推動房地產業向新發展模式平穩過渡

秦虹

【關鍵詞】房地產業 新發展模式 平穩過渡 【中圖分類號】F299.23 【文獻標識碼】A

房地產業新發展模式的提出

關于房地產業的發展，2021年12月，中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”；2022年12月，中央經濟工作會議指出：“消除多年來‘高負債、高杠桿、高周轉發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”近年來，黨中央之所以多次提出房地產業新發展模式，主要與以下四方面有關。

首先，與2021年以來房地產市場大幅下滑、企業違約增加、爛尾項目出現有關。根據國家統計局公布的數據，從2021年下半年開始，房地產市場持續了20多個月的大幅度下行。2022年，全年商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為-24.3%和-26.7%，土地購置面積和房屋新開工面積同比增速分別為-53.4%和-39.4%；同時，根據Wind數據統計，從2021年到2022年，我國房企境內債務違約日債券余額規模和展期債券數量分別從 210億元、15只增長到1884億元、114只；2022年還出現了一些停工爛尾項目。為了扎實做好保交樓工作，促進房地產市場平穩運行，2023年3月3日，時任中國人民銀行副行長潘功勝在回答記者提問時指出：“我們推出了3500億保交樓專項借款，設立了2000億保交樓貸款支持計劃、1000億租賃住房貸款支持計劃。”可見，本次房地產市場下行幅度比較大、歷時較長，也暴露出來了一些問題，亟需思考過去房地產業發展模式是否可以持續。

其次，與調控周期失靈有關。過去房地產市場也曾經歷過如2008年、2014年等年份商品房銷售面積和銷售額的負增長。但是那時只要放松調控政策，市場馬上反彈。本次市場下行，政府在2021年10月開始改變金融政策，2022年各地方政府出臺了300多項放松調控的政策，購房按揭貸款利率已降到歷史低點，但至今市場仍在底部徘徊，政策放松的效果遠不及之前，需要研究房地產業出現了哪些新的趨勢性和結構性變化。

再次，與貫徹新發展理念有關。黨中央近年提出的有關高質量發展、滿足人民對美好生活的向往、貫徹新發展理念等要求均需要在發展房地產業的過程中落實。2016年12月，中央經濟工作會首次提出了堅持“房住不炒”的定位之后，政府堅持完善住房保障和住房市場“兩個體系”，通過穩地價、穩房價、穩預期等措施，促使住房回歸民生屬性。防范行業風險，推動房地產業與實體經濟均衡發展，都需要體現在房地產業新發展模式之中。

最后，與我國所處的新發展階段有關。我國房地產市場過去高速增長，依托于四大紅利：一是停止福利分房帶來的釋放市場需求的政策紅利，二是人口和城鎮化的紅利，三是流動性充裕的貨幣紅利，四是經濟高速度增長的紅利。經過20多年的發展，目前城鎮住房補欠賬任務基本完成，2020年我國城鎮人均住房建筑面積已達38.6平方米；勞動年齡人口占比自2012年起已開始下降，城鎮新增常住人口從2018年之前的年均超過2000萬人下降到2022年的646萬人；我國經濟發展進入新常態，房地產業發展需要適應新時期特點的發展模式。

建立房地產業新發展模式需要堅持問題導向

研究房地產業新發展模式需要以舊發展模式為錨點，分析清楚舊發展模式存在的問題，提出改進舊發展模式問題的方案，如此提出的房地產業新發展模式才有意義。當前房地產業存在的問題主要有以下方面。

第一，單一的土地供給模式尚待優化。目前城市政府仍是我國房地產用地供應的絕對主體。單一的土地供給來源，不斷推高土地價格，進一步加大了房價上漲和市場波動的風險。供地價格方面，“價高者得”的“招拍掛”出讓方式給地價上升創造條件。在“價高者得”的“招拍掛”出讓方式下，住宅用地價格持續走高，房價的過快上漲與此密不可分。據Wind數據庫數據測算，2020年22個重點城市中，北京、杭州、成都、寧波和廈門的樓面地價與商品住宅銷售價格之比分別為76%、52%、59%、56%和53%。2010年—2021年間，百城住宅類用地樓面地價增加了2.3倍，而同期住宅銷售均價僅增加0.7倍（如圖1所示），地價漲幅超過房價。

