影響房地產(chǎn)價格評估的特征因素分析

文/馬曉瑜（新疆嘉誠資產(chǎn)房地產(chǎn)土地評估測繪有限公司）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在過去的二十年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場交易需求也出現(xiàn)井噴。在這種背景下，房地產(chǎn)價格評估活動就顯得尤為重要，但是目前我國的房地產(chǎn)價格評估行業(yè)還存在一定問題，需要引起國家相關(guān)部門和行業(yè)有關(guān)單位的注意，及時采取必要措施，引導(dǎo)行業(yè)健康有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)價格評估相關(guān)概述

（一）房地產(chǎn)價格評估的基本內(nèi)涵

在開始對影響房地產(chǎn)價格評估的特診因素進行研究前，我們必須對房地產(chǎn)價格評估這一概念給出一個準確的定義：房地產(chǎn)價格評估顧名思義就是房地產(chǎn)評估人員遵循一定的評估原則，應(yīng)用科學(xué)的評估方法對房地產(chǎn)某一時點的價格進行綜合判斷的活動。毫無疑問的是，房地產(chǎn)價格評估活動伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐漸興起。我國雖然早在宋代就有了房地產(chǎn)價格估值活動，但現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)評估活動的興起時間較晚。與美國、德國等國家相比，我國于1994 年才在國務(wù)院出臺的《城市房地產(chǎn)管理辦法》中確立了房地產(chǎn)價格評估制度的法律地位。長期以來，房地產(chǎn)價格評估行業(yè)缺少上位法規(guī)保護，截至目前尚未完全形成較為完備的房地產(chǎn)價格評估體系。

（二）影響房地產(chǎn)價格評估的特征因素

房地產(chǎn)價格評估人員想要得到一個較為準確的價格評估結(jié)果，必須應(yīng)用科學(xué)的評估方法，綜合考慮多種特征因素對房地產(chǎn)時點價格的影響程度。從房地產(chǎn)價格評估的實務(wù)經(jīng)驗來看，影響房地產(chǎn)價格評估價格的特征因素主要有以下幾類：1.一般因素：主要指影響房地產(chǎn)價格的宏觀因素，包括經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境和文化環(huán)境。2.區(qū)域因素：主要指房地產(chǎn)處于不同的功能分區(qū)而對價格產(chǎn)生的影響，如房地產(chǎn)越靠近學(xué)校、醫(yī)院、公園等公共基礎(chǔ)設(shè)施，享有的教育、醫(yī)療和文化資源越豐富，其價格越高。3.個別因素：主要指不同的房地產(chǎn)之間存在的個體微小差異，如房地產(chǎn)的權(quán)益狀況、實物狀況、登記狀況不同，房地產(chǎn)價格反映不同。再如實物狀況有：朝向、樓間距、樓層等，房地產(chǎn)權(quán)益狀況有：規(guī)劃限制、土地使用年限、容積率等。以上因素直接房地產(chǎn)市場價格。

二、影響房地產(chǎn)價格評估的特征因素分析

房地產(chǎn)按照其功能和用途進行分類可以被進一步細分為居住類房地產(chǎn)即住宅，商業(yè)性房地產(chǎn)，工業(yè)性房地產(chǎn)和其他類別的房地產(chǎn)如公共事業(yè)類房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)等。影響上述四類房地產(chǎn)價格評估的特征因素之間存在著一定差異，評估人員需要結(jié)合具體情況，具體判斷：

（一）住宅

居住房地產(chǎn)由普通住宅、公寓和別墅構(gòu)成,居住房地產(chǎn)與普通商品存在明顯差異，這與其他房產(chǎn)有所不同。一方面具備等價交換、供求規(guī)律和以質(zhì)量定價的商品屬性；另一方面，具有顯著的社會保障屬性。房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當(dāng)了解和掌握居住房地產(chǎn)的特征。根據(jù)我國現(xiàn) 行的房產(chǎn)居住政策，市場價和國家調(diào)控價格并行是現(xiàn)階段住宅價格的主要形式。市場價是商品化價格，主要取決于生產(chǎn)中消耗的物化勞動轉(zhuǎn)移價值及勞動創(chuàng)造的價值；而國家政策導(dǎo)向下形成的價格則指成本價格和不完全成本價格。

