觀察金茂服務的業績拐點

云涵

金茂服務（00816.HK）在物業百強名單上排名第15。截至2023年中報，公司在全國75座城市在管運營項目443個，一、二線城市占比約90%；合約建筑面積約為9448萬平方米，在管建筑面積約為7098萬平方米。

過去三年公司業績體現出超高的成長性，2020-2022年歸母凈利潤的同比增速分別為241%、131%及89%。公司在2022年3月港股上市時曾提出在十四五期間業績年復合增速達50%，照此計算，公司2025年歸母凈利潤將增長至5.86億元（2022年實現了3.36億元）。不過公司2023年中報利潤意外的同比下滑，且應收款增速超過收入增速，這帶來了一些擔憂。而亮點是公司規模增長仍快，能力建設持續推進，管理層又指引期望長期保持20%以上的業績增速。后續需要關注公司管理層指引的長期20%的業績增長何時開始兌現，以及應收款占比營業額的改善情況。

利潤意外下滑且應收款增加

2023年中報顯示，公司營業額同比增長23.3%至13.53億元；毛利同比接近零增長至3.57億元；歸母凈利潤同比下跌13.8%至1.46億元。

雖然收入增長較快，但歸母凈利潤意外下滑，讓市場較為失望。分析利潤下跌的主要原因，一是非業主增值服務的收入及毛利同比下跌，導致整體毛利幾乎增長，二是在整體毛利沒增長的情況下，期間費用隨銷售額的增長而增加。

先看非業主增值服務，這主要是公司給母公司中國金茂等開發商提供的各類服務，其中母公司占大頭，中報此項收入同比下降了28%，而毛利同比下降了43%及6300萬元。公司表示非業主增值服務的下降是自己主動為之。不過這也應該反映了在地產行業不景氣的背景下，母公司壓降成本的努力，上半年母公司中國金茂的歸母凈利潤同比下跌了83%，母公司日子不好過，對子公司的支持就不可能像上市前后那樣大了。而非業主增值服務曾在2021及2022年分別取得了83%及8%的增速。對于母公司的支持，管理層在本次業績會上表示，未來母公司會給金茂服務持續的助力和資源注入，母公司內部也在考慮把內部的服務資源進一步整合到金茂服務的發展平臺。這樣看來，公司后續的非業主增值服務有望觸底回升，不過在看到實際的財務數據前，對此暫不建議做樂觀的設想。

再看期間費用的增加。中報的期間費絕對額增加了近2900萬元，不過期間費用率同比下降0.3個百分點至12.3%。費用率是正常的，但絕對額增加了。公司曾在過往的業績會上表示希望逐步把費用率壓降到10%以內。而管理層此次表示，“我們有一些在報表上看到的是費用的部分，實際上從長期來看它是一項投資，比如說數字化投入，關于客戶研究的投入，以及在新業務領域的布局投入。我們也相信能發揮出非常大的長期效果。”這樣看來，上半年的費用中有些一次性的投入，這塊投入后續有望減少，從而后續幾年費用率降到收入的10%以內仍值得期待。

財報里另一個憂慮是應收款增長較多。公司中報的應收賬款為10.3億元，同比增加了32%，超過了營業額同比23%的增速。應收款占比營業額的76%，比一些優質的企業要高，例如優質物業企業中海物業、保利物業及濱江服務的此數值介于38.8%-41.5%之間，其他一些母公司暴雷的物業公司如碧桂園服務、佳兆業美好及奧園健康則介于80%-120%之間。公司解釋說，應收賬款中關聯方對應的部分同比并沒有增加，同比增加的部分主要是基礎物業服務對應的部分。而對于公司這種整體物業偏高端的服務商來講，應收賬款反而更多，這有些令人費解。期待公司后續能夠壓降應收款占收入的比重。

