高度城市化地區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的問題及對(duì)策
——以深圳市龍崗區(qū)為例

呂凱

深圳市龍崗區(qū)規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心 廣東 深圳 518000

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要空間載體，也是新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要平臺(tái)和抓手，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。產(chǎn)業(yè)立市一直是深圳城市發(fā)展的核心，深圳是全國(guó)面積最小的一線城市，歷經(jīng)40余年高速發(fā)展，快速消耗深圳市的增量土地空間，也讓深圳市面臨新增空間緊約束、存量空間低效的困境、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目難以落地的困境，土地空間資源緊缺已是面臨的一大難題之一，產(chǎn)業(yè)用地壓力越來(lái)越大[1]。根據(jù)深圳市2018年土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)，全市的現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地約287km2，約占深圳市整體建設(shè)用地三分之一，產(chǎn)業(yè)用地比例遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)外同類城市。在現(xiàn)狀存量比例達(dá)和土地增量資源有限的雙重語(yǔ)境下，存量產(chǎn)業(yè)園挖潛、新建產(chǎn)業(yè)園增效是破解深圳市產(chǎn)業(yè)空間瓶頸的重要方向之一，如何使用好、發(fā)展好產(chǎn)業(yè)園是接下來(lái)的重要課題。而龍崗區(qū)作為深圳的產(chǎn)業(yè)大區(qū)，面臨的問題愈發(fā)突出。本文深入分析龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，剖析產(chǎn)業(yè)空間與產(chǎn)業(yè)需求的錯(cuò)配、開發(fā)模式地產(chǎn)化、招商無(wú)序等問題，系統(tǒng)提出適用于龍崗區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展策略。

1 龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀

龍崗區(qū)位于深圳市東部地區(qū)，轄區(qū)面積為388.21km2，占深圳市面積19.44%。龍崗作為深圳的行政大區(qū)和產(chǎn)業(yè)大區(qū)，處于深莞惠區(qū)域的地理幾何中心位置，龍崗在深莞惠區(qū)域一體化及粵港澳大灣區(qū)建設(shè)中作為對(duì)外輻射的重要區(qū)域高地。截至2021年3月，龍崗區(qū)總?cè)丝诩s471.11萬(wàn)，其中戶籍人口約103萬(wàn)。結(jié)合第三次國(guó)土調(diào)查數(shù)據(jù)、2020年土地利用變更調(diào)查及2021遙感影像圖分析，龍崗區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地面積為69.3km2（圖1）。根據(jù)法定圖則數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地共46km2（圖2）。結(jié)合2020年建筑普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)用地現(xiàn)狀平均容積率1.46（圖3），遠(yuǎn)低于《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》工業(yè)用地基準(zhǔn)容積率3.5，產(chǎn)業(yè)園的空間潛力巨大。

圖1 龍崗區(qū)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地分布圖（圖片來(lái)源：作者自繪）

圖2 龍崗區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地分布圖（圖片來(lái)源：作者自繪）

圖3 龍崗區(qū)法定圖則規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度圖（圖片來(lái)源：作者自繪）

近年來(lái)，龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間布局更加優(yōu)化，園區(qū)企業(yè)自主創(chuàng)新能力大幅提升，園區(qū)經(jīng)濟(jì)成為龍崗區(qū)實(shí)施“一芯兩核多支點(diǎn)”區(qū)域協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的重要引擎。根據(jù)《2021年龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)用房普查報(bào)告》，共核定產(chǎn)業(yè)用房建筑物數(shù)量41221棟，總建筑面積10672.94萬(wàn)㎡，其中，有明顯邊界園區(qū)有1289個(gè)，覆蓋22634棟，總建筑面積6499.49萬(wàn)㎡，占全區(qū)產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積的60.9%。

土地資源方面，龍崗區(qū)面臨用地緊張的困境。全區(qū)剩余可用產(chǎn)業(yè)用地極為緊缺，僅不到2km2，且用地面積偏小。3hm2以上產(chǎn)業(yè)用地僅15塊，分布較為零散，東多西少，難以支撐重點(diǎn)片區(qū)發(fā)展。部分未批未建產(chǎn)業(yè)用地涉及歷史遺留問題較多。產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，2022年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值為4759.06億元，總量全市第三。2022年全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值為2162.72億元，總量全市第一。從行業(yè)來(lái)看，支柱行業(yè)計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)4.7%；醫(yī)藥制造業(yè)增長(zhǎng)81.4%；汽車制造業(yè)增長(zhǎng)26.6%。總產(chǎn)量來(lái)看，高技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)較快，移動(dòng)通信基站設(shè)備增長(zhǎng)7.3%，鋰離子電池增長(zhǎng)30.1%，智能手機(jī)增長(zhǎng)7.0%。

