基于供給側(cè)改革的商業(yè)地產(chǎn)去庫存措施研究

摘 要：房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟影響極大，去庫存也是今年我國要解決的重點經(jīng)濟問題。本文站在供給側(cè)的角度，針對房地產(chǎn)庫存過高的現(xiàn)象，從政府監(jiān)督調(diào)控、完善政策、尋求新思路、解決保障房幾方面入手，提出了相應(yīng)的去庫存對策。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革；房地產(chǎn)業(yè)；去庫存；措施研究

2016年2月末，全國商品房待售面積達7.39億平方米。按照我國人均住房面積35平方米計算，空置住房可供2千萬人居住，存在明顯的空置泡沫。房地產(chǎn)在我國當(dāng)前經(jīng)濟中占據(jù)著重要地位，對上下游相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈（如金融保險、建筑業(yè)、家具家電行業(yè)等）拉動作用明顯。但近幾年前，由于政策放寬，以及投資商判斷失誤，造成盲目投資建設(shè)，住宅供應(yīng)驟增，而房價過高使得一般人難以購買，最終導(dǎo)致商品房待售面積不斷增多，庫存加大，房地產(chǎn)市場供需失衡。長期如此，越來越多的爛尾樓現(xiàn)象極易破壞社會穩(wěn)定，不利于房地產(chǎn)業(yè)的升級和經(jīng)濟發(fā)展。國家采取了一些去庫存措施，但供給側(cè)涉及較少，因此必須對供給側(cè)進行改革，緩解住房市場供需失衡。

一、各級政府加強監(jiān)督，予以科學(xué)引導(dǎo)

1.加大監(jiān)督力度，控制開發(fā)供地

2011年之前，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，總量較少，難以滿足消費者的購買需求。相應(yīng)的商品房待售面積甚至出現(xiàn)負增長，而房價也一再飆升。2011年，若按照我國小康生活的住宅標準計算，大部分城鎮(zhèn)已經(jīng)符合標準，同時銀行信貸政策寬松，開發(fā)商盲目投資建設(shè)，導(dǎo)致商品房總量暴增。隨著國家房地產(chǎn)政策的緊縮，在一線、二線城市采取限購政策，迫使開放商進軍三線、四線城市，而這些地區(qū)市場容量有限，以至出現(xiàn)今天的庫存過剩局面。

過去幾年，政府實施了一系列政策，如降低稅費，但效果不佳，導(dǎo)致庫存邊去邊增。究其原因，在于各級政府缺乏健全嚴謹?shù)某鞘杏玫毓芾碇贫?，某些地方政府濫用權(quán)力，為了創(chuàng)造政績，提高當(dāng)?shù)刎斦杖耄鎸﹂_發(fā)商的盲目開發(fā)睜一只眼閉一只眼。另外，對房地產(chǎn)市場調(diào)研不足，了解不深，許多措施都缺乏可行性，以至于過度依賴土地。

所以，政府應(yīng)完善房地產(chǎn)業(yè)管理，確保城市土地得到合理應(yīng)用。相關(guān)部門需做好本職工作，深入調(diào)查分析，制定可行的開發(fā)計劃和方案。為防止地方政府濫用權(quán)力，上級政府應(yīng)當(dāng)加大監(jiān)督力度，與上級人大共同對下級政府實行監(jiān)督。采取高庫存問責(zé)機制，若某地方高庫存問題依舊難以解決，需追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，樹立上級政府的權(quán)威，嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地。對于已經(jīng)購買當(dāng)還未開始開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)商，必要時可動用強制手段贖回。

2.正確判斷形勢，合理調(diào)控規(guī)劃

要想促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須掌握全面信息，對全國城鎮(zhèn)居住狀況和城市土地利用現(xiàn)狀有全面客觀的了解。上世紀80年代，國家完成了首次住房普查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，調(diào)整住房制度，科學(xué)規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)，取得良好效果。但如今我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)生活水平早已發(fā)生了翻天覆地的變化，所以政府有必要利用現(xiàn)代調(diào)查手段，對國內(nèi)的存量房屋資源現(xiàn)狀、土地開發(fā)利用情況展開調(diào)查，獲取精確的數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫。只有如此，方能預(yù)測未來消費者的需求，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。

另外，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)職能。很多房地產(chǎn)商缺乏長遠眼光，為了眼前利益，盲目開發(fā)，特別是在三線、四線城市，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平判斷失誤，以至于難以獲利，還造成了房地產(chǎn)業(yè)的無序混亂。因此各級政府要把去庫存當(dāng)做重點工作，科學(xué)分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展形勢，實行全過程跟蹤監(jiān)管，制定嚴謹?shù)囊?guī)劃，若要開發(fā)需經(jīng)政府批準。

