論新形勢下土地增值稅清算風險管控策略

趙玨瑛

（長沙金偉置業有限公司，湖南 長沙 410000）

土地增值稅是房地產企業的重要稅種。在“金稅四期”系統工程實施的背景下，土地增值稅的清算環境發生了較大程度的變化，這意味著企業傳統的土地增值稅清算模式可能蘊含著新的風險，比如清算時點的錯誤、稅費計算錯誤等。

上述一系列風險的存在不僅容易滋生稅收監管風險，同時還可能給企業帶來稅收法律風險，因此，基于這種背景，開展土地增值稅匯算清繳風險管控的研究具有十分重要的現實意義。

一、土地增值稅清算的新背景

長期以來，“金稅三期”系統工程在稅務管理方面發揮了重要作用，但該系統在運行過程中也暴露出了一系列問題，比如同其他部門的聯網程度不足、無法對企業主體的非稅數據進行對比分析、尚未實現多系統的融合互通、無法有效甄別企業更加隱蔽的納稅舞弊行為。因此，國家稅務總局在2019年開始提出實施“金稅四期”工程的構想，并在2021年開始正式實施，在原有稅務管理系統的基礎上，“金稅四期”系統的創新點主要體現在四個方面。

首先，該系統將企業的“非稅業務”納入監管范圍，比如，可以利用大數據技術對企業的社保信息進行監控。

其次，實現了同地產登記系統和銀行系統的對接，能實現對企業資金活動的全面監管。

再次，增加了對企業相關人員信息和信用情況的管控內容，能監管到相關人員的資金流動信息、企業合同管理信息。

最后，“云化”打通稅費全流程、全數據、全業務，實現智慧辦稅和全過程監管。此外，“金稅四期”還具有強大的“新一戶式查詢”功能，該模塊能通過查詢單戶納稅人的稅務信息進行預警分析、發票分析和績效分析，為稅務管理提供決策支持。從中可知，“金稅四期”構建了一張稅務管理的“天網”，因此，房地產企業的稅收籌劃，包括土地增值稅清算都必須轉移到合法、合規的道路上來。

二、土地增值稅清算概述

所謂土地增值稅清算是指增值稅納稅人在符合土地增值稅清算條件之后，依照稅收法規的規定，計算房地產開發項目應該繳納的土地增值稅稅額，并結清房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為[1]。

土地增值稅清算的原則主要體現在兩個方面：一方面，納稅人應該嚴格按照土地增值稅的計算邏輯，準確計算，并及時匯算清繳。另一方面，稅務機關應該積極履行稅務管理的職責，應對企業匯算過程進行監督和指導，比如要加強對土地稅增值稅清算的宣傳工作，要及時對納稅人清算申報的收入、增值額和增值率進行審核[2]。一般而言，滿足以下三個條件之一的，應當進行土地增值稅的清算。

首先，房地產開發項目已經全部竣工，并完成銷售；其次，整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；最后，直接轉讓土地使用權的。房地產企業在清繳土地增值稅的過程中[3]，要第一時間向當地的稅務管理部門提交文件，并繳納稅款等。

三、稅務管理概述

當前存在大量關于稅務管理的理論，有研究認為稅務管理是企業對涉稅的業務事項進行的計劃、組織、協調和控制活動，該活動涉及企業的納稅籌劃、稅額計算、納稅申報、與稅務機關溝通和稅務風險管理等[4]。

也有研究認為稅務管理是以涉稅活動為主線，按照企業經營管理的各個環節，對企業的涉稅事項進行的管理活動，其內容包括企業的納稅政策管理、納稅成本管理、稅務組織體系管理、發票管理、企業爭議的稅務管理等，通常而言，企業稅務管理的特征主要體現在以下幾個方面。

首先，全面性。稅務法律法規覆蓋了企業運營活動的全部環節，比如投資、融資和運營環節等，因此企業的稅務管理是針對運營全流程的管理，具有較強的全面性特征。

其次，適應性。企業確定的稅務管理戰略、制度和原則并不是一成不變的，而需要根據稅收政策的變化和內部經營管理的需要進行調整，即體現出與內外部環境的適應性。

最后，強調信息管理。信息管理是企業稅務管理活動的重要特征。企業需要關注稅收政策的變動信息、業務運營信息、財務管理信息和其他信息等，并且要在信息的基礎上制定稅務管理方案。