龍崗區(qū)在產(chǎn)業(yè)空間日益緊缺、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)大背景下，進(jìn)一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈、育創(chuàng)新鏈、優(yōu)服務(wù)鏈重要平臺(tái)載體作用，以載體轉(zhuǎn)型帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、載體創(chuàng)新帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，面臨諸多困難挑戰(zhàn)。

2 龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)園存在的問題

2.1 龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)總量大，但產(chǎn)出效率存在較大差異

2022年龍崗區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值為2162.72億元，總量全市第一。現(xiàn)狀工業(yè)用地地均工業(yè)增加值為31.2億元/km2，扣除全區(qū)龍頭企業(yè)后地均產(chǎn)值不足10億元/km2。從用地效益角度統(tǒng)計(jì)，龍崗區(qū)百?gòu)?qiáng)企業(yè)用地占全區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地17%，產(chǎn)出了全區(qū)85%的工業(yè)產(chǎn)值。因此，龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)園整體而言地均產(chǎn)值水平相交深圳其他區(qū)域偏低，具備較大的提升潛力。

2.2 產(chǎn)業(yè)空間載體錯(cuò)配，難以滿足優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地需求

一是存量廠房老舊、單層面積小，建筑品質(zhì)不高，不利于引進(jìn)重點(diǎn)企業(yè)、重大項(xiàng)目、特殊需求企業(yè)。全區(qū)建成年限大于15年的產(chǎn)業(yè)用房達(dá)78.76%，單層面積不足1000㎡的廠房占全區(qū)廠房總量的61.82%。二是產(chǎn)業(yè)用房適配性不高，難以滿足高端智能制造企業(yè)用房需求。近年新建廠房多為單層1200-1500㎡、層高4.5m，不能滿足智能化企業(yè)所需的大平層（3000㎡）、高層高（單層層高6-9m）、寬柱距（大于10m）、大載荷（1500kg/㎡）、大電梯（載重5噸）的用房需求。三是存在產(chǎn)業(yè)用房與商業(yè)用房混用現(xiàn)象。區(qū)內(nèi)部分制造業(yè)企業(yè)分布在辦公、商業(yè)等用房中，同時(shí)又有批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)入駐制造業(yè)廠房中，存在一定安全消防隱患，也不利于產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。

2.3 園區(qū)開發(fā)模式地產(chǎn)化，難以發(fā)揮平臺(tái)載體作用

一是M0過度地產(chǎn)化、M1走樣為辦公樓宇或商業(yè)用途現(xiàn)象依然存在。隨著樓市調(diào)控政策升級(jí)，一些傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，以產(chǎn)業(yè)孵化與產(chǎn)業(yè)投資為核心搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)拿地，之后進(jìn)行土地用途變更，轉(zhuǎn)變?yōu)樯逃没蛘咦≌?xiàng)目，即明為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實(shí)則為了便于獲取土地，更多的是“房東”模式，導(dǎo)致園區(qū)住宅化、睡城化。二是園區(qū)運(yùn)營(yíng)方單純追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)與承擔(dān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)責(zé)任之間的矛盾。園區(qū)迫于盈利壓力，在“騰籠換鳥”過程中，放寬企業(yè)入園門檻，遷入和新設(shè)立企業(yè)仍為低端、落后產(chǎn)能企業(yè)，產(chǎn)業(yè)層次不高，出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象，影響了園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚集群功能作用。

2.4 園區(qū)招商無(wú)序、同質(zhì)化，難以形成集群發(fā)展態(tài)勢(shì)

一是園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不明晰，面臨“有園無(wú)業(yè)”“有業(yè)無(wú)鏈”困境。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些園區(qū)招商工作虎頭蛇尾，雷聲大雨點(diǎn)小，缺乏周詳規(guī)劃，成效不明顯；一些園區(qū)在招商時(shí)未充分考慮自身實(shí)際情況和產(chǎn)業(yè)稟賦，造成發(fā)展定位雷同，爭(zhēng)相招引同類高科技、高新產(chǎn)業(yè)，陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)；一些園區(qū)招商引資吸引來(lái)一些企業(yè)，但這些企業(yè)沒有明顯上下游關(guān)系，沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈條，園區(qū)僅靠收取房租維持運(yùn)營(yíng)。二是園區(qū)無(wú)法為頭部企業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)等重點(diǎn)企業(yè)提供有效配套。龍崗區(qū)頭部企業(yè)、國(guó)高企業(yè)、入庫(kù)科技型中小企業(yè)數(shù)量與南山、寶安相比差距明顯，且布局在這些企業(yè)周邊多為規(guī)模小且零散的園區(qū)，這些園區(qū)無(wú)法為重點(diǎn)企業(yè)提供有效配套，重點(diǎn)企業(yè)也沒有發(fā)揮輻射和帶動(dòng)作用。