亮點也不少

公司的中報也有如下一些亮點。

一是基礎物業服務規模及毛利有較快的增長。2023年中報，公司的合約建筑面積同比增長35.8%至9448萬平方米，在管建筑面積同比增長56%至7098萬平方米；這推動公司上半年物管費收入同比增39%至7.5億元，對應毛利同比增34%至1.25億元。基礎物業服務是物業公司的基本盤，持續的拓展此項收入是物業公司的重要工作。一方面，公司的外拓工作取得了顯著進展，中報第三方在管面積同比增長89.5%，在公開市場的投標招標中標率達57%，第三方在管面積占比也從2022年底的39.3%提升至47.8%。后續公司將把外拓的城市進一步聚焦到21個核心城市，預計2023年下半年這21個核心城市將占比公司外拓70%以上的業績。另一方面公司也積極拓展公建及城市服務等物管項目。公司在此方面的重點有二，一是協同母公司中國金茂的城市服務戰略，與一些地方政府及國企合作。例如布局雄安，和屬地的雄健集團成立了合資公司，期望在雄安先行區第一批央企總部進駐之后，滿足由此帶來的IFM（綜合設施管理）服務需求。公司目前在手的城市服務項目一共有10個，上半年新增了兩個城市服務項目，新增的轉化面積達400萬平方米。這些城市服務的客戶包括政府、企業及家庭。公司已經在多個高產值業務客戶中進行布局，涵蓋國家部委、金融高端制造、醫院等多個領域。二是為母公司中化集團提供各類物管服務。據管理層之前的介紹，中化只有公司這一個物業公司，以后能給到的公司的收入想象空間是比較大的。中化的項目包括廠區、住宅以及研究中心等。金茂服務已經進入中化內部的供應商白名單，這有利于后續業務的推進。總之公司在項目外拓及城市服務方面增長勢頭良好，能力也在逐步提升，且公司對此業務的成長較有信心。

二是業主增值服務增速較快。上半年公司的社區增值服務收入同比增54%至3.8億元，毛利同比增28%至1.47億元。其中，室內裝修平臺服務收入增長約113.7%至1.03億元；房地產經紀服務收入增長約82.1%至8540萬元；社區空間運營服務收入增長約37.5%至1.18億元；其余涉及團購及家政等生活服務。在不斷洞察客戶需求，能力建設不斷提高，及在管面積持續增加的情況下，社區增值服務后續有望隨基礎物業服務保持持續較快的增長。

后續需要關注公司管理層指引的長期20%的業績增長何時開始兌現，以及應收款占比營業額的改善情況。

此外，公司也在如下方面取得了一些進展：一是堅持高品質服務初心，客戶滿意度水平維持行業90分位，并獲得中國物業服務百強企業Top15，中國高端企業服務領先企業等多個行業榮譽；二是持續洞察客戶需求；三是推進數字化建設賦能精益管理，這有助于提供個性化、精準化、及時性的客戶服務，建立智能化的一線運營工作監督體系，有效提升運營效率，使作業更加規范高效。

業績何時能夠兌現

中報業績有所下滑且應收款增加，但公司培養了物業拓展、社區增值服務等各方面的業務能力。后續關鍵還是要看這些能力建設能否兌現在業績上，在隨后的某個時點在此推動公司業績的增長。

有關這一點，公司在本次業績會上做了如下規劃：“從長期來看，金茂服務整體業績的增長會保持在20%以上，非周期性的業務保持在30%-40%的增長。”非周期性業務是指除非業主增值服務以外的業務。此前公司在2022年報后的業績會上曾規劃，2023年的在管面積期望達到9000多萬平方米（同比增長約58%），2024年希望能達到1.5億平方米，2025年達到2億平方米。未來三年合約管理面積的比例在1.2到1.4的水平。

其中較為重要的是整體業績的增長要保持在20%以上。這是公司做出的方向性的粗略指引，暫時沒有說明以何為基數增長。如果是以2022年3.36億元的歸母凈利潤為基數，那么2023年全年業績將達4.03億元，意味著2023年下半年要達到2.57億元。考慮到近三個半年以來公司的歸母凈利潤存在持續下滑的趨勢，2022年上半年1.69億元，2022年下半年1.67億元，2023年上半年1.46億元，那么2023年下半年要實現2.57億元利潤顯然有難度，從而不建議對此寄很大希望。更為謹慎穩妥的辦法是期待公司半年度業績觸底后，再以此為基數保持20%的增長。

投資者后續需要謹慎跟蹤并預測公司2023年下半年的業績，看業績拐點什么時候到，也需要關注公司的應收款占比營業額能否改善。

聲明：本文僅代表作者個人觀點；作者聲明：本人持有文中所提及的股票