（二）商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)包括商店、旅館、寫字樓、餐館等。商業(yè)房地產(chǎn)價格主要受地段和交通條件的影響,地段的繁華程度決定房地產(chǎn)價格。在評估商業(yè)房地產(chǎn)價格的過程中，應(yīng)以顧客和臨街狀況分析交通條件。公共交通是否發(fā)達，附近交通 路線、公交車數(shù)量、公交線路覆蓋的居民數(shù)量均是衡量交通條件的主要因素。另外，臨街街面越寬，則其條件也越好。若多面臨街，則商業(yè)房地產(chǎn)的價值也會隨之升高。再者,內(nèi)部格局、樓層、面積、凈高、存儲空間、裝修也會對商業(yè)房地產(chǎn)評估價格產(chǎn)生較大的影響。

（三）工業(yè)廠房

工業(yè)房地產(chǎn)由廠房、工廠內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫和用作倉儲的房地產(chǎn)構(gòu)成，交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施和地理位置是影響工業(yè)房地產(chǎn)評估價格的主要因素。工業(yè)房地產(chǎn)價值影響因素中可以用地面積、地質(zhì)水文條件、房地產(chǎn)用途、房地產(chǎn)功能性和房地產(chǎn)評估目的性作為量化標準。如廠區(qū)用地面積應(yīng)具備較強的科學(xué)性與合理性，如其面積過小，則無法全方位滿足生產(chǎn)要求。如面積過大，也無法充分體現(xiàn)其附加值。

（四）其他房產(chǎn)

其他用途的房地產(chǎn)主要是除上述房地產(chǎn)類型外，其他用途目的的房地產(chǎn)。政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、加油站和停車場等均屬其他用途的房地產(chǎn)。評估其他用途房地產(chǎn)價格的過程中，首先，要全面考慮建筑物造價因素。其他用途房地產(chǎn)房屋的規(guī)格相對復(fù)雜，且其構(gòu)筑物較多。對此，估價人員需要具備豐富的造價知識。其次，深度考慮建筑用途對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響。其他用途地產(chǎn)的功能性較強，若其用途的可變性和靈活性較強，則可按照效益最大化原則組織房地產(chǎn)價格評估。

三、我國房地產(chǎn)價格評估問題分析

（一）評估法規(guī)不健全

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)價格評估法規(guī)還不健全，這是房地產(chǎn)價格評估體系亟待解決的根本問題。我國于1994 年由國務(wù)院頒布《城市房地產(chǎn)管理辦法》并在其中確立了房地產(chǎn)價格評估的法律地位，但長期以來關(guān)于房地產(chǎn)價格評估的其他立法工作進度卻很不理想，房地產(chǎn)價格評估活動的法律淵源多為行政法規(guī)、部委規(guī)章和地方性法規(guī)組成，如《資產(chǎn)評估法》，《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》及各級地方政府頒布出臺的房地產(chǎn)交易管理辦法等。房地產(chǎn)價格評估活動缺乏上位法保護，導(dǎo)致在實務(wù)工作中出現(xiàn)了一系列連帶問題，如：房地產(chǎn)價格評估體系存在法律監(jiān)管漏洞；部分房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的法律委托程序混亂；房地產(chǎn)評估人員管理缺乏法律依據(jù)等，這些問題將在下文中詳細討論。

