財產代管人能否代為申請不動產轉移登記

徐映雪

案? ?例

張三因下落不明滿兩年，被人民法院宣告為失蹤人，同時指定其配偶李四為財產代管人。現李四欲將張三名下的房屋A出售，到不動產登記機構申請辦理轉移登記，登記機構能否辦理？被宣告為失蹤人不久后，張三母親去世，其名下一套房屋B應由張三繼承，李四能否代張三申請辦理繼承轉移登記？

分? ?析

《民法典》第42條規定：“失蹤人的財產由其配偶、成年子女、父母或者其他愿意擔任財產代管人的人代管。代管有爭議，沒有前款規定的人，或者前款規定的人無代管能力的，由人民法院指定的人代管。”第43條規定：“財產代管人應當妥善管理失蹤人的財產，維護其財產權益。失蹤人所欠稅款、債務和應付的其他費用，由財產代管人從失蹤人的財產中支付。財產代管人因故意或者重大過失造成失蹤人財產損失的，應當承擔賠償責任。”《民法典》設立財產代管人制度，主要是為了結束失蹤人財產無人管理，以及其應當履行的義務不能得到及時履行的不確定狀態，既是對失蹤人權益的保護，也是對失蹤人債權人等利害關系人合法權益的保護。第43條明確了如果基于為失蹤人繳納稅款、清償債務和應付的其他費用等原因，財產代管人可以處分失蹤人名下的房產。但財產代管人能否代失蹤人繼承房產或基于其他原因處分房產呢？目前，法律法規和規范并未有明確的規定。

有觀點認為，財產代管人相當于代理人，根據《不動產登記操作規范（試行）》有關規定，申請人本人或其代理人均可作為不動產登記的申請主體。筆者認為，財產代管人和代理人具有本質的不同，不能混為一談。代理人在代理權限范圍內，以被代理人的名義與第三人實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。申請辦理不動產登記時，申請人可委托代理人代為辦理，代理人應向登記機構提交申請人、代理人的身份證明及授權委托書，授權委托書中應明確記載代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。也就是說，代理人代他人繼承或轉讓房產的前提是應在其代理權限范圍內。而財產代管人是《民法典》專為管理失蹤人財產設立的，代管人在行使其代管權時，并不一定取得權利人的授權。根據維護失蹤人財產權益、維持正常財產、債權債務關系的立法初衷，代管權除了對財產進行妥善保管、維護外，還可以包括必要情形下的處分行為，前提是避免財產減損，確保其保值增值。因此，應根據該繼承或買賣行為是否能增加失蹤人的財產權益、是否能使財產保值增值，來判斷財產代管人能否為房產轉移登記的適格申請主體。

以財產代管人能否代失蹤人申請繼承轉移登記為例，根據《民法典》第1121條第1款規定：“繼承從被繼承人死亡時開始。”繼承是一種非基于法律行為的事實行為，其開始并不以死者同意為要件，也不以繼承人的意志為轉移。在不涉及其他需償還被繼承人債務的情形下，繼承房產對失蹤人來說是一種純獲益行為，只會增加財產價值和收益，故財產代管人可以代失蹤人接受房產，提出繼承轉移登記申請。在失蹤人下落不明滿4年后，可采取宣告失蹤人死亡的方式，由宣告死亡人的繼承人繼承房產，從而維護失蹤人的財產關系。

但對除了為失蹤人繳納稅款、清償債務和應付其他費用等原因轉移房產的行為，明顯不利于維護失蹤人的財產權益。自然人雖然被宣告失蹤，但其民事主體資格仍然存在。雖然根據《民法典》第43條的規定，在失蹤人出現或繼承發生后，權利人如認為財產代管人錯誤處分房產導致財產損失的，可以向法院提起民事訴訟追究其責任，但此救濟措施具有時間的滯后性。在實務中，基于合同關系申請由財產代管人代為轉移或抵押的，登記機構無法判斷該處分行為是否能保障失蹤人的財產權益，應不予辦理。

針對上述案例，李四代張三申請房屋B的繼承轉移登記，不動產登記機構可以辦理。但李四欲出售房屋A申請的轉移登記，非基于繳納稅款、清償債務和應付的其他費用等原因，又不能證明失蹤人財產權益不受損害的，登記機構應不予辦理。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）