“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響及應(yīng)對策略

李發(fā)麗

【摘 要】關(guān)于“營改增”的政策，在房地產(chǎn)業(yè)方面實(shí)施后產(chǎn)生有利也有弊的效應(yīng)。在“營改增”的制度下，能夠減少重復(fù)征收稅款的現(xiàn)象產(chǎn)生，具有很好的減稅效果。然而房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)不僅僅只是受到“營改增”政策的影響，還會受到其他因素的影響，比如外購的項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)扣除的比例等，但往往這帶來的稅收也許是上升的。因此本文據(jù)“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅負(fù)問題進(jìn)行分析從而保證房地產(chǎn)業(yè)能夠減少稅收負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；營改增；稅負(fù)影響及對策

重復(fù)征收稅款是目前房地產(chǎn)行業(yè)一直存在的主要問題，為解決這一問題，政府實(shí)施“營改增”的制度。所謂的“營改增”即“營業(yè)稅改為增值稅”，在中國境內(nèi)，營業(yè)稅是對經(jīng)營而取得的營業(yè)額進(jìn)行征收一種流轉(zhuǎn)稅。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)“營改增”的背景

而增值稅簡單地說就是在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額進(jìn)行收取稅款的一種流轉(zhuǎn)稅。這兩種稅款是明顯不同的。所以應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)更為明顯。由于目前房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅問題不少，即繳納營業(yè)稅項(xiàng)目眾多，不僅在施工環(huán)節(jié)需要納稅，而且對于銷售不動產(chǎn)也要納稅，而政府在推行“營改增”的制度能夠很好地改善我國當(dāng)前的稅收環(huán)境，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。“增值稅”的實(shí)施有利于稅收公平的實(shí)現(xiàn)，在一定程度上也強(qiáng)化了稅收，避免在同一個產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重復(fù)征收稅款，這也有利于完善我國當(dāng)前的稅收制度，有利于保證相對的公平，減少偷漏稅等行為的發(fā)生。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)環(huán)境的影響

實(shí)施“營改增”的制度需要一個適應(yīng)的過程，也就是說它有一個過渡時期。在“營改增”實(shí)施之后財(cái)務(wù)操作、會計(jì)核算流程相對于實(shí)施“營改增”制度之前增加了很多，并且也變更較為煩瑣。這是由于財(cái)務(wù)管理的水平不能有效地提高，因此在房地產(chǎn)企業(yè)上的稅負(fù)也就無法大大地降低、減少，與此相反會不斷增多，但盡管如此，實(shí)施“營改增”制度，在與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)的發(fā)展中是利大于弊的。那么在這種背景下，可見房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”是能夠減少稅負(fù)，只要政府和企業(yè)能夠齊心應(yīng)對。

（三）國家政府政策的支持和實(shí)施

“營改增”制度于2012年1月1日開始試點(diǎn)，隨著改革不斷加深，然后就逐步將該制度推廣到全國各地。起初試用的行業(yè)主要有部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、上海的陸路運(yùn)輸、水路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸。而在2013年國務(wù)院再次召開常務(wù)會議，新增鐵路運(yùn)輸及郵政業(yè)為“營改增”的試點(diǎn)。此后2014年“營改增”的試點(diǎn)又增收一名新成員，即電信業(yè)。隨著國家相關(guān)政策的進(jìn)一步推動，這些試點(diǎn)紛紛取得了一定的成效，看來在政府的大力支持之下，其他未被納入“營改增”的產(chǎn)業(yè)也將逐步被納入“營改增”的陣營。這些產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)之外還有建筑業(yè)和金融業(yè)等。

二、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的窘境

（一）難以設(shè)計(jì)合理的稅率

在房地產(chǎn)業(yè)中，實(shí)施“營改增”制度意味著稅率的變化，營業(yè)稅的稅率為一般是5%左右。而增值稅的稅率一般是17%、11%及簡易征收的5%。房地產(chǎn)項(xiàng)在《建筑工程施工許可證》中注明的合同開工日期是在2016年4月30日前，也就是說選擇了簡易征收方式的項(xiàng)目，這就是所謂的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，在這些項(xiàng)目中應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價款÷（1+稅率）×稅率，我們可以很清楚地看到明顯降低了在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中稅收負(fù)擔(dān)。在增值稅當(dāng)中，一般納稅人是當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅額。根據(jù)這個公式就可以推算出在實(shí)施“營改增”之后房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)的變化的情況。但是不同的增值稅的稅率，相應(yīng)的稅收的負(fù)擔(dān)也就會隨之改變。增值稅的稅率的不斷變化會促使房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重，但也有可能減輕，這就要看稅收稅率的設(shè)計(jì)與制定了。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣存在阻礙

房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額是決定稅收負(fù)擔(dān)高低的一個關(guān)鍵因素。一般來說，如果房地產(chǎn)企業(yè)繳納較少的增值稅，那么就說明進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣得越多。建筑施工之中，政府規(guī)定不能參與抵扣，因此就出現(xiàn)了一大批不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，可知納稅人不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣掉接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，就造成了進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣困難的窘境。此外，在房地產(chǎn)本身建筑的工程中存在著很多不力的因素，也會造就進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣困難。上游企業(yè)建筑的安裝、材料、勞務(wù)以及部分的設(shè)備都是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的外購項(xiàng)目。

