公募REITs開辟房企融資新通道

《中國經濟周刊》記者 石青川 | 重慶報道

2023年是中國REITs（不動產投資信托基金）市場快速發展的一年。基礎設施REITs試點落地已有兩年時間，在優化企業投融資模式、盤活存量資產、促進基礎設施行業高質量發展等各個方面發揮了重要作用。

7月7日，在重慶舉辦的“民生 消費產業REITs發展峰會”上，北京大學光華管理學院副院長張崢透露，截至今年6月底，全市場已有28只REITs上市，累計發行規模975億元。

盡管目前住宅類地產企業直接發行REITs的情況還很罕見，但隨著國內市場逐步開放發行REITs，不少業內人士認為，REITs是地產行業未來可能存在的融資機遇。

但果真如此嗎？

REITs能盤活哪些資產？

縱觀今年上半年，在中國運行了兩年的REITs正一邊被規范，一邊拓展業務版圖。REITs即不動產的證券化，換句話來說，可以理解為不動產的IPO。而REITs在中國出現的這兩年內，大部分投資標的均為高速公路、大型工業園區等國有資產。

今年多個標志性節點的出現，也讓REITs成為民營地產企業盤活存量資產的新可能。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進接受《中國經濟周刊》記者采訪時透露，目前看到商場、購物中心等項目做REITs已被鼓勵，只要項目足夠優質，有持續盈利分紅的能力，發REITs已近乎沒有障礙。

3月24日，國家發改委發布《規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作》。政策從消費角度明確了REITs創新的導向，也使房地產企業可通過發行基礎設施公募REITs盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，推動房地產企業持續健康發展。

此次政策也明確，REITs創新，相關資金不能流入商品住宅開發銷售等領域，防范出現各類炒作或金融風險出現。

過去提及REITs，政策均從盤活存量資產的角度進行，而此次立足點有變化，即從提振消費的角度入手。嚴躍進表示，這是理解商業地產REITs創新所需要關注的地方。

嚴躍進透露，《規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作》提及的商業地產，主要包括百貨商場、購物中心和農貿市場等。從目前的基礎條件看，購物中心或成為一類主流的創新場域。后續對于相關房企而言，要從激活消費的角度理解此類領域的改革。

在他看來，該領域的創新，也意味著在原來保障性租賃住房的REITs創新基礎上，以租金與管理費為盈利方式的自持物業類商業地產也開始進入實質性改革過程。從這個角度看，房地產領域的金融創新邁出積極的重要一步。此類金融改革動向需要各地方政府和相關企業關注。

4月13日，全國發放了6張不動產私募投資基金管理人牌照，對地產企業來說，不動產ABS化的門檻正在降低，這也標志著不動產私募投資基金業務正進入實質階段，更多企業可以參與進來了。

不難看出，私募投資基金管理人牌照發放是“金融16條”尤其是第三支箭——股權融資的重要體現。

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3月的政策投放重點主要包括存量住宅地產、商業地產、在建未完成項目、基礎設施，同時要促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式；4月牌照的發放則是拓寬通道。嚴躍進表示，因此，不動產私募投資基金的牌照發放，恰說明當前此類工作進入到新的階段，此類產品也將成為房地產金融領域的一類新產品。

6月17日，“中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”和“華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金”擴募份額于上海證券交易所上市，“紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”和“博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金”的擴募份額在深圳證券交易所上市交易。這也標志著REITs擴募機制全面落地。

全國工商聯房地產商會商業地產工作委員會副會長周以升公開表示，擴募機制將利于盤活存量資產、提升企業經營模式、優化投資組合、增加資本市場活躍度。

存量市場開拓出新路徑

對于存量市場來說，除了以租金與管理費為盈利方式的自持物業類商業地產，以租金與管理費為盈利方式的長租型保障住房也獲得新的機會。由于保障性租賃住房具備租金長期收益的能力，不少政府平臺搭建的保租房便通過發行REITs進行融資，從而降低企業負債。

保障性租賃住房不久前也得到了政策“關照”。6月16日，中國人民銀行、金融監管總局、證監會、財政部、農業農村部聯合發布《關于金融支持全面推進鄉村振興加快建設農業強國的指導意見》。意見中指出，鼓勵運用信貸、債券、資產支持證券、基礎設施建設REITs等方式，支持專業化、規模化住房租賃企業發展，加大對新市民等群體保障性租賃住房建設融資支持力度。

7月7日，瑞思研究院副理事長、中國建設銀行原監事王毅在重慶舉辦的REITs發展峰會上就公開表示，保障性租賃住房是促進租購平衡，滿足新市民、青年人對美好居住生活向往的重要支撐。引導培育規范健康的租賃市場，可以推動居民住房消費理念從“為我所有”向“為我所居”轉變，助力實現供需兩端的“租購并舉”。

他表示，而REITs是投融資體制改革、金融服務實體經濟的重大創新，目前保租房與REITs發展已經相輔相成、相互促進。王毅說，REITs業務模式讓保租房充分發揮市場機制作用，鼓勵存量盤活籌集方式，可以成為保租房持續健康發展的助推器。具體來看，一方面，REITs打通了保租房領域“投、融、管、退”商業模式閉環，是促進盤活存量用房、擴大有效投資的重要動能。另一方面，保租房需求空間大且有政策支持，未來將成為我國住房租賃市場的重要組成部分，可以為REITs板塊發展提供基礎支撐和長久動力。

