協議離婚后能否單方申請不動產轉移登記

徐映雪

案例

張三與李四因感情不和，辦理了協議離婚手續。雙方在離婚協議中約定，原登記在雙方名下的房屋A 歸張三所有。后張三因出國工作并未及時要求李四配合辦理房屋A 的轉移登記。兩年后，張三回國要求李四配合辦理過戶，但被李四拒絕。現張三持離婚協議單方向不動產登記機構提出申請辦理轉移登記，登記機構能否辦理？

分析

當事人離婚有兩種情形，即協議離婚和法院判決離婚。法院判決離婚的，根據《不動產登記暫行條例》第十四條第二款的規定，當事人可以憑生效法律文書單方申請轉移登記。協議離婚時，常因未還清貸款、工作繁忙等原因，在離婚后沒有及時辦理轉移登記，導致出現對方當事人無法聯系或拒絕配合的請況。當事人能否持離婚協議單方申請登記呢？很多人認為，離婚協議在婚姻登記機關工作人員見證下簽訂且蓋章備案，已對房產歸屬進行了背書，因此當事人可單方申請登記，其實不然。

一方面，離婚協議書不能直接產生物權變動的法律效力。我國在不動產物權變動效力上以登記生效主義為原則，以登記對抗主義為例外。《民法典》第二百零九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”第一千零七十六條規定：“夫妻雙方自愿離婚的，應當簽訂書面離婚協議，并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養、財產以及債務處理等事項協商一致的意見。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋》第六十九條第二款規定：“當事人依照民法典第一千零七十六條簽訂的離婚協議中關于財產以及債務處理的條款，對男女雙方具有法律約束力。”離婚協議是當事人雙方在平等自愿的前提下簽訂的民事協議，其中，對不動產權利的約定，對雙方產生的法律約束力是債權效力，一方當事人具有債權請求權，可向另一方主張履行不動產登記的契約義務。此外，離婚協議也不具備人民法院、仲裁委員會出具的法律文書或人民政府生效決定等具有的公示效力，故不產生物權變動的法律效力。

另一方面，登記機構難以確保登記結果的真實準確。婚姻登記處在離婚協議上加蓋印章，是婚姻登記機關辦理離婚登記的要求，不能改變離婚協議是民事合同的本質，也不代表蓋章后不能進行變更。離婚協議中關于不動產物權的約定，在離婚登記后可以通過雙方協商的方式進行修改，也可以通過訴訟的方式予以撤銷。因此在當事人一方不在場的情況下，登記機構不能確定該協議是否進行修改或撤銷，故不能判斷協議的內容是否為雙方的最終真實意思表示，難以確保登記結果的真實準確，直接辦理具有一定登記風險。

另外，還有不符合法律法規規定的單方申請的情形。《不動產登記暫行條例》第十四條規定：“因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。”《不動產登記暫行條例實施細則》第八十六條第二款規定：“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告凳記，預購人可以單方申請預告登記。”因此，持離婚協議申請轉移登記不屬于上述單方申請的情形。根據“法無授權不可為”的原則，登記機構不能辦理。

針對上述案例，張三單獨持離婚協議申請房屋A 的轉移登記，登記機構應不予辦理。張三可以憑離婚協議向法院提起訴訟或向仲裁機構申請仲裁，待取得生效法律文書后再向登記機構申請辦理登記。

（作者單位：鄭州市不動產登記中心）