業主委員會的訴訟主體資格研究

陳皓

［摘 要］隨著城鎮化進程的加快，人們的居住形式已經由以往的獨門獨戶轉變為在一棟建筑物內或一個小區內集中居住。在建筑物區分所有的條件下，業主、業主大會和業主委員會等概念隨之出現，業主委員會作為與小區居民生活息息相關的機構，其法律地位如何，特別是其在訴訟法上的地位如何，成為一個值得研究的問題。本文主要從現行法律規定、司法實踐的實然層面對業主委員會的法律地位進行分析，并結合實體法，對業主委員會是否應具有訴訟主體資格進行分析。

［關鍵詞］業主委員會；訴訟主體資格；訴訟活動

［中圖分類號］DF7文獻標志碼：A

隨著我國城鎮房地產商品化的發展，各種涉及物業管理、業主維權等方面的糾紛日益增多，其中業主委員會能否作為獨立的訴訟主體來參與訴訟活動，已經成為當下困擾我國立法和司法實踐的關鍵性問題。業主委員會的法律地位，特別是其訴訟主體資格的問題，對于業主維護自身合法權益具有重要意義。當少數業主的權益受到業主委員會的行為或決策的損害時，業主能否以業主委員會為被告提起訴訟？業主的共同權益受到第三方行為帶來的損害時，業主委員會能否作為原告以第三方被告提起訴訟，其裁判結果是否對全體業主具有拘束力？目前，我國的現行法規定、司法實踐及理論界對此都存在爭議?，F行法律、行政法規對有關業主委員會訴訟主體資格問題的規定也比較模糊，甚至是有意回避。最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》第十三條規定：“業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經選舉出業主委員會的，為業主委員會；（二）沒有選舉出業主委員會，或者業主委員會怠于行使權利的，為業主大會或者業主。有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主?！彼朴型鉀Q業主委員會訴訟主體資格的爭議，但是在正式頒布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中，該條文已被刪除，使得業主委員會的訴訟主體資格問題仍然陷于爭論中。

1 業主與業主委員會

隨著城鎮化的發展和城市人口激增，人們的居住形式發生了巨大變化。在城市中，以整棟建筑物或居民小區為聚集點的住房形式已經成為普遍現象。新的居住形式產生新的所有權形式，居民一般不再對某棟建筑物享有單獨的所有權，業主的建筑物區分所有權成為一種更為普遍的所有權形式。根據《物業管理條例》第六條第一款的定義：“房屋的所有權人為業主”，業主資格僅與是否享有一定物業區域內的房屋所有權有關。

根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十一條的規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”雖然各業主可對自己的專有部分獨立地行使權利，但對小區的公共空間，如綠地、小區過道、建筑物外體、公共電梯等共有部分的管理和使用的權利，需要業主共同行使。為了有效地對業主共有部分行使權利，業主需要通過一定的形式組織起來。根據《物業管理條例》第八條的規定，“物業管理區域內全體業主組成業主大會?！睒I主大會與成員間以人的信任關系為要素連結而成的人合組織不同，與以成員間資金關系為要素連結而形成的資合組織也不同，業主大會是單純因房籍或地籍關系連結而形成的籍合組織?！皹I主委員會”一詞最早出現在2003年由國務院頒布實施的《物業管理條例》中，從那時起相關的業主委員會制度就開始出現在我國的法律體系之中［1］。在實際的業主大會中，其成員之間的關系相對比較松散，雖然《物業管理條例》規定了應由業主大會決定的重要事項，但在實際的運行實踐過程中，業主委員會作為業主大會的執行機關，影響和決定著涉及共有部分權利的諸多事項?！段飿I管理條例》第十五條明確了業主委員會作為業主大會的執行機關，執行業主大會的決定事項，履行“（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責”等職責。

2 業主委員會應屬于民訴法中規定的“其他組織”

以下兩種情形可能涉及業主委員會的訴訟主體資格問題：一是業主委員會的決策或行為損害他人（包括業主）權益，業主委員會能否作為被告被起訴；二是當業主的共同權益受到損害時，業主委員會能否作為原告提起訴訟。我國民事訴訟法中規定能夠作為民事訴訟當事人的包括“公民、法人和其他組織”，公民和法人都有明確的定義，而業主委員會明顯不屬于此二者，其是否屬于能夠作為民事訴訟當事人的其他組織卻不明確。另外，對于業主委員會的法律地位問題，學術界和理論界也是存在較大爭議的，而這些學術理論界的爭議也影響著立法者的抉擇，這也導致我國當前的立法中沒有對業主委員會的法律地位做出明確的規定，也給司法實踐工作者帶來了較大的困擾［2］。同時，對于民事訴訟法中“其他組織”的含義還需要結合相關法律進行解釋。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條，民事訴訟法中的其他組織“合法成立、有一定的組織機構和財產”。根據《物業管理條例》的相關規定，業主委員會是依法成立并且向政府房管行政主管部門備案，可代表業主及業主大會和物業管理企業簽訂與物業管理相關的合同、履行合同，且對物業公用部位、共用設備有占有支配權。業主管理委員會雖然不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條明確列舉的“其他組織”，但業主委員會符合該法條關于“其他組織”的一般性規定，應屬于民訴法中的“其他組織”［3］。

