房地產企業融資風險管理現狀及創新途徑

林軍業

摘要：房地產業作為資金密集型行業對資金融通的要求較高，房地產企業融資的途徑及其特點直接決定著融資風險的大小，關乎企業能否正常經營發展。本文在闡述房地產企業融資模式、特點和融資風險管理現狀的基礎上，針對企業融資風險管理存在的問題進行研究并提出融資風險管理的創新途徑。研究結論顯示：現階段房地產企業融資主要以銀行貸款為主，債務融資成為主流，但受到政策制度變動、企業自身經營問題、管理水平較低和偶發的信用危機等多重因素影響會導致融資風險增加，但房地產企業在融資風險管理方面存在融資風險識別因素選取不足、融資風險評價方法不科學、融資風險控制措施缺乏創新等問題，造成融資風險管理效率低下。針對性地加強現代化風險預測系統建設、對融資渠道與融資結構進行多角度評價并建立多層次風險反饋機制是提升房地產企業融資風險管理水平的有效渠道。

關鍵詞：房地產業；融資；融資風險管理；債務融資

一、引言

房地產業是我國經濟發展的帶動性產業，具有行業體量大、產業鏈條長、關聯產業多的特點。自1998年國務院明確提出“促進房地產業成為新的經濟增長點”以來，房地產業占GDP的比重不斷增加，截至2021年，房地產業經濟增加值達到7.5萬億元，占GDP比重達到7.3%，合并鋼鐵、水泥、建材、家電等關聯產業經濟增加值后，房地產業拉動GDP增長的比重接近20%。房地產建設的高速發展也推動了相關企業的市場化發展，根據《2021年房地產企業發展數據報告》顯示，目前我國共有各類房地產相關企業240萬家，但其中絕大多數企業日常的經營都需要借助各種融資手段獲得資金，房地產企業融資方式的優劣直接影響其融資成本的大小和項目建設的安全性及企業經營效益。雖然我國資本市場開放程度不斷加大，但由于房地產企業的經營開發活動具有高風險特征，融資資金的運用和管理尚未形成規范性體系，往往忽視融資風險或融資風險識別與控制不足，這也導致房地產企業“暴雷”的新聞頻頻見諸報端。目前，我國正處于經濟增速換擋期、結構調整陣痛期，經濟運行中結構性矛盾明顯，伴隨著經濟增速放緩，固定資產投資增速顯著下滑，房地產進入高庫存時期，雖然房地產行業整體盈利水平與國內GDP走勢趨同，但依靠房價超預期增長帶來的超額利潤已難以全面支撐房地產企業的高質量發展，特別是在國家堅持“房住不炒”，引導房地產業高質量發展的大背景下，房地產企業亟須加強融資風險管理，形成創新性的融資風險管理體系，提高融資資金利用率，保證財務安全，實現經營和建設資源的有序分配、合理分配，形成可持續的產值增長路徑。

二、房地產企業融資及風險

（一）房地產企業融資的主要模式

1. 債務融資

現階段我國房地產開發企業已用到的債務融資方式主要包括銀行貸款、委托貸款、民間借貸、發行企業債券、發行短期融資券、融資租賃、應收賬款抵押貸款等，但應用較廣的主要為銀行貸款、委托貸款和民間借貸。其中，銀行貸款是房地產企業債務融資的核心模式，由企業提供一定形式的擔保（如抵押、質押和信用擔保）后方可獲得資金，受到不同企業經營形態的影響，目前中小房地產企業主要使用抵押貸款，而大型房地產企業及其子公司則可使用信用貸款的方式獲得資金。委托貸款則相當于同業企業間的資金拆借，是商業銀行受委托人的委托向特定房地產企業發放的貸款的統稱，相比普通銀行商業貸款而言，委托貸款中金融機構只負責發放款項并監督使用并從中收取手續費，不對貸款風險負責。除以上兩種債務融資途徑外，一些房地產企業也運用日益便利的互聯網金融體系進行民間借貸，相比向個人借款或其他商業組織借款而言，通過互聯網平臺借貸更加方便，但資金規模有限。

2. 權益融資

權益融資是一種權益轉化過程的量度，表現為企業所籌資金轉化成所有者權益。現階段，權益融資主要有上市融資、股權轉讓、企業收購并購等模式。其中較為常見的有上市融資和兼并收購。通過在資本市場中上市是房地產企業與資本融合的理想模式，國內大部分房地產企業選擇在上海證券交易所和深圳證券交易所上市，但由于上市條件苛刻、上市成本高、政策約束嚴格等諸多限制，目前僅有百余家房地產企業成功通過上市實現權益融資。大型房地產企業對中小型房地產企業的兼并重組也是擴充企業資金規模的重要方式，比如融創和萬達“世紀并購”為企業吸收了較多優質資產，充實了資金體系。

