城市更新中商業升級改造創新管理要點研究
——基于噴淋系統改造的工程管理分析

張國棟，沈亞琳*，張羽晴，張拯乾

（1.北京安泰信達消防工程有限公司，北京 101200；2.上海贏立建設工程有限公司，上海 200120）

隨著新型冠狀病毒感染疫情發展，全球經濟不可避免進入了低速發展的特殊歷史時期，中國商業地產也在北京、上海、廣州和深圳等一線城市開始步入了存量時代，城市更新的商業升級改造已成為促進商業經濟發展的新趨勢。特別是2023 年全國“兩會”后，隨著全國房地產開發的節奏趨緩，城市既有商業建筑尤其是帶著本土文化載體的歷史建筑與文化街區亦然成為品牌商青睞的對象備受追捧，而在各個城市中具有區位優勢的既有商業綜合體、商業建筑也順應經濟發展和城市更新的要求進行改造升級。商業升級改造已成為中國城市更新和促進商業經濟煥新發展的一條必由之路，而其中的消防工程改造是商業升級改造項目不可或缺的極其重要的組成部分。既有商業物業（地產）的商業升級改造，已將原有商業管理的過程和范圍擴展到了商業后期運營發展的新階段，亦然成為商業管理的一個重要創新環節和商業經濟發展的新的方向標。對消防改造的工程質量管理就是要在原有的消防設施和系統基礎上，依據現行的消防技術規范進行提升和施工改造的全過程管理。在工作實踐中，大量既有商業建筑的消防基本設施設置與現行消防規范的要求差距較大、改造升級達標的難度較大，這就需要商業改造項目管理人員在制定的消防設計圖紙方案的基礎上，結合商業建筑的整體消防系統和既有消防設備的具體情況進行分析，采取切實可行的工程管理方案來實現商業改造有效的質量管理目標。

對于如何加強建設工程中消防質量管理的論述，業內已有專家學者分別依據相關消防技術規范和建設工程質量管理的原理要求發表了許多精辟的文章。但對于商業升級改造中把二者結合在一起進行有效統籌管理類的研究論述并不多見，可能緣于之前理論研究的視點主要集中于中國商業地產迅猛的建設發展階段，而對于小眾的商業存量改造管理研究重視不夠之故。在商業存量升級改造逐漸成為商業經濟發展的一股主流趨勢的新形勢下，筆者將消防改造工程的質量管理作為商業升級改造管理的一個重要創新環節來進行全過程的統籌研究，再結合城市更新中既有商業建筑消防改造中噴淋（自動噴水滅火）系統施工改造的典型案例，根據其在不同階段和層面所暴露出的管理上的突出問題進行分析研究，對商業改造管理中存在的普遍性問題給出解決措施及對策，旨在為相關城市更新商業改造的決策管理者提供一些有益的參考。

1 影響實現商業升級改造管理目標的突出問題

既有商業建筑的消防改造工程分為整體改造和局部改造兩大類，整體性的商業改造按照現行消防技術規范進行設計和施工作業是可以達到消防工程質量管理目標的，但存在比較突出的問題是既有商業建筑內的局部改造工程要如何通過有效的施工質量管理，以保證其達到滿足現行消防技術規范的工程質量管理目標。局部性商業改造消防工程的施工質量管理，若按照改造施工主要涉及的消防系統和設備分類，有火災報警系統、自動噴水滅火系統、消火栓系統、防排煙系統及應急照明和疏散指示系統等，而施工改造中涉及面最廣、占用施工時間和成本最大的就是自動噴水滅火系統。既有商業建筑改造是當前探索城市更新的重要途徑，其中消防水系統設計是重點難點之一。如何既滿足現行消防規范確保改造后建筑物防火的安全性和可靠性，又能充分利用既有商業建筑因地制宜，經濟高效地實現改造任務，是改造難點[1]。