四、土地增值稅清算中的風險點

（一）核算收入的風險點

首先，房地產企業可能發生核算收入方面的風險，比如未能按照會計制度的規定，對視同銷售的情況進行處理，未將對外投資、發放職工福利的行為作收入處理，從而降低土地增值稅稅基等。其次，企業將取得的預收賬款長期掛賬。在掛賬途中不進行收入的確認[4]。最后，將所開發出的產品不做銷售和轉讓，而作為固定資產進行確認，這樣就會減少收入的金額。

（二）核算費用與稅金的風險點

核算費用與稅金的風險點主要體現在兩個方面。一方面，通過收購股份方式取得土地，其土地使用權成本并未及時進行土地評估，而是直接入賬。另一方面，在收到政府返還的土地出讓金之后，應用科目錯誤，將其計入營業外收入，并未做沖減開發成本處理，導致扣除項目虛增。

（三）核算開發成本的風險點

房地產企業核算開發成本的風險點主要體現在兩個方面。一方面，是在無政府批文，無分戶補償合同的情況下，以收款收據支付拆遷費用，列入扣除項目。另一方面，是擅自擴大開發成本[5]，增加加計的扣除基數，將本應該列支為費用的家具、健身器材等計入開發成本。

（四）虛開項目成本的風險點

虛開項目成本的風險是房地產企業土地增值稅清算的重要風險點之一。首先，通過土地評估價值來確定土地使用權的成本，但是土地估價一般包含了無形資產的溢價部分，這存在較為明顯的主觀性，很可能項目成本會大大超過實際的開發成本。

其次，房地產企業很可能會同施工方相勾結，共同虛開建筑項目的安裝費用發票、甲供材料發票等等。

再次，稅務管理部門缺乏對房產項目的事前、事中和事后監管，導致部分企業存在的虛列項目成本、施工工程損失、虛列配套設施的現象未被發現。

最后，存在建筑安裝成本的重復列支。由于部分建筑施工企業的專業性較強，施工類型復雜多樣，因此，企業在簽訂安裝合同的過程中已經將水電工程、輔助工程涵蓋在工程總價范圍之內。但是在進行清算賬務時，又簽訂了虛假的合同形式，導致重復列支成本的現象出現。

五、構建土地增值稅清算識別指標

（一）凈利潤率

凈利潤率能夠有效識別土地增值稅清算過程中的風險問題，它反映了企業經營成果和收入之間的比例，有助于企業判斷開發項目的增值額。需要肯定的是，房地產開發項目的收入與項目開發所需要的繳納的土地增值稅和凈利潤之間的關系成正比例。將凈利率指標與同行業平均值進行對比。如果發現該指標與行業平均值存在較大差距，就意味著企業成本數據或銷售收入的相關數據缺乏可靠性。

通常而言，房地產開發項目周期較長，如果僅僅抓取某一年的數據進行對比，很可能會存在較大的誤差，那么就應該采取相應的調整措施，結合工程項目產生的所有數據進行計算和比較。

（二）土地增值稅稅負率

通過分析土地增值稅稅負率；并結合所核定的征收率，對比兩種模式下的數值，能夠明確納稅人土地增值稅稅務問題。如果兩種模式下的指標值有較大差異，就表明納稅人可能存在一系列的風險問題，針對這些問題，可以進行進一步歸因分析。

六、新形勢下土地增值稅清算風險管控的對策

（一）優化土地增值稅清算流程

房地產企業必須基于法律法規的規定，來對土地增值稅的清算流程進行優化，以避免可能存在的稅務風險。

一方面，要基于內部控制，搭建土地增值稅的自行清算流程。相關人員要從日常工作中做好土地增值稅清算的準備工作，比如保存好各種會計資料，尤其是要做好信息對接工作，要實現各環節、各部門的積極配合與協作。同時，公司的內部控制應該在土地增值稅清算過程中起到真正的計劃、組織、協調和控制作用，確保能在規定時間內完成清算。

另一方面，要根據國家政策和公司的內部條件，重塑土地增值稅的清算框架。房地產企業應當梳理原有的土地增值稅清算框架和現行政策之間存在的差異，及時構建符合現行政策的土地增值稅自行清算框架，做好新舊制度的銜接過渡工作，并推動企業會計實務的同步改革，以有效避免土地增值稅的清算風險。

（二）有效解決土地增值稅清算難點

房地產企業應該集中主要力量有效解決土地增值稅的清算難點。項目的成本和收入是土地增值稅清算的兩個重要依據，也是清算的難點和關鍵所在，因此，房地產企業應該聚焦項目成本確認和收入確認兩大難點，大幅度提高成本與收入確認的準確性和完整性。

