新經濟形勢下企業財務戰略選擇

張楠

［摘 要］在新經濟形勢下，房地產企業面臨的內外部環境日趨復雜。房地產行業庫存大、去化難、資金占用大、回款周期長，相較其他行業面臨的風險更大。如何為應對環境變化適時調整財務管理戰略，是房地產企業需要持續探索的重要課題。本文基于當前房地產行業的發展現狀，結合對MD房地產公司的財務戰略調整分析，探索新形勢下房地產企業財務戰略選擇的優化路徑，促進房地產行業的健康可持續發展。

［關鍵詞］房地產企業；財務戰略；優化選擇

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

房地產企業的發展受內外部政治、經濟、市場環境的變化影響較大，而財務戰略的選擇對于企業的經營管理具有重要的指導意義，需要緊跟內外部環境發展變化作出及時的反應和調整，保障企業整體戰略目標的順利實現。

1 當前房地產行業發展現狀分析

2017年以后，國家對房地產行業的調控力度逐步加大。房地產行業漸漸告別了過去追求高周轉、高杠桿、快速做大規模的發展模式，整個行業的銷售規模及投資規模都在大幅收窄。2023年1月17日，國家統計局公布的數據顯示，2022年，全國房地產開發投資132 895億元，比上年下降10.0 %。其中，住宅投資100 646億元，下降9.5 %。商品房銷售面積135 837萬平方米，比上年下降24.3 %，其中住宅銷售面積下降26.8 %。商品房銷售額133 308億元，下降26.7 %，其中住宅銷售額下降28.3 %。

2 MD房地產公司財務戰略管理轉型分析

MD房地產公司成立于2004年，2018年在香港上市，為家電業企業MD控股集團下屬企業。MD房地產公司圍繞“聚焦深耕，戰略升級”路徑，在粵港澳大灣區、長三角經濟區、長江中游經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區五大區域，布局332個項目（數據截至2022年12月31日）。

2022年MD公司全口徑合約銷售額792.4億元，同比下降42.2 %。針對規模下降、盈利能力及現金流造血能力大幅下滑的情況，2022年公司進行了重要戰略布局調整。2022年上半年以股權置換等方式完成了高能級城市及低能級城市的項目置換，優化了土地儲備的結構，累計完成29個項目的股權交易，收購9個高量級項目，分布于天津、重慶、長沙、佛山等高能級城市，同時退出如柳州、九江等低能級城市。對未來的布局，公司管理層認為要專注聚焦29個城市，甚至在明后年縮減至25個主力投資城市。

緊跟公司的戰略布局調整，公司的財務戰略也同步進行了優化，如公司的現金流壓力測試由12個月延長至24個月。為了讓流動性管理更加從容，公司建立了現金流預警機制，2022年已經變成了24個月，其中把收支平衡和信譽因素都納入考量；在2021年房地產企業大范圍爆雷之后，公司更加注重頭寸管理，現在管理期限也從12個月延長至18個月，加強企業抗風險能力以及提升金融信用，以此來對抗銷售下降、回款額不足所導致的流動性風險［1］。

除了加速回款、現金流預警等資金管控舉措，MD公司創新多元化融資模式。2022年5月，MD公司連同BGY房企、LH房企被監管機構選定為示范房企，發行債券獲信用保護工具支持，資信水平邁入民營房企第一梯隊，償債指標得以進一步優化。

3 探索財務戰略分析對房地產行業發展的意義

財務戰略是指企業在一定發展階段內，根據外部宏觀環境、市場環境和企業發展戰略，對財務經濟活動的發展方向、目標進行長期性、全局性、前瞻性和創造性的規劃。財務戰略是指企業通過采取最合適的方式籌措資金并有效管理使用這些資金，實現企業長期價值最大化目標［2］。按財務管理的職能及內容劃分，財務戰略分為籌融資戰略、投資戰略、營運資金管理戰略、收益分配戰略。從資金籌措與使用的角度劃分，財務戰略分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型財務戰略。

在當前房地產行業下行、企業競爭加劇的狀態下，制定科學合理的投資策略、融資策略，對房地產企業的經濟創新與可持續發展具有重要意義。

第一，科學的財務戰略為企業提供充足的資金，保障企業健康平穩發展，并為剩余資金找到更佳的投資方向，為保證企業長久發展提供有利條件。在企業發展的各業務鏈條中，資金貫穿于每個環節當中，資金鏈不可以出現斷裂，否則企業將出現資金風險，陷入嚴重的資金危機，甚至有可能直接導致企業破產。