姜文泉[2]在《淺析建筑消防工程改造與施工現狀及特點的探討》一文中將噴淋改造的常見問題分為3 種，一是噴頭改造設置不合規問題——噴頭間距超標、噴頭配合裝修安裝在吊頂造型內；二是噴頭選型不合規問題——“中危險Ⅱ級商鋪、娛樂場所等區域大量地使用邊墻型噴頭”“改建的公共娛樂場所未按規范要求設置快速響應噴頭”“裝修吊頂采用通透性吊頂，布置為下垂型噴頭，且噴頭未設置集熱盤”；三是噴水支管布置跨越防火分區，配水支管未嚴格按照規范要求控制噴頭數量進行施工，從而造成管徑偏小控制噴頭數超標問題。

在長期的既有商業改造管理的實踐活動中，筆者發現局部性商業改造區域內的噴淋（自動噴水滅火）系統改造普遍難以實現其管理目標的問題，主要突出表現在3 個方面。

1）原噴淋（自動噴水滅火）系統的設置和商業改造消防工程技術方案的差距較大，僅僅依據消防施工圖紙對噴淋頭的位置調整是無法達到噴淋（自動噴水滅火）系統要求的供水保證及消防水覆蓋能力的標準的。尤其是既有商業建筑的消防施工因受到當時的地理、歷史、環境等因素的影響，往往存在消防供水管網未必能實現兩路供水管道接入、原噴淋泵的控制設置不能滿足現行消防技術規范要求的循環保壓不停供水、原噴淋管道的水流量和噴淋頭的覆蓋面達不到技術規范要求等問題。

2）商業項目管理人員實際經驗不足，沒能按照噴淋（自動噴水滅火）系統改造須分階段穩步試壓的技術要領來管理和要求施工人員進行施工操作作業，從而普遍留下漏水隱患的問題。

3）商業項目管理人員缺乏全局觀念，沒能將局部的噴淋改造和整體系統設備結合在一起組織進行全面有效的系統調試。

既有商業建筑的噴淋（自動噴水滅火）系統改造的系統管理是否行之有效，是保證項目能否達到現行消防技術規范要求的安全質量目標的關鍵和難點。集中在噴淋（自動噴水滅火）系統改造上的一系列突出問題，都需要在噴淋（自動噴水滅火）系統改造管理中根據現場具體情況，逐項分析研究后找出具有針對性的有效解決問題的對策。

2 商業升級改造實施“三要點”式創新管理，以實現工程質量管理目標

商業改造工程的噴淋（自動噴水滅火）系統施工作業，按照其施工的步驟及流程可分為3 個階段，即準備階段、施工實施階段和驗收移交階段，而每個階段都有其施工質量管理的特點、重點和難點。劉濤[3]在《既有建筑改造工程安全特點及管理對策分析》一文中歸納分析了既有建筑改造工程安全施工的特點，有針對性地提出了相應的安全管理對策，使既有建筑改造工程安全管理工作更加條理化和明晰化。楊澤峰[4]在《探討既有建筑裝修裝飾改造工程的施工質量管理》一文中著重分析了既有建筑改造項目的施工管理要點，并針對項目管理在改造工程的具體應用方面提出了幾點優化策略。在此基礎上，結合長期的實踐經驗，筆者認為根據3 個不同階段的特點，有針對性地實施“三要點”式創新管理方案是實現其工程質量管理目標的基本保證。

2.1 抓住技術規范和現場配置之間差距的問題“重點”

