云南省房地產業在國民經濟中的產業效應分析

黎紹凱++張洪

[摘 要]隨著經濟的快速發展和產業之間的不斷融合與升級重組，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱性產業，同時也是一個關系民生的產業，越來越受到政府、社會、家庭的持續關注。房地產業是一個龐大、系統復雜的行業，房地產業的發展壯大，無疑會帶動不同產業不同層次水平上的發展，形成較大的產業溢出現象。文章將從投入產出模型進行分析云南省房地產業對國民經濟其他部門的帶動效應，同時將其全國房地產業發展水平進行對比，從而更加清晰看出云南省房地產業在國民經濟中的發展地位和影響力度。

[關鍵詞]投入產出模型；房地產業；產業溢出；產業關聯度

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.120

1 投入產出模型理論及投入產出表

房地產屬于國民經濟的一個重要部門，而它又與宏觀經濟有著緊密聯系，探討房地產業發展對國民經濟的影響及其定位，無論對房地產業本身的發展，還是宏觀經濟的增長，都有著很大的現實意義。為了更加清晰地了解云南省房地產業與宏觀經濟其他相關部門的聯系，房地產行業變動對其他部門拉動或推動作用到底有多大，接下來，采用投入產出模型加以分析。

投入產出核算是以適當的國民經濟部門分類為基礎，通過專門的平衡法和消耗系數等描述各部門之間錯綜復雜的投入-產出數量關系，并建立相應的經濟數量模型來分析這種數量關系。投入產出表又稱部門聯系平衡表，是反映一定時期各部門間相互聯系和平衡比例關系的一種平衡表，最早是由美國經濟學家、哈佛大學教授瓦西里·列昂惕夫（W.Leontief）提出來的。

投入產出表可全面系統地反映國民經濟各部門之間的投入產出關系，揭示生產過程中各部門之間相互依存和相互制約的經濟技術聯系。一方面，可以了解國民經濟各部門的產出情況，以及這些部門的產出是怎樣分配給其他部門用于生產或怎樣分配給居民和社會用于最終消費或出口到國外的；另一方面，也可以了解各部門為了自身的生產又是怎樣從其他部門取得中間投入產品及其最初投入的狀況。投入產出核算的功能不僅僅在于反映各個部門在生產過程中直接的、較為明顯的經濟技術聯系，更重要的是它揭示出各部門之間間接的、較為隱蔽的，甚至被人忽視的經濟技術聯系。

2 投入產出模型方法

投入產出模型一般有直接消耗系數、完全消耗系數、影響力系數和感應度系數等指標方法，本文將基于這些方法來核算房地產業與其他相關行業，從而分析它們之間的影響量化程度。

2.1 直接消耗系數

直接消耗系數是指某一部門在生產和經營過程中，單位產出需要消耗的各部門產品或服務的數量（價值）。直接消耗系數的計算方法為：用某部門的總投入分別除該部門生產或經營中直接耗用的各部門產品或服務的數量（價值），用公式表示為：

aij=xij/Xj

其中，i，j=1，2，3，…，n；n為部門數，Xij為第j部門生產所消耗的第i部門產品數量，是j部門的總投入。

直接消耗系數是用以分析某部門的后向關聯程度，某產業作為產品或服務的需求方，衡量其他部門為該部門提供的產品或服務的價值供給量。某產業的直接消耗系數越大，說明該產業對那一行業的后向關聯度越大，直接供給越大、直接拉動效應越大，反之，則越小。

2.2 完全消耗系數

完全消耗系數通常記為b，是指第j產品部門每提供一個單位最終使用時，對第i產品部門貨物或服務的直接消耗和間接消耗之和。利用直接消耗系數矩陣A計算完全消耗系數矩陣。公式表示為：

bijB，B=（I-A）-1-I

其中，B是完全消耗系數矩陣，A是直接消耗系數矩陣，I是單位矩陣，反映第j部門對第i部門的完全拉動力。矩陣（I-A）-1稱為列昂惕夫逆矩陣，其中元素稱為列昂惕夫逆系數，它表明第j部門增加一個單位最終使用時，對第i產品部門的完全需要量。

完全消耗系數不僅反映了國民經濟各部門之間直接的技術經濟聯系，還反映了國民經濟各部門之間間接的技術經濟聯系，并通過線性關系，將國民經濟各部門的總產出與最終使用聯系在一起。完全消耗系數越大，說明一個產業對另一個產業的需求影響越大，產業之間關聯度則越大。