供地規模方面，人地房掛鉤失衡，部分熱點城市用地供應偏少，推高了地價和房價，同時也有一些城市供應量過大造成庫存過多。有學者統計①，2003年后我國建設用地供給越來越多地分配到了中西部地區，到2014年，中西部地區的土地供給占全國比重已經接近60%，建設用地供給占比增加了30個百分點；依據《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）》，到2020年新增建設用地中的65%被配置到中西部地區。而同期，東部地區比中西部地區人口大約多增加了近5000萬，可見供地指標錯配加劇了東部地區房地產市場供不應求的矛盾，在人口凈流入的大城市尤為明顯。

第二，“四重四輕”的住房供給模式不平衡。一是重售輕租。近年來，我國不少城市房價高漲，漲幅明顯超過收入和租金漲幅，形成了房價持續上漲的預期，導致有的城鎮居民恐慌入市、提前消費、高杠桿購房，壓抑了租賃住房市場的正常需求。此外，子女教育、居住證辦理等方面的租購不同權又使部分租戶不得不選擇提前購房。究其原因，住房政策長期重買賣輕租賃，忽視對住房租賃市場的培育和管理，無法適應近年租購并舉的住房制度改革方向。

二是重新輕舊。我國住房政策對老舊住宅維修養護的重視和支持力度不夠，限制了住房居住品質的提升。住宅專項維修資金是我國現有保障住房維修的重要資金，主要用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造，但隨著老齡住宅增多，住宅專項維修資金實際收繳額與需求額之間存在較大缺口，使用和管理也存在諸多問題。這不僅直接影響商品住房在全生命周期中的安全使用，還涉及城市居民家庭住房財產的保值增值，直接影響了城市居民住房滿意度的提升。

三是重市場輕保障。從住房保障體系來看，多渠道保障機制尚不完善。一方面，住房保障覆蓋面較窄，相當多的城市未將“新市民”納入住房保障體系，貨幣化補貼的住房援助政策還有待完善。另一方面，在政策設計上，以租賃式保障為主，子女教育問題未有效解決，城市“夾心層”群體的購房需求難以滿足。同時，住房保障配置不合理，根據第六次、第七次全國人口普查數據，過去10年鎮新建保障性住房套數占新增家庭戶數的比重為10%，大于城市8%的水平，而鎮恰恰是最適合貨幣化補貼的地方。

四是重預售輕現房。預售制度存在多重弊端，導致了部分風險隱患。我國實行商品房預售制度，在房屋未建交付前，購房者已將全部購房款直接支付給開發企業。國家統計局公布的數據顯示，自2009年以來，我國住宅銷售面積中期房銷售面積占比一直超過75%，其中，2019年、2020年、2021年則分別達到87.9%、89.8%、89.6%。在當前的預售制下，購房者幾乎承擔了爛尾、低質的全部風險，而預售資金卻成為開發企業的一項重要無息杠桿，大大降低了開發房地產的準入門檻，直至2022年政府出臺“保交樓”措施，問題才得以控制。

第三，高房價支撐的開發模式難以持續。過去房地產開發企業采取“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發模式。“高負債”表現在國內上市房企資產負債率普遍在80%以上，不少房企超過100%，遠高于制造行業負債水平。Wind數據庫顯示，2021年我國上市房企的資產負債率達到79.4%，僅次于金融業（90.9%）。從資產負債率增速的角度看，房地產業排在第一，2010年到2021年房地產業資產負債率上升了12.7個百分點，高出第二位能源業一倍以上（圖2所示）。

