四五”時期，W集團公司著力加快應用新科技建設智慧、平安、綠色港口，為ZJ海港奮勇擔當“重要窗口”建設的重要先行官作出貢獻。在近些年，國資委一方面梳理并理順其相關職責，一方面根據其職責出臺了一系列加強國有資產監管的文件，強調了對國有資產管理的重要性。同時W集團公司資產的擁有量也在不斷增大，對資產的統一管理，建立完善的集團公司資產管理體系已成為W港的一項重要的工作。

（二）W集團公司投資性房地產資產存在情況

W集團公司名下投資性房地產總面積約8.58萬平方米，其中辦公用房約4.12萬平方米，占總面積的48%；商業約1.97萬平方米，占總面積的 23%；停車場等約1.18萬平方米，占總面積的14%，其他自用或暫不出租資產1.31萬平米。多數投資性房地產處于老市區核心地段。

（三）投資性房地產資產管理和資產系統建設現狀

W集團公司投資性房地產授權其下屬分公司進行統一經營管理。該公司以資產出租為主業，承擔W集團公司自有房產和“老港換新港”帶來的碼頭、岸線等物業資產的統一經營管理，提高了資產管理的專業性和高效性，最大限度地確保國有資產的保值增值。

W集團公司目前數字化轉型工作剛剛起步，對投資性房地產管理還需要進行進一步系統化、標準化的提升，以實現與其他板塊、與基層公司之間的高效協同聯動，而如何找準切入點，打破數字壁壘，使數字化轉型精準落地也是我們今后的探索方向。

三、投資性房地產管理的問題

（一）投資性房地產管理體系不完善

投資性房地產管理體系的建立，不僅需要綜合考慮公司領導層的決策、管理層的把控以及業務層的操作，也需要明確長期方向、權責定位和職能劃分。目前W集團公司尚未建立完善的投資性房地產全生命周期管理體系，沒有打通投資性房地產的購置、出租、處置、核算等各個環節，使得客戶與資產之間、合同與業務之間、管理部門與財務部門之間都缺乏穩健的橋梁，甚至可能因為信息的不對稱而讓資產管理存在一定的漏洞。而體系的完善可以更好地反饋業務運用，從而形成良好互動的業務閉環。

（二）投資性房地產管理制度不健全

鑒于國有資產的重要性，很多法律法規從不同角度對國有資產的管理進行了規范和明確，W集團公司也不斷推進制度建設，陸續制定了固定資產投資項目計劃管理辦法、固定資產管理辦法、資產評估管理辦法、重大資產處理辦法等企業內部多項國資管理制度，但目前沒有出臺具有系統性和實操性兼具的投資性房地產管理制度。除此之外，其制度與數字化系統的應用結合也并不完善。

（三）使用效率亟待提升

因目前投資性房地產管理臺賬均為手工登記，資產實物管理部門不同經辦人員在登記的信息過程中也可能存在多個口徑，再加上業務和財務部門之間的壁壘，資產管理流程中存在監督管理缺失的風險。而管控范圍未全面覆蓋資產管理的全流程，導致資產實際信息與賬面不匹配的情況，也可能影響管理層對該項資產的決策判斷，無法實現資產的優化配置，甚至讓部分資產可能處于長期閑置狀態，無法得到充分利用。

（四）會計核算準確度不夠

一些國有投資性房地產管理與財務管理各自為政，資產的確認、計量、狀態不夠準確，對于資產的使用狀態信息缺乏及時跟蹤，業財環節存在一定的時間差和信息差，可能致使相應負責的財務人員對該內容核算不甚準確，甚至有可能存在一定的稅務風險。如因信息化程度較低，缺少可以直觀統計租金金額和所屬期限的電子化系統，使得租賃收入分攤主要依靠財務人員手工核對，而手工核對中容易出現的差錯又會降低會計核算的準確性。

（五）數字化程度低

隨著大數據、物聯網、以及移動互聯網的持續發展，對資產的監管提供了有效的技術手段，但是如何利用成了目前首要考慮的問題。國有企業為了適應地方國資管理和自身的管理需要，編制的報表大多紛繁復雜、種類繁多，而大部分的報表資料都是經過“人工加工”的，這些報告都不夠準確并且時效性不高，無法反映實際情況，報告的技術含量也很低。如今尚未建立統一的、系統的、專業的國有投資性房地產管理系統，這嚴重制約了國有企業資產管理的數字化水平提升，而數字化水平的不足又讓各個環節相互孤立，數據在系統間橫向傳輸不通暢，導致資產管理者不能很好地運用手上的資產創造更大的經濟價值。

