房地產行業漸近式復蘇在路上　中東部城市地產標的可重點關注

陳建德

房地產行業作為國民經濟中的最重要的行業之一，一直受到市場的廣泛的關注。自2023 年4 月份以來，每隔一段時間，市場都會出現“關于中央政策可能非常大力度放松房地產調控、房地產行業將出臺非常有力的刺激政策”預期。但在7 月20 日之前，調控政策主要是一些地方局部調控政策，非全國一致性的、大方向上統一的政策。直到7 月政治局會議，使得房地產政策的出現重大拐點。先是，7月21 日晚間，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。再是，7 月24 日晚間，在中央政治局會議精神的通稿中，沒有再提“房住不炒”的說法。

資本市場以實際行動迎接超預期政策

從國家統計局的政策看，房地產行業在2022 年相對于2021 年的下行后，今年上半年，除了受保交樓政策托底的竣工完工面積正增長19% 外，其它的數據都有不同程度的下降。體現在二級市場上，房地產板塊整體表現不佳。

7 月政治局會議對房地產的政策精神大幅超出市場預期的。從上述關于房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢的表述，或許管理層已明確地看出今天的房地產市場和過往過熱的市場相比已經發生重大的變化，以前的需求過于旺盛，價格上漲過快。但是經過近幾年的調控后，房地產市場供求關系發生了根本性變化，已經由原來的需求過熱轉化為需求不足。

房地產板塊（ 同花順代碼881153）指數從6 月26 日收盤最低的1474 點開始，在對政治局會議精神樂觀預期下，先是上漲到7 月21 日的1625 點約10.2%。而后在政策正式公布后，特別是從7 月24 日開始大漲，短短兩個星期，漲到8 月4 日最高的1904 點約17%。自6 月底以來，房地產板塊的漲幅僅次于證券板塊。充分體現了資本市場以實際行動表達了對中央政治局會議精神的信心。

政策的向好是確定的 力度是漸近式的

如上述的分析，政策的邊際向好是確定的，并且政策的邊際向好也是超預期的，應該說是政策這幾年限制地產過熱政策以來的一個重大變化。在這兩個文件出臺后，我們可以預期的是：在政治局會議精神的總體指引下，在因城施策的總體大方針下，很多城市對于房地產行業的調控政策是會再逐漸放松的，這方面應該是可以期待的。比如或許將會有更多的城市從限購、限貸、限售、限價等四限的政策性放寬、購房減免部分稅費、購房給予一定的補貼、降低按揭貸款利率、包括降低存量房貸利率等政策都是可能可以期待的。關于這方面詳細觀點，筆者此前文章《未來房地產政策趨勢“猜想”：分城市漸進式放松政策可期》中已曾明確地表述過。

階段小調整不改復蘇與上漲大方向

雖然自8 月4 日到8 月8 日的6 個交易日時間，881153 房地產板塊指數小幅回調6% 左右。對于這種調整不用過于擔心。一來這是自6 月底一個多月以來近30% 上漲的正常的回調，沒有只漲不跌的市場，也沒有只漲不跌的板塊。或許短暫的調整、休息后更有利于市場的長期的上漲。在調整的這幾天，有的市場人士可能會認為政策的期待不宜過高。但是，在政治局會議精神中明確提出“適時調整優化房地產政策”。也就是說，政策的優化是漸近式推進的，后期不論是中央還是地方的其他優化政策仍然可以期待。

另外，中央的調控政策，包括城中村改造政策可能也是一個逐漸推進的過程，先在上述的特大和超大城市中推行；往后，很可能往二線、三線及四線等縣級以上城市推進。這種分批推進的政策，也是符合漸近式推進的總政策，更有助于房地產市場的整體平衡發展，可以避免房地產市場重蹈過熱的老路。

在國常會的文件中，關于資金來源部分寫到：“要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金……要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用……鼓勵和支持民間資本參與”。從這段表述中可以看出，此次的城中村改造資金來源廣泛，不像之前的棚改那樣，只有中央的政策性銀行專項貸款的支持。政策的來源更加廣泛，并且引入多方的資金支持，可以更有效地解決資金來源問題，特別是“鼓勵和支持民間資本參與”，這在當下地方政府財政壓力較大的情況下，民間資本的參與，可以為穩妥推進城中村改造提供更多的資金來源。

城中村改造對于房地產市場有托底作用，并且只是第一批的特大與超大城市中推進，后續還是很有可能在二線、三線及三線以下城市推進，對此，市場是可以充滿期待的。

關注低估與城中村改造標的

展望未來，在板塊短期上漲較多的小幅回調后，后市板塊仍然有望繼續上漲。

雖然政策推出半個月后，從高頻數據看，8 月第一周全國的重點城市的房地產銷售數據還不是非常的樂觀。但從政策推出，到居民形成一致性預期，需要有一個政策反饋的周期。并且在中央的綱領性政策推出后，其他城市的配套性的政策推出也需要有一個周期。所以，在房地產板塊的操作上，階段性的反彈后的適度調整并不需要過于擔憂。股市投資，核心的也是交易預期。如果全國各主要城市的房地產行業的銷售數據明顯回暖，或許屆時房地產板塊的上漲幅度已經較大，而那時才介入，很有可能有踏空、甚至追高的風險。

從估值看，目前龍頭的地產開發商估值水平很低，普遍處于破發的狀態。比如，萬科A，截至2023 年8 月8日，其市凈率為0.71 倍；保利發展的市凈率為0.83 倍，金地集團的市凈率為0.55 倍。

在港股市場上，內房股的估值更低，比如萬科企業的市凈率僅0.423倍；中海發展的市凈率僅0.48 倍。

極低的市凈率，或許已經過度反映了對于房地產行業的特別悲觀的預期。隨著政策的鋪開，市場將繼續逐漸回暖、板塊估值得到繼續改善的可能性非常大。

后市，在標的選擇上，因為城中村改造將以地方政策牽頭為主，或許可以首先重點關注中東部城市，特別是上述19 城中的一些地方國資控股的相關房地產標的，包括地方國資控股的房地產開發企業、也包括一些受益于城中村改造的諸如建筑等相關產業鏈上的公司。

（文章僅代表作者個人觀點，不代表本刊立場。）