房建工程造價中全過程成本控制策略分析

錢瑩

［貴州茅臺酒廠（集團）置業投資發展有限公司，貴州 貴陽 550000］

0 引言

在新時期背景下，我國城市化進程不斷推進，對建筑工程的要求有所提升，因此，建設成本上漲。建設單位為了獲得更高的利潤，需要對造價進行全過程成本控制，但在實際開發過程中成本控制不夠全面不夠深入，形于表面。為有效解決此類問題，重點分析造價各個階段成本控制問題及策略。

1 房建工程造價成本管理存在的問題

1.1 投資決策問題

投資決策是建設單位開發項目重要的內容，此階段對項目進行機會研究、初步可行性研究、編制項目建議書及投資估算，是投資決策的基礎。此階段以財務分析、經濟分析和社會分析為主，編制投資估算缺少詳細的設計內容，故精準性較低；前期做投資估算的工作人員通常不掌握精準的造價數據，對投資估算的成本組成：土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共建設配套設施費、銷售費用、管理費用、財務費用、稅費、其他費用、不可預見費的估算與實際不符，造成資金浪費或者缺乏。

1.2 材料市場價格掌握問題

造價方法的靈活性能夠降低造價成本，為企業帶來更高收益，但在實際管理過程中存在方法滯后的情況。例如，在進行材料計價時，并未對材料市場進行綜合分析與統計，對材料價格變化的掌握存在局限性。

造價全過程管理時，除了對一年內材料市場平均價格分析外，還應當思考市場變動引起材料價格變化的問題，如原料供應、生產需求、運輸費用等。從國際角度來看，國外的砂土價格相對較低，如美國、巴西等地區，加之我國所實施的部分政策的影響，如環保限產政策、進口相關政策、出口退稅政策以及金融貨幣政策等，這對于生產供需造成一定影響，直接影響國內相關材料的價格[1]。鋼筋價格與鋼鐵產業鏈相關，例如原料、燃燒成本、煉鐵、軋鋼等，其中比較關鍵的因素在于合金材料與鐵精粉，其價格直接影響鋼鐵的制作成本和產量，進而直接影響工程建設的成本。原料成本低且需求穩定時，庫存量則會上升，供給過剩此時價格下跌，反之則價格上漲。若材料大幅度上漲，建設單位將會面臨施工單位因為利潤減少或虧損進度減緩或停工的風險，建設單位也會因此出現利潤減少或虧損的情況。

1.3 設計階段造價控制問題

設計階段需要對設計圖進行造價控制，確保造價不超投資估算。而在設計過程中，設計人員缺乏造價意識，僅憑設計需求及理念進行設計，未與造價人員充分溝通，造成可避免的浪費；建設單位未對設計提出限額設計的要求，未按照批準的投資估算進行分析。

1.4 招標階段成本控制問題

招標階段，建設單位需選擇一家咨詢單位編制招標工程量清單并出具控制價。招標工程量清單作為招標文件的一部分，大多造價咨詢單位編制人員專業知識不扎實、經驗不足等，編制的工程量清單及控制價出現項目特征不符、工程量清單缺項漏項、綜合單價組價錯誤、工程量不準確等問題，使得招標工程量清單及控制價不準確及不完整，不同單位的投標報價差異大，導致不能招到最佳的施工單位，還會給后續的施工、變更、結算帶來不少困難。

1.5 施工階段造價控制問題

施工階段的造價控制主要是變更簽證方面的管理，施工單位會向建設單位提出一些方便施工方作業、增加投資的變更要求。大多建設單位對施工單位所提出的變更要求未進行分析與論證，僅從表面進行判斷是否變更，造成一些不必要的變更，增加投資。還有由于建設單位沒有激勵機制，造價人員認為已經到施工階段同時為了減少麻煩，很少根據現場實際情況對設計及變更方案提出優化從而減少投資。