（六）數字化復合型人才的短缺

國有企業多屬傳統行業，傳統行業中人才輩出，然而數字技術人才尤其是懂得“業務+技術”的數字化人才普遍缺乏。大數據、云計算、區塊鏈、物聯網、人工智能等技術的快速發展，為數字轉型提供了支持，并且依靠數字化人才來實現。國企薪酬制度不能很好地反映人才市場的價值變動，薪酬體系與市場脫節，而相對缺乏的數字化財務人員，往往會因薪酬低等問題而不愿意繼續在國企工作。目前企業資產管理人員都是從企業管理、財務管理等方面轉型，投資性房地產管理經驗主要靠日常工作摸索積累，該管理領域對專業知識的要求非常高，一旦資產處置不當，評估審計發生偏頗，均有可能造成國有資產流失的嚴重后果。

四、投資性房地產數字化體系框架模型

通過引入目前國際流行的EAM管理理念，搭建投資性房地產數字化系統來關注投資性房地產資產全生命周期的管理，實現對資產可視化、可控化、規范化和流程化的管理，使得投資性房地產管理各環節互動和信息共享，確保管理全過程在有效的管控視線，以實現企業資產與生產經營的緊密聯系，改變陳舊的事后監控、靜態監控的現狀，改變監控效應滯后的通病，通過對企業的財務狀況、生產經營狀況的實時地、動態地監控，解決監管不到位，信息缺失的問題，從而實現企業精細化管理。

通過投資性房地產數字化體系建設，基本達成以下主要效果：

實現投資性房地產資產全生命周期管理；

實現實物資產與賬面資產的統一；

發揮資產優勢，提高資產使用效率，降低資產閑置率；

合理掌控資產配置狀態，優化預算管理；

實現對資產價值、資產運營情況實時、動態跟蹤和分析；

推進投資性房地產管理工作標準化；

實現企業經營考核評價。

結合層次分析法，構建層次框架模型，如圖1所示。

（一）資產臺賬管理

首先通過建立統一的資產臺賬（例如資產購置成本、資產使用年限等），管理資產調配與處置，分析資產利用情況。通過建立全面系統的投資性房地產資產臺賬，并獲取財務系統的集成信息，摸清、跟蹤資產動態變化狀況，記錄、計算資產利用效率，從而做到摸清家底，賬實相符。

（二）資產評估管理

當資產發生轉讓、租賃等情況，通過投資性房地產數字化系統進行資產評估流程。可以通過資產評估管理快速查詢和掌握發生變動的資產及其相關信息。系統將在資產評估完成后自動更新資產變動信息，及時反饋出資產的信息，統一管理資產評估信息，能方便集團內部信息共享。

（三）資產產權管理

通過在投資性房地產數字化系統里面建立資產權屬證信息記錄，包括土地、房屋、權證所有人、功能等信息，進行動態變動管理。通過系統使資產權屬證數據信息共享，能夠快速查詢相關資產的權屬證信息，和相關報表的輸出。包括產權轉讓管理、產權無償劃轉管理等。

（四）資產租賃管理

租賃管理包括承租客戶管理、資產租賃計劃申報及租賃項目的核準與備案、招租、續租、轉租、租金管理、租賃合同管理等內容。

投資性房地產數字化系統將根據現有的規范的租賃核準流程進行分析并應用在系統中，申請人根據設計完成租賃流程在系統中展開申請工作并只能按照確定的核準節點逐步進行審批：

第一，系統將對各個流程節點必須提供的內容進行控制，如：資產租賃申請時必須輸入資產名稱、招租時間、租賃類型、出租面積/數量、出租期限、出租價格等內容，在資產價值評估完成后必須輸入資產出租價格及上傳評估依據相關文件；價格確定后必須上傳出租方案附件才能進入審核審批；合同簽署完成后必須提供合同編號或合同其他信息才能關閉租賃申請流程。

第二，系統將對租賃管理中的數據進行分析、匯總提供租賃計劃申請表、租賃情況備案表、出租資產到期表、各類型或各公司資產出租金額表等報表，并能根據指定規則對出租將到期的資產進行提示。

第三，租賃經濟狀況分析（租金、總可出租面積、已出租面積、出租率等數據橫向縱向比較）。

（五）資產稅收管理

投資性房地產的購置、出租、處置等各個環節都涉及稅收管理，涉及的稅種涵蓋房產稅、城鎮土地使用稅、土地使用稅、印花稅、增值稅、城建稅、教育費附加、契稅等各項稅種。尤其是房產稅，出租期間從租計算，閑置期間從價計算，需要建立完善且準確的臺賬進行管理。為規避稅收風險，提高稅收數據的準確性，將稅收管理也納入數字化建設體系。

（六）與其他系統的協同

1. OA系統接口

將投資性房地產數字化系統相關流程審批節點傳輸到OA系統中收件箱中，用戶登錄OA系統查看收件箱，可以根據單點登錄鏈接登錄到投資性房地產數字化系統進行審批相關流程節點。

