樓市暖意漸濃

孫兆會

2023年初，樓市終于有了難得的回暖跡象，很多地方都呈現出政策寬松、成交量放大、價格上升的態勢，市場氣氛趨暖。但從長遠來看，樓市的復蘇任重道遠，需要防范的風險很多，且仍需合理引導。

樓市“小陽春”

2月最后一個周末，前后看了半年房子的董凡敲定北京朝陽區一套三居室。董凡密集看房是在今年春節后。天氣回暖，市場也開始出現躁動的氣息。他察覺到，相比去年，房子成交的速度明顯變快了。“我們挑出三四套合心意的，還在猶豫的時候，就有兩三套賣掉了。”

不止購房者，房產中介也感到了春天的暖意。北京一位鏈家的中介表示，去年大部分時間，他所在的鏈家門店晚上九點半就關門，最近起碼得開到晚上十二點，最夸張的一次，簽單到凌晨四點。

“疫情三年，房價漲回來只用了一周”“2月北京二手房成交量同比大漲96%”， 樓市小陽春還未到來，這些數字就陸續搶占著熱搜，挑動購房者的神經。

樓市復蘇，最明顯的數據是交易量上升。

今年2月，在新建商品房方面，杭州、蘇州、無錫、寧波等長三角熱點城市新房交易量與去年同期相比皆有上漲，且漲幅均超過10%。其中，杭州與無錫同比上漲幅度最大。有數據顯示，杭州2月新房成交9306套，同比上漲43.9%；無錫新房成交2594套，同比上漲34.3%。

二手房市場也逐漸回暖。進入2月，上海二手房成交量連續三周增長，相比于2月第一周、第三周二手房成交翻了一倍。蘇州、杭州、南京、無錫等地存量房成交套數都顯著高于過去一年平均交易水平。

相比新房市場，北京二手房市場回暖的程度更高。中指研究院數據顯示，今年2月北京二手房網簽套數環比增長60%以上，受去年春節假期看房人數減少的影響，同比增長70%以上。

其他一線城市中，廣州、深圳與北京類似，新房和二手房成交均有所增長，但后者成交增長更明顯。以深圳為例，2月新房成交面積環比增長超30%，二手房成交套數約2000套，環比增長超70%。

貝殼研究院監測的全國50座重點城市里，2月上半月的二手房日均成交量較1月上半月增長也超過70%。

雖然樓市交易量回暖了，但多位業內人士認為，回暖程度有限。而且，因為去年春節在2月，春節期間看房人本來就不多，且疊加了疫情因素，讓今年2月的環比和同比交易數據都摻了不少水分。

在新房市場，深圳一家頭部房企的銷售人員體會是，近期售樓處的到訪量上來了， 但真正轉化為訂單的并不算多。“大家擔心和考慮的東西更多了，比如質量、交樓時間、后續可能的價格走勢。”他認為，市場雖然有一波小的反彈，后續怎樣，還得看政策是否會進一步松動。

深圳一位地產中介認為，價格上漲不多，是因為前兩年疫情，深圳二手房市場積累了大量房源，最近一段時間市場正在消化的大多是低價房源。“市場信心恢復需要時間，目前是價格持平或微漲，普漲不現實。”一位房企北京區域副總裁表達了相似觀點。

業內分析認為，一線城市交易量上升明顯，但價格并未普漲，全國市場只是點狀復蘇，而非全面回暖。

去年以來，政策面“穩地產”力度持續加碼，銀行信貸、債券融資、股權融資“三箭齊發”，保障房地產企業合理融資需求。

在銀行信貸層面，“金融支持房地產16條”出臺以來，多家銀行已與房地產企業簽署戰略合作協議，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款等方面加深合作。

自2022年11月房地產再融資政策優化調整以來，A股市場已有14家房地產企業發布再融資預案，計劃融資總額超過500億元。

人民銀行副行長潘功勝表示，近一段時間，市場信心加快恢復，房地產市場交易活躍性有所上升，房地產行業尤其是優質房地產企業的融資環境明顯改善。

買房時機到了？

雖然樓市出現小陽春，不過，房地產市場不大可能重回疫情前的“狂飆”時代。

今年的政府工作報告，對房地產市場管理的表述是：加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。

總結下來，中央的要求很明確：既要促需求，又要防風險。住房和城鄉建設部部長倪虹表示，2023年的房地產工作總結為三句話：增信心、防風險、促轉型。“穩是基礎，進是關鍵。”

在各地政府對樓市的政策上，也可以看到“兩手硬”的強烈信號。

比如，在長三角三省一市的政府工作報告中都強調了保障性租賃住房建設。從數量上說，上海規劃建設7.5萬套，浙江規劃建設120萬套，安徽計劃新增11.3萬套。浙江還設定了2023年公租房在保家庭達到35萬戶、發展共有產權住房3萬套、城鎮住房保障受益覆蓋率超過25%的目標；江蘇和安徽則都強調了對剛性和改善性住房需求的關注，著重解決好新市民、青年人等住房問題。

同時，多地政策提及降低落戶門檻，促進房地產市場平穩健康發展。

3月9日，河南省駐馬店市人民政府印發《駐馬店市進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施（試行）》的通知，其中提到，對來駐就業大學生、新市民在駐購房，享受戶口遷移、子女就近入學（含轉學）、養老保險、醫療保險等城區人口同等政策。

