一線城市樓市升溫趨緩　等待房地產(chǎn)政策細則落地

劉增祿 秦佳麗

據(jù)iFind，自高層會議對房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)以來，上百家A 股房企迎來股價升溫，近兩周（7 月24 日至8 月10 日）金科股份、城建發(fā)展、天健集團、珠江股份等14 家房企區(qū)間漲幅超過20%。

不過，盡管此前各一線城市集體表態(tài)將落實個人住房貸款“認房不用認貸”等政策，由于目前具體細則尚未出爐，一線樓市步入政策“真空期”，市場觀望情緒濃厚，一線樓市尚未全面實現(xiàn)量價企穩(wěn)。有業(yè)內(nèi)人士向本刊表示，一線城市具有豐富的政策工具箱，這個月內(nèi)或有望會落地配套政策。若“認房不認貸”等信貸措施能夠得以優(yōu)化，或?qū)⑨尫判乱徊ㄙ徺I力。

政策“真空期”成交波動 一線樓市尚未全面企穩(wěn)回升

近半個月來，北京某知名房企資深置業(yè)顧問王晨（化名）心境跌宕起伏。“從7 月24 號國家高層會議定調(diào)到7 月底幾個一線城市表態(tài)的窗口期，大家的預期和信心調(diào)動起來，樓盤咨詢量、來訪量和成交量都有帶動。”王晨向本刊介紹，7 月末，其負責銷售的北京朝陽區(qū)某項目一周到訪量180 組左右，成交14 套；不過最近一周（8 月5 日至8 月10 日）到訪量下降為120 組，僅成交4 套，回落到之前常規(guī)水平。

直到8 月4 日多部門召開聯(lián)合發(fā)布會前，王晨都對市場回溫寄予厚望，認為具體的政策細則落地在即。“最近各路會議好像說了什么，又好像什么都沒說。”王晨談到，“客戶的信心本來提了起來，但還沒有看到想要的效果，大家的情緒有點‘小失落，最近一周的成交量有回落。”

王晨介紹，目前北京新房價格方面波動不大，房企更傾向于抓緊窗口期做促銷活動，盡可能吸引一波客戶、加快去化。“二手房正好相反，有的房東之前釋放漲價信息，但其實反而不利于成交，就我關(guān)注的一些二手房源，這兩天價格又回調(diào)了下來。”

同樣表態(tài)將做好“因城施策”的上海，在二手房市場迎來一波交易抬升。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向本刊表示，受供給影響，上海新房市場近期并無明顯變化，不過二手房市場情緒波動明顯。“上海第六批房源已經(jīng)賣得差不多，第七批才剛剛公布，供應銜接不上，所以最近政策信號對上海新房交易量影響不算太大。”他補充道，“ 二手房方面，簽約速度明顯加快，中央政治局會議召開疊加幾個一線城市表態(tài)之后，上海二手房日均簽約量可以達到500 套左右，相比之前日均400 套的成交量，這個體量相對達到了及格線。”

不過，出于庫存壓力，上海新房及二手房市場并無傳聞的“漲價”現(xiàn)象。“漲價不現(xiàn)實，現(xiàn)在上海二手房掛牌量很多，漲價銷售并不明智，僅僅是議價和折扣空間比之前略微小了一點。”盧文曦表示。

在業(yè)內(nèi)人士看來，由于二手房市場與新房市場休戚相關(guān)，前者成交升溫有助于整個市場流動。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向本刊表示：“二手房交易活躍起來，改善型住房買家就有錢‘賣一買一、購買新房，交易一環(huán)接一環(huán)。”

事實上，本刊近日咨詢京滬廣深多位房企銷售人士了解到，基于近期優(yōu)化一線城市樓市政策信號密集釋放，部分新房項目銷量短期抬升，二手房板塊掛牌量及簽約量同樣有所增加。不過，由于目前具體實施細則尚未出爐，市場步入政策“真空期”，一線城市尚未全面實現(xiàn)量價企穩(wěn)回升。

