老建筑“變身”新場景，重塑樓宇的關鍵在哪？

從增量時代步入存量時代后，寫字樓市場正經歷著前所未有的變革。世界各國的商務樓宇紛紛開始尋求通過轉型或創新來重塑自身的競爭力。

住友大廈：超高層建筑中的全天候活動場

日本新宿住友大廈建于1974年，位于東京新宿區，曾是日本首座突破200米天際線的超高層建筑。在建成近30年時，這座大廈開始面臨樓宇更新的問題。

據記載，1991年，東京都廳遷至新宿，自此，新宿的城市功能開始集聚。到2010年前后，這里成為約20萬人工作的商業聚集地。

然而，問題也逐漸凸顯。

此時的新宿，盡管擁有大量超高層建筑區和豐富的街道空間，但約80%的開放空間反而消失。公共空間的破碎、通勤成本的上升和城市多元化發展的需求，疊加新宿復雜的地形結構，大大阻礙了人們的正常洄游性，削弱了城市中心區域的活力。

于是，在2014年3月，日本政府提出“西新宿城市發展指南”，其中明確了城市開放空間的綜合利用。

而住友大廈的翻新改造即是該指南發布后該區域的優秀案例。

住友大廈的改造主體部分是在室外廣場上覆蓋一個大型玻璃屋頂，這成了“日本國內最大級別的全天候型活動空間”。

在廣場空間的設計和運營上，住友大廈也下足了功夫。在空間設計上，這里采用了“無立柱”設計，天花板最高約25米，最多可容納約2000人，配備了4K、564英寸的大型視覺顯示屏，以適應各種活動布局需求。在運營配套上，這里全年無休，離新宿站步行8分鐘，與都廳前站直接相連，日均乘客量達353萬人次。

櫻丘町：從商辦聚集地到多功能生活圈

在日本，除了像住友大廈一樣在大廈原有基礎上進行改造重組的模式外，還有另一種樓宇更新的方式——拆除重建。

東京澀谷區的櫻丘町曾是許多中高層商辦樓宇的聚集地。與住友的困境類似，隨著時代發展，該區域動線混亂、功能雜糅，且大型活動承載力不足等問題逐漸暴露，該區域樓宇和其他地產的商業價值受到極大的限制。

于是，在東京不動產株式會社的參與下，SHIBUYA SAKURA STAGE即“澀谷櫻花舞臺”項目開始實施，這是一個融辦公、商業、教育、文化及住宅等多種功能為一體的大型綜合設施項目，該項目不僅針對區域內的樓宇，而且將樓宇和周邊街區的其他空間進行整合改造，包括兩個街區、兩座塔樓、一個露臺和一幢中央大樓。

其中，SHIBUYA塔提供舒適且開闊的辦公樓層，靈活容納各種規模的企業；中央大樓的低層部分設有大規模商業區，傳播前沿趨勢和文化；SAKURA塔則將高層部分建設成環保高端公寓，以實現都市白領城市中心的舒適生活；SAKURA露臺主要提供綠色空間和休閑設施，也可承辦大型集會活動。

“澀谷櫻花舞臺”可以與澀谷站周邊現有城市功能聯動，形成“工作、娛樂、居住”的無縫連接，并以此為契機，使該地區形成充滿活力、適合多代人居住和訪問的城市空間。

PONG大樓：單體建筑的多功能革新

在日本，樓宇更新已經成為城市更新的重要一環，與樓宇周邊街區、住宅、公共設施、公共空間等幾乎做到了協同煥新。

那么，針對一個單位建筑而言，樓宇的改造應該如何進行呢？

新近完成改造的法國PONG大樓項目或許值得參考。這座原建于20世紀70年代的建筑位于法國巴黎第十五區，有近8000平方米，曾經是ADOMA總部大樓。2024年，經過全面改造后，該大樓現已成為獨一無二的綜合性空間，集共享居住空間、共享辦公空間、電子競技中心、咖啡廳和餐廳等多種功能于一身。

該建筑由幾個疊加的體量構成，彼此之間通過空心連接層隔開。其中，大樓上部是共享居住公寓，擁有植被覆蓋的開放式屋頂。建筑師將這一新功能與原有建筑進行融合，基于不同的功能分區將大樓上部劃分為共享空間、半私人空間和私人空間。

大樓的中低層則主要用于聯合辦公，這里更像是一個孵化器場所或是一個跨文化、跨代際交流的多功能場所。大樓前3層的聯合辦公空間主要采用開放式布局，天花板高度經過優化后，能夠構成不同功能分區之間的空心接縫，既適應功能的融合，也構成了空間的輪廓。這一部分的內部設計則利用了大玻璃窗立面，與大樓外部的城市空間形成視線上的交流。

地面層和地下層則被改造成向公眾開放的雙層活動空間，為了滿足不斷變化的生活方式，該空間為年輕的專業人士提供了一系列新的具有互補用途的空間，如咖啡館及社區中心。

（摘自《解放日報》）