2.3 直接分配系數

直接分配系數表示本部門增加一單位產量對其他部門的直接推動力。反映第i部門單位產出為第j部門提供的直接供給，通常記為rij，其計算公式為：

rij=xij/Xi

其中，i，j=1，2，3，…，n；n為部門數，xij是第i部門對第j部門的中間投入，Xi是第i部門的總產出，反映第i部門對第j部門的直接推動力。

直接分配系數衡量某部門與國民經濟其他部門之間的前向關聯程度，某部門作為產品或服務的供給方，衡量其他部門對該部門產品或服務的價值需求量。直接分配系數越大，說明前向關聯度越大，某部門對其相關部門的直接推動作用越大。

2.4 影響力系數

影響力又稱 “帶動度”。在現代經濟社會中，任何一種產業的生產活動通過產業之間的相互聯結的波及效果，必然影響和受影響于其他產業的生產活動。影響力系數是反映國民經濟某一部門增加一個單位最終使用時，對國民經濟各部門所產生的生產需求波及程度。影響力系數計算公式：

λj=ni=1ij1nnj=1ni=1ij，j=1，2，…，n

其中，ij是完全需要系數矩陣中的元素，且=（I-A）-1，其中A是由所有直接消耗系數αij構成的直接消耗系數矩陣。

房地產影響力度系數反映了國民經濟中房地產業增加一單位的最終使用時，對國民經濟各部門所產生的生產需求波及程度，影響力系數只是房地產對其他產業拉動的相對系數，當λj>1時，說明房地產業的影響在全部產業中居于平均水平以上；當λj=1時，表示第j部門的生產對其他部門所產生的波及影響程度等于社會平均影響力水平；當λj<1時，說明房地產業的影響力在全部產業中居于平均水平以下。顯然，當影響力系數越大，表示房地產業對其他部門的拉動作用越大。

2.5 感應力系數

感應力系數是反映國民經濟各部門均增加一個單位最終使用時，某一部門由此而受到的需求感應程度。感應力系數計算公式：

δi=nj=1ij1nni=1nj=1ij，j=1，2，…，n

房地產感應度系數反映了房地產業對其前向關聯產業的供給推動作用相對于各行業平均推動作用的大小。如果δi>1，則表明房地產業的感應度在全部產業中居于平均水平以上，如果δi<1，則表明房地產業的感應系數在全部產業中居于平均水平以下。房地產業的感應系數越大，說明受到的需求壓力越大。

3 數據來源和房地產業行業指標說明

3.1 數據來源

本文主要采用的是云南省統計局編制的《云南省2002 年投入產出表》《云南省2007 年投入產出表》《云南省2012 年投入產出表》中的數據進行投入產出分析，根據表中的基本流量表計算上述幾個指標的系數值，最后根據計算出來的影響力和感應度系數，來確定關聯性強、帶動效應大的主導產業。本文分析的產業部門主要有 42 個部門。

3.2 房地產行業說明

由于本文重點分析云南省房地產行業對其他行業的影響，所以有必要重點介紹房地產行業的定義和內涵。

根據2012年云南省42個部門投入產出表，房地產業作為一個一級分類部門，主要包括房地產開發經營業、物業管理業、房地產中介服務業、其他房地產活動四個方面。房地產開發經營業指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動；物業管理業指物業管理企業依據合同約定，對物業進行專業化維護、養護、管理，以及對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務的活動；房地產中介服務業指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動；其他房地產活動指房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務以外的房地產活動。

需要特別注意的是，在42個部門投入產出表中，房地產業只是作為一種服務業進行核算，而沒有把作為第二產業的與房地產業相關的建筑業和建材業納入房地產業的核算中。如果只是將屬于服務業的房地產業來分析其對國民經濟其他行業的影響，那么將會忽略屬于房地產業的建筑業和建材業與其他行業的巨大產業關聯作用，由此得出的房地產業對其他行業的影響結果可能會出現比較大的偏差。

4 結 論

基于云南省42個部門的投入產出表，通過上述服務型房地產業和其他相關產業的關聯度分析和波及效應分析，從前向關聯度角度考慮，房地產對其他部門的直接分配系數排名靠前的基本集中在第三產業，說明房地產業對第三產業的前向關聯度較大，對其直接推動作用比較明顯，而對第一、第二產業的直接推動作用較小。從后向關聯度角度考慮，房地產業作為產品或服務的供給方，第二、第三產業的相關行業對其直接或完全需求價值量比較大，說明房地產業對第二、三產業的直接和完全拉動作用都比較明顯，而對第一產業的拉動力卻不太明顯。此外，不管從前向關聯度還是后向關聯度看，房地產業與金融業的關聯程度都越來越緊密，說明房地產業的發展越來越依賴于金融業的發展。

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