（二）評估價格體系不規(guī)范

我國當(dāng)前的房地產(chǎn)價格評估活動的監(jiān)督管理體系有待完善。首先，房地產(chǎn)價格評估活動的管理體系混亂。不同層級、不同地域的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)所出具的評估報告在實務(wù)中往往不被其他機構(gòu)所認可，這就導(dǎo)致了不少房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在出具評估報告時完全以客戶意愿為導(dǎo)向，為了滿足客戶需求甚至采取不正當(dāng)手段干涉評估結(jié)果。其次，房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的監(jiān)管范圍不全面。比如像上文提到的部分房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為了自身利益，經(jīng)常性的采用干涉評估結(jié)果之類的惡性競爭手段，但是國家和行業(yè)的監(jiān)督管理機構(gòu)對此方面的監(jiān)管力度非常弱，針對機構(gòu)惡性競爭或違法經(jīng)營行為的監(jiān)管指標模糊，法律責(zé)任認定標準和處罰措施流于形式。最后，某些公司惡意競爭，打價格戰(zhàn)，一味降低評估費用，節(jié)約評估成本，縮減必要評估程序，引起很大的行業(yè)隱患，使得評估行業(yè)的公允性、經(jīng)濟性、社會地位大打折扣。因此各級地方政府為引導(dǎo)房地產(chǎn)價格評估行業(yè)健康有序發(fā)展，著力于房地產(chǎn)價格評估行業(yè)信用體系建設(shè)，紛紛頒布出臺了《房地產(chǎn)估價機構(gòu)資信評價辦法》。但是房地產(chǎn)估價資信監(jiān)管偏向事后監(jiān)管，偏向?qū)C構(gòu)本身的監(jiān)管，對機構(gòu)人員構(gòu)成與評估人員的資信評價指標還不健全。整體來看，房地產(chǎn)價格評估資信評價指標體系中缺少對執(zhí)業(yè)人員資信情況的評價維度、缺少對機構(gòu)社會責(zé)任的評價維度。

（三）缺少經(jīng)過驗證的評估方法

在我國的房地產(chǎn)價格評估實務(wù)工作中，收益法、市場比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法作為廣泛應(yīng)用的評估方法存在和我國具體國情與市場實際需求不適配的問題，這是由于我國的房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的起步發(fā)展時間較晚，在行業(yè)理論和實踐上都大量借鑒和引進了西方發(fā)達國家如美國、英國、德國的同行業(yè)經(jīng)驗，但是上述國家和我國在社會制度和房地產(chǎn)市場環(huán)境上存在較大差異，收益法和成本法等同樣源自國外的評估方法在實際應(yīng)用中就表現(xiàn)出了如下不足：一方面是這些評估方法的主觀性較強且對評估樣本容量有著較為嚴格的要求；另一方面在于這些評估方法更適合在發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場中應(yīng)用，不符合現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)和市場的特點。此外，我國的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和人員缺少對評估方法的創(chuàng)新，比如特征價格法、邏輯模糊法和貝葉斯判別法等新型房地產(chǎn)價格評估方法在實務(wù)工作中的普及程度有限，許多評估機構(gòu)和評估人員并沒有完全掌握上述幾種新型評估方法并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)價格評估工作中。

（四）評估行業(yè)準入門檻較低

房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的準入門檻較低是阻礙房地產(chǎn)價格評估行業(yè)健康發(fā)展的一大痼疾。細究這一問題的成因，可以發(fā)現(xiàn)主要有三方面原因造成了當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格評估行業(yè)從業(yè)人員綜合素質(zhì)低的問題：第一，房地產(chǎn)價格評估人員的行業(yè)準入規(guī)定中對人員綜合素質(zhì)的要求低。按照《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》的相關(guān)條款：對相關(guān)人員的學(xué)歷要求和職業(yè)經(jīng)驗的要求僅為具備中專學(xué)歷和一定工作經(jīng)歷。如此一來進入行業(yè)的人員，其自身的學(xué)歷背景的專業(yè)能力都不太符合工作要求，拉低了房地產(chǎn)價格評估工作質(zhì)量。第二，獲得執(zhí)業(yè)資格的行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)水平良莠不齊。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)價格評估行業(yè)并沒有建立針對行業(yè)執(zhí)業(yè)人員的資質(zhì)等級認證體系，行業(yè)從業(yè)者只要參加并通過房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試便可受雇于任何一家評估機構(gòu)。執(zhí)業(yè)人員專業(yè)資質(zhì)等級認證體系的缺位導(dǎo)致客戶在購買服務(wù)時只能參考評估機構(gòu)的資質(zhì)等級，無法將評估人員的專業(yè)能力納入?yún)⒖挤秶ＴS多評估人員的專業(yè)能力有時候并不能滿足業(yè)務(wù)需求，拉低了房地產(chǎn)價格評估工作質(zhì)量。第三，房地產(chǎn)價格評估人員在職業(yè)過程中存在嚴重的權(quán)責(zé)不對等現(xiàn)象，阻礙了高素質(zhì)人才進入行業(yè)。由于目前行業(yè)從業(yè)人員的工作缺乏上位法保護，《資產(chǎn)評估法》中對于房地產(chǎn)價格評估人員權(quán)責(zé)的規(guī)定存在沖突，義務(wù)責(zé)任明顯大于權(quán)利，給行業(yè)從業(yè)人員帶來了較高的法律風(fēng)險，不利于高素質(zhì)人才的流入。