在商業改造施工的準備階段進行消防設計要依據現行消防技術規范來做改造技術方案，但在實踐中發現，設計院提供的商業改造消防工程圖紙有許多由于沒有結合既有自動噴水滅火系統的實際設置情況，而與商業改造的實際施工方案存在一定差距的情況，從而導致方案難以實施落實到位。所以，在對既有商業建筑進行改造工程施工前，必須著重找到特別是要找準商業改造自動噴水滅火系統在消防技術規范和現場配置之間存在差距的問題重點，確保制定的施工技術方案具備可行性，奠定和夯實施工質量管理達標的技術基礎。消防圖紙設計的目標是通過施工作業實施來實現的，對于商業改造噴淋施工工程而言，要特別重視在準備階段摸清既有商業建筑原自動噴水滅火系統和管道、閥門、噴淋設置的真實情況，對現場的原噴淋管道的布置和噴淋頭設置進行詳細的勘察摸底。準備階段中，在拿到商業改造工程的消防施工圖紙后，商業改造施工管理負責人必須帶領施工技術負責人及施工員、技術員等在內的“五大員”進行現場勘查，側重點就是對該建筑的噴淋管網內噴淋水泵、濕式報警閥組、泄壓閥、穩壓閥、進水閥和噴淋管道、噴淋頭及末端試水裝置和泄水閥等各個設備設施的運行狀態情況進行摸底、排查，重點要查清改造區域內噴淋管網、噴淋點位布置的基本情況。在此基礎上，依據現行消防技術規范和設計圖紙，結合現場實際情況，找出其存在問題差距的中心點，有針對性地制定出最優的商業改造自動噴水滅火系統施工實施的可行性方案。

若在施工準備階段就把商業改造工程中自動噴水滅火系統在消防技術規范和現場配置之間所存在的差距問題的“重點”找出來，進而預先制定出相應的解決方案，那么在進入施工實施階段后，項目工程管理人員落實可行性的施工技術方案就顯得比較順暢了。進入施工實施階段后，商業改造的工程管理人員要嚴密組織消防施工圖紙設計和施工可行性方案的技術交底會，告知施工的重點、難點和可行性方案，使所有施工管理和施工班組人員明確施工方案和工序，對施工方案、施工計劃做到了然于胸、全面統籌、重點跟蹤。

在上海市浦匯大廈商業改造工程中，施工準備階段勘察現場中拆開天花板發現現場實際情況與原始圖紙有出入，前期商鋪曾經對噴淋設置做過調整，使得噴淋頭位置及管線走向都發生了改變，現場實際情況不能滿足GB 50084—2017《自動噴水滅火系統設計規范》的要求。于是商業改造的施工管理負責人就帶領設計師、工程技術人員，按照GB 50084—2017《自動噴水滅火系統設計規范》的噴淋設計標準再結合商鋪裝修改造的空間布局，研究確定重新進行噴淋管線的鋪設和依據場內空間調整噴淋頭的安裝位置和數量，另在超過1.2 m 寬度的并排風管水管下方增設下噴和相應的集熱罩，保證改造區域內噴淋頭可以全部覆蓋到位以達到自動噴水滅火系統改造的設定目標。找出存在差距的中心點問題后，設計師依據新的施工實施方案對已申報的消防圖紙馬上進行設計變更、重新審圖上報。經過一系列的圖紙和現場的方案調整與落實，使得該改造工程項目十分順利地通過了驗收。

2.2 抓住分階段穩步試壓的技術“要點”

無論新、舊消防技術規范，根據噴淋系統質量管理的基本要求，其施工質量管理都明確要求并特別強調對噴淋管道的試壓必須遵循分階段穩步組織實施，這就是噴淋系統改造必須遵照的技術“要點”。自動噴水滅火系統施工質量管理抓住分階段穩步試壓的技術要點，解決了其施工質量能否達標的難點問題。張國棟等[5]在《商業綜合體消防工程管理的問題調查和對策研究》一文中闡述“在商業改造工程中，消防管理人員要特別重視消防管道系統改造的科學規范性，有側重地進行監督檢查。要對消防管道泄水和試壓做到事前有要求、事中有監督、事后有檢查。泄水、試壓要求施工人員做到分階段、穩步降壓和升壓，避免因快速泄水降壓和上水升壓而造成消火栓、噴淋系統內其他的消防管道卡箍，管件因遭受強力沖擊被損壞或縮減壽命導致漏水問題的出現”。在實際施工中，因為工程管理人員對此技術要點宣貫和檢查管理不到位，就會大概率地出現施工人員不懂分階段穩步試壓技術要點的科學道理和規范要求，為了圖省事和節省施工時間和成本，野蠻且簡單粗暴地完全打開泄水閥而使得噴淋管道水壓快速降壓排空，同樣在上水時直接把防火區域的進水信號閥完全打開而使得水流快速升壓，其結果就是商業建筑內整個自動噴水滅火系統的各個噴淋管道卡箍，管件因瞬間遭受到了巨大壓差的水流多次強力沖擊而受損嚴重。雖然改造區域內的噴淋管道卡箍、管件受到沖擊次數少可能沒出現漏水，但是引發改造區域之外的自動噴水滅火系統管路的接口處漏水、滲水的問題卻仍不斷地發生，從而導致難以修復，進而留下了商業改造自動噴水滅火系統施工管理的質量隱患。在實踐中，因噴淋管道改造分階段穩步試壓的技術要點不被重視而發生此類問題屢見不鮮，已成了商業建筑自動噴水滅火系統消防工程改造上的通病頑疾。