2. 財務系統接口

投資性房地產財務管理主要是從財務核算的角度，從收入分配、折舊、金額等各個角度對集團公司的總資產進行了全面的核算，資產管理是指對企業的日常經營的活動進行嚴密的監督與管控，強調對其整個經營過程的全面管理，用簡單的話說就是前面的是靜態的管理，后面的是動態的管理。投資性房地產數字化系統與財務系統集成，形成互補，為企業提供既有宏觀性，形成精細化管理統一管理平臺。將投資性房地產數字化系統相關涉及資產價值變換信息，例如資產核銷、資產評估、資產轉讓等相關信息傳輸至財務信息進行處置記錄。利用數字技術對國有投資房地產和財務信息系統進行有效的整合，利用數字技術進行分析、預測，利用現代手段進行管理，并利用數字化數據進行綜合應用。國有資產管理與財務管理融合流程圖如圖2所示。

五、投資性房地產數字化系統建設保障措施

（一）健全投資性房地產資產管理體制機制，使資產管理有據可依

1. 完善投資性房地產的管理體系

建立健全的管理體系是提高房地產投資資產經營質量的關鍵。由集團公司財務部牽頭，監督并幫助集團下屬各企業建立系統的、操作性強的國有投資性房地產管控制度及體系，將財務管理和績效管理貫穿投資性房地產資產管理過程的全過程，推進工作程序標準化，明確并強化責任，確保國有投資房地產的經營有法律依據，從制度上為國有投資房地產的經營提供有力的保障，從而建立和完善國有資產的管理體系。

2. 理順投資性房地產資產管理關系

明確各級資產管理機構的職責，以現代企業“三會”管理體制為基礎，建立一套集團總部領導層—總部資產管理部門層-基層經營管理層-基層資產管理執行層四級資產管理架構。構建集團總部對資產穿透的一體化、全周期的管控，下屬各級投資性房地產資產管理部門職責明確，各司其職，提升管理效益。

（二）投資房地產資產租賃過程的優化與企業運營風險的防范

根據投資房地產資產的基本使用情況，可以將其分為辦公樓、店鋪等幾大類別，并根據不同的租賃目的制定專門的投資性房地產租賃實行管理辦法，在此基礎上，根據公司外部經營環境和企業內部的變化，及時升級和更新業務流程，以防止因程序上的疏忽而導致的法律和稅務風險。

（三）不斷完善監督考核機制，加大內控力度

建立一整套實用性、操作性強，可以橫向、縱向比較的績效評價管理體系，全面系統地計量投資性房地產管理的效率和效果，對投資性房地產管理進行評估，把內控成果同績效獎金相掛鉤，以此為依據進行激勵和約束，強化責任意識和擔當，嚴格管理投資性房地產資產。

站在企業內控的視域下，將績效評價管理體系與監督管理措施相融合，進一步提高資產管理工作效率，確保在內外部環境不斷變化中及時迅速高效解決問題。在國有企業中設置資產管理內部控制專業崗位并配置專業人員，結合多種檢查方式，全方位審計監督企業內部資產管理的全過程，包括財務核算、租賃方式、風險防控等各個環節，保證國有資產的保值增值。

（四）重視國有企業數字化復合型人才的選拔與培訓，提高國有企業的管理能力

實現數字化轉型，關鍵在于人才，數字化復合型人才是國企數字化轉型的基礎，而吸引、培養和留住人才的關鍵在于人才的體制。因此，我國國有企業既要加大引進和培訓力度，又要建立合理、科學的人才選拔體系，必須從制度層面上加以考慮，并切實落實，要從現有的員工中選拔優秀的人才進行重點培訓，包括選拔任用、考核獎勵、股權激勵懂技術、懂業務的復合型人才，要按照市場機制的需要，從體制上建立一個吸引、培養和留住人才的環境，從而提高集團公司職工數字素養和數字化能力充實企業數字化人才隊伍。對專職經理進行數字化培訓，使其能夠通過動態數據庫、數字化管理軟件，方便對國有投資性房地產進行信息查詢、分析，為領導的決策提供顧問和協助。

六、結語

在新形勢下，國有投資性房地產管理工作效果的提升，可以以企業內部管理創新、方式創新為突破口，建立融合預算、內控、預警、分析和利用相集成的系統性的大數據平臺，提高國有投資性房地產的管理水平和管理能力。要結合國有企業的具體情況，堅持以價值為中心、以市場為引導、以問題為導向，建立評價機制、考核機制、保障機制，加大資源投入，統籌謀劃，注重戰略，注重實效，不斷推進。通過建立健全國有企業資產管理標準體系，形成一套可復制可推廣的資產管理“標準”，切實發揮標準化體系在推動資產數字化管理中的支撐和引領作用。最終通過有效的資產管理，保證資產有效運作，提升資產使用效率，控制資產運營成本，使國有企業資產實現保值增值。

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（作者單位：溫州港集團有限公司物業管理服務分公司）