（三）在“營改增”中房地產(chǎn)業(yè)存在的不利因素

首先，大量的政府規(guī)費(fèi)是令大多數(shù)房地產(chǎn)商都頭疼的問題。如城市建設(shè)的配套費(fèi)所要繳納的稅款就很高。在未實(shí)施“營改增”之前這些是不需要收取稅費(fèi)的，但是實(shí)施“營改增”之后盡管政府規(guī)費(fèi)不需要繳納增值稅款，可是它不能在繳納增值稅的時候，從銷項(xiàng)稅額中扣除掉，那么這對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)同樣也是個問題。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)的過程中也存在著零星的勞務(wù)費(fèi)用及購進(jìn)貨物及小規(guī)模增值稅3%最低稅率抵扣的問題。除此外，零星的購進(jìn)貨物有很多也不能提供增值稅的專用發(fā)票證明，那么進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣就存在問題。在此，在我國的政府規(guī)定之中，明確規(guī)定不能抵扣期初庫存及固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅。在“營改增”后這兩項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)項(xiàng)稅額不參與抵扣，將極大地導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后稅收負(fù)擔(dān)就不斷呈現(xiàn)增加的趨勢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”帶來的問題的對策

（一）明確各種政策

政府進(jìn)行稅務(wù)改革。主要是要讓企業(yè)能夠減少稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到減少稅收負(fù)擔(dān)不增加稅收負(fù)擔(dān)的效果。因此對于在房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)的效果反應(yīng)，進(jìn)行調(diào)整修改制定相關(guān)有效的措施，以進(jìn)一步達(dá)到能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的水平。首先各個企業(yè)要明確政府出臺的各種能夠進(jìn)行抵扣的政策，各個企業(yè)應(yīng)該盡量與具有一般納稅人資格的上游公司簽約，而盡量減少與資質(zhì)不夠的小規(guī)模企業(yè)資質(zhì)的簽約，增加能夠取得稅款專用的發(fā)票，已達(dá)到減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的作用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)也可以在試點(diǎn)的過程中，根據(jù)自身的試點(diǎn)效果向有關(guān)的部門反映，建議有部門能夠制定有效的政策減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。例如，根據(jù)我國的稅收優(yōu)惠政策有關(guān)部門可以免除其應(yīng)繳的部分稅款，或者有關(guān)部門能夠按照其繳納的稅款一定的比例給予返還等等。最后，要明確各種不征收增值稅的項(xiàng)目，比如國家指令的無償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)、存款利息等。

（二）根據(jù)“營改增”合理處理存量房產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理的能夠銜接“營改增”的政策和方案，并且正確根據(jù)制定的政策和方針合理的處理房產(chǎn)存量的問題。在政府實(shí)施“營改增”制度之后，在銷售樓盤方面就會出現(xiàn)大量的房產(chǎn)存量問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際測算盡量選擇簡易征收方式，降低企業(yè)因“營改增”帶來的稅負(fù)波動影響。政府明確的頒布、出臺、制定過渡時期的銜接政策，維持稅收負(fù)擔(dān)和房產(chǎn)存量之間的平衡勢在必行。

（三）扶持優(yōu)惠政策的頒布及引導(dǎo)鼓勵房地產(chǎn)業(yè)

企業(yè)的發(fā)展很大一部分與政府有關(guān)，政府制定關(guān)于扶持企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策之舉是勢在必行的。在“營改增”之后更是要制定政策幫助困難的房地產(chǎn)業(yè)，針對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新情況及新問題，積極制定相關(guān)的措施，以保證政府能夠有效地幫助困難企業(yè)。例如，可以成立財(cái)政專項(xiàng)資金這種類型的項(xiàng)目，然后根據(jù)企業(yè)的情況，對于稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行調(diào)整。 除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)外購勞務(wù)管理的引導(dǎo)十分重要，政府有義務(wù)幫助其開發(fā)建設(shè)。而對于零星的貨物購進(jìn)或者說勞務(wù)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該慎重選擇勞務(wù)，減少稅負(fù)，比如選擇一般納稅人身份的勞務(wù)公司，這樣可以減少額外的稅收負(fù)擔(dān)，或者房地產(chǎn)企業(yè)在請勞務(wù)的時候，要求他們到政府的有關(guān)部門開增值稅專用的發(fā)票，有關(guān)部門也盡可能地給予幫助，這樣日后收取增值稅可以進(jìn)行抵扣，以此達(dá)到輔助的效果。

四、結(jié)語

實(shí)施“營改增”制度在一定程度上能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但也存在一些問題，為了更好完善“營改增”制度，政府和房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)做出自己的努力，在“營改增”的改革中以減輕房地產(chǎn)行業(yè)所帶來不利影響，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。

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