3. 其他融資方式

房地產企業使用的融資方式除債務融資和權益融資外還有包括企業自有資金、預售款、建筑商墊付、典當融資、企業內部員工集資、政策性融資等內源融資方式和其他難以歸類的融資方式。現階段房地產企業主要以自有資金和預售款作為效率較高的融資方式。其中自有資金包括企業設立時各出資方投入的資金、經營過程中從稅后利潤中提取的盈余公積金、資本公積金等。自有資金是房地產企業項目開展的基礎，但在實際經營和項目開發過程中，自有資金往往作為開辟其他融資渠道的先導。預售款則是房地產商品價值和資金周轉的重要途徑，通過銷售商品房和樓宇按揭的方式，房地產企業可采取預付購房定金的方式融資，在幫助企業獲得資金的同時還可轉嫁部分市場風險給購房者，通過保證項目建成后的銷售情況以增強資金提供者的信心。

（二） 房地產企業融資風險類型

1. 政策制度變動導致的融資風險

房地產業與國計民生密切相關，政策制度對房地產企業的經營影響巨大，因政策變化導致的企業融資風險波動也十分顯著。在大多數房地產企業依賴債務融資模式的背景下，商業銀行成為重要的資金來源，而國家針對房地產業調控和金融風險管控的措施讓商業銀行提高房地產企業貸款門檻變成現實。2022年中國人民銀行發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定“對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控。”這也在很大程度上限制了房地產企業的資金流，對于中小型房地產企業無疑具有較大壓力。除此之外，包括委托貸款、民間借貸和債券融資等方式同樣受到金融和市場政策調控的影響，且隨著房地產業規范發展的現實需要，產業和市場政策也對融資產生了一定約束，并導致了系統性風險。

2. 房地產企業經營的不穩定性導致的融資風險

房地產項目建設周期長、資金投入大的特性導致房地產企業普遍具有杠桿值較高、投資決策復雜等顯著特點，受此影響，房地產企業的經營具有不穩定性，比如投資決策的變動頻繁，明智的投資決策是保證銷售回款的關鍵，此前房地產企業大多選擇城市核心商圈、學區等繁華地帶投資，但隨著新型城鎮化提高了城市開發區、產業園區的關注，企業基于逐利心理轉向新的市場，在投資決策過程中由于投資失誤導致負債資金占資金來源的比重增加，由此導致的貸款利息規模變大，形成企業經營的巨大壓力，當企業經營狀況欠佳甚至出現資不抵債的情況時，企業融資風險將會進一步擴大其影響甚至形成壞賬。

3. 管理水平低下導致的融資風險

房地產企業投資規模大、回報期長，負債經營成為常態，而在負債經營過程中，企業往往需要拿經營收益用于償還本息，如若經營效益變差導致收益下降，

即使獲得融資，也可能由于不能按時還本付息而給企業帶來償還債務的壓力，繼而導致企業商譽減值無法進行持續性融資，在惡性循環下導致債務風險。比如在銀行貸款融資方面，隨著銀行對房地產企業融資后資金運用的監管水平提升，對企業將資金挪作他用等可能導致資金風險的行為加強管控，房地產企業需要不斷提升其經營管理水平，對于絕大多數中小型房地產企業而言，由于經營管理的系統性、現代化水平不高，勢必會導致資金運用率低、投資回報差等問題。

4. 信用危機導致的融資風險

隨著國內地產調控政策收緊、房地產市場下行，房地產企業信用風險不斷上升，因房地產企業負面事件導致的行業性恐慌情緒快速蔓延并進一步加劇資本市場信心流失，導致房地產企業融資難度增加，資金風險增大。在此過程中，銀行等金融機構更加傾向于與資金相對充裕的國企以及信用值較高的優質民營企業建立融資關系，而對業績一般、信用下滑的普通房地產企業則會加緊債務催收，在一定程度上加劇了信用危機，導致融資風險進一步蔓延。

三、房地產企業融資風險管理現狀及問題闡述

（一）房地產企業融資風險管理現狀

1. 融資風險識別現狀

現階段房地產企業融資風險識別主要從銷售風險、市場風險、政策風險和工程建設風險四方面進行。

銷售風險：由房產定位及市場供需變化帶來的商品房積壓風險會導致房地產企業的存貨流轉能力和變現能力受到影響，繼而造成資金隱患。

市場風險：近年來房地產市場競爭加劇，企業間激烈的競爭關系將會加劇市場分化，比如占據絕大部分市場份額的頭部房地產企業具有較大競爭力，在房地產市場下行的過程中容易獲得消費者青睞，減少項目爛尾等導致的資金風險。