REITs進入常態化新發展階段，在探索過程中也有一些問題。王毅對保租房REITs市場提出建議：“要鼓勵多主體參與、多類型供給、多層次覆蓋；支持更加多樣化的保租房產品定位，滿足新市民、青年人群體不同層次的住房租賃需求；要進一步建立市場化保租房新的估值體系；要激發運營管理機構主動管理作用；更要從土地用途、產權性質、制度規則方面進一步完善配套政策。”

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由于住房租賃市場長期面臨融資渠道單一、資金適配性差、運營難等問題，REITs該如何解決這些難點？

中國建設銀行副行長李運同樣在峰會上表示，REITs能解決租房市場痛點在多個方面有體現：“REITs是連接租賃行業和資本市場的橋梁。住房租賃行業具有前期投入大、回報周期長、收益率穩定的特點，REITs作為長期投資產品，不僅為行業引入大量社會資本，還可以有效控制投資成本，降低企業債務壓力；同時REITs是住房租賃市場化、規范化發展的一個標尺，REITs在資產準入、項目管理、信息披露等方面均有較明確的標準和要求，有利于培育規范的長租經營主體，有效遏制市場亂象，確定保租房、長租行業向上向善健康發展；市場上大部分住房租賃企業實力弱規模小，REITs成熟后可以滿足建設、改造、運營等全流程融資需求，促進流程環節專業化分工，推進實現房地產新發展模式轉型升級，是推進住房租賃市場的助推器。”

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“但暫時沒見過民營企業用REITs做保租房的融資，國企用此方式融資的可操作性比較大。”一位地產企業前高管與《中國經濟周刊》記者探討時說。

保租房主要承載民生保障功能，相對其他商業地產來說，盈利能力較弱。嚴躍進表示，民營企業做保租房發REITs沒問題，但前提是項目體量一定要大，同時需要具備較高的運營能力保障出租率，如此才能有足夠的收益進行分紅。

REITs的未來趨勢

隨著租房市場中REITs發展逐漸平穩，保障性租賃住房也迅速增長。根據安居客統計，截至今年7月，23省份已發布“十四五”保障性租賃住房籌集目標，總量約791.3萬套。73城公布2023年保障性租賃住房籌集目標，總量約156.5萬套。結合2022年各地籌集目標來看，目前保障性租賃住房整體推進程度或已超過40%。因此，從今年開始各地保障性租賃住房即將進入全面供應落地階段。

這是否意味著租房時代的來臨？答案可能是否定的。

REITs對租賃市場的金融助力，可能僅是現階段的表現。從目前REITs最成熟的美國市場來看，REITs的發展方向是對新基建的拉動。

REITs最早出現在上世紀的美國，是以房地產資產為主的信托投資基金。但是隨著數字化、智能化、網絡化加速發展，全球REITs市場的產品正在出現積極的結構性變化，新基礎設施REITs占比在提升，房地產REITs占比在下降。

最早發行REITs的便是美國市場，兩年前便有這樣的結構。據中心廣場投資管理公司（CenterSquare Investment Management）統 計，2020年9月14日時，北美市值排名前三的REITs行業如下：排名第一位的是電信塔REITs，市值2130億美元；其次，數據中心REITs市值為1330億美元；再次，工業REITs市值為1180億美元。與之形成鮮明對比的是，同一天，酒店和零售REITs市值僅為240億美元和260億美元，而辦公和公寓REITs市值分別為740億美元和980億美元。

新基建REITs主要集中在美國。今年一季度，美國新基建REITs市值達2768億美元，占美國REITs市場規模的23%，占全球新基建REITs市場規模的99%。

近三年來由于新冠疫情、俄烏沖突、美聯儲多次加息，全球金融市場不穩定。截至2023年一季度，全球REITs市場市值下降20%，但新基建REITs的市值卻保持良好的發展勢頭。

對比美國市場，國內REITs在投資人結構、治理機制、估值定價、運營管理、信息披露等方面仍有優化和改進空間。一位REITs的關注者向《中國經濟周刊》記者反映，部分REITs項目在信息披露時有隱患，計算具體項目盈利能力時在“收入項”采用的是全口徑計算，而計算“毛利時”僅扣減處理成本，其他例如稅金和其他成本卻沒有計算。

這些問題也將制約REITs的融資能力。

中國證券監督管理委員會債券部主任周小舟在REITs峰會上表示，今年以來，受宏觀經濟金融環境變化影響，部分資產運營質效不及預期。我國REITs市場發展時間不長，還是一個新生事物，各方應理性看待，凝聚共識，合力推動REITs市場平穩健康發展。希望原始權益人和資產運營管理機構進一步樹牢資產上市的意識和理念，著力提升運營質效，主動做好信息披露。管理人和中介機構要提升專業能力，自覺盡責，各類投資人要強化價值投資、長期投資的理念，建立健全REITs體系，優化內控制度建設。

周小舟說：“后續我們將在公司法、證券法的框架下積極配合全國人大法工委、司法部等有關方面，加快推動專項立法，研究推出公司型REITs、企業型REITs，為REITs高質量發展夯實法規制度基礎。”