2023樓市八大猜想

甄愛軍

在房價持續下滑的情況下，居民購房意愿不足，但隨著疫情影響的減弱，居民的觀望情緒有望得到改善。在2023年下半年，需求端政策的持續落地，有望對銷售產生提振作用。

進入2023年，樓市相比以往將是另外一番景象。那么，在接下來的一年里，樓市又會有哪些值得關注的變化呢？我們不妨提前進行一次大膽猜想。當然，所有猜想內容僅供參考，不能作為購房決策的依據。

猜想1：房價繼續下跌

2022年前11個月，新房價格百城中累計下跌的城市有69個；二手房價格百城中累計下跌的城市數量達到了74個。特別是2022年下半年以來，新房、二手房價格持續下跌，其中二手房價格連續下跌7個月，新房價格連續下跌5個月。

2023年，房價將會出現分化，受企業降價促銷、二手房掛牌量增加等因素制約，短期房價下跌態勢難改。不過，核心一二線城市市場有望恢復信心，優質項目逐漸入市，將對銷售均價產生結構性帶動，全年商品房銷售均價有望逐漸趨穩。而多數三四線城市房價或延續下行態勢。

可能性|★★★★☆

猜想2：市場成交企穩

2022年前11個月，重點100城商品住宅成交面積為2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。其中，一線城市市場韌性較強，成交面積同比降幅最小。最近一段時間以來，托底房地產的政策頻出，但是購房者置業情緒并未出現明顯好轉，100城成交面積同比和環比均繼續下降。

在房價持續下滑的情況下，居民購房意愿不足。但隨著疫情影響的減弱，居民的觀望情緒有望得到改善。2023年下半年，需求端政策的持續落地，有望對銷售產生提振作用。

可能性|★★★☆☆

猜想3：調控繼續放松

2022年12月舉行的中央經濟工作會議指出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。

政策將進一步加大力度，核心一二線城市存在政策優化空間，特別是核心二線城市政策空間較大，繼續優化“認房又認貸”、調整限購政策等，進一步支持剛需和改善性住房需求釋放。預計在2023年上半年，管理層仍將會對需求端政策進行加碼，以進一步促使市場需求的釋放。

可能性|★★★★☆

猜想4：房企融資改善

2023年，房地產行業最重大的工作就是防范風險，防住不發生重大金融違約風險，防住不發生大面積的無法交樓的風險，防住不發生房價明顯下跌導致的踩踏風險等。

機構認為，“保交樓”仍是2023年政策的側重點，政策性銀行專項借款、金融機構配套融資等資金將持續到位，保障項目交付。企業端資金支持力度有望延續，“三支箭”相關資金也將加速落地。

可能性|★★★★☆

猜想5：房貸利率下降

2022年總體房貸利率仍在下降。貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，2022年11月103個重點城市主流首套房貸利率為4.09%，較上月下降3個基點；二套房貸利率為4.91%，與上月基本持平。

未來貨幣政策仍然存在放松的可能。在2022年12月初，央行降準0.25個百分點，共計釋放長期資金約5000億元。此次降準降低了金融機構資金成本，疊加2022年9月以來商業銀行啟動的新一輪存款利率下調這一因素，5年期以上LPR下調概率很高。正因為如此，房貸利率下降的概率也不小，但降息的幅度會明顯小于2022年。

可能性|★★★★☆

猜想6：改善需求抬頭

2022年，改善型客戶購房意愿好于剛需客戶，主要城市大戶型、高總價的改善性住宅產品占比有所提升。從政策支持來看，需求端政策持續優化，重點支持剛性和改善性住房需求，預計接下來核心城市在改善性需求方面仍有政策優化預期，如降低二套房貸首付比例、優化認房認貸等。

展望2023年，在租購并舉的行業格局下，新房市場中改善性住房需求占比將明顯提升。同時，第七次人口普查數據顯示，一二線城市20～34歲、35～49歲年齡人口占比普遍高于全國水平，未來剛需和改善性需求有支撐。

可能性|★★★☆☆

猜想7：房租價格反彈

據中指研究院數據，截至2022年11月末，全國50個城市住宅平均租金為36.9元/平方米/月，環比下跌0.49%，跌幅較上月收窄0.10個百分點。從漲跌城市個數看，2個城市環比上漲，48個城市環比下跌。從同比來看，全國50個城市住宅平均租金較2021年同期下跌3.09%，跌幅較上月收窄0.54個百分點。租賃住宅方面，市場進入傳統淡季，租金整體水平繼續走低。

2023年，受益于疫情防控政策的優化，各行各業復蘇，宏觀經濟向好，將會推動房租價格水平反彈。不過，租金漲幅有限，整體漲幅預計在5%以內。

可能性|★★★☆☆

猜想8：千億房企減少

數據顯示，2022年1～11月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%，16家房企業績超千億元，較2021年同期減少16家；拿地總額同比下降50.5%，頭部企業投資呈現向核心城市聚焦、強化城市和區域深耕。

在2022年樓市成交量整體下滑達四成的大背景下，“千億俱樂部”成員數量銳減。考慮到2022年低基數現狀，加之促消費政策將會不斷出臺，樓市基本面向好，所以千億房企數量進一步減少的概率降低。

可能性|★★☆☆☆