在《民法典》中，民事主體被分為自然人、法人、非法人組織三類，為了達到體系的和諧，雖然《民事訴訟法》和《民法典》的用語不同，但可以認為《民事訴訟法》中的“公民、法人和其他組織”與民法總則中的“自然人、法人、非法人組織”存在一一對應的關系。《民法典》第一百零二條規定：“非法人組織是不具有法人資格，但是能夠依法以自己的名義從事民事活動的組織。非法人組織包括個人獨資企業、合伙企業、不具有法人資格的專業服務機構等。”應該認為第一百零二條第二款中的列舉為不完全列舉，否則將否認分公司、銀行的分支機構等的法律地位。雖然業主委員會不屬于第一百零二條第二款明確列舉的三種非法人組織，也不能說業主委員會就不可能是《民法典》中的非法人組織或《民事訴訟法》中的其他組織。

3 業主委員會的被告資格

從我國各地的司法實踐來看，各地法院雖然對業主委員會的法律地位認識不一，處理方式不同，但是從整體上來看，我國的司法審判工作對業主委員會的訴訟主體資格問題經歷了一個由一般否定逐漸發展到有條件認可的過程，其在實踐中的突破也使得業主委員會在我國實際實踐中就已經獲得了相對獨立的訴訟主體地位［4］。而且當下業主委員會的被告資格在我國現行法的許多規定中可以得到證明，如《民法典》第二百八十條第二款規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。” 《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定：“業主請求公布、查閱包括維修資金的籌集、使用情況，業主委員會的決定及會議記錄，物業服務合同、共有部分的使用和收益情況等，應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持?！边@兩個法條前者雖然明確了業主大會或業主委員會可以作為被告，但其法律后果只包括“撤銷”業主大會或業主委員會作出的決定，受侵害的業主是否可以要求賠償，最終的賠償責任由誰承擔卻并不明確。后者不涉及損害賠償的問題，也不能為業主委員會作為被告的案子的最終責任承擔提供明確的規定。

2005年8月15日，最高人民法院在給安徽省高院的《關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》中認為“業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟”。該案中，“春雨花園業主委員會將皖豐公司尚未出售的17號樓的109室門面卷柵撬開，強占一、二、三層房屋及該號樓103室和另外一間房屋，并分別出租給浩潔水暖器材公司、謝培、蘇三。皖豐公司現起訴請求四被告停止侵權，返還房屋，并賠償損失?！保ò不帐∽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的請示》）最高人民法院的答復明確了業主委員根據業主大會的授權，對外代表業主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔，且業主委員會可以作為被告參加訴訟。若業主委員會的決策或行為并非經過業主大會授權，其行為產生的法律后果特別是侵權行為所產生的法律后果能否讓業主承擔仍有疑慮。

由上述規定可以看出，當要求業主委員會履行行為職責時，業主委員會作為被告被起訴不存在太大問題，若涉及財產責任承擔，則尚需進一步的規定。筆者認為業主委員會的被告資格應當分情形討論，當業主委員會的行為經業主大會授權而做出時，則業主委員會可作為被告，且裁判結果對所有業主產生拘束力。當業主委員會的行為非經業主大會授權而做出時，若是合同行為，則應當結合合同法的規定，具體探討合同是否無效或是否可撤銷；若是侵權行為，則應由具體的作出侵權行為的人為被告，裁判結果僅及于具體的被告。

4 業主委員會的原告資格

《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》第十三條規定“業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經選舉出業主委員會的，為業主委員會；（二）沒有選舉出業主委員會，或者業主委員會怠于行使權利的，為業主大會或者業主。有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。”但在正式稿中并沒有作如此規定，前后的不同也說明了我國立法者暫沒有將賦予業主委員會當業主共同權益受到損害時的原告資格。

但《物業管理條例》已經明確了業主委員會的產生及具體職權和義務，允許業主委員會在業主共同權益受損時，作為原告提起訴訟，也是業主委員會行使職權、履行義務的必要手段。若在業主共同權益受損時，仍只允許業主以個人名義提起訴訟，則違背了設立業主委員會的初衷——提高業主群體決策效率，有效維護松散的業主群體的利益。因此，在物業管理的職責范圍內，應當允許業主委員會以自己的名義就對業主共同權益造成損害的行為提起訴訟［5］。物業管理的職責范圍可以依據《物業管理》條例的具體規定確定。

綜上，業主委員會一般應有民事訴訟主體資格，但是作為原告時，其所訴訟的行為應與物業管理相關，屬于業主委員會物業管理的職責范圍。在業主委員會作為被告的情形中，如業主委員會的行為是經業主大會授權而做出的，則業主委員會可作為被告，且裁判結果對所有業主產生拘束力。當業主委員會的行為非經業主大會授權而做出時，若是合同行為，則應當結合合同法的規定，具體探討合同是否無效或是否可撤銷；若是侵權行為，則應由具體作出侵權行為的人為被告，裁判結果僅及于具體的被告，不對所有業主產生當然的效力。

參考文獻

［1］鐘濤. 業主委員會訴訟主體資格研究［D］. 大連：遼寧師范大學，2021.

［2］張世豪. 業主委員會民事訴訟主體資格問題研究［D］. 昆明：云南財經大學，2021.

［3］張意鳳. 業主委員會訴訟主體資格探析［D］. 桂林：廣西師范大學，2017.

［4］也談業主委員會的訴訟主體資格——與馬凡波商榷［C］. 和諧社區通訊2015年第3期（總第38期），2015：63-66.

［5］許步國. 論我國業主委員會的訴訟主體資格［J］. 法制博覽（中旬刊），2014（2）：71；68.