首先，要合理確認清算時間。成本的分攤是成本確認中存在爭議的問題。相關人員應該基于項目工作的經驗，分析并能夠實現其稅負最小化的條件下，確定成本清算時間。

其次，要提高清算的主動性。對于符合清算條件的房產項目，企業應該及時申報，避免因收入確認不及時而導致稅務清算延遲，滋生稅務風險。

最后，要加強對相關資料的整理與保管，以提升清算的規范性和清算效率。房地產企業要充分利用信息技術，利用先進的存儲設備對各類文件資料進行匯總和儲存，以有效降低相關人員的工作量，合理防范清算風險。

（三）合理開展土地增值稅納稅籌劃

關于土地增值稅的納稅籌劃能夠起到降低稅務成本，延遲納稅的目的，因此應該得到單位各方的重視。

一方面，房地產企業應該堅持土地增值稅稅務籌劃的原則，要將稅務籌劃轉移到對稅收優惠的解讀和理解上來，因此，房地產企業只要科學把控清算政策，充分利用優惠政策，在規定范圍內盡可能增加可扣除項目、免稅項目，合理利用累計稅率臨界點等稅務籌劃技巧，就能有效降低企業稅負。

另一方面，房地產企業還要更新土地增值稅的納稅籌劃思路，全面避免土地增值稅的清算風險。在這種背景下，房地產企業必須建立關于土地增值稅清算的風險管理體系，比如可以建立土地增值稅的風險預警機制，該預警機制能夠通過對各項數據的分析來向管理者發出預警信息。管理者在收到預警信息之后，可以進行針對性應對。

與此同時，還應該建立關于土地增值稅清算的風險監督機制。監督人員能夠及時剖析土地增值稅清算流程存在的風險點，并評估該風險的類型和大小，對其進行標識和關注，制定風險解決措施。

（四）提高財務人員的綜合素質

對于房地產企業而言，如果項目符合土地增值稅清算的條件，那么企業需要在第一時間開展申報工作。但是土地增值稅的清算效果往往與財務人員的工作能力有著密切的相關性，因此為了提升土地增值稅清算效率，防范清算風險，企業必須高度重視財務人員的工作能力，采取多種措施提升財務人員的核算能力。

一方面，房地產企業應組織財務人員參加各種土地增值稅匯算清繳的培訓，了解土地增值稅清算的公式、特殊交易事項和應當關注的風險點，保證清算稅款的正確性。另一方面，要加強對財務會計基礎培訓，比如要妥善保管有關土地增值稅的各項票據、要選擇正確的會計科目進行正確的賬務處理等，這樣才能夠為后續的土地增值稅清算奠定良好基礎。

（五）加強內外部溝通

高效率的內外部溝通機制能夠降低信息傳遞成本，緩解信息不對稱的情況。一方面，決策部門應加強統籌，協調財務和業務部門之間的活動。業務部門應能基于土地增值稅清算的角度保證活動的合規性和規范性，比如應保證單據的完整性、正確核算成本明細，嚴格審查合同，為財務部門的土地增值稅清算提供有效的信息支持。同時，財務部門也應就具體的涉稅環節進行交流，提出共同應對方案。

另一方面，房地產企業也應加強同稅務行政管理部門的溝通。我國的稅務政策具有很強的動態性，企業應及時關注最新的稅務政策，并就存在理解歧義的政策向稅務部門請教，避免發生因操作不規范而滋生的風險。此外，房地產企業還應加強與外部第三方中介機構的溝通，可以就重點的涉稅項目引入稅務師事務所的參與，以提升土地增值稅清算的效果。

七、結束語

總而言之，在經濟進入高質量發展階段，以及“金稅四期”工程實施的背景下，房地產企業的土地增值稅清算面臨著多個風險點，因此，基于這種狀況，企業必須增強合法合規意識，將土地增值稅的納稅籌劃重點放在對稅收優惠政策的解讀和利用方面來。同時，要嚴格執行土地增值稅清算的程序、規范土地增值稅的清算步驟、加強財務人員素質建設、夯實會計基礎工作、保證稅務資料的真實性、準確性和完整性。只有這樣，才能夠將土地增值稅清算中存在的風險扼殺在萌芽狀態，從而有效降低企業稅負，促進企業可持續發展。期望文章的研究能為新經濟形勢下土地增值稅清算風險的管控提供一定的參考和借鑒。