第二，助力企業其他戰略目標的規劃與實施。財務戰略是企業發展戰略中的一個子系統，財務戰略與其他職能戰略有機結合、協同發展，才能全面有效地實施企業的整體戰略規劃。因此，加強財務戰略的科學管理可以有效促進其他企業戰略的規劃及實施，助力企業整體戰略目標的實現。

第三，財務戰略深化對企業決策層及管理層的賦能，讓他們在制定公司目標及戰略目標時，能充分考慮財務因素，更加深刻地了解企業的財務目標及財務戰略，更好地進行戰略決策，最大限度地發揮財務指揮棒的功能，創造良性的內部管理環境。

目前，房地產企業財務戰略管理仍存在不足，如財務戰略與其他戰略的整合有待加強，融資戰略有待改善，財務風險高，對行業特征下的潛在風險缺乏有效評估等，因此探索財務戰略分析對房地產行業的發展具有重要意義。

4 對新經濟形勢下房地產企業財務戰略的啟示

4.1 強化公司發展戰略與財務戰略的耦合性

近年來，國家陸續出臺一些房地產監管政策，對房地產行業的融資進行更為嚴格的規范、監管。在新的監管環境下，房地產企業應充分考慮自身狀況，謹慎選擇融資方式，避免盲目投資擴張，適當放緩拿地節奏，必要時進行戰略布局調整，重視財務風險，加強公司發展戰略與財務戰略的耦合度，財務戰略的制定應與企業整體戰略發展目標相一致，各部門工作要形成協同合力，為實現整體戰略目標共同努力。

第一，在財務戰略制定過程中，制定者需要明確財務戰略管理的終極目標是實現企業整體的戰略目標，因此財務戰略目標的制定應與企業的整體戰略目標相一致，以企業整體戰略目標為基本出發點，保持財務戰略目標與其他發展戰略目標統一協調。

第二，提高財務戰略的管理地位，其他戰略目標應在保障整體戰略目標不變的基礎上，主動適配財務戰略目標，消除矛盾爭議點，加強各戰略目標的適配度及協同性。

第三，對財務戰略的整個實施過程進行監督控制，及時發現實際情況與戰略目標的偏離度，盡早反饋，及時糾偏，不斷修正和完善財務戰略的實施細節，促進企業整體戰略發展目標順利實現。

4.2 提高資金使用效率，積極拓寬融資渠道

4.2.1 提高資金使用效率

加強營運資金管理，樹立全員“現金為王”意識，管理好現金流，提高資金的使用效率，節約內部資金成本。

首先，加強回款管理。財務部門要聯合營銷部門，將首付款及按揭款全部納入回款考核范圍，進行“全回款”管理，監控初期在途回款率與本年新增簽約回款率，縮短客戶按揭回款時長，規定商貸及公積金貸款回款時限，提升客戶資料質量及回款質量。

其次，加強監管賬戶資金盤活。加強各項目公司監管資金盤活力度，將監管資金提取納入區域財務團隊績效考核指標；縮小監管額度的范圍，通過項目經營支出、歸還外部融資本金及利息、歸還股東借款等方式盤活使用監管資金。

最后，加強資金計劃的管控力度。以收定支，按上月回款比例夯定下月支出計劃，客觀公正地評價資金支出的合理性，對于現金流缺口較大且不產生利潤的項目嚴格管控經營支出，建立銷售回款與工程支付進度匹配預警機制。

4.2.2 創新融資模式

高杠桿、高融資成本是壓垮房企導致爆雷虧損的最后一根稻草。應及時跟進當下融資環境，在規避財務風險的前提下，把握融資窗口期，提升信用評級，拓展多元融資渠道，并向標桿房企學習。

首先，降低現有存量貸款利率或進行開發貸款置換。梳理存續項目的融資，跟蹤中央及地方政府、金融機構的金融扶持政策，挖掘可降低成本的空間；各區域公司要根據自身項目特點，特別是貸款余額多、利息支付壓力大的項目，嘗試與金融機構溝通降息的問題，策劃降息方案；將高利率成本融資盡快置換為低利率成本融資，降低資金成本。

其次，將借款展期或置換為長期負債，優化債務結構。將到期債務續貸或置換為長期負債，并獲取增量融資，持續優化債務結構，推動集團債轉股進展。

最后，采取多種渠道創新融資模式。進行資產盤活，挖掘現有資產可融資空間，如自持商業、酒店經營性物業貸等；重視與優質企業、基金股債合作、總包合作等融資模式；探索自持資產的“基金化”管理模式，提前規劃資產產權結構，提升資產的收益水平，探尋合作及退出途徑，實現存量資產的保值增值及出清。