2.3 抓住整體系統設備運行的系統“核心點”

自動噴水滅火系統在既有商業建筑內是個極其完整的消防系統，從改造區域外的消防供水管網、消防水池到噴淋泵、（樓頂）穩壓設備，再到報警閥組、壓力開關和防火區域的信號閥、泄壓閥，最終到達改造區域范圍內布置的噴淋管道、噴淋頭及防火區域末端試水裝置，其各個設備都是通過噴淋主管和噴淋支管相連，構成了“牽一發動全身”緊密關系的整體系統網絡。無論是改造區域內噴淋頭發生漏水，還是所在的防火區域的泄壓閥或末端試水被打開排水，都會啟動防火區域的信號閥，從而引發相應的壓力開關、報警閥組及噴淋泵啟動。所以自動噴水滅火系統進行區域內改造的局部施工竣工后，要想判定自動噴水滅火系統施工質量管理是否全面整體達標，還必須保證影響其功能使用的、處于改造區域外的系統核心設備——噴淋泵、報警閥組、壓力開關和閥門等能否滿足消防技術規范的要求以進行全面的統籌管理，必須要做好自動噴水滅火系統重要核心設備正常的運行維護工作。這是自動噴水滅火系統質量管理至關重要的“核心點”，必須在改造工程施工管理中給予足夠的重視，否則自動噴水滅火系統的改造施工就無法完成竣工驗收和移交。只有抓住了影響自動噴水滅火系統質量管理的系統設備運行的“核心點”，才能保證系統改造質量管理整體性達標。

上海明基商務廣場改造項目位于地上第6 層，面積1 100 m2，其商業改造消防工程主要是進行自動噴水滅火系統的改造與調試，而提供消防水的消防泵房位于所在廣場的地下室內。該項目在調試驗收階段進行系統運行調試時，出現了噴淋泵吸不上水的故障，該商場工程管理人員反饋此問題已受困多時也急需解決。經消防技術和施工人員根據原消防竣工圖紙進行現場的細致排查后，找到了造成噴淋泵無法實現吸水功能的問題癥結，是因為噴淋泵原有的進水口管道采用同心變徑管從而致使其管道內積氣無法順利排出。于是，項目管理人員因地制宜地在噴淋泵進水管最高點增設了一個球閥進行排氣，既解決了整個噴淋系統因噴淋泵吸不上水而無水可供的問題，也保證了商業改造工程能按期交付。

3 結束語

在商業升級改造噴淋系統消防工程質量管控中實施和加強上述“三要點”式創新管理，即抓住技術規范和現場配置之間差距的問題“重點”、抓住分階段穩步試壓的技術“要點”、抓住整體系統設備運行的系統“核心點”，就是抓住了提升噴淋系統消防改造質量管理的關鍵和精髓。只有這樣，才能使得商業改造工程的施工質量管理由繁化簡，也使得商業改造項目能顯著地提高工程統籌管理的效率，從而順利實現商業改造滿足現行消防技術規范的要求，施工管理達到工程質量管理上臺階的目的，最終實現城市更新的穩步發展，為商業經濟的順利發展提供堅實的保證。