安置房項目設計管理存在的問題及解決措施

凌瓏珺

（廈門建發建設運營管理有限公司，福建 廈門 361012）

隨著社會經濟發展和城市化進程加速，廈門市土地資源十分有限，拆遷安置成為城市規劃建設的重要內容。但安置房項目設計管理仍然存在很多弊端，首先，沒有統一的規范，導致各區安置房建筑設計標準不一致，存在“錢沒有花在刀刃上”的現象。其次，由于各區的經濟發展水平不均衡，存在差異，導致安置房品質參差不齊。因此，加強安置房建筑設計管控已成為當務之急，安置房建筑設計標準應遵循統籌安排、分區實施的原則，保證設計方案的科學性、合理性和實用性，從而提高安置房建筑的使用效益。

1 安置房項目設計優化原則

1.1 經濟適用原則

安置房項目設計要遵循經濟適用原則，考慮到安置房的特殊性，應“合理布局、特色規劃、適應安置”，充分考慮周邊環境，因地制宜，做到保留人文特色、風俗文化，合理規劃安置小區。同時，在滿足國家規范、地域性標準的前提下，著重考慮安置戶的居住需求，建筑平面布局應合理緊湊，減少公攤面積，提高標準層使用面積系數和得房率，套與套之間盡量避免相互遮擋和視線干擾，滿足舒適性和適應性要求。除此之外，對于安置戶提出的不符合建設要求的特殊做法，如通過預留設備平臺、結構連板等“偷面積”行為，二次施工后增加改造空間、違法搭建等，應堅決杜絕。因此，安置房項目設計管控過程中應進行綜合性的成本評估，考慮到安置房的建設品質、經濟適用性，應在嚴格控制建設成本的原則下，適度地超前設計，以提高設計品質，在滿足住宅建設標準的前提下，盡可能提高回遷安置居民的舒適度和獲得感。

1.2 統籌兼顧原則

安置房項目設計管控必須堅持統籌兼顧原則，既要考慮安置房建設品質，又要考慮安置居民的生活習慣，同時，兼顧城市規劃和建筑節能等方面。考慮到安置房與商品房的本質區別，在建筑設計管控中應充分考慮戶型、層高、電梯數量、樓棟朝向、樓間距、設備用房、垃圾收集點等各功能分布。“不患寡而患不均，不患貧而患不安”，一旦設計的優缺點明顯，會降低安置戶的接受度。另外，應尊重民俗文化的保留，如閩南地區民間祭祀文化較為濃厚，安置戶會要求小區內設置公共祭祀區域，需著重考慮民俗文化設施與景觀環境的協調融合，從而達到生活融入文化，文化走進小區的效果。考慮到部分拆遷安置項目是將原有村莊拆遷，采用就地安置的做法，同一安置小區居民是曾經的鄰居，鄰里間關系密切、活動頻繁，小區中庭、架空層應合理設置鄰里溝通交流活動場所。因此，要充分考慮戶型設計的均好性、民俗文化的保留、傳統生活方式的延續，盡可能滿足安置居民的需求，以順利推進項目的建設進度，提高居民居住品質。

1.3 合理性原則

安置房項目設計要合理，應符合國家有關規定，可適當超前規劃，但不得超標準建設。同時，應考慮安置房周邊環境、交通、商業配套等有利因素，合理規避加油站、垃圾站、寺廟、古墓等不利因素，杜絕相互對視、尖角相沖等問題，保證安置居民居住的舒適度。必須根據規劃條件和安置戶訴求，合理安排各功能區域，使之相互協調，達到最佳效果。安置房項目設計基礎是在滿足國家法規、當地規劃條件的基礎上，科學規劃居住區設計、合理分配成本，針對戶型、建筑層高、住宅朝向及歸家動線，適當進行景觀綠化和公共區域裝修等，避免浪費。另外，要注意建筑質量問題，針對滲漏、積水等現象，應從設計源頭杜絕安全隱患。

2 安置房建筑設計管理存在的問題

2.1 設計標準存在偏差

因為城市土地資源有限，部分安置居住區是高密度、高容積率的小區，在規劃設計階段為用足容積率，會設計超高層建筑，且部分建筑朝向為東西向，導致出現公攤面積較大、采光不足、園林景觀較小等現象；一些安置房的樓層較高，存在消防通道堵塞、電梯故障等問題，這些都影響群眾的生活質量。同時，為增加安置戶的獲得感，要求增加“偷面積”區域，將設備平臺、結構連板等區域進行二次改造，針對二樓不上人屋面、配電房屋面、頂樓進行違規搭建，都在不同程度上增加了安全隱患。另外，因設計標準不統一，導致設計階段成本劃分存在不一致的現象，如部分安置房在沿街店鋪的背立面大量使用石材干掛，配電房使用大量鋁單板提升效果等，不僅浪費成本，還影響老百姓的獲得感。

