外資，正在抄底中國房地產

刻在骨子里的逐利性，使資本天然有著捕食弱者的殘酷一面，就像荒野中的兇狼，看到奄奄一息的麋鹿，便會毫不猶豫地沖上去分而食之。

從國資背景的遠洋集團出現債務票據違約，到“宇宙房企”碧桂園遭遇“成立以來的最大困難”，如今，不少房企仍處在至暗時刻。

這一輪房企出險始于2021年下半年，局面一旦開啟，嗅到其中有利可圖的氣味，一批外資聞風而動。

諸葛找房數據研究中心的報告顯示，近兩年來，貝萊德、高盛等多家外資瞄準中國房企的股票債券，出險房企是他們的主攻目標。

2021年年底，高盛投資組合管理團隊表示，正在買入中國房企債券；此前數月，貝萊德兩次增持融創股票，價格分別為19.22港元/股與13.92港元/股；2021年9月，馬拉松資本買入恒大債券，“并堅信存在絕對機會”，瑞銀資管、匯豐資管也紛紛加倉。

出險企業的股票或債券，投資風險高，但好處在于便宜。外資機構頻頻變動著手中的股票、債券，以期實現“低價買入，高價賣出”的精彩戲碼。

不過，在這一階段，外資做的絕不僅限于低價買入房企的股票債券。他們想要的，還有更多。

買地買債買樓，外資大“撿漏”

除了購買房企股票債券，收購物業和競拍土地，都是外資、港資近幾年布局中國房地產的方式。

今年上半年，久不見蹤影的境外資本，重新回到了深圳房地產市場。

5月23日，鐵獅門與輝盛國際聯合收購了深潤大廈的長租公寓部分，深潤大廈位于深圳深南東路1001號，是華潤置地開發的超甲級寫字樓。

根據公開資料，鐵獅門與輝盛國際預計總投資7.27億元，將項目打造成中高端長租公寓。

鐵獅門是世界有名的房地產開發商、運營商和基金管理公司，而輝盛國際是服務式公寓和高端租賃公寓投資者與運營商，此次投資改造，可謂“對口”。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄對鹽財經表示，前幾年長租公寓機構紛紛爆雷，而今重獲外資青睞，一方面與政策端對國內租賃行業支持力度加大有關，另一方面，從投資角度來看，長租公寓收益穩定、抗周期性強，是投資者的良好選擇。

同在今年上半年，新加坡房地產投資管理公司silkRoad以15.4億元的價格，買入深南68萬科里，后者同為商業地產項目。

曾有業內投資人士在采訪中表示，這兩個項目的成交價格相對于傳統理解的深圳物業價格“有比較大的落差”。

“本輪房地產調整疊加了疫情沖擊、經濟轉型等多重因素，部分地區的資產價格已經回到了幾年之前的水平。”克而瑞廣佛地區首席分析師肖文曉告訴鹽財經。

資產價格下降，自然帶動資產回報率上升，吸引了一波外資、港資前來“撿漏”。

其中不少機構甚至成立專項基金，以尋覓機會。

時代周報報道，不良資產管理公司聯博嘉沃正籌劃在中國推出不良貸款基金，適時尋求機遇。2022年8月，新世界集團表示中國房地產已經見底，計劃2023年在上海、杭州等地投資100億元。

2023年2月，凱德集團設立凱德中國特殊機會伙伴計劃（簡稱“CCOP計劃”）。凱德集團官網顯示，該計劃總承諾股本11億新元，用于投資中國的特殊機會項目。

所謂特殊機會項目，指的是中國商業地產中低估與減價的項目。

目前，凱德中國特殊機會伙伴計劃已經完成了第一批收購，包括以5.53億新元（約28.1億元人民幣）收購的北京蘇寧生活廣場，和1.57億新元（約7.99億元人民幣）收購的廣東佛山一個優質物流項目。

北京蘇寧生活廣場位于朝陽區的核心商務區，是一個19層樓的綜合體項目。凱德收購后，計劃將綜合體內原來的零售部分改造為甲級辦公樓，增加30800平方米的出租辦公面積。