四、我國房地產(chǎn)價格評估體系構(gòu)建

（一）夯實政策發(fā)揮基礎(chǔ)

建立具有中國特色的房地產(chǎn)價格評估體系，要立法先行，夯實政策發(fā)揮基礎(chǔ)。國家相關(guān)管理部門和行業(yè)有關(guān)單位要充分意識到房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過多年發(fā)展后，其政策環(huán)境、市場環(huán)境和房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生了重大變化。原有的關(guān)于房地產(chǎn)價格評估的法律、行政法規(guī)、部委規(guī)章與地方性條例亟須更新。針對當(dāng)前房地產(chǎn)價格評估行業(yè)中存在的種種亂象，國家相關(guān)管理部門和行業(yè)有關(guān)單位要積極協(xié)商，總結(jié)行業(yè)管理經(jīng)驗，形成相關(guān)意見草案，提請全國人大常務(wù)委員會，對《資產(chǎn)評估法》《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》中與房地產(chǎn)價格評估相關(guān)的法律條文進行修訂；國家相關(guān)管理部門和行業(yè)有關(guān)單位要盡快建立起統(tǒng)一的行業(yè)政策法規(guī)依據(jù)，對行政法規(guī)、部委規(guī)章和地方性條例中內(nèi)容相互沖突、法律關(guān)系重疊的部分法規(guī)政策進行刪減合并，要統(tǒng)一標準，排除干擾，相互補充、互為完善。

（二）建立統(tǒng)一的行業(yè)管理制度

建立具有中國特色的房地產(chǎn)價格評估體系，要統(tǒng)籌監(jiān)管，建立統(tǒng)一的行業(yè)管理制度。“沒有規(guī)矩，不成方圓”，針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的種種亂象，國家相關(guān)管理部門和行業(yè)有關(guān)單位必須要建立起統(tǒng)一的行業(yè)管理制度，尤其是要健全房地產(chǎn)價格評估行業(yè)監(jiān)督管理制度。一方面是要建立起統(tǒng)一的管理體制，各級管理單位和評估機構(gòu)在垂直上實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理；要推動評估機構(gòu)委托程序，評估資料收集勘驗程序、評估報告評審程序的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。另一方面是要逐步強化房地產(chǎn)價格評估行業(yè)監(jiān)管力度。加強對評估機構(gòu)惡性競爭行為的監(jiān)管，針對當(dāng)前部分評估機構(gòu)為拓展業(yè)務(wù)，獲取利潤幫助客戶干涉評估報告結(jié)果的問題，國家相關(guān)管理部門要對《資產(chǎn)評估法》中關(guān)于評估機構(gòu)不正當(dāng)競爭行為的法律界定和處罰標準做出明確規(guī)定，行業(yè)有關(guān)單位要完善評估機構(gòu)惡性競爭的監(jiān)管指標，結(jié)合各地區(qū)房地產(chǎn)價格的實際情況明確屬于惡性競爭行為的收費處罰范圍。此外，國家相關(guān)部門和行業(yè)有關(guān)單位要進一步健全房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資信評價體系，增加對房地產(chǎn)價格評估人員的資信評價指標和房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的社會責(zé)任評價指標，實現(xiàn)對機構(gòu)、對從業(yè)人員資信情況的綜合性評價，全面強化資信監(jiān)管。