政策風險：進入2019年以來，國家對房地產市場的調控力度加強，在政策壓力下，房地產企業銷售增長額無法完全抵消成本上漲，公司盈利空間減少，償債壓力增加。

工程建設風險：房地產企業在工程施工過程中由于工程材料不達標、工程強度不足、設計缺陷等問題導致工程量的變更在很大程度上增加了工程預算，導致投入成本增加繼而導致資金風險。

2. 融資風險評價現狀

房地產企業在融資風險評價過程中往往使用專家評價法、報表分析評價法進行。比如通過組織行業內專家、學者對融資風險程度進行估算并根據既往經驗評價可能出現風險的概率并進行干預。而報表分析法則使用公司財務報表中的數據，通過分析諸如償債能力、營運能力和盈利能力等重要財務指標的變化研判融資后企業的資本結構，并計算諸如流動比率、速動比率和產權比等反映融資風險的指標，直觀地反映出融資風險現狀和變動趨勢。

3. 融資風險控制現狀

在以上融資風險識別和評價的基礎上，房地產企業融資風險控制主要通過在政策、市場、工程建設等方面進行針對性提升。

在銷售風險應對方面，房地產企業主要通過市場化的營銷手段應對銷售風險，開展各類促銷活動刺激房產銷售。同時在產品和服務方面進行創新，如增加小區綠化、減少公攤面積、創新戶型設計等，以此實現銷售風險最小化。

在市場風險應對方面，當前房地產企業尤其重視企業品牌的建立和宣傳，運用線上線下渠道擴大企業品牌知名度，通過市場調研形成準確的市場定位，契合特定市場消費者的消費需要。部分房地產企業還通過開發保障房和廉租房項目提高企業品牌口碑，繼而提高市場競爭力。

政策風險的應對方面，房地產企業主要通過密切關注國家或相關部門政策變動，構建與銀行的長效合作機制獲得銀行源源不斷的金融扶持力度，提前根據政策走向調整業務布局以降低政策風險。

在工程建設風險的應對方面，房地產企業通過培養具有專業知識和過硬能力的建工團隊，加強對建設項目全生命周期的材料、施工、監管，建立獎懲制度實現對工程建設過程的全面監管，保證工程建設環節的穩步推進，避免建設中成本的大規模擴張。

（二）房地產企業融資風險管理存在的問題

1. 融資風險識別因素選取不足

現階段大多數房地產企業在融資風險識別方面只針對常見因素，如：政策因素、市場因素、銷售因素、工程建設因素加以識別，缺乏對其他隱性因素的針對性識別，比如產品結構、融資渠道和偶然風險等，在融資風險識別因素的選擇方面缺乏客觀性，同時也未能很好地與企業的財務報表數據契合，導致融資風險的識別存在片面性，在企業融資量大、業務逐漸復雜的過程中將無法很好地做到風險識別。

2. 融資風險評價方法不科學

綜合房地產企業融資風險評價的方法，雖然形成了差異化的評價體系，但企業對其適用性存在的不足缺乏研究，對于不同融資階段和不同項目的融資風險管理存在較大誤差。比如在專家評價法的應用過程中，企業在選擇評價專家時標準寬泛，各專家在制定風險評價指標時同樣難以統一標準，導致有的指標復雜，有的指標簡單，對企業融資風險評價的結果具有主觀性。而在財務報表分析方面，企業財務人員往往僅分析企業各年份關鍵的財務指標變化，通過縱向對比數值變化進行風險評價，導致評價結果具有隨意性，未能形成科學體系。

3. 融資風險控制措施缺乏創新

在識別融資風險后，房地產企業主要針對政策風險、市場風險、銷售風險和工程風險進行防控管理，但所指定的控制措施主要以事后控制為主，即在項目完成竣工后進行賬目梳理，倒推產生問題的原因并制定相應的修正措施，在此控制措施應用的過程中，企業對融資風險的掌握情況不足，因而無法在風險發生前、風險發生時進行干預管理，在很大程度上導致了融資風險增加。

四、房地產企業融資風險管理創新途徑

（一）基于大數據創建風險預測系統

健全的融資風險預測機制有助于房地產企業實現高質量發展，通過建設風險預測系統幫助企業正確認知融資風險并進行嚴格管控，引導科學完善的風險規避機制提升融資風險的全過程管理能力。