有媒體報道，凱德用于收購蘇寧生活廣場的5.53億新元，大約為其估值的八折。此前，2022年10月，凱德以估值七折的價格20.37億元拿下了北京東三環的博瑞大廈。

凱德集團是總部位于新加坡的多元化不動產集團，聚焦不動產投資與開發。凱德向來對中國市場較為看重，不只是收購商業地產項目，土拍市場上也能見到其身影。

2022年4月，凱德地產分別在武漢和成都競得兩塊住宅地塊，成交價分別為23.1億元與11.83億元。兩塊地塊都將被打造為優質住宅項目。

隨著房地產市場的下行，土地市場也不復過去高溢價的火熱局面；而不少房企在現金流危機面前，已暫緩在全國四處拿地。這給了資金充裕的外資、港資“可乘之機”。

在大陸有著豐富房地產開發經驗的港資表現得尤為突出。

2021年至2022年，港龍中國在廣州、揚州等城市共拿下4幅住宅用地、3幅綜合用地；香港置地買下商業、綜合、住宅用地共8幅；仁恒置地共計11幅。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，這些競得的土地中，有48%為綜合用地、40%為住宅用地。超過半數（60%）的土地以低價競得，土地溢價率在0%-10%之間的占比23%，10%以上的為17%。

外資的投資邏輯

外資、港資在中國樓市動作頻頻，肖文曉表示，根本上這是因為好機會變多了，“今天無論在存量資產市場，還是在土拍市場，企業都有機會發現以前不大可能見到的優質投資標的” 。

盡管不少地區的資產價格已呈現出底部特征，但外資并非“照單全收”，他們對投資標的的選擇表現出明顯的傾向性。

陳宵告訴鹽財經，土地市場上，外資傾向于在核心一二線城市的熱點板塊拿地布局，看重其資產保值增值的特性；在股票債券方面，外資傾向于低價收購出險房企的債券股票，并進行短線操作；在收購物業的形態上，外資對商辦、物流、產業園更為青睞，這類項目具有長期持有、收益穩定的特性。

自去年下半年起，“外資抄底中國樓市”聲音陸續出現，但值得注意的是，從收購角度來看，外資真正青眼相待的，并非很多人認為的住宅項目。

同策咨詢研究部的數據顯示，在外資、港資2021年起收購的項目中，有超過三分之一涉及物流倉儲地產。其中一個例子是，在富力地產出現償債壓力之際，黑石集團以40.62億元現金，買下富力旗下廣州國際機場綜合物流園70%的股權。“他們（外資）認為，不能太悲觀，不能一棍子打死所有的物業類型。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。他認為，相較國內的一些市場主體，外資更注重長期視角，具備長期投資價值，是外資購入的根本原因。

無論是寫字樓、物流園還是產業園項目，主要依靠租金作為收益，并非通過一次性的銷售就可“回本”。

同時，一些業內人士還認為，近幾年，外資并沒有真正在中國房地產市場加大投資。

南方周末曾報道，2019年，境外資本參與中國樓市大宗交易的總金額為811億元，2020年銳減至471億元，2021年回升至746億元。境外資本的動作受到關注，或與疫情后反彈明顯，加上本土開發商活躍程度下降有關。

房地產是一個強周期性的行業，故而資本活動也隨著周期擺動。加之外資進入國內房地產市場有著較高的門檻，投資活動也受到相關政策收緊或放寬的影響。

2006年，住建部等六部門發布“限外令”，境外機構在境內的代表機構與境外個人不得購買非自用、非自住商品房；到了2011年，《外商投資產業目錄》將房地產業列為限制外商投資產業。

不過到了2015年，“限外令”開始松綁；2016年，住建部等六部委聯合出臺《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，允許一定量的外資進入國內房地產市場；后一年，《外商投資產業目錄》中對房地產的限制也隨之取消。

在政策放寬、人民幣匯率下降等原因疊加之下，2018年后曾一度出現過外資在國內“買買買”的現象，主要集中在一線城市的商業地產。

商業地產咨詢公司世邦魏理仕集團的報告顯示，2018年，海外資本采購占整個國內房地產市場的31%，尤其在上海，樓市大宗交易一半都被外資購買。

總的來說，外資愿意投資，顯示出對中國產業經濟基本面的看好。如成立“CCOP計劃”時，凱德投資（中國）首席執行官潘子翔就表示，看好中國強勁的經濟基本面，將繼續尋求機會擴大市場份額。

對于外資、港資本身來說，肖文曉認為，經歷過上世紀90年代末金融風暴洗禮的外資、港資企業在發展策略上要審慎許多，并未在國內房地產高歌猛進的發展時期，參與到內地房企“高周轉、高杠桿、高負債”的“三高”發展模式中。如今，他們憑借資金優勢重新伺機而動，也在情理之中。但無論外部環境如何變化，都改變不了投資與風險相伴的事實。外資在中國房地產市場進進出出，有的賺得盆滿缽滿，有的“套牢”后黯然離場。在賭桌上，有贏就會有輸。（來源：鹽財經）

責任編輯/李雪曼