3 龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的對(duì)策建議

產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過共享資源、克服外部負(fù)效應(yīng)，能夠帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群形成。針對(duì)龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展面臨的四大困境，宜堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、特色引領(lǐng)、智慧賦能、政策保障，打造一批現(xiàn)代化高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為培育產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能、加快產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、促進(jìn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供載體支撐。

3.1 堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，探索多元化產(chǎn)業(yè)空間供給模式

一是實(shí)施產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效工程。堅(jiān)持空間載體與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相匹配，鼓勵(lì)國(guó)企、社區(qū)股份公司、市場(chǎng)主體等通過“統(tǒng)租+改造+運(yùn)營(yíng)替代”或自改等途徑，破解存量產(chǎn)業(yè)空間“小舊散亂”問題，籌建一批高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)用房，建設(shè)完善基礎(chǔ)設(shè)施及生活設(shè)施，提升綜合承載功能，滿足企業(yè)多元化用房需求[2]。現(xiàn)狀容積率較低、有一定規(guī)模閑置空地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)用地提容，在原有園區(qū)新改擴(kuò)建，增加優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。二是推動(dòng)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)制造業(yè)用房。發(fā)揮國(guó)企和頭部企業(yè)引領(lǐng)作用，通過區(qū)政府新建、區(qū)屬國(guó)企新建、國(guó)企合作新建等方式，優(yōu)先采取定制化招商新模式，新建一批可租可售、面積、層高、荷載等指標(biāo)符合現(xiàn)代需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)用房[3]。三是將“工業(yè)上樓”納入基礎(chǔ)設(shè)施范疇。完善建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提高“工業(yè)上樓”新型產(chǎn)業(yè)廠房的規(guī)范性、適用性和安全性，規(guī)劃建設(shè)通用型、定制型“工業(yè)上樓”示范項(xiàng)目，形成“低成本+高質(zhì)量建設(shè)+準(zhǔn)成本供給”模式。四是打造鏈?zhǔn)椒趸?wù)體系。對(duì)于不同階段企業(yè)的空間需求，在全區(qū)加強(qiáng)謀劃布局，推動(dòng)形成“眾創(chuàng)空間-孵化器-加速器-產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的鏈?zhǔn)椒趸?wù)體系，提供既有符合初創(chuàng)型企業(yè)、也有滿足快速成長(zhǎng)企業(yè)的空間載體和資源。

3.2 堅(jiān)持特色引領(lǐng)，積極引進(jìn)“鏈主”企業(yè)入駐園區(qū)，聚核成鏈、集聚成群，培育創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群

一是開展產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)招商。圍繞“一芯兩核”全力打造“IT+BT+低碳”三大核心產(chǎn)業(yè)集群，加強(qiáng)頭部企業(yè)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)主導(dǎo)型企業(yè)和重大戰(zhàn)略項(xiàng)目引進(jìn)，推動(dòng)新一代電子信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、綠色低碳等產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，同時(shí)引進(jìn)一批填補(bǔ)龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈缺失環(huán)節(jié)和實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵零部件進(jìn)口替代的具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高科技企業(yè)[4]，不斷提升園區(qū)顯示度和影響力。二是開展靶向培育計(jì)劃。實(shí)施“龍騰計(jì)劃”“中堅(jiān)企業(yè)培育計(jì)劃”“高新技術(shù)企業(yè)培育計(jì)劃”系列計(jì)劃，從獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)、人才待遇、發(fā)展空間保障等方面推動(dòng)資源向園區(qū)優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，不斷完善龍頭企業(yè)引領(lǐng)、大中型企業(yè)集聚、小微和初創(chuàng)企業(yè)共同發(fā)展的企業(yè)梯隊(duì)格局，提升園區(qū)常態(tài)化、應(yīng)用化、協(xié)同化創(chuàng)新水平。三是打造特色品牌園區(qū)。引導(dǎo)各類園區(qū)立足自身資源稟賦與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造屬于自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成一樓一產(chǎn)業(yè)、一園一品牌、一區(qū)域一特色的產(chǎn)業(yè)集群，持續(xù)完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，如加快推進(jìn)深圳市孔雀計(jì)劃產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)載體建設(shè)。