本刊查詢中指云數(shù)據(jù)了解到，8月首周（07.31-08.06），北京、上海、廣州、深圳成交面積依次為10.19 萬平方米、10.74 萬平方米、10.95 萬平方米、6.72 萬平方米，環(huán)比下降21.95%、34.14%、16.68%、30.44%；成交金額依次為57.35 億元、83.79 億元、46.29 億元、44.29 億元，環(huán)比下降24.75%、33.10%、14.48%、31.78%。

當前一線城市的成交格局仍是對此前疲軟市場的延續(xù)。基于傳統(tǒng)市場淡季、消費端信心不足，今年7月份一線城市新房銷量處在相對低位。據(jù)中指云數(shù)據(jù)，7 月份北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅成交面積依次為50.99 萬平方米、55.26 萬平方米、50.67 萬平方米、36.12 萬平方米，同比變化-8.94%、-57.57%、-29.45%、5.59%；環(huán)比變化-12.75%、-45.73%、-29.54%、8.73%。其中，除了深圳新房銷量維持上升趨勢，其余一線城市面臨較大去化壓力。

細則措施或?qū)⒃聝?nèi)出爐 “認房不認貸”有望釋放購買力

實際上，在7 月底四大一線城市的集體表態(tài)中，盡快推出有關(guān)措施滿足剛性和改善性住房需求、落實個人住房貸款“認房不用認貸”等被普遍提及，但對于這一信貸優(yōu)化政策何時推出，業(yè)內(nèi)尚在“等風來”。

本刊了解到，作為抑制投資炒房、減少交易頻率的樓市調(diào)控舉措，目前全國范圍至少十余個核心一二線城市實施“認房又認貸”，即只要審核到貸款人名下有房屋購買記錄或者住房貸款記錄， 即被界定為二套房或以上。目前北京“ 認房又認貸”執(zhí)行力度最嚴，二套房首付比例最高可達80%、房貸利率高達5.25%。

在王晨看來，一線城市松綁“認房又認貸”即可視為“ 終極利器”。“‘ 認房又認貸放開的話，威力很大，能夠解決大部分在北京既無住房、又被認定為購買二套房的客戶。”王晨介紹，“我自己就是一個案例，在外地有貸款記錄，但在北京沒房，按二套房普通住宅首付比例60%、非普宅首付比例80% 的標準，我交不起；但如果比例控制在40%以內(nèi)，我可以努力一下。”

“ 在北京當下環(huán)境里，如果‘ 認房不認貸真正推行，我認為這一波調(diào)控力度其實便夠了，會有大量的購買力釋放出來。”不過，王晨也表露出擔憂，“站在銷售人員的角度，我們擔心這條措施短期無望。聽小道消息，后續(xù)認定政策可能以家庭為單位，也就是如果夫妻雙方其中有一個人具備首房首貸資格，可能按首套標準來執(zhí)行。但這種措施力度只能解放一小部分購買力。”

事實上，盡管四大一線城市調(diào)控細則“尚在途中”，但作為該輪優(yōu)化樓市調(diào)控背景下第一個落地“ 認房不認貸”的省會城市，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局已在8 月3 日發(fā)布“樓市新政15 條”，同步推進契稅減免、現(xiàn)房銷售、優(yōu)化金融信貸等多條細則。

當?shù)劁N售人員向本刊表示，鄭州樓市新政推行以來，對前期持觀望態(tài)度的客戶起到了刺激作用。負責鄭州主城區(qū)某項目的置業(yè)顧問孔祥（化名）談到，自8 月初鄭州樓市利好措施出臺以來，項目成交量確實較5 至7 月份的市場淡季有所改善。“政策發(fā)布后首個周末，即到訪30 多人次、成交10 多套，相當于周末兩天完成了之前月度成交量的兩成。”

在孔祥看來，鄭州“樓市新政15條”中涉及的認房不認貸、對畢業(yè)三年內(nèi)來鄭新就業(yè)青年人才提供契稅補貼、購買改善住房享受個人所得稅退稅等細則，對市場改善發(fā)揮了影響力。“另外，有改善型住房需求的業(yè)主之前想賣房，但是出不了手，現(xiàn)在對他們能起到提速的作用。”

