土地“分家”達成一致，深圳“頂豪”地塊解局？

孫陽

在深圳灣-蛇口的海岸線上，坐落著半島城邦、翡翠海岸、招商雙璽等深圳人熟知的豪宅社區，而就在這片豪宅林立的區域，卻有大片圍起來的空地，多年無人施工。

原佳兆業東角頭項目，就是這樣一個惹眼的存在。

但在近期，這個項目有了新進展。近日達力集團披露的一份公告顯示，該集團與深圳航運已就深圳南山東角頭土地置換及土地分配在原則上達成協議，置換而來的兩宗地將根據南山規劃管理局的批準以及相關法律、法規程序分為兩塊地，并分別分配予兩家公司。因此，雙方也同意撤回對項目公司深圳圳華港灣企業有限公司（下稱“圳華港灣”）的強制清算，旨在加快達成土地置換及土地分配。

簡單來說，就是深圳航運和達力集團將東角頭項目兩宗地“分家”，這同時預示著東角頭項目進入新的推進階段。

中信兩度出手，持有方變“三足鼎立”

東角頭項目遲遲沒有開發，基本是源自地塊復雜的權益關系。

20世紀80年代初期，彼時深圳航運總公司與香港達力集團合資成立深圳圳華港灣企業有限公司，將東角頭地塊作經營碼頭之用。1999年，圳華港灣與深圳市規劃國土局達成協議，東角頭貨運港口允許圳華港灣重建開發為綜合商業項目。

2012年，佳兆業通過收購深圳航運主要股權，成功介入東角頭項目。

2015年前后，因無法按時支付一筆已到期的2600萬美元債券的利息，佳兆業遭遇重大財政危機。隨后，中信銀行深圳分行聯手中信信托出手相助，對佳兆業提供共計約300億元貸款紓困。在這次合作中，中信信托入股了佳兆業旗下深圳市鴻利金融投資控股有限公司（下稱“鴻利金融”），后者是深圳航運的大股東，持股比例70%。

公開資料查詢到，2016年，鷹潭市錦營投資管理有限合伙企業（下稱“鷹潭錦營”）收購鴻利金融99%股權（剩余1%股權由佳兆業深圳持有），而鷹潭錦營的大股東為中信信誠資產管理有限公司，持股75.5%，另佳兆業持股24.49%。

2021年，佳兆業再次遭遇危機，中信系又一次出手馳援。而此番馳援后，佳兆業在東角頭項目的權益便幾近于無。

截至2023年5月17日，天眼查信息可查詢到，目前東角頭城市更新地塊的項目方圳華港灣仍由達力集團和深圳航運持股。其中，深圳航運由鴻利金融和深圳市投資控股有限公司持股70%、30%。其中，大股東鴻利金融由深圳市城開信銀投資有限公司（下稱“城開信銀”）和佳兆業集團（深圳）分別持股99%和1%，此時鷹潭錦營公司已退出股東行列。

成立于2022年，注冊資本僅10萬元的城開信銀公司是何來頭？工商信息顯示，城開信銀為西部信托全資持有，其法人代表為劉星，該法人同時擔任中信城開（深圳）有限公司董事長，以及中信城開投資集團有限公司總經理，這兩家公司均是中信集團的下屬企業，可見背后的主導者是中信城開。

南都灣財社記者在“中信城開華南”的官方公眾號中看到，其2023年大灣區與海南項目布局示意圖中便包含中信東角頭項目。穿透當前的層層股權來看，東角頭項目當前的實際持有方分別是達力集團、中信城開和深圳國資委。

長達9年的“清算”

有關于土地的處理問題則可追溯到9年前。2014年，圳華港灣30年經營期屆滿，達力集團表示與深圳航運曾尋求清算圳華及處置土地的解決方案。

南都灣財社記者了解到，2016年7月，上述兩方股東啟動強制清算圳華的程序，由深圳市中級人民法院監管及其委托的清算組管理。此后清算數度延期，一拖就是7年，直到今年5月，達力集團的公告為事情帶來了轉機。

據達力集團5月9日公告披露，達力集團與深圳航運雙方已向深圳市中級人民法院提交撤回強制清算申請。法院已于2023年5月4日頒令撤回強制清算。

達力集團還在公告中指出，就清算圳華而言，集團及深圳航運等已訂立諒解備忘錄。據訂約方協定，倘清算圳華、土地置換及土地分配未能按協定訂立或完成，則會重新進行圳華之強制清算。

而關于土地置換的工作，東角頭項目在4年前就已取得了進展。據達力集團公告，2019年，圳華及深圳市規劃和自然資源局南山管理局同意安排土地置換，據此，圳華向規劃管理局移交現有土地，而規劃管理局授予圳華一幅新土地，無需支付額外地價款，惟須遵守相關協議所載之條款及條件。

新土地位處于深圳南山區東角頭，毗鄰擬開發歌劇院項目、地鐵線及地鐵站，具體包括兩塊相連土地，占地總面積約為10.9萬平方米，而土地用途指定為住宅及商業用途，計容總建筑面積約為39.6萬平方米，是多種業態的大型綜合體。達力集團及深圳航運同意，新土地將根據規劃管理局之批準以及相關法律、法規及程序分為兩塊土地，并將分別分配予達力集團及深圳航運。

值得一提的是，截至目前，中信城開已累計接手包括南山東角頭項目、金沙灣國際樂園、航運紅樹灣以及佳兆業科技中心在內的佳兆業位于深圳的4個項目。按佳兆業去年披露的處置資產清單，南山東角頭項目的權益貨值約298.35億元，隨著東角頭項目迎來新進展，項目被盤活的可能性又增添了一分。

“打新”天花板樓盤入市近了？

那么吸引眾多企業和讀者關注的地塊，到底有什么亮點？南都灣財社記者近日走訪了項目周邊。

地理位置上看，中信東角頭項目位于后海大道與望海路交界東北角，與香港隔海相望。整個片區三面環海，旁邊是在建的深圳歌劇院和正在施工的深圳地鐵13號線二期，項目在后海濱路分成東、西兩個地塊，目前還未有動工的跡象，在現場能看到入口立著圳華公司的招牌。

而從周邊配套來看，項目坐享深圳灣-蛇口兩大片區，周邊有深圳南山外國語學校（集團）濱海學校、深圳灣濱海休閑帶西段、深圳南山區蛇口學校等等配套，而且項目南面除歌劇院外沒有其他建筑遮擋，建成后預計可看到大面海景。附近已建成的小區有半島城邦、翡翠海岸、澳城花園等等住宅區，周邊3公里范圍內還有恒裕濱城、海境界家園、招商雙璽等深圳人熟知的豪宅。

盡管該項目未動工，但由于絕佳的地理位置和環境配套，已經被坊間稱為“深圳打新天花板”的存在。

南都灣財社記者了解到，項目周邊翡翠海岸、半島城邦的房源早已有突破了20萬/平方米的成交單價。新房方面，去年同片區招商璽家園備案均價約12萬元/平方米，604套住宅開盤當天全部賣完，按套均總價1917萬來計算，招商璽收金115.8億。

而在限價規則之下，未來東角頭項目的住宅部分很可能按照限價銷售，市場預計其新房銷售單價可能會在10萬以上20萬以下，這對市場來說存在著相當大的套利空間，加之深圳核心區土地的稀缺，隨著未來東角頭項目順利進展，預計其項目入市后可能會掀起深圳新一輪的打新熱潮。