解析不動產存量數據整合建庫中的技術服務與質量控制

田紀飛 陳菲 李建光

摘要： 在我國不動產登記工作，以前一直處于分散狀態。國土、住建、林地、海洋等不動產管理數據分別由不同的政府部門確權登記，隨著《不動產登記暫行條例》的頒布，存量不動產登記數據整合建庫，已成為我國進行不動產統一確權登記的重要保證。數據來源多個部門，數據格式多樣，空間定位精度不統一，“碎片化”現象嚴重。現有的數據庫質量檢查軟件的規則集與程序代碼相綁定，具有不透明性。本文就此問題開展深入性探討，對不動產登記數據整合建庫工作中的技術服務和質量提出了約束性要求。

關鍵詞： 不動產數據庫；數據整合；質量檢驗；精度；數據庫

中圖分類號： ?F407 ?????文獻標識碼： ?A ???doi：10.12128/j.issn.1672 ?6979.2023.04.013

引文格式： 田紀飛，陳菲 ，李建光.解析不動產存量數據整合建庫中的技術服務與質量控制［J］.山東國土資源，2023，39（4）：83 ?86. TIAN Jifei， CHEN Fei， LI Jian'guang. Analysis on Technical Service and Quality Control in the Integration of Real Estate Stock Data［J］.Shandong Land and Resources，2023，39（4）：83 ?86.

0 引言

經過政府多年的信息化建設，國土、住建、農業、林業、海洋部門都建設了相關信息化系統，進行業務確權發證，積累了一定的不動產數據，具有一定的信息化基礎。由于未開展不動產登記數據整合，登記部門關注的重點各有不同、登記業務類型多樣，采用的標準不統一，造成各個登記部門空間數據質量與現有不動產登記標準不一致，較多出現的是坐標精度不統一、空間拓撲錯誤、空間數據組織不規范、實體要素缺失等問題，導致當前不動產辦證效率較低，對所有權人辦理不動產抵押時，容易產生法律糾紛，對不動產登記日常工作的開展造成了一定的影響［1 ?3］。通過存量不動產數據整合，建立存量不動產權統一數據庫，有利于避免或減少相關不動產之間的權屬界線模糊、權利歸屬不清、地理空間定位互相沖突等問題，消除政府部門間的數據邏輯沖突，優化新增不動產數據的建庫流程，減少不必要的財政資金投入，提高確權業務的權威性（圖1）［4 ?5］。

1 不動產存量數據整合建庫工作流程

數據庫框架設計、制定實施方案、培訓考核、檔案數字化、錯誤數據梳理剔除、空間數據整理、非空間數據整理、建立邏輯關系、數據關聯、中間庫、不動產登記數據整合建庫成果檢查、最終庫、歸檔［6 ?20］。

2 存量不動產數據整合建庫

2.1 關鍵技術工作

統一空間坐標系，保證存量不動產存量數據的空間地理匹配的精度。

統一數據格式，內容包括空間要素和非空間要素。

（1）存量不動產地理空間要素：明確某一時間節點的正射影像圖、行政界線、地籍區、地籍子區、水系、交通、宗地、自然幢、界址線、界址點。

（2）非地理空間要素：國有（集體）建設用地所有權、使用權批文、房屋等建筑物所有權、邏輯（自然）幢、層、戶，抵押權，預告、查封、異議登記，地役權，權利人名稱，證件種類，地址、電話、不動產權證號、權利人類型等類型。

（3）檢查驗收人員前臺登錄不動產整合系統，首先利用評審后的質檢軟件進行質檢，特別注意不能完全依賴質檢軟件。對各區縣存量數據按照比例進行抽檢，首先對數據完整性進行檢查，包括帶*的必填項是否填寫，掃描件是否齊全和清晰，掛接是否正確，邏輯性是否正確，特別注意使用年限是否準確等信息，根據紙質和電子檔案對比，核實屬性錄入的準確性，對疑似問題進行記錄，并對作業單位技術人員提出疑問要求解答，做出記錄文檔，最后對問題進行匯總，并向市局領導做出匯報。

（4）根據作業單位提出的需要補測的宗地、自然幢，抽取一定比例，帶著打印的紙質宗地圖，以及一些屬性內容，去外業實地測量，核對屬性。

（5）三方代表討論檢驗方案中的質量元素以及子元素項，并確定其權重，應重點關注存量與增量數據的不同權重。數據架構流程如圖2所示。

存量數據整合內容主要包括房產電子檔案補掃掛接、空間圖形數據修補測、屬性權利信息補錄掛接這3個方面。

2.2 技術服務與質量評定

2.2.1 技術服務

根據工程實例經驗，建議采用某一政府部門組織領導，其他部門聯動，專業公司實施策略。建議主管部門利用測繪專業人員作為“紐帶”，處理不同存量數據的空間匹配以及匹配精度的專業問題。由于不動產數據質量檢查軟件大都已經固化，檢查人員并不清楚檢查規則和評分標準，所以建議引入第三方監理，收集技術設計方案，人員信息（業務及安全保密培訓、考核評價），設備、軟件進場報驗，質檢方案（質量元素、質量子元素、權重、工程質量評價標準）評審，工程進度檢查、項目驗收等工作。特別注意的是：由于數據整合建庫工作量大以及不動產檔案資料的涉密性，在檔案掃描過程中需要對掃描人員進行安全保密和工作質量進行管控。