“高杠桿”表現在房地產開發除了有財務杠桿（即負債）外，還有經營杠桿、合作杠桿，并且是房地產開發企業獨有的。經營杠桿主要包括兩個方面：一是上下游企業墊資，如2022年，在房地產開發投資資金來源中，各類應付款占31.2%，遠高于國內貸款11.7%的比重；二是利用預售定金、首付款及按揭貸款獲取新項目，2022年預售定金及按揭貸款占開發投資資金來源的比重為49%。合作杠桿主要是指通過企業合作開發，爭取并表，以小投入迅速擴大規模。圖3顯示了房地產開發企業合作杠桿的趨勢，規模較大的房企，合作杠桿相對更大。

“高周轉”表現在房地產企業盈利主要靠快銷商品房實現。如2021年，在房地產開發企業主營業務收入中，商品房銷售收入占比達到94.9%。在加杠桿支持下，2016年—2018年我國前30強房企的三年銷售復合增長率，僅僅中位數的增速就達到40%。由于資金和土地資源均向規模房企集中，多年來房企嘗到了加杠桿、沖規模的甜頭，規模至上成為行業共識。但房地產企業加杠桿、高負債運營是一把“雙刃劍”，“三高”模式需要有持續上漲的“高房價”給予支持。在“房住不炒”定位下以及在行業高速增長的紅利消減下，房價上漲空間受到控制，高回報不再，高周轉失靈，高杠桿的風險更加凸顯，“三高”的房地產開發經營模式難以為繼。

第四，以債權為主的房企融資模式面臨高風險。與發達經濟體相比，我國房企間接融資比重大，負債融資率較高。如2021年我國房地產業上市房企的資產負債率達到79.4%，相比而言，中國香港四大龍頭房企2018年平均資產負債率僅32%，其中新世界發展、長實集團、恒基地產、新鴻基地產的資產負債率分別為47%、28%、28%、23%。其他國家房地產企業負債率也遠低于我國，如美國為57%，英國為38%②。我國房企在開發環節，依托信托基金、開發貸等方式進行融資，并隨著項目不確定性的減小，不斷用低成本的融資置換高成本的融資，如拿到預售證后即可用成本較低的開發貸置換成本較高的信托資金，房企還通過上下游占款、要求建筑企業墊資等方式增加表外負債；在銷售環節，預售制成為房企加杠桿的工具，但是在預售制下，購房者對需要自己承擔的風險的認識可能并不充分。當房價不再上漲、銷售周轉速度下降、融資壓力加大時，房企債務風險就會不斷積累和顯現，并外溢到上下游企業及購房者身上。

第五，運營類的商辦地產經營模式不夠成熟。我國商辦等持有經營類地產缺乏長期資金支持，以散售為主，管理水平還有待提升，近年庫存持續攀升，空置率走高。2020年我國商辦地產新開工達到6.0億平方米，較2010年增長75%，高于同期新開工住房面積27%的漲幅。受經濟周期、產業結構變化等因素影響，傳統工商業對商辦物業的需求有所下降。長期供大于求導致商業地產待售面積持續增加、空置率不斷攀升。戴德梁行數據顯示，2021年6月，北京、上海、深圳甲級辦公樓的空置率分別為17.5%、14.6%和22.3%。我國大量存量商業地產運營效率不高，成熟的運作模式尚未形成。相比而言，在發達經濟體，市值最高的房地產公司往往不是開發公司，而是租賃型房地產投資信托基金（REITs）、綜合型的服務公司、資產管理公司等，這值得國內房企轉型升級參考。

推動建立房地產業新發展模式的方向

“房住不炒”是房地產業新發展模式的根本性要求，高質量發展是房地產業新發展模式的主要目標，穩健多元化是房地產業新發展模式的具體體現。推動建立房地產業新發展模式，做好新的制度設計，促進房地產業供給側結構性改革，實現與需求相匹配的高質量供給是關鍵所在。

首先，從“唯一”變“之一”，推動房地產用地多元化供給模式改革。房地產用地供給多元化將有助于降低土地成本，倒逼地方政府減少乃至擺脫對土地財政的依賴。從經濟學角度看，地價、房價的持續上漲，根源在于不充分的供給與旺盛的需求之間的不匹配。當前以“招拍掛”為特征的房地產用地供給模式對房地產市場格局的形成影響較大，既是推高房價、形成錯配、侵蝕企業利潤等問題的源頭，又是我國城鎮化基礎設施建設的有力支持。未來改革的核心是趨利避害，將“招拍掛”供地方式從“唯一”變“之一”，推動土地供給形成多元化渠道。