在實踐中，房地產企業可建構圍繞市場政策、項目進度、市場供需的大數據體系，根據動態數據匯總結合企業融資規模和運用方向生成融資風險等級，提前針對可能出現資金運用風險的環節進行預測。在融資風險指標建構方面，房地產企業要根據項目經營模式，采取實時跟蹤監控的模式，將宏觀經濟變量與融資業務指標數據化、模型化，通過數據變化實時掌控融資風險，在兼顧融資情況變化和市場經濟波動的同時形成良好的風險評估體系，促進企業高質量融資。

同時，房地產企業也要在企業內控機制中加入融資風險預測體系，將企業經營的內部文化、制度環境與監督管理、財務運行等要素納入風險預測體系，委派企業中高層管理者、董事會成員參與融資決策和風險管理工作，在保證企業融資真實性的同時強化對融資全過程的監督管理。此外，還可以在企業內部全面落實財務內部控制規范，依托財務大數據、會計云等現代內部控制管理工具不斷強化企業的內部控制能力，進而設立融資風險評估與控制的專業部門，加強對融資風險識別與管理的準確性。

（二）多形式綜合評價融資渠道與融資結構

企業融資風險的大小與融資渠道及結構具有顯著關系，現階段房地產企業普遍缺乏從融資過程中識別并控制融資風險，因此采用多種形式綜合評價融資渠道與融資結構對于弱化融資風險具有重要意義。

一方面，通過與銀行進行信用合作優化融資渠道。現階段房地產企業融資資金的70%以上直接或間接來自銀行體系缺乏對融資渠道風險差異的系統化比較。因此房地產企業需要積極進行信用和財務評估。比如進行財務模式創新，變更財務結構，房地產企業對權益融資要給予高度重視，挖掘權益融資新渠道，擴充融資層次，實現融資額增加，繼而不斷降低對銀行貸款的依賴程度，除此之外，房地產企業也可通過房地產投資基金等創新型房地產金融產品進行主動融資，避免形成債務融資依賴，降低融資風險。

另一方面，定期評估融資結構，降低融資成本。當前房地產企業只有在進行季度或年度財務報表披露時才關注企業的資本結構，但由于工程建設具有資金需求量大的特點，在實際經營過程中也需重點關注企業運營和融資的資金結構。企業要重視科學融資，明確可能創造收益的融資收益及相應的融資成本，爭取做到內外部融資的基本平衡，必要時可采取定性分析和定量分析結合的形式對融資成本和資金結構進行高質量分析，形成公司經營資本結構的持續管控。此外，房地產企業要通過提高優質產品數量、加大現代化營銷力度，促進資金回籠，完善資本結構，避免負債率過高等具有較大融資風險的情況發生。

（三）建立多層次風險反饋機制

科學的融資風險防控需要強化防控對策與防控結果的反饋，形成信息共享，提高信息透明度。這要求房地產企業在發生融資風險后，通過電子記錄的方式形成風險管理檔案，總結融資風險發生的原因、環節和處置過程，形成相關經驗，通過對風險管理檔案進行分析，總結出科學合理的融資經驗，為企業今后的融資發展提供可參考的經驗。為提高融資風險反饋質量，房地產企業可在財務、工程、營銷等多個部門間建立由專人負責的資金運用和管理檔案，根據資金用途和規模形成特定融資風險分類并相應地總結應對措施與經驗，繼而豐富相關部門在落實融資風險管理責任的過程中進行參考，形成完善的風險反饋系統。

五、結語

房地產企業屬于資金密集型企業，在企業建設發展的全過程中需要不斷投入大量資金才能維持正常運轉。在房地產市場下行的環境下，房地產企業融資約束增多，同時需求端下滑導致企業資金流通和變現能力變差，在很大程度上催生了企業融資風險。本文對房產企業融資進行了大量研究，內容主要涉及融資風險及其管理，針對房企融資風險及管理的問題提出有益對策，是幫助房企在當前市場環境下成長發展的關鍵。研究結論顯示：當前我國房地產企業融資主要以銀行貸款為主，債務融資成為主流，但受到政策制度變動、企業自身經營問題、管理水平較低和偶發的信用危機等多重因素影響會導致融資風險增加，但房地產企業在融資風險管理方面存在融資風險識別因素選取不足、融資風險評價方法不科學、融資風險控制措施缺乏創新等問題，造成融資風險管理效率低下。針對性地加強現代化風險預測系統建設、對融資渠道與融資結構進行多角度評價并建立多層次風險反饋機制是提升房地產企業融資風險管理水平的有效渠道，對于提高房地產企業經營質量具有重要價值。

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（作者單位：珠海依云房地產有限公司）