當前我國房地產業稅負分析及“營改增”后稅負預判

孫領

【摘要】在經濟下行的背景下，房地產業是仍未“營改增”的行業之一，一直備受社會關注。作為我國經濟的支柱產業，此時對房地產業進行稅負分析，以及對“營改增”后進行稅負預判，對深入研究房地產業發展，有著較強的理論意義和實踐價值。

【關鍵詞】房地產業 稅負 營改增

一、房地產業概述及稅務特點

（1）概述。房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的綜合性產業。包括：土地開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃以及由此形成的房地產市場。

（2）稅務特點。涉稅多：房地產企業的經營周期包括前期準備、開發建設、銷售交易、房產保有，營業稅、土地增值稅及企業所得稅等十余種稅存在于各個環節；稅基大：房地產企業在開發過程中的投入資金量巨大，造價成本高昂，與房地產開發有關的稅基自然就大。

二、當前我國房地產業稅負

（一）房地產業稅負情況

據統計，2014年全國稅收129541.12億元，房地產業納稅總額16619.1億元，占全國稅收的12.83%，占當年公共財政收入（140350億元）的11.84%。其中，房地產業繳納營業稅5392.32億元，相較去年（下同）增長4.23%，占行業納稅總額的32.45%；繳納土地增值稅3914.68億元，增長18.84%，占行業納稅總額的23.56%；繳納企業所得稅2962.97億元，增長4%，占行業納稅總額的17.83%；繳納契稅3961.1億元，增長3.05%，占行業納稅總額的23.83%；繳納房產稅1851.64億元，增長17.1%，占行業納稅總額的11.14%；繳納城鎮土地使用稅1992.6億元，增長15.9%，占行業納稅總額的11.99%，；繳納耕地占用稅1990.87億元，增長10.1%，占行業納稅總額的11.98%。由此看出，房地產業的主要稅種是營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅及耕地占用稅，且各稅在2014年均有不同程度增長。

（二）房地產業稅負比較分析

近年，在國家調控的背景下，房地產業的日子并不好過，行業納稅總額逐年增長， 2012年至2014年納稅總額分別是： 12352.36億元，15559.6億元，16619.1億元，年均增長超過一成，但受國內經濟下行、高房價抑制消費等諸多外因影響，行業主營業務收入自2012年呈下降態勢，分別是：96041.61億元，70706.67億元，66463.8億元，稅負比重（12.86%，22%，25%）逐年加大。

房地產業作為國民經濟第三產業的重要部分，與其他行業相比，稅負情況又是如何呢？根據《2015中國統計年鑒》和《2015中國稅務年鑒》的數據計算得出我國部分行業的稅負（納稅總額占主營業務收入的比例）情況：采礦業8.67%，制造業4.35%，建筑業4.76%，住宿和餐營業10.05%，金融業7.86%，房地產業25%。

承上所述，近年來房地產業已成為重稅行業，稅負逐年增長，相較其他行業稅負也是最重。因此，作為我國經濟的重要支柱產業，為房地產業減負的“營改增”方案備受社會關注。

三、“營改增”后房地產業的稅負預判

目前，我國房地產業的“營改增”具體實施方案沒有出臺，但“營改增”試點方案明確建筑業實行11%的增值稅稅率，基于房地產業與建筑業的密切聯系，為保持上下游企業之間的一致性，房地產一般納稅人最有可能實行11%的稅率。

根據現行增值稅條例規定，一般納稅人的增值稅計稅公式為：應納稅額=銷售收入×稅率-購進金額×稅率。假設房地產企業銷售收入為S，可抵扣成本占收入的比例為K。那么營改增前，不考慮城建稅及教育費附加，房地產企業繳納營業稅5%S，營改增后，房地產企業繳納增值稅A=【S÷（1 + 11%）】×11%-【S÷（1 + 11%）】×K×11%=0.099S×（1-K）。 令應納營業稅=應納增值稅，即5%S =0.099S×（1-K）， 求得營改增前后的稅負臨界點K=0. 495。從而得出，若可抵扣成本占收入的比例達到49. 5%，那么營改增后帶來的增值稅稅負與營改增前的營業稅稅負相當，流轉稅稅負都是5%。若可抵扣成本占收入的比例小于49.5%，那么增值稅稅負就會高于營業稅稅負；反之效果相反。另外，由式子A=0.099S×（1-K）變形，得到增值稅稅負率公式：A/S=0.099S×（1-K），根據該式子可計算出不同的可抵扣成本占收入比例對應的增值稅稅負率。

理論上“營改增”后房地產業的稅負如上所述，但現實中行業稅負未必如此。營改增前，只要銷售收入確定，營業稅稅負是穩定的，但營改增后，增值稅稅負的輕重很大程度上取決于進項稅額的多少，進項抵扣不足就可能會造成企業的流轉稅稅負增加。此外，作為房地產企業重要資金渠道的金融業的改革方案也沒有出臺，若金融業增值稅稅率實行6%，而房地產業實行11%，也必將減少其進項稅額。土地成本是否可以抵扣，建筑企業轉嫁成本等外在因素也有可能在短期內增加房地產企業的稅收負擔。可抵扣成本比例的提高需要政府、房地產業及相關行業通力合作實現，并非一日之功。所以短期看，營改增后房地產業稅負不降反增是有可能的，但長期看，隨著稅制改革深入開展，房地產業及相關行業的“營改增”意識加強，財務管理完善，行業一定能夠獲得減負。

參考文獻：

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