一是構建城鄉統一的用地市場。總結農村集體建設用地建設保障性租賃住房的經驗，擇時有規劃地推動農村集體建設用地和宅基地入市，擴大房地產開發用地供給渠道，構建充分有效的土地一級市場新的競爭格局，倒逼地方政府減少對土地財政的依賴，積極扶持產業發展以獲取稅收，分流壓力過大的部分大城市住房市場需求。

二是通過市場化機制盤活存量建設用地。激活土地二級市場，探索在存量更新區域內實行土地用途彈性變更制度，如允許將明顯不符合市場需求、閑置空置的商業辦公類土地或房屋用途適時調整為居住；允許工業區內土地有一定比例的用途變更彈性，促進產業升級和“職住平衡”等。實施城市更新行動，組織編制城市更新片區專項規劃，多途徑將存量土地資源投入到產出更高領域。

三是建立“以人定供”的市場化土地交易機制。按照城市住房供給量與人口增長相協調原則，調整城鎮建設用地年度指標分配依據，根據常住人口變化動態調整住宅用地指標；利用全國性建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制，實現用地指標從省內平衡跨向全國平衡，形成產業集聚優勢，提高土地利用效率和經濟總產出。

四是創新出臺土地使用權到期后的接續政策。城市功能需要不斷完善，但要防止大拆大建，需要保留城市記憶，延續城市風貌，制定并出臺住宅、商服、工業三類用地使用期限屆滿后的接續政策。考慮到城市產業結構調整的需要，對商服和工業用地，建議可實行“新租約+土地年租制”，化解亟待更新的既有建筑由于土地使用年限短導致社會資本無法投入的問題，加快城市產業升級和功能提升，平滑銜接新舊建筑使用年限、用途和容積率的改變。

其次，以“可支付性”為核心推動住房多元供給模式改革。當前我國住房總量絕對短缺時期已過，房價過高是當前的主要問題。在此發展階段下，住房管理的重點需要從需求側轉向供給側，充分考慮住房需求的地區性結構性差異，以及住房供給存在的“四重四輕”問題，推動住房多元供給，實現“租購并舉可支付”。

一是規范推進住房租賃發展。落實好國務院辦公廳印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，多渠道增加租賃住房供給。保障租售同權，切實解決承租人同等享有教育、醫療等公共服務。沒有租購同權的實現，租賃居住仍只能是過渡性、暫時性需求，不可能成為常態。

二是加大產權式住房保障。產權式住房保障是提高住房可支付性的又一有效途徑。房價上漲與全要素生產率的提升有關，因此，大城市房價上漲壓力將會持續存在，住房保障是長期任務。租賃式保障與產權式保障都是重要的保障方式，共有產權住房可以在租賃住房和市場商品住房之間架起鏈接的橋梁，形成完善的梯級可支付的住房供給體系，滿足不同收入群體在人生不同階段差異化的住房需求。共有產權住房在英國、美國和我國北京、上海等地均有成功的實踐。未來，我國在大城市加大共有產權住房供給可以達到一舉多得的效果。如可降低購房人支出，解決大城市住房支付性不足的問題；可減輕政府建設保障性租賃住房的財政壓力；政府可以在未來賣出剩余產權時收回讓渡的利益，住房保障資源得以循環使用；可以讓年輕人實現從租房到擁有產權住房的夢想，是擴大中等收入群體的重要工具；可以成為一種人才激勵方式，通過共有產權比例的獎勵更有利于留住人才；在住房市場波動時，政府可通過擴大或縮小自身產權比例的方式，引導需求，穩定住房投資。

三是支持住房升級改善。長期看，人們對美好生活的向往，包括住房條件的不斷改善，“先租后買、先小后大、先舊后新”是必然的住房消費模式。可以通過降低改善性購房準入門檻、加大優化稅收政策力度、支持養老住宅供給等措施實現改善性住房需求的有效釋放，讓改善性住房需求成為穩定房地產市場大盤的關鍵。

