全面推行“營改增”對我國房地產企業產生的影響

任巧琳

中圖分類號：F810 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2016）22-0101-02

摘要：房地產業是我國的支柱產業之一，在我國經濟中占據較大比例。“營改增”的實施對我國房地產企業產生了較大影響。文章主要介紹了“營改增”對房地產業各方面產生的影響，并結合房地產企業的實際發展情況，提出了一些策略建議，以期實現房地產業的穩定發展，帶來更多的社會效益和經濟效益。

關鍵詞：營改增 房地產業 影響

一、引言

經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開“營改增”試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。其中，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%；提供有形動產租賃服務稅率為17%；境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。除此之外的應稅行為，稅率為6%。銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。房地產企業繳納增值稅的計稅基礎為取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。房地產業應結合實際發展情況，采取積極措施，合理進行稅收策劃，以促進企業的平穩健康發展。

二、“營改增”對房地產企業建筑成本產生的影響

（一）對房地產企業建筑材料采購產生的影響。從房地產的實際建設過程來看，采購建筑材料是房地產建設中較為重要的環節，直接影響房地產項目日后的建設和發展。進行建筑材料采購時采購的大型材料主要包括鋼筋、水泥等材料；采購的小型材料主要包括鐵釘、螺絲等小零件。采購大型材料時，房地產企業一般選擇在長期合作的廠商或規模較大的企業中進行選擇和購買，規模較大的企業多為增值稅一般納稅人，可以開具增值稅專用發票，且可以保證建筑材料的質量；選擇和采購小零件時，通常在規模較小的店鋪或企業進行采購，這些店鋪有的無法開具增值稅專用發票，導致房地產企業在此環節無法順利抵扣增值稅進項稅額，增加了房地產企業的建設成本。

此外，即使房地產企業取得了增值稅專用發票，但是現行稅法明確規定，購買混凝土和砂石等繳納6%的增值稅，也就是說房地產企業只能按照6%的稅率取得增值稅進項稅發票，抵扣額較少。建筑施工企業的成本費用率（主要包含運輸損耗、運雜費用等）一般為5%，成本負擔較重。

（二）“營改增”對人力成本產生的影響。房地產項目的施工時間不固定，項目開展過程中使用的勞動力較多，項目結束后則會產生很多剩余勞動力，這些人員流動性較大，如果不能得到及時有效的管理，沒有勞務公司對其實施管理，將提升房地產企業的人力成本，且無法取得相應的增值稅專用發票，增加了企業的稅收和用工成本，影響企業的經營效益。

三、“營改增”對房地產企業稅負產生的影響

“營改增”的實施，可以在一定程度上避免房地產企業的重復納稅問題，減輕企業的稅收負擔，提高企業的經濟效益。我國房地產企業實施“營改增”受到了社會各界的普遍關注，在長期的實踐中，“營改增”的意義也逐漸體現出來。實施“營改增”之前，房地產企業繳納營業稅的稅率為5%，政策實施之后，房地產企業繳納增值稅的稅率為11%。房地產企業的稅負是提高了還是降低了，下面用實例進行分析。

某房地產企業的新建項目銷售收入為1 000萬元，成本約為700萬元，其中土地成本約占40%，即280萬元，建筑成本約占50%，即350萬元。土地成本可以從銷售額中扣除，建筑成本可取得6%的增值稅專用發票。“營改增”前企業繳納的營業稅為1 000×5%=50（萬元）。“營改增”后，企業繳納的增值稅銷項稅額約為（1 000-280）/（1+11%）×11%=71.35（萬元），進項稅額為350×6%=21（萬元），應納增值稅為50.35萬元（71.35-21）。再加上一些其他成本支出可以取得增值稅專用發票并予以抵扣，如固定資產等，可以看出，實施“營改增”對大型房地產企業降低稅負具有一定作用，小型企業得到的優惠就比較少。因為只有一般納稅人企業才能抵扣進項稅額，小規模納稅人企業適用簡易征稅辦法，稅率為5%，單從稅率來看，與之前繳納營業稅稅率5%相比沒有變化。