（三）制定行之有效的評估方法

建立具有中國特色的房地產(chǎn)價格評估體系，要守正創(chuàng)新，制定行之有效的評估方法。房地產(chǎn)價格評估行業(yè)要從我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段和房地產(chǎn)市場實際需求等兩個角度出發(fā)，在實務(wù)工作中結(jié)合具體情況靈活應(yīng)用評估方法。房地產(chǎn)價格評估人員平時要加強學(xué)習(xí)，了解收益法、市場比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法等傳統(tǒng)評估方法的優(yōu)缺點，在實際工作過程中揚長避短。此外，房地產(chǎn)價格評估行業(yè)要大力推廣特征價格法和邏輯模糊法等新型評估方法。這里以特征價格法為例，分析該方法的基本思路和它的優(yōu)勢：特征價格法是在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下，評估人員通過數(shù)學(xué)方法構(gòu)建價格特征模型，將房地產(chǎn)價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，只反映在單純供求關(guān)系下房地產(chǎn)價格的變動情況。其優(yōu)勢在于容易取樣，可以得到大量價格資料；模型的經(jīng)濟意義比較直觀；計算相對簡單。上述幾種新的房地產(chǎn)價格評估方法在一定程度上彌補了原有評估方法的不足之處，房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的有關(guān)單位和各個評估機構(gòu)要加強對上述新型評估方法的宣傳和學(xué)習(xí)，全面提升房地產(chǎn)價格評估工作質(zhì)效。

（四）提升行業(yè)從業(yè)人員入職標準

建立具有中國特色的房地產(chǎn)價格評估體系，要強基固本，提升行業(yè)從業(yè)人員入職標準。具體來說，國家相關(guān)部門和行業(yè)有關(guān)單位要做好三面三項工作：第一，國家相關(guān)部門要對房地產(chǎn)價格評估人員的準入許可規(guī)定進行調(diào)整，全面提升人員準入門檻。要結(jié)合實際情況對進入房地產(chǎn)價格評估行業(yè)人員的教育背景、工作經(jīng)驗從嚴要求，如在進入行業(yè)前不具備三到五年的相鄰行業(yè)工作經(jīng)驗，那么在進入行業(yè)考取房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書后需參加由房地產(chǎn)價格評估行業(yè)管理協(xié)會舉行的培訓(xùn)活動。此外，為應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)內(nèi)容的變化，國家相關(guān)部門需要對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的具體科目進行調(diào)整。第二，行業(yè)有關(guān)單位要牽頭制定房地產(chǎn)價格評估人員等級認證體系，針對已經(jīng)進入本行業(yè)并考取房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的從業(yè)人員，國家相關(guān)部門和行業(yè)有關(guān)單位要建立分級認證體系。分級認證體系可以從兩個角度來設(shè)置，一方面可以按照不同的房地產(chǎn)類型設(shè)置不同的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊類別，如上文中提到的，各注冊類別的房地產(chǎn)價格評估人員只能從事對應(yīng)領(lǐng)域如普通住宅、工業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)活動，另一方面可以根據(jù)從業(yè)人員的從業(yè)年限設(shè)置專業(yè)職稱考試，為從業(yè)人員賦予初級房地產(chǎn)估價師、中級房地產(chǎn)估價師、高級證房地產(chǎn)估價師職稱證書。第三，國家相關(guān)部門要推動《資產(chǎn)評估法》中關(guān)于房地產(chǎn)價格評估人員的義務(wù)與權(quán)利對等，及時調(diào)整部分政策法規(guī)內(nèi)容，減少房地產(chǎn)價格評估從業(yè)人員的職業(yè)法律風(fēng)險，打消高素質(zhì)人才的擇業(yè)顧慮，為我國的房地產(chǎn)價格評估行業(yè)不斷注入源頭活水。

五、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的發(fā)展有待進一步規(guī)范，國家相關(guān)部門和行業(yè)有關(guān)單位要從完善行業(yè)政策法規(guī)環(huán)境、健全行業(yè)統(tǒng)一管理制度、創(chuàng)新房地產(chǎn)價格評估方法和提升行業(yè)從業(yè)人員綜合素質(zhì)四方面入手做好相關(guān)工作，構(gòu)建與我國具體國情相適應(yīng)的，具有中國特色的房地產(chǎn)價格評估體系。