1.6 竣工階段成本控制問題

竣工結算環節是房建工程的最后階段，對成本管理持續關注，對整個項目的各個階段進行檢查，為工程結算做好準備。此階段，施工單位在報送結算時往往存在多計算、重復計算，建設單位僅根據資料未對現場情況核實進行結算，存在少算或不算，雙方相互推脫扯皮導致工程結算遲遲達不成一致，一拖再拖，對建設項目的使用和造價確認均帶來嚴重影響。

2 房建工程造價全過程成本控制方法

2.1 加強決策階段成本控制

項目前期決策階段的造價控制工作主要集中在3個方面。

（1）做好基礎的資料收集工作，并進行科學化控制，針對目標建設區域的水質、材料以及電路等信息進行收集，與前期人員共同尋找類似工程資料，并結合工程建設的實際需求和特點來判斷資料的正確性、可參考性，確保投資預測的精準，向設計人員提供專業的造價咨詢，做好項目經濟分析、投資預測。

（2）做好可行性研究，可行性研究是設計圖紙的基礎，設計人員需對項目建設區域的自然環境、政策、社會環境等進行綜合調研，做好建筑標準設計及規模設計的成本控制，避免投資浪費，為后期的招投標和簽證變更提供資料[2]。

（3）充分考慮國家政策、設計方案、建筑規模和業態、土地開發利用、市場需求等因素，對項目建設合理定位；對開發成本組成的內容進行測算，還要對項目建設進行經濟評價，主要從內部收益率、總投資收益率、投資回收期、資產負債率、流動比率等方面進行測算，充分考慮融資時間及風險，有效控制項目開發的財務成本，合理制定出即符合定位又利潤最大化的設計方案。

2.2 科學分析材料市場變化

造價人員需要做好材料市場調研工作，以2022 年貴州省造價信息商品混凝土C20 價格變化為例，具體如圖1 所示。

圖1 2022 年貴州省造價信息商品混凝土C20 價格變化

根據一年來變動幅度和相關政策預測未來階段的變化，具體包括以下兩點。

（1）深度分析材料市場供需情況，房建工程項目所用材料價格變化幅度，充分考慮施工階段因為材料價格變化對施工費用帶來的風險及影響。

（2）尋找影響材料價格變動的原因，例如原料價格、市場需求、原料產業鏈等，了解歷年來材料的漲價、跌價時間；除了材料本身的費用外，還需要考慮材料與目標建設區域的距離和運輸方式發生的費用，建設單位在編制投資估算及招標控制價時，計入的材料價格有效[3]。

2.3 加強設計方案評選

設計階段的造價控制是全過程造價控制的重要內容，為保證設計環節成本控制的科學性，需要建設單位選擇高質量、高效率的造價咨詢機構，并根據項目實際需求聽取建議。設計階段的成本控制尤為關鍵，需以建設單位的投資需求為中心，根據投資決策的內容，對方案進行具體而全面的設計。根據項目建設規劃設計三階段進行成本控制。第一階段，方案階段的造價管理，依據項目建設的方案圖及其說明，編制全面而相對準確的建安造價估算書；第二階段，初步設計階段的造價管理，依照初步設計圖，用定額進行編制概算，最終概算金額得到建設方及相關部門的批準后，可將其作為設計圖造價的最高限額，確保對整個項目設計及建設過程的造價得到控制[4]。限額設計是落實成本控制的關鍵環節，需要在保證建設質量、使用功能、美觀和投資者需求的基礎上控制成本，為進一步落實全過程成本控制，造價人員應從設計最開始階段進入，配合設計，與設計人員進行溝通交流，及時了解設計動態和進度，對項目設計的經濟指標、技術質量要求、安全、材料等方面進行分析比較，對設計方案進行成本測算；從技術、造價分析及效果評價向設計提出優化建議，從而及時發現問題，避免不必要的成本浪費。第三階段，施工圖紙設計階段，造價人員根據說明書和施工圖紙了解整個項目的進度，并對施工圖設計及選用的材料進行核算，提出施工圖設計中的存在的漏項、錯項、缺陷問題，以便設計人員對設計圖進行修改及補充，通過造價分析可選擇出適用的材料、設備方案，保證預算在限額范圍內。