不動產存量數據檢查內容：不動產存量數據文件格式檢查、存量地理空間數據檢查、存量空間屬性數據標準符合性檢查、存量地理空間圖形數據檢查、屬性表數據檢查、不動產權利關聯檢查、檢查內容編碼等。

通過工程實踐，認為質檢軟件并不能完全滿足工程實際，還需要人機交互檢查，外調抽檢檢查和地理精度匹配檢查，需要制定主管部門、監理單位、項目生產方一致認可的質檢細則方案。重點必定（不限于）包括以下檢查項的正確性，不動產抵押檢查他項權利證號、登記原因、登記機構、登記類型、登記時間、登簿人、抵押人、抵押方式、被擔保債權數額、債務履行起止時間、抵押權人信息、產權信息、宗地查封檢查登記時間、登記機構、登簿人、查封文號、查封文件、查封范圍、查封機關、查封起止時間、查封類型等。

2.2.2 成果數據質量指標定義及評價

（1）規范性檢查評價，規范性指標是指匯交的存量數據符合《不動產登記數據庫標準（試行）》、《不動產登記存量數據成果匯交規范（試行）》等標準規范的程度進行評價，檢查內容包括（不限于）數據文件格式檢查，空間數據基本檢查，空間屬性數據標準符合性檢查，空間圖形數據地理匹配精度檢查，屬性表數據檢查，不動產權利關聯檢查，主體、客體、權利、登記業務數據關聯關系檢查，匯交數據的規范性符合率要求達到100%。

（2）落宗率檢查評價，落宗率指標是指房屋（戶）、林草等不動產單元空間地理匹配到宗地的比率。檢查內容包括自然幢的平面坐標必須在邏輯對應宗地內，宗地基本信息表中的不動產單元，在宗地圖層中必須存在且邏輯對應，自然幢表中的不動產單元，在自然幢圖層中必須存在且邏輯對應，自然幢標識碼不能為空且唯一，宗地代碼不能為空且唯一，自然幢的宗地代碼與不動產單元號的前19位必須一致，戶表與自然幢戶表及宗地基本信息表必須邏輯一致等。

（3）邏輯關聯率評價，是指不動產單元數據、權利和權利人三者之間的邏輯關聯關系正確的比率進行百分比計算并確定閥值。

（4）拓撲關系正確率評價，對不動產登記矢量圖形數據之間的相互拓撲關系正確的比率進行百分比計算并確定閥值。

（5）遺留問題記錄，上報及反饋意見，檢查資料匯總封存。

數據庫整合過程中的質量控制和安全保密是非常重要的工作環節，一定要質檢關口前移，發現問題要及時溝通處理。比如，紙質檔案未掛接，客體信息不完善，坐落（文字描述）不明確導致不能組幢落地，不能關聯圖形，宗地外調找不到位置；宗地圖紙不清晰，掃描質量不佳；存在宗地重疊、壓蓋的情況，由于原因部分自然幢無法落宗、落幢，矢量數據存在重疊、相交等問題，都需要及時匯總上報征求處理意見等等，不能留有隱患到下一環節。只有嚴格質檢通過的不動產信息才能推送至成果庫。質檢未通過的不動產信息推送至中間庫，待處理完成再次質檢后推送至成果庫。同時，要嚴格落實工作人員的安全保密資格審查和回避原則。根據某工程實例，數據庫安全運行二年有余，可以證明該生產和質檢方案可行（表1）。

3 結語

建立地籍、房產、林草、海域等不動產存量整合數據庫，政府不同部門之間做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的統一空間地理位置匹配和管理，實現不動產審批、交易和登記信息依法依規互通共享， 增強政府公信力，保證不動產交易安全，以后可以對接社會征信體系，使國家對不動產管理更加合理化、科學化。

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Analysis on Technical Service and Quality Control ???in the Integration of Real Estate Stock Data

TIAN Jifei1， CHEN Fei1， LI Jian'guang2

（1. Shandong Institute of Land Surveying and Mapping， Shandong Ji'nan 250013， China; 2. Yantai Geographic Information Center， Shandong Yantai 264003， China）

Abatract： ??In China， the real estate registration work has been in a decentralized state. The management data of real estate， such as land， residential construction， forest land and sea are registered by different government departments. Accompanying with the promulgation of the Provisional Regulations on Real Estate Registration， the integration of the stock real estate registration data has become an important guarantee for the unified registration of real estate in China. The data source is multiple departments， the data format is diverse， the spatial positioning accuracy is not uniform， and the "fragmentation" phenomenon is serious. The rule set of the existing database quality inspection software is bound to the program code， which is opaque. In addition， the existing documents lack the quality inspection rules unanimously approved by the competent department， the supervision unit and the project manufacturer， and even lack the rigid constraints of the spatial and geographical matching accuracy， which virtually increases the difficulty of the project quality evaluation. In this paper， this issue has been studied in further， and binding requirements for technical service and quality in the real estate registration data integration and database construction have been put forward.

Key words： ??Real estate database; data Integration; quality inspection; precision; database