近年來，房地產企業的輕資產模式受到廣泛推崇。ABS和ABN的金融創新方法被積極運用于房地產企業的金融管理創新中。輕資產運營的地產業態，資金回流穩定，可有效減輕房地產企業的資產周轉壓力，助力房企撬動新的發展方式。目前，諸如資產證券化的融資方式也被廣泛應用，如ABS融資能有效提升財務管理模式的靈活性和企業資金流動性，降低房企的資產負債率，優化財務報表，提升償債能力。

4.3 探索多元化投資模式并謹慎選擇合作方

對于體量大、貨值高，運營風險較大的項目，可以尋找第三方投資者進行合作開發，能有效降低企業投資風險，與合作方收益共享、風險共擔。在項目開發過程中合作雙方可以“取長補短”，將資金、土地、品牌、管理資源等進行有效聚集，實現最高投入產出效益。

首先，選擇合作開發模式，通過合作共贏的方式將資金、土地等資源進行有效整合。在項目開發實施過程當中，合作雙方互相借鑒對方財務管理的長處，彌補資金周轉或資源分配的短板，將有限的資源進行集中投放，實現以較少的資本投入杠桿有效撬動其他戰略資源，將企業投資風險降到最低。其次，多元化投資模式要求房企在原有業務基礎上做加法或減法，通過一系列的投資甄選，將部分資源向新興業務傾斜，探索房企多元獲利的經營模式。例如，對產業醫療、居民養老、住房租賃、物業管理等業務加大投資力度。需要注意的是，近幾年出險房企頻出，對于合作方的選取，應采取謹慎的態度，仔細甄別合作方是否存在資金風險，關注合作方的運營能力及資金情況，避免被合作方拖累［3］。

4.4 研究外部市場環境，對業務鏈條進行有效整合

根據國家統計局數據顯示，2022年末，商品房待售面積56 366萬平方米，比上年增長10.5 %。其中，住宅待售面積增長18.4 %。庫存大、去化難、資金回籠周期長，對于我國房地產企業而言仍是一項需要長期面臨的難題。房企的庫存量，在很大程度上占用了企業的資金，影響了資金的流動速度及使用效率。

面對實時變化的市場環境，房企應對經營業務上下游行業之間的鏈條進行整合，適時調整財務戰略，緊密契合市場變化，積極適應外部市場的需求［4］。財務要加強對以銷定產、以收定支管理機制落地的監控，對于已推盤未銷售的貨值、新增供貨與工程投入的匹配性進行預警。根據動態回款情況，精準規劃各項目、各批次、各樓棟建安成本投入，明確優先級次和剛性保障級次，避免由于工程進度與銷售回款節奏過度不匹配造成的資金提前流出；招標中制定延遲的付款節點，設置延后付款的免責條款，同時充分利用商業匯票和工程款抵房款等政策，建立長期的戰略合作伙伴關系，獲得更長的商業信用期。

4.5 建立企業的風險控制管理體系

房地產行業屬于資金密集型行業，資金占用大、周期長，同時也伴隨著高風險，外部經濟環境及市場環境均存在著較大的不確定性。隨著行業規模收窄、國家監管政策趨嚴，企業的財務風險進一步提高。基于內外部環境的變化，房地產企業應建立風險控制管理體系，設立專人專崗對企業可能面臨的潛在風險進行評估分析，并建立風險預警機制，及時向管理層輸出，制定相應的應急預案。

5 結語

房地產企業應緊跟國家政策，隨時跟蹤內外部經濟環境、市場環境的變化，結合行業發展現狀，制定適合本企業的戰略管理目標。以企業整體戰略目標為基本出發點，對財務管理戰略進行科學、合理的調整。改善運營能力，提高資金的使用效率，優化內部資源的有效配置，促進公司整體戰略的順利實施。

參考文獻

［1］李薇. 房地產企業的財務戰略轉型［J］. 商訊，2019（31）：56-57.

［2］杜鵑. 現代經濟形勢下房地產企業財務戰略思考［J］. 中國中小企業，2021（9）：176-177.

［3］鄭雪蓮. 新形勢下我國房地產企業財務戰略優化路徑研究——基于 A 公司“樓塌事件”的思考［J］. 財務與會計，2019（16）：23-25.

［4］李展. 房地產企業財務戰略管理探究［J］. 財務與管理，2019（16）：19-20.