四、“營改增”政策促使房地產企業進行改革

隨著“營改增”的全面實施，對眾多房地產企業都產生了較大影響，為了在當前的市場環境下得到發展，保證房地產企業的經濟效益不受影響，房地產企業必須加強對自身的改革，積極進行稅收籌劃。具體可以從以下幾方面進行。

（一）鼓勵企業全體人員積極學習“營改增”政策。為了更好地促進“營改增”的實施，應鼓勵房地產企業全體人員積極學習“營改增”相關政策，提高思想認識。首先，領導人員必須正確認識“營改增”對房地產企業產生的影響，加強對相關政策的學習，同時結合企業的實際情況，有針對性地制定一系列改善企業經營狀況的措施和方法。為了提高對“營改增”的學習效果，企業還要對內部員工進行培訓，指出企業“營改增”后業務流程的變化，正確認識“營改增”實施的重要性，在支出方面要求對方企業積極開具增值稅專用發票，合理維護企業利益。應提高員工的思想認識，督促員工將日常經營管理中產生的票據及時收集起來，充分發揮各項票據的作用，積極預防“營改增”產生的風險，避免企業出現偷稅或漏稅等問題，維護企業的健康發展。尤其要加強對財務人員的培訓，讓企業財務人員更好地適應“營改增”政策，掌握“營改增”的實施方式，避免由于不正當操作或不明白新政策而產生的各種偷漏稅問題，以至于使企業承擔嚴重的法律責任。只有鼓勵企業全體人員積極學習新政策，深刻認識“營改增”的政策含義，才能更好地獲得政策實施給企業帶來的變革。

（二）優化物資采購流程。為了保證建筑安全，建設高質量的建筑，可以采用招投標的方式選擇供應商，可以是否能開具增值稅專用發票作為參考依據，從供應商的材料報價、質量等多個方面進行考量，結合企業實際條件選擇合適的材料供應商。

（三）控制房地產企業的勞務支出。從房地產的實際建設情況來看，房地產企業的勞務支出也占據成本支出的重大比例。為了實現房地產企業的改革，必須結合房地產企業的實際發展情況，合理籌劃勞務支出，提高房地產企業的經濟效益。勞務支出主要包括兩方面，一是房地產施工過程中建筑工人工資的支出，二是企業員工工資的支出。一般情況下，建筑工人工資支出僅在工程進展中產生。在進行人員聘用時，應按照正規方式聘請人員，減少流動人員或零散勞動力，進一步取得勞務派遣和代理公司開具的增值稅專用發票。勞務支出稅款須由勞務企業繳納，所以在該環節如果可以取得增值稅專用發票，在后期銷售、經營等環節就不需要繳納額外的費用。因此，房地產企業在招聘建筑人員時，必須選擇正規的勞務企業。同時與企業的技術人員和專業工程師都簽訂勞務合同，規范操作流程。

（四）調整組織框架。成立專門的組織機構，明確各崗位職責，積極開展稅務管理，加強對增值稅的管理，保證機構成員覆蓋公司經營各部門，讓公司物資、組織、工程、財務等部門均參與其中，明確管理部門職責，及時對預算報價和投標進行修正，同時該部門還要積極學習相關新政策，測算成本，并簽訂一些法律合同，積極應對政策變革，加強對合同審批流程的管理，減少不良風險的產生。此外還要加強對物資和固定資產的管理，分析資產購置方式和時間產生的影響，并制定合適的購置計劃。強化資金管理，制定詳細的資金和營銷方案，平衡資金流，減少對融資成本產生的影響。

五、結束語

“營改增”政策的實施，既給我國房地產企業帶來了很大的發展機遇，同時也帶來了一些挑戰，房地產企業必須及時抓住稅務改革良機，爭取在最短的時間內進行調整。同時多考慮房地產企業的改革關鍵環節，合理籌劃方案，控制稅負，創造效益和利潤，提高企業競爭力，促進企業的轉型和發展。S

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