2.4 招標階段成本控制

招投階段的成本控制需要做到以下3 點。

（1）合理分標保證進度。房建工程普遍以多標段招標項目為主，因此分標十分關鍵，既要保證標段明晰又不能過大劃分，避免占用投標單位大量資金而導致工期拖延。在進行劃分時盡可能避免項目獨攬，保證多標段平行施工。著重對項目合約規劃，詳細劃分項目標段和工程量清單，包括總包、獨立發包工程、采購標段等。

（2）招標方式有公開招標、邀請招標、其他招標方式，采用合理的招標方式能夠根據建設單位的項目需求招到最適合的施工單位。商務標及技術標同樣重要，制定公平、公正的評標辦法和招標文件，在招標中能夠合理的控制造價，還能防止招到不適合的施工單位在后續施工過程中因其自身管理不到位、技術力量不強、資金薄弱等原因導致增加造價、拖延進度、質量差。

（3）注重招標工程量清單及控制價編制及保密[5]。工程量清單作為招標的重要部分，是投標人進行報價的依據，在編制過程時底務必做到精準且完整，做好保密工作，避免泄漏而造成搶標的惡性競爭。

編制工程量清單，編制人員應根據施工圖、結合實際情況及施工要求梳理工程量清單，熟悉了解工程量清單的計算規則及規范、準確詳盡描述工程量清單項目特征、合理準確地計算工程量，確保工程量清單準確及完整性，避免少量多量、缺項漏項而導致投標出現不平衡報價、后期變更無清單等情況。

編制招標控制價，正確使用行業、地方性的計價定額和文件；按強制規定的計價要求進行編制，措施費根據不同的項目特點和施工措施的不同而計入。

編制人員應強化自身專業知識，不僅對圖紙熟悉還要預測未在圖紙中體現可能實際會出現的內容；全面解讀項目內容，理解工程量清單及控制價編制的重點難點，保證編制成果的質量，不影響招標質量及后續清單使用。

2.5 施工階段成本控制

房建項目施工階段，需嚴控成本。造價人員對施工單位提供的進度款支付申請進行審核，對進度款中的工程量及價進行核實，按照合同約定支付，避免進度款金額與實際不符存在資金使用不當的風險。對工程變更及現場簽證進行強而有效的管理，建筑工程存在不可預見性，比如基礎地質等，開挖后根據實際情況進行設計，這部分屬于施工圖以外的工程內容，需進行變更及簽證，需造價人員與設計、現場緊密聯系，對工程變更方案進行測算，評價變更方案對建設項目投資的影響，通過造價分析擇優選擇變更方案；對必須變更的內容進行核實，熟知合同內容及條款，嚴格按照合同約定計量計價，及時跟蹤造價的變化情況并體現在成本控制中，避免成本投資失控。

2.6 竣工階段成本控制

竣工階段是合理控制房建工程成本的最后一環，對已竣工的工程進行審計結算。收到施工單位提交的結算資料后，核查資料的真實性及完整性，核實完成后開始辦理結算。工程竣工結算審核流程如圖2 所示。根據合同、圖紙、招投標文件、招標工程量清單及投標報價、中標文件及過程等資料對建設工程工程量及計價進行核查，對工程變更、簽證等逐項核查，與現場情況核實，避免多算錯算。

圖2 工程竣工結算審核流程

3 結語

總而言之，當前房建工程造價全過程管理仍存在一些問題，造成不必要的成本。本次主要針對決策、設計、招標、施工以及竣工等多個階段展開對成本控制的管理，真正面向房建工程，具有一定參考價值。