二、完善住房政策制度，充分挖掘市場

1.完善政策法規(guī)，中央?yún)f(xié)調(diào)地方

作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的作用和現(xiàn)實意義毋庸置疑，但正如前面所述，長期有效的政策缺失，是造成庫存過高的主要原因之一。為此，政府應(yīng)在政策法規(guī)上予以調(diào)整，結(jié)合現(xiàn)狀制定可行的政策，并將其徹底落實。政策既要有長期，又要涉及短期，兩者結(jié)合靈活使用。因為全國各地經(jīng)濟水平不一，房地產(chǎn)市場具有明顯的分散性和地方性，所以中央政府很難用一個政策適用于所有地區(qū)，政策制度越細，反而更容易扭曲地方市場。這就要求中央和地方相協(xié)調(diào)，從整體原則和要求上進行規(guī)定，至于細節(jié)，則需要各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況采取相應(yīng)的對策。同時，應(yīng)當(dāng)防止上下級政策發(fā)生沖突。

解決去庫存問題并不容易，還需合理控制風(fēng)險底線。美國幾年前將房產(chǎn)首付降至零的教訓(xùn)，我們應(yīng)當(dāng)吸取，以免重蹈覆轍，控制好風(fēng)險底線，比如首付20%。三線、四線城市雖然有著大量空置房，但下降空間有限，而一線和二線城市的金融風(fēng)險更為嚴重，有必要采取更可靠的方法和工具開展金融壓力測試。

2.深入調(diào)查市場，提升供給創(chuàng)新

要想保證政策的可行性和科學(xué)性，在當(dāng)前市場環(huán)境下，就必須對市場進行深入調(diào)查。目前，國內(nèi)很多地方政府對土地財政依賴較為嚴重，一旦市場回暖，便開始大規(guī)模供地，實際供地與市場需求嚴重脫節(jié)，為此地方政府在城市用地管理過程中，要結(jié)合市場調(diào)查，建立起相適應(yīng)的供地機制，提高供地效率。

除了各級政府引導(dǎo)和調(diào)控，還可以從市場的角度入手研究?，F(xiàn)階段，消費者生活水平提升，對購房要求也在提高，除了基本的實用性，通常還會考慮其他諸多因素，比如周圍交通是否便利、醫(yī)療條件如何、教育環(huán)境如何等等。這些因素都會影響到消費者的購房心理和購房決策，因此要展開大數(shù)據(jù)調(diào)查，重新定位目標人群，把握消費者的購買心理。另一方面打造優(yōu)秀的房產(chǎn)品牌，利用品牌效應(yīng)吸引消費者。國內(nèi)很多城市在去庫存過程中，都采取這一對策，取得了良好的效果。比如2016年元旦期間，杭州樓市取得了1096套成交量的佳績。可見，研究市場和消費者，提升市場自身的供給創(chuàng)新，也是去庫存的一個新方向。

三、尋找新的解決思路，促進多方合作

1.多個行業(yè)合作

房地產(chǎn)業(yè)涉及多個行業(yè)領(lǐng)域，并非純粹的政府調(diào)控、政策引導(dǎo)，或者房地產(chǎn)商降低房價就能解決。金融機構(gòu)是多數(shù)房地產(chǎn)商的資金來源，但也受政策影響。隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)被限制，銀行等金融機構(gòu)可能就不愿意再為中小企業(yè)提供貸款，以至于大量爛尾樓出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)商而言，一方面要實時了解國家出臺的房地產(chǎn)政策，遵循經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，分析行業(yè)未來發(fā)展趨勢；另一方面，要和金融機構(gòu)保持良好的合作關(guān)系，保證有充足的資金來源，比如風(fēng)險共擔(dān)、利益出讓等方式，吸引金融機構(gòu)愿意與之合作，使得企業(yè)能夠在市場中存活。而房地產(chǎn)企業(yè)自身也要遵守法律法規(guī)，提高自身信譽，通過合法正當(dāng)?shù)那啦粩鄶U大規(guī)模，提升自身實力，禁止出現(xiàn)漏稅偷稅等現(xiàn)象。隨著去庫存的深入，必然會出現(xiàn)房地產(chǎn)債務(wù)增加、投資率下滑等現(xiàn)象，為解決這些問題，可適當(dāng)開拓新的投資渠道。

