株洲市房地產業住宅產品結構的生態位診斷及應對

劉蓉宋杰

摘 要：本文借鑒壓力-狀態-響應（PSR）模型對株洲市房地產業產品結構的生態位診斷，發現房地產業產品結構存在著生態位的偏差，表現出生態位寬度不足、效度欠佳、共生惡化3個層面的生態性癥狀，應致力從擴大行業發展面、引進優質項目、推進合理布局等層面充分發揮株洲市房地產業住宅產品結構共贏生態系統的整體效應。

關鍵詞：房地產業；產品結構；生態位；株洲

在我國高檔住宅和普通住宅還沒有嚴格的區分界限。在《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）中只是明確高檔住宅是屬于或高單價、或大戶型、或低密度的別墅與高檔公寓，但沒有給出統一的量化界定標準。根據株洲市2015年經濟社會發展整體狀況及城鎮居民可支配能力，以房地產市場10個片區2015年商品住房產品類型與銷售價格（商品住房成交均價1.2倍以上）等影響要素綜合確定株洲市高檔住宅研究對象，其余項目則屬于房地產業中、低住宅產品。本文嘗試通過壓力一狀態一響應（PSR）模型對株洲市房地產業產品結構生態位診斷，導出調整其房地產業產品結構的有效路徑，以期株洲市房地產業住宅產品結構共贏生態系統的整體效應能得以更好地發揮。

一、生態位理論的引入及研究意義

作為一種適用的理論分析工具，生態位理論已延伸到諸多相關學科，形成了發展生態位、產業生態位、教育生態位等多個領域專有名詞[1-2]。近年來，部分學者在房地產業產品結構相關領域做了不少有益的研究探索，其成果多集中于房地產企業間競合關系、房地產產業生態等層面[2-4]。房地產業住宅產品結構生態系統也遵循生態位理論，即房地產業住宅產品結構調整工作應以產品結構生態體系中各自所占據的生態位為中心展開功能。就房地產業住宅產品結構的研究領域而言，運用生態位思維方式來研究房地產業住宅產品結構優化機制還處于起步狀態，這將為房地產業住宅產品結構調整問題的分析增添一個新視角。

二、PSR模型與房地產業產品結構生態系統健康評價

加拿大學者Friend與Rapport在1979年提出了壓力-狀態-響應（Pressure-State-Response，PSR）模型，在此基礎上在20世紀90年代經濟合作與發展組織OECD和聯合國環境規劃署UNEP共同推動，將該模型用于環境保護問題的研究框架體系[5]。近年來生態系統健康評價領域廣泛應用PSR模型，有效解決了實際問題[5]，但在房地產業住宅產品結構生態系統整體健康評價中的應用還少有涉及。該模型的運用能涵蓋房地產企業和住宅項目運行狀態、引領帶動外圍區域開發效應、各種住房需要的滿足能力三大要素間互相影響及作用，不僅反映出房地產業住宅產品結構生態位因為房地產企業和住宅項目在房地產業產品結構生態系統中的運行狀態、引領帶動外圍區域高效開發、多層次住房需要的滿足能力等重要因素的變化而引致的影響，也最終反映了房地產業可持續發展因為房地產業住宅產品結構生態系統功能狀態與結構效應的變化而導致的調整性反饋。“壓力”表征了房地產企業與項目運行狀態的調控后勁不足、牽引拉動外圍區域高效開發、滿足多層次住房需求的能力發揮不夠、的改善程度不佳引致房地產業產品結構生態系統的運行不暢負荷；“狀態”反映了房地產業產品結構生態系統產生失衡狀態引致的產品結構生態位的偏差，表現為生態位的寬度有限、效度欠佳和生態共生惡化等復合型問題；“響應”則展現了應對房地產業產品結構生態系統上述“狀態”表現問題所實施生態位矯正的調整路徑，表現為優化生態位效度、改善生態位寬度、實現生態共生互利。將PSR模型運用到房地產業高中低住宅產品結構生態位具體問題的探究，可梳理其住宅產品結構生態位出現偏差的邏輯關系，導出更具針對性的生態位矯正的調整路徑。