在此之前，湖南省武岡市于2月26日舉行首屆房地產交易會新聞發布會，針對武岡市首屆房地產交易會，在房交會期間推出更加優惠的“五條政策”，其中提到，買房送戶口，子女可就近入學。購房戶可在不動產證未辦好之前憑《房屋買賣合同》、購房稅務發票到公安機關辦理戶口遷移手續；子女可在所購住房（含公寓房）所在地就近入學，取得學位。

根據中指監測數據，2023年以來，鄭州、佛山、烏蘭浩特等城市陸續出臺政策， 放松落戶門檻， 春節后， 駐馬店、武岡等多地出臺購房即可落戶的政策，為新市民、人才等進城購房提供便利和購房支持。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，此前已有多地放寬落戶限制，多數二線已將落戶門檻降至專科學歷或取消落戶門檻，并加大對各類人才、人口的吸納力度，為城市注入新鮮活力。允許購房落戶、支持人才購房則將住房政策與人口、人才政策相結合，有利于促進人口人才流入，一定程度對購房需求釋放也會起到促進作用。目前來看，人口、人才仍是城市間競爭的重要資源，各地對人口、人才的需求強勁，未來各地引才政策有望繼續加大，部分城市或與購房政策相結合，更好地滿足新市民的住房需求。

同時，化解和預防風險，在“復蘇”大環境下仍是緊箍咒般的存在。

上海和江蘇再次強調了“ 房住不炒”的原則；江蘇和安徽都表示要加強房地產市場的風險排查和監督，加強商品房預售資金、交付質量、物業管理等監管； 浙江和安徽明確提出了“ 保交樓”目標，安徽還特別強調了對房地產開發項目逾期交房的專項治理，全力保民生、保穩定。

多位業內人士認為，幾乎沒有人能準確探到一輪房價周期調整的底部，購房人還是要根據自身情況做出決定。一個比較明確的信號是，買賣雙方在博弈中的力量對比、房屋的議價空間是否發生了變化。

北京一位中介表示，去年北京的新增房客比（即一段時間內新增房源數量/新增到訪客源數量）處于高位，購房者選擇余地更大，砍價相對容易，一套房子能砍下3%- 5%的價格，今年就不會這么好談了。上海鏈家研究院分析師也表示，根據上海鏈家研究院的監測，短時間內二手房的議價空間的確在收窄。

此外，樓市小陽春的風只吹到了一線城市，其它城市仍然在恢復元氣。

何時真正復蘇？

2023年初，為刺激購買需求，央行建立首套住房貸款利率動態調整機制，新房價格連續三個月下降的城市，可下調首套住房貸款利率下限，許多二三線城市的貸款利率進入“3字頭”時代。

隨著政策放寬，二三線城市的成交量出現回升。但是，從二手房價格來看，2月一線城市房價已經止跌回升，二三四線城市的房價仍在下跌，三四線城市的跌幅收窄幅度不如二線城市。

資深地產融資專家王嵩認為，現在市場的點狀回暖，更多是因為市場結構的差異。一線城市有需求根基，大多數二線城市的銷售回升不會這么快。

土拍市場的冷熱，更能反映企業長期對某一城市的市場是否有信心。2023年前兩個月的土拍，城市間熱度分化嚴重。其他進行土拍的城市多為二線城市，僅有杭州熱度較高，且在拿地的企業中，民企占到65%。這是因為房企看好杭州的長期趨勢。其他二線城市多為底價成交或流拍。

這波回暖是否有持續性，業內專家認為，只有市場的信用風險出清，購房者關于地產行業的預期才會修復，市場的穩態才會出現。這取決于有沒有新的政策落地，房企是否會出現新的違約，產生新的交付問題。

房企高管們對市場的判斷也較為克制。多位房企高管表示，他們更關注整體經濟是否好轉，老百姓有更穩定的收入來源才是樓市回暖的根本。

數據的增長確實能夠反映市場的變化。根據統計數據顯示，2023年初這段時間，大城市的商品房成交量有了一定數量的增長，樓市回暖的信號也變得越來越明顯。同時部分城市的二手房成交量也有了明顯的增長。但是持續下行的樓市真的會在這么短的時間內就迎來復蘇嗎？

數據的變化肯定是真實有效的，但不一定就意味著樓市已經復蘇。因為樓市的復蘇肯定是需要時間的，并且是需要穩定的需求輸出的。因此，僅從一兩個月的樓市數據變化來判斷房地產市場的復蘇是不準確的。如果數據能夠持續走高升溫，才能說明樓市是真的復蘇了。

目前，新房市場和二手房市場的數據增長其實都是源于之前的購房者需求被壓縮了太久。當樓市調控的措施發生明顯的變化之后，還是打動了不少購房者，讓其獲得了買房的信心和興趣。但是當這一波購房者的需求釋放之后，當這一波的庫存消耗之后，樓市是否能夠保持穩定的需求輸出才是判斷樓市能否復蘇的關鍵。

就目前的開發商的生存狀態來看，要想樓市復蘇，就要盤活房企。就要調動房企拿地的積極性。因為樓市的復蘇并不是房子賣出去這么簡單，而是要全面盤活上下游的各個產業，尤其是土地市場。因此，樓市的復蘇任重道遠，并且需要防范的風險也有很多。

雖然熱點城市的樓市數據有所增長，但想要真正實現樓市復蘇，仍需要合理引導樓市發展，關注不同城市的樓市變化。