3.3 堅(jiān)持智慧賦能，培育專業(yè)化人才和平臺(tái)，構(gòu)建園區(qū)全方位服務(wù)管理體系

一是創(chuàng)新園區(qū)服務(wù)模式。鼓勵(lì)相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)開展管理人才培訓(xùn)，為園區(qū)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)提供支撐。引導(dǎo)園區(qū)與入駐企業(yè)健全溝通機(jī)制，推動(dòng)園區(qū)由傳統(tǒng)“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”“專業(yè)服務(wù)模式”轉(zhuǎn)變，為企業(yè)提供更多的金融、科技、人才、擔(dān)保咨詢等增值服務(wù)。如推動(dòng)園區(qū)建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，成立產(chǎn)業(yè)投資基金入股園區(qū)企業(yè)，共享企業(yè)成長(zhǎng)收益，促進(jìn)資產(chǎn)增值，增強(qiáng)園區(qū)自身造血功能。二是推動(dòng)專業(yè)化創(chuàng)新平臺(tái)落戶。加強(qiáng)政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)園區(qū)培育和引進(jìn)一批研究開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)移、創(chuàng)業(yè)孵化、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、科技咨詢、科技金融服務(wù)商等科技服務(wù)機(jī)構(gòu)和科技公共服務(wù)平臺(tái)，支持國(guó)內(nèi)外專業(yè)孵化器和公共平臺(tái)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在園區(qū)建設(shè)粵港澳大灣區(qū)孵化和加速基地、公共測(cè)試及中試平臺(tái)等科技成果轉(zhuǎn)化載體，為園區(qū)企業(yè)提供全生命周期服務(wù)。在新一代信息技術(shù)、人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生命健康等前沿領(lǐng)域，支持龍頭企業(yè)創(chuàng)建一批與產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合的創(chuàng)新平臺(tái)，構(gòu)建關(guān)鍵核心技術(shù)融合創(chuàng)新攻關(guān)體系，促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)學(xué)研深度融合。三是大力推進(jìn)新型智慧園區(qū)建設(shè)。實(shí)施產(chǎn)業(yè)數(shù)字化賦能行動(dòng)，制定智慧園區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)智慧園區(qū)標(biāo)桿示范項(xiàng)目，引導(dǎo)園區(qū)中小企業(yè)“上云用數(shù)賦智”，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、數(shù)字產(chǎn)業(yè)化[5]。

3.4 堅(jiān)持政策保障，建立跟蹤和評(píng)價(jià)激勵(lì)機(jī)制，完善全區(qū)開發(fā)建設(shè)配套措施

一是編制龍崗區(qū)“十四五”園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)園區(qū)改革創(chuàng)新發(fā)展新要求，堅(jiān)持科學(xué)性、可行性與可實(shí)施性，確定園區(qū)功能定位、規(guī)模、土地利用結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“一張圖管到底”，為園區(qū)開發(fā)建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)。二是加大對(duì)產(chǎn)業(yè)空間整體統(tǒng)籌監(jiān)督力度。實(shí)行M1/M0配比剛性約束機(jī)制，嚴(yán)控M1轉(zhuǎn)M0，構(gòu)建配比審批機(jī)制。同時(shí)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)定位、配套商服比例、自持以及最高銷售面積等予以明確規(guī)定。三是進(jìn)一步優(yōu)化園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展評(píng)價(jià)體系。以年為周期動(dòng)態(tài)更新目錄，對(duì)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行分區(qū)、分類、分級(jí)管控，對(duì)于符合政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)規(guī)劃的星級(jí)園區(qū)，給予稅收獎(jiǎng)勵(lì)或租金補(bǔ)貼等政策性獎(jiǎng)勵(lì)[6]，加強(qiáng)星級(jí)園區(qū)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)推廣。完善全區(qū)產(chǎn)業(yè)園信息互通、資源共享機(jī)制，挖掘產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)價(jià)值，更好助力園區(qū)發(fā)展。四是嚴(yán)格規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)。按產(chǎn)業(yè)類別、入駐時(shí)間等，建立租售指導(dǎo)價(jià)，嚴(yán)厲打擊違規(guī)收取水電費(fèi)用、高額物業(yè)服務(wù)費(fèi)、虛增面積、隨意轉(zhuǎn)租分租等增加承租人用房成本的違法違規(guī)行為，不斷優(yōu)化園區(qū)營(yíng)商環(huán)境。