三、房地產業住宅產品結構的生態位診斷

（一）住宅產品結構生態位寬度不足

當前株洲市房地產業產品結構仍處狹生態位，主要表現在房地產企業和住宅項目運行狀態的調控乏力。金字塔形式是一座城市房地產住宅市場項目應有結構，而株洲卻是中間大、兩頭小，2015年1-12月株洲市城區高檔住宅成交面積市場占比僅為12.4%。正常的消費結構，高端樓盤的市場占比應達到20%，顯然株洲市高檔住宅項目偏少，產品結構存在不均衡與住宅項目運行狀態調控乏力的狀態。

（二）住宅產品結構生態位效度欠佳

株洲市房地產業住宅產品結構的生態位效度欠佳，集中體現在引領帶動外圍區域開發效應的改善程度不夠。別墅在株洲市供應量偏小，高檔公寓布局空間也較局促，大多數項目在天元片區與中心片區布局，其市場占比為69.8%，可見高檔住宅市場總體空間發展不均衡。而城郊開發強度也較低，房地產引領帶動外圍新區如新馬、西南片區開發能力在下降，乃至消失。

（三）住宅產品結構生態存在共生惡化問題

剛需類住宅項目在株洲市市場是絕對的主力產品，但部分區域確實存在供過于求的風險。株洲市栗雨湖片區CBD，受規劃利好政策的前期刺激，近年大量開發企業特別是外來的上市企業在該區域投資，開發成片住宅，造成區域板塊內市場競爭異常激烈。由于同檔次住宅產品嚴重堆積及品質單一，導致該區域大量住宅項目銷售去化困難，庫存較嚴重。

四、產品結構生態位偏差的調整路徑

（一）擴大行業發展面

不斷改善房地產業住宅產品結構的生態位寬度。加大中小戶型和高檔商品房的供應，這必然要求我們在郊區放大城市的概念。株洲市高檔住宅市場開發區域由中心區向城郊擴展是整體趨勢，因此，對于城郊的高檔住宅供應與建設要出臺相關的優惠政策，加快城郊配套設施投資，增強區域市場吸引力。

（二）引進優質項目

不斷優化房地產業住宅產品結構的生態位效度。株洲市應拿出優質的大地塊支持規模開發建設，推出大地塊招商政策，引進市外大品牌城市發展商和運營商，推動株洲市住宅開發規模、格調和品位的提升，以高檔住宅品質影響力優化株洲市房地產業的產品結構。

（三）推進合理布局

實現房地產業住宅產品結構的共生互利。為保障地段型商業綜合體物業價值得以最大程度的提升，高檔公寓的建設體量在株洲市中心片區應得以大力發展，促使帶動其周邊整體區域的綜合開發。荷塘、蘆淞、天元、石峰片區也應在高檔公寓建設總量的提升上大手筆、全力推進。結合株洲市委、市政府“在發展的空間上，堅持向南發展，拓寬升級版的戰略空間”總體發展要求，云龍生態新城、楓溪生態新城、大京水庫等等城郊區域應拿出優質地塊，在新型城鎮化進程中吸引推進城郊區域發展的新項目落地開花，實現中心區域別墅住宅市場的有效轉移，提升其市場吸引力。（作者單位：1.湖南鐵路科技職業技術學院；2.株洲市房產管理局）

參考文獻：

[1] 李景春.生態位理論視域中的教育生態系統及其發展.教育科學，2006，（3）.

[2] 劉蓉，宋杰.房地產投資環境的生態位診斷及應對-基于株洲市30個建設項目的調研.商，2015.12.

[3] 張志宇.基于生態位理論的房地產投資環境形成機制分析.商業時代，2010（2）.

[4] 徐曉娟.基于生態位理論的房地產投資環境分析.青島：青島理工大學，2010.

[5] 吳炳方，羅治敏.基于遙感信息的流域生態系統健康評價——以大寧河流域為例[J].長江流域資源與環境，2007，（1）.