四是改革現行商品房預售制為定購制。為保障消費者權益，尊重商品房銷售的一般規律，我國可以借鑒國際經驗，改變預售資金作為房企無息杠桿的開發機制，通過預售收取定金或增加現售商品住宅比重等措施降低購房者的風險，提升行業發展穩健性和住宅產品質量。

五是創新存量住房更新模式。探索住宅專項維修資金補充機制。除新房購買時交納房屋專項維修資金外，還需要在二手房交易時收取一定比例的費用，或從房地產交易征收的增值稅中劃出一定比例資金，循環補充到該小區的房屋專項維修資金中；探索老舊小區自主更新模式，有了住宅小區的房屋專項維修資金，就可以創新老舊小區自主更新模式，建立更新改造事前征詢機制，尊重小區居民主體地位，在政府扶持下，主要依靠小區自身的力量實現老舊小區的更新與品質提升；提升物業智慧管理服務水平，鼓勵物業服務企業開展養老、托幼、家政等延伸服務，探索“物業服務﹢生活服務”模式，完善住宅區周邊設施配套，不斷提高生活便利性。

再次，“股債多元”推動房地產行業融資模式改革。未來，我國房地產行業融資模式的改革方向需要從過去以債權融資為主向“股債多元”轉變。具體政策需要有堵有疏，在堅持降負債方向不變的同時，拓寬房企權益融資渠道，擴大直接融資比重。

一是推動大宗物業公募REITs運作。將房企“持有運營類”的物業，如公寓、商業、辦公樓、酒店等納入公募REITs運作，利用公募REITs將大宗物業的整體經營與流動性相結合，有效盤活存量資產，強化資本市場對不動產產權流動的支持力度。二是暢通資本市場融資渠道。落實打開房企A股融資通道，加強資本市場服務實體經濟的能力，用市場的力量化解風險。三是大力發展私募股權基金。支持“持有型”不動產私募股權基金收購房企資產，并打通退出通道，加強與大宗物業公募REITs的銜接配合，有效降低房企杠桿。四是嚴格房企融資監管。嚴控房企違規自融，創新房企非債務融資監管方式，規范房企投資、采購、施工合同簽訂，明確“明股實債”“供應鏈融資”“商票融資”約束條款，避免“隱形杠桿”。2022年12月，相關部門出臺的房地產融資“三只箭”政策，既是化解房地產市場風險的重要政策工具，也是支持房地產業向新發展模式轉型的重要政策。

最后，以盈利多元化推動房企經營模式改革。當前及未來一段時期，我國的房地產行業將從“成長期”到“成熟期”過渡，房地產企業經營模式變革主要體現在盈利來源的多元化，相應地，要求房企的開發模式從“高負債、高杠桿、高周轉”向輕重并舉的開發、運營、服務一體化轉型；房企的融資模式從高負債到多元股權轉型；房企的目標模式從追求規模擴張和高速度向品牌與品質提升轉型。

外部環境變遷與政策牽引改變了行業的發展邏輯，房企需要從粗放式擴張向精細化運營轉變，從依賴外部紅利轉向通過精細化管理提升競爭優勢來獲取紅利，改變房地產企業盈利收入結構。一是挖掘內部管理紅利。未來，房企的投資更加收斂與聚焦、銷售更加精準與高效、設計更加人性化與降成本、工程更加可控與優良、物業管理更加智慧與多元。二是重視戰略引領。房地產行業從高速增長向高質量發展轉變時，房企需要從“合理增速、利潤導向、風險控制”出發制定企業發展新戰略。三是強化組織和標準化保障。房企需要建立起與戰略動態調整和發展模式轉變相匹配的新的能力。圍繞建設高效組織，組織職能的變化需要從控制轉向支持、從監督轉向激勵、從命令轉向賦能。在機制層面，建立保障組織朝著既定目標高效運轉的薪酬、績效、激勵的配套體系。運營效率從“規范化、制度化、標準化”轉變為“彈性化、敏捷化、精益化”。四是實施數字化賦能房企發展。智能化的應用可以幫助房企優化組織管理和業務流程管理、提升客戶服務品質、實現產業升級和價值鏈重構。五是構建新型績效文化。績效管理的關注點需要從企業的規模轉向質量，包括投資和融資的質量、產品及服務的質量、經營的質量。