2.2 設計體系有待完善

（1）部分高密度安置小區沒有考慮到安置房的通風采光、綠色節能問題，導致樓棟朝向不好，影響居住的舒適度。

（2）一些安置房的建筑質量不過關，存在積水、滲漏等嚴重的安全隱患。

（3）戶型設計的單一性，缺乏靈活多變的空間。

（4）由于各地經濟發展水平不同，城市規模不同，安置房建設標準也不一致，導致安置房質量參差不齊。

2.3 設計缺乏科學性

部分地區由于安置房建筑設計缺乏科學性，導致一些房屋在建設過程中出現質量問題。設計單位、施工單位對于安置房建設標準的認識不夠、理解不到位，導致安置房項目設計質量參差不齊，影響了安置戶的生活品質。另外，設計單位對安置房項目的建設意義、認知不夠清晰，規劃設計時，只注重外觀造型，忽視了內部空間的合理布局，導致戶型設計差，影響居住的舒適度。部分地區在實施安置房建設時，不按照國家規范、地方規范標準執行，導致安置房質量不達標。

2.4 設計管理方式粗放

（1）安置房項目在規劃設計、審批階段，沒有與安置戶或者政府相關部門進行有效溝通，導致設計不符合安置戶需求，出現無法安置的情況。

（2）由于建設單位資金不足，沒有足夠的資金支持，導致工程進度緩慢，增加了政府拆遷安置成本。

（3）安置房工程質量監督機構不健全、監督手段單一、缺乏專業的監督隊伍、監督人員素質參差不齊，導致監督效果不明顯。

（4）由于安置房建設周期長、涉及對接溝通、審批部門較多，設計管控過程中可能出現未按要求公示的情況，增加了安置難度。

3 安置房建筑設計管理問題的解決措施

3.1 強化設計前安置戶的調研工作

安置房項目設計管控要做好設計前安置戶的調研工作，加強與政府相關部門的溝通工作。首先，全面調研安置戶的需求、拆遷安置面積等事項，了解安置戶的基本訴求、當地的民俗習慣等，合理設計安置戶型；初步審核安置房建筑設計方案，提出設計優化建議，充分考慮拆遷戶的生活習慣、居住環境、家庭成員構成等因素，盡可能滿足其需求；詳細調研安置房的戶型、朝向、采光、通風、噪音等，并根據調研結果合理規劃設計；避免建筑風格突兀，與周邊環境不協調，及時評審安置房項目設計，并提出意見和建議。其次，根據當地政府相關規定和建設標準，了解安置房項目可使用的建筑材料、施工工藝、安全防護等基本要求，根據國家規范、地方審批規定編制安置房項目建筑設計方案，報當地相關部門審批。對安置房項目設計中存在的問題，及時向有關部門反映，以便改進和加強。最后，要加強監督檢查，保證安置房設計品質及建設質量。對未按要求落實安置房建設工作的單位和個人，依法追究相關責任。

3.2 完善安置房項目設計管理體系

（1）相關部門要完善安置房項目設計管理體系，統一規劃、審批、施工、驗收安置房建筑設計，嚴格執行國家有關規定，不得擅自改變安置房項目設計內容，不得違反法律法規超標準建設、超范圍建設、超面積建設，嚴禁違規改變房屋用途。在確認安置房項目設計成果時，應協調政府相關部門，提前審核圖紙的合規性，有效避免成果對外輸出后，出現設計錯漏糾紛。同時，要建立健全安置房建設質量保證體系，對安置房建設質量和工程造價負責，對施工單位和監理單位負責。另外，要加強安置房建設宣傳工作，提高安置戶的知曉率和參與度，引導安置戶積極參與規劃新家園，營造更好的征拆和返遷條件。