盧文曦認為，近期一線城市也有望見到政策底。“預計一線城市這個月內(nèi)會出爐配套政策，但具體政策力度和覆蓋面還有待觀望。與二線以下城市不同，一線城市不可能一刀切全部放開，肯定是分層次、分區(qū)域釋放購買力，精細化程度會比較高。”

中海、越秀、華潤站穩(wěn)一線樓市 業(yè)內(nèi)人士呼吁釋放政策工具

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)筑底背景下，作為全國樓市標桿，頭部房企在一線城市攻勢仍然猛烈。在北京、上海等核心城市，房企銷售回款向少數(shù)公司集中的趨勢越發(fā)明顯。

本刊據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)梳理統(tǒng)計，2023 年1—7 月，由中海地產(chǎn)、城建發(fā)展、華潤置地構(gòu)成的北京房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3 陣營，成交金額合計725.04 億元，較2022 年同期TOP3 陣營上升46.13%；同期由招商蛇口、華發(fā)股份、保利發(fā)展構(gòu)成的上海房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3 陣營，成交金額合計661.97 億元，較去年同期TOP3 陣營上升38.26%。

“ 強者恒強”趨勢下，更多央國企取代民營企業(yè)占據(jù)一線梯隊。本刊了解到，與去年同期相比，今年融創(chuàng)中國、中國恒大、瑞安房地產(chǎn)等民營房企，已消失在前7 月四大一線城市的權(quán)益銷售TOP3 規(guī)模陣營。與此同時，今年中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華潤置地分別穩(wěn)坐北京、廣州、深圳前7 月權(quán)益銷售規(guī)模榜單首位，且蟬聯(lián)前述一線城市“銷冠”多年。

近年上述房企仍在一線城市擴充土儲貨值。據(jù)企業(yè)公告，截至2022年底，越秀地產(chǎn)總土地儲備約2845萬平方米，其中47% 的土地儲備位于一線城市；中海系公司2022 年新增總貨值2403.4 億元，其中一線城市的新增貨值占比48.1%。

在黃韜看來，一線城市具有豐富的政策工具箱，近期提振措施隨時可能出爐，盡管后續(xù)市場復蘇難以一步到位，但當下業(yè)界不止需要信心，更需耐心和時間。

“作為全國市場標桿，目前一線城市決策層面思想包袱還需要放開，之前的政策調(diào)控可以做減法而非做加法，即不必過于刺激市場、避免輿論誤導，只需要把此前加諸市場的、一些不合時宜的限制性政策給逐步做減法。”黃韜呼吁，“比如作為目前市場最后一道屏障的限購政策，分區(qū)域逐步放開是可行的。另外，需要從實體經(jīng)濟，也就是從購房者的購買力層面入手來改善市場，對于很多消費者而言，不是提供一個購房名額或是降低首付比例就能買得起的，保障性住房供應方面仍然需要加強力度，讓普通大眾看到購房的希望。”

盧文曦認為，由于北京、上海等一線城市原有調(diào)控手段很多，所以現(xiàn)在可緩沖的工具也較其他城市更多，即此前加碼了多少調(diào)控措施，目前就有多大尺度可以裁奪。比如，在“全國認貸”的上海，近期政策優(yōu)化的關(guān)鍵在于“認房不用認貸”是否落地；另外，遠郊區(qū)可以做部分限購尺度上的松綁。總之，對于“新上海市民”，當?shù)剡€有較大的市場優(yōu)化空間。

他表示，后續(xù)房地產(chǎn)升溫是否具備可持續(xù)性有賴政策力度，“如果政策覆蓋面足夠?qū)挘@一輪市場走勢應該會逐漸企穩(wěn)。當下最好的情況是先止跌、再企穩(wěn)，等成交量慢慢抬升、價格逐漸趨穩(wěn)，市場就回來了。”

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）