房地產業向新發展模式平穩過渡的路徑

優化開發業務：產業鏈協同提供高品質住宅。未來5年新房銷售市場規模仍將處于10億-12億平方米的高位，但總量陸續下臺階不可避免。在競爭加劇下，房企以企業經營的利潤、周轉、杠桿為基點，在內部運營的各環節上進行系統性優化，從全產業鏈協調提供綠色、智慧、高品質的住房產品，鞏固好自身優勢業務。

增加輕資產業務：代建、運營、服務。一是代建，包括政府代建、資本代建、商業代建，中指研究院統計數據顯示，2010年—2020年中國房地產代建市場年新簽合約項目數量及建筑面積年復合增速均超過24%，預計2025年國內代建潛在市場面積有望增至9.1億平方米，代建業務前景廣闊。二是商業運營管理技術輸出，針對商業地產品牌企業提供從前期定位規劃、招商到開業及后期運營管理的全流程支持，以及管理團隊、技術團隊的輸出，使商業地產品牌企業轉變角色成為一家獨立的商業公司，以“輕資產”的模式快速擴張。三是社區O2O服務，即房企從開發商變成社區服務商。四是住宅適老化改造，適應老齡化趨勢，將適老產品植入成熟的城市社區，從規劃、開發、運營、改造、服務各個環節，提供適應老年人的產品和生活配套。

開拓城市建設存量業務：城市更新。城市更新是通過對城市存量建筑資源的維護、改造、拆建、擴充等方式，推進土地資源的重新優化配置、提高存量資源的利用效率、促進城市功能的全面或局部升級、實現居住條件的改善和生活品質的提高、增強城市活力與市場競爭力、推動產業結構轉換和升級的城市發展過程。我國已經步入城鎮化的中后期，城市建設由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，城市發展進入更新的階段，國家也推出了實施城市更新行動戰略。房地產企業可以存量空間功能提升為導向，積極參與城市更新業務，提供高效利用的產業空間、宜居的居住空間以及和諧的公共空間，將城市更新作為房企轉型方向。

探索成長性業務：資產管理。與房企開發業務的線性增長曲線不同，房地產資產管理業務基于市場的存量核心資產，集合市場金融資源實現增值，是房地產行業在成熟期的主要業務，在我國當前屬于成長性業務。發現低效資產價值、把握最佳獲取資產的時機、匹配最優金融組合、提升資產功能和價值、選擇適合的退出渠道，這是通過資產管理為資產賦能，并提高經營性現金流的盈利方式。它區別于建房賣房的邏輯，既是房地產行業成熟期的主流業務，也是保持城市活力的重要舉措。

抓住政策機遇：參與保障性租賃住房供給。房地產業是一個城市重要的基礎性產業，是為城市發展提供必需生產資料和必要生活資料的產業。房地產業的基礎性和重要性決定其必然受到政策的管制。房地產企業的投資也需要緊扣政策要求，抓住政策機遇。如為解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，國務院辦公廳發布了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，為籌集保障性租賃住房給出了一系列非居改住、稅收優惠、金融支持等政策，40個重點城市計劃在“十四五”期間新增保障性租賃住房650萬套（間），這為房地產開發企業經營轉型提供了重要的政策和市場契機。

（作者為中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員，城市更新研究中心主任）

【注釋】

①韓立彬、陸銘：《供需錯配：解開中國房價分化之謎》，《世界經濟》， 2018年第10期，第126-149頁。

②夏磊：《什么是房企資產負債率的合理水平？ ——行業對比和國際視角》，微信公眾號“澤平宏觀”，2019年11月22日。

責編/謝帥 美編/宋揚