2.農(nóng)民的市民化

我國的城市化建設(shè)尚處于起步階段，農(nóng)村人口依然占多數(shù)。近些年來，農(nóng)村進城務(wù)工者數(shù)量越來越多，但這并不意味著他們屬于城市，依然是農(nóng)民，離實現(xiàn)市民化還有一段距離。而要想實現(xiàn)農(nóng)民的市民化，除了戶口制度、教育環(huán)境的改善，農(nóng)民還需保證具有購房能力。否則在城市連住房條件都無法滿足，何談市民化？對于城市周邊的農(nóng)民而言，生活較為寬裕，一般也無需進城買房。更多的是從經(jīng)濟落后地區(qū)到經(jīng)濟發(fā)達城市打工的農(nóng)民，這些城市的房價往往較高，若去三線、四線城市，就業(yè)機會少、工資少，同樣也難以購房。所以政府可以從房價價高的三線、四線城市著手，將空置房購買下來，降低價格，鼓勵農(nóng)民購買。當(dāng)然即便如此，穩(wěn)定的就業(yè)和收入對農(nóng)民來說也極為重要，從這一角度分析，若在立法上能夠保護租房者，出臺更好的政策，農(nóng)民才會自愿進城購房，進而實現(xiàn)市民化。

3.互聯(lián)網(wǎng)+思路

當(dāng)前，互聯(lián)網(wǎng)非常普及，在各個領(lǐng)域都有著廣泛應(yīng)用，而“互聯(lián)網(wǎng)+”思想也開始在諸多行業(yè)中應(yīng)用。房地產(chǎn)作為實體產(chǎn)業(yè)，與互聯(lián)網(wǎng)也有著密切關(guān)系，而且在信息化時代，必須更新理念。比如運用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，對市場和消費者人群進行分析研究；在房產(chǎn)供給方面盡量公開透明化。

四、解決保障房的難題，提高住房質(zhì)量

1.創(chuàng)新供給模式，適度減少保障房

我國“十二五”計劃建設(shè)3600萬套保障房，但最終結(jié)果卻高達3890萬套。從最初的目的考慮，保障房是為低收入者提供便利和優(yōu)惠，實際上也起到了很大的作用。不過同時我們也應(yīng)該認識到，保障房供給側(cè)過剩現(xiàn)象愈發(fā)明顯，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長久發(fā)展。所以在去庫存的過程中，采取了一些列措施，今后還應(yīng)加大力度，繼續(xù)減少保障房的建設(shè)。對于某些地方，甚至應(yīng)該停止保障房建設(shè)。地方政府要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平，以及當(dāng)?shù)鼐用竦纳娆F(xiàn)狀綜合考慮，若是可行，才能動工修建保障房，并作為房地產(chǎn)開發(fā)的一部分，以免保障房和商品房都出現(xiàn)庫存過高的情況。另外，政府也可以先回購商品房，將其作為保障房，在緩解商品房庫存過高的同時，也能為低收入者提供足夠的保障房。還可探索新的解決思路，比如在農(nóng)村推行宅基地置換城鎮(zhèn)房的政策。

2.提高住房質(zhì)量，做好長期準備

政府相關(guān)部門要提高商品房交付的質(zhì)量標準，包括小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施要求，加強對施工環(huán)節(jié)質(zhì)量的監(jiān)管，全面建立開發(fā)商與施工企業(yè)誠信體系。要加快住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的建設(shè)，公交、菜場、學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院等同步建設(shè)、同步交付，特別要重視優(yōu)質(zhì)教育資源的均等化，增強可居住性。組織開發(fā)商參加同行學(xué)習(xí)參觀活動，提高市場定位能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、質(zhì)量監(jiān)管能力、成本控制能力、市場營銷能力等。

房地產(chǎn)去庫存是一項長久的復(fù)雜工作，需要做好長期戰(zhàn)斗的準備，在實踐中不斷探索前進，切忌急功近利。比如當(dāng)前的爛尾樓現(xiàn)象，有人建議直接將其炸掉，該做法顯然不可取。如果市場機制能夠發(fā)揮作用，政府則不應(yīng)過度干預(yù)；若地方政府能夠解決，則無需中央過多的干涉；盡量做到平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，而并非暴風(fēng)驟雨式的改革。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的支柱行業(yè)，對經(jīng)濟發(fā)展影響深遠，庫存過多不利于房地產(chǎn)業(yè)本身的升級，對經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定也極為不利，去庫存是提高經(jīng)濟運行效率的根本舉措。供給側(cè)不能適應(yīng)需求側(cè)的變化而適時調(diào)整是導(dǎo)致庫存過高的一個重要原因，所以應(yīng)當(dāng)加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加速房地產(chǎn)去庫存。

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作者簡介：高涵（1969- ），女，陜西漢中人，講師，本科，從事經(jīng)濟管理教學(xué)研究