（2）相關部門需要構建科學完善的安置房項目建設標準與管理評價體系，對不同地區、不同規模的安置房項目進行分類管控，并根據管理評價結果制定相應的政策措施。同時，應加強對安置房項目設計的監督管理，提高建設標準，精心設計安置小區的規劃、品質、環境及配套設施建設，注重建筑品質、造價控制和施工進度的協調統一。另外，應建立健全安置房質量保證體系，對工程質量實行終身負責制，定期組織開展質量檢查，及時發現問題，督促整改落實，并加強監督管理，嚴格執行招標、投標制度，依法查處違反法律法規的行為，追究相關責任人的責任。

3.3 落實設計管控質量

安置房項目設計要落實設計管控標準與質量，合理規劃居住區，保證安置居民的舒適度，增加安置房戶型設計亮點，從而增加安置戶的獲得感。在選擇建筑材料時，應注意選用具有良好隔聲、保溫、防火、防震等性能的材料，以達到綠色建筑標準；安全方面應避免采用EPS 線條進行造型外觀設計。堅決杜絕項目出現積水、滲漏等問題。例如，小區入口前廣場，應高于市政道路（含人行道）標高，當高差不足時，應在交接處增設排水溝，住宅門廳入口標高應高于入口登高面的標高，以避免暴雨天排水不暢，導致雨水倒灌現象；外立面造型線條大于30cm 時，會形成水平滯水面，應增加線條坡度，達到及時排水的效果；地下車庫的機動車坡道口，應在坡道上口、坡道中部、坡道下口處設置3 道截水溝，坡道上口處應設置防洪擋板（地面留插口、墻面留插槽），供緊急擋水等，從設計源頭杜絕隱患。在嚴格執行國家有關設計規定的同時，加強施工現場設計管控，做好安置房建筑材料驗收確認和建設過程中設計巡檢巡查的監督管理工作，保證安置房建設品質。

3.4 加強信息化技術管控理念

隨著信息科技的不斷進步，安置房建筑設計應充分利用現代信息技術，實現智能化管理。在安置房建筑設計中引入BIM 技術，以提高工程的精準度，降低施工成本，減少施工過程中人為因素錯誤，從而保證工程質量、減少返工費用。同時，要注意BIM 方案的實施效果，安置房項目設計要充分考慮信息化技術應用，在保證質量的前提下，盡可能減少人工干預，提高工作效率。可采用智能化管控，通過互聯網技術實現安置房的全方位監控，并通過遠程控制系統實現安置房的智能化管理。

3.5 加大安置房項目設計的質量管控力度

建設單位要把控安置房項目設計的質量管控力度，對安置房項目設計過程進行全過程監督，嚴格把控安置房項目設計成果，確保每一棟安置房都符合國家標準，保證工程質量。同時，加強施工現場的設計監管工作，保證按圖施工，且材料符合國家標準。嚴格執行國家有關規定，不得隨意降低工程質量標準。

3.6 安置房設計成本把控

（1）建設單位要從設計階段嚴格把控安置房的建造成本，不得降低標準，保證建設品質。

（2）應不斷加強質量管理，優化小區景觀，完善生活配套，改善居住生活環境。

（3）建筑物應選取規整的建筑外形、合理的結構體系和高寬比，避免采用不規則的平面和立面，盡量避免結構超限設計，增加成本。

（4）景觀綠化應充分利用地形條件，以經濟、適用、美觀、便于管養為原則，充分考慮后期的管養成本，盡可能多地為社區居民提供活動空間。

（5）地下車庫、配套設施需要進行合理規劃，避免出現地下室開挖量過大等浪費情況。

（6）設計圖紙要符合國家相關規定，施工單位不得因施工難度較大而隨意變更圖紙，致使與圖紙不一致或產生較大變更費用。

（7）安置房建筑設計必須充分考慮未來的發展趨勢，進行合理設計，減少成本支出，提高土地的利用率，盡量用較低的成本獲取更長遠的可持續發展效率。

3.7 健全安置房設計管理的相關制度

相關部門要健全安置房設計管理的相關制度，明確安置房設計應符合國家和地方現行有關標準，將安置房設計圖紙報政府各相關部門備案，并在規定時間內組織階段性成果驗收工作。建立健全建設單位優化、專家把關、政府審定的設計方案審查機制，加強跟蹤協調，促進項目盡快落地。嚴格落實住宅分戶驗收制度，提高項目整體品質。

4 結語

總體來說，安置房項目設計管理存在的問題需要引起重視，應加強監管，規范施工，提高工程質量，保證安置戶利益，使安置房建設品質達到中等偏上商品房水平，著力打造“居住舒適、配套完善、生活便利、環境優美”的拆遷安置新型社區。