日本住宅團地的再生

作者：南一誠 芝浦工業大學 名譽教授/大阪公立大學、東京都立大學 客座教授

翻譯：馬凌翔

1.引言 日本存量住宅現狀和面臨的挑戰

截至2018 年，日本存量住宅約為6200 萬套，較約5400 萬的日本總居住戶數多出約16%，存量極為充足[1]。居民入住的存量住宅為5362 萬套，其中6 成為自有住房，4 成為租賃住房。從存量住宅的建成年份來看，1980 年以前建設的住宅有1160 萬套，1981 年以后建設的則有3612 萬套。

截至2021 年，日本的分割轉讓公寓＊3存量約為685.9萬套[2]。根據2020 年人口普查數據中1 戶平均2.21 人推算，約1516 萬人，即約日本總人口的10%都居住在分割轉讓公寓中。其中，建成年數超40 年的公寓中居住有115.6 萬戶，約占存量公寓總數的17%，預計10年后增長2.2 倍達到約249.1 萬戶，20 年后增長3.7 倍達到約425.4 萬戶。盡管房屋不斷老化，但截至2019年4 月，累計公寓重建項目數僅244 個，涉及戶數約19200 戶。此外，隨著人口老齡化不斷加深，公寓中空置住房和轉租給第三方的住房數量也在不斷增加。

在1955 年后約20 年的日本經濟高度成長期，日本人口開始向大城市圈集中。而政府在當時為了應對城區人口增加所開發的新城中，如今居民老齡化、住宅老化、無障礙化改造遲緩、區域生活中心衰敗、中小學廢棄等問題正愈發凸顯。目前，政府正采取以下措施來緩解上述問題。

(1)靈活開發利用當地人力資源，鼓勵居民參與各項活動。

(2)對區域生活中心進行更新升級，對廢棄設施進行功能轉化改造，引入必要的服務性功能。

(3)確保老年人等行動不便人群的出行。

(4)改造老舊存量住宅，升級無障礙設施。

(5)支持對居民進行重新安置。

另外，沒有電梯的中層集合住宅還面臨著增設電梯的問題。盡管延伸公共樓梯中間平臺進行電梯增建的方法成本低廉，但由于從電梯入戶還需經過一個樓梯梯段，因而輪椅仍難以通過。而在住宅旁邊新建樓梯和電梯間的方法則成本較高。

2.日本國土交通省的住宅團地再生政策

2.1 《國土交通旅游白皮書》[3]

近幾年的《國土交通旅游白皮書》中都對住宅團地的再生做了如下敘述：

“在人口急速老齡化和不斷減少的背景下，高速成長期時在大城市圈郊區大規模集中規劃開發的城區（即新城）正面臨著活力不足等問題。我們需要通過更新老舊住宅和公共設施、完善基礎生活功能等措施，來構建所有人都可以安心居住的城區。同時，為了提高居民、企業和地權人等各主體的參與積極性，我們也召開了由地方政府和民營企業等組成的‘住宅團地再生聯絡會議’，對參與方式及已有經驗等內容交換意見，從而為新城再生做出貢獻”。

2.2 住宅團地再生聯絡會議

為了對郊外住宅團地的再生和轉換方案進行調研和討論而設立的住宅團地再生聯絡會議于2017 年1 月至2022年8月間共計召開了6次。會議成果公開發表在《住宅團地再生指南》[4]中。

在《住宅團地再生指南》中，列舉了下列4 個住宅團地所面臨的相關問題：

(1)居民變化造成的問題：即團地無法應對人口減少、老齡化和居民構成變化，生活相關服務和交通服務不足的問題。

(2)無法應對社會變化的問題：即城區功能無法滿足變化的社會需求的問題。

(3)硬件問題：即住宅和設施老化、空置，災害應對措施不足等問題。

(4)地區持續性問題：即伴隨老齡化和年輕人流出而造成的地區人力資源不足，從而導致區域治理能力下降的問題。

另外，為了解決這些問題，指南中也鼓勵在福利健康、子女養育、生活服務、交通、工作、住房、居住環境、犯罪和災害防范、社區這9 個層面開展橫向研究和討論。

2.3 住宅團地再生手法研討會

針對老舊住宅團地重建和改造等再生手法這一課題，為了給相關研究人員提供進行廣泛討論的條件，國土交通省設立了住宅團地再生手法研討會，并于2014 年7 月至2016 年1 月召開了共計8 次。具體討論事項包括住宅團地再生的現行制度、現狀和課題整理，住宅團地重建及改造的具體事例分析以及住宅團地再生政策和手法的探討。

2.4 可持續社會既有存量共同住宅再生學習會

人們希望可持續社會可以應對可能的災害以及人口減少、老齡化和能源減少等問題。在這個可持續社會的建設中，針對作為重要社會資產的既有集合住宅，國土交通省設立了可持續社會既有存量集合住宅再生學習會[5]來討論其相關問題。該學習會從存量住宅的戰略性管理維護的角度出發，對應有性能及改造技術等基礎問題進行綜合性探討，從而為體制的完善提供有效信息，并做出必要的制度調整。在2012 年2 月至2012 年8 月之間，學習會共計召開了5 次。會議將鋼筋混凝土結構的中高層集合住宅做為分析對象，對耐久性及耐用性、環境及節能性能、抗震性、防災性能、適老性這5 個主要在公共部分實現的重要技術性能進行調查，編制并公開發布了《各技術概要表》。

2.5 “規劃性開發的城區的未來”主題研討委員會

隨著新城等規劃性開發的城區中居民老齡化、家庭規模小型化等問題的凸顯，各種功能和設施不足、住宅及設施老化陳舊化等現象在公共及服務設施中出現并不斷擴散。為了解決這些問題，更新城區的各項功能，維持城區品質使其得以被長久高效地利用，國土交通省設立了“規劃性開發的城區的未來”主題研討委員會。基于研討會的討論成果，于2005 年11 月發布了《關于規劃性開發的城區再生的建議》。

《建議》中指出，為實現面向21 世紀的城市再生，應“由職住分離的衛星城向職住并存的融合城轉變”，“對老城區實現再生”，“由直接選址規劃的新城區向以居民為主體可自發發展成熟的城區轉變”。

3.基于城市再生機構的技術研發和業務開展

3.1 復興計劃1[6]

該計劃旨在通過對原計劃拆除的住宅樓棟進行再利用，從而以樓棟為單位進行改造試點，以研究改造技術。研發內容包括樓梯間型住宅樓的無障礙化、面向現代生活的內裝及設備改造、外立面與景觀的融合等。

3.2 復興計劃2[6]

基于復興計劃1 的研究成果，在廣泛征集民營企業的建議和民眾的想法創意后，復興計劃2 應用了新的再利用和改造方法，在“多摩平之森 多世代（即多代人）交流型租賃集合住宅”項目中實現了社會實驗性的試點項目開發。同時，復興計劃2 也在諸如福利設施再利用、創造新的生活方式、多代人交流等方面對軟技術的再生手法進行了探討。項目中具體實施了下列改造內容：

?“玉結”露臺項目將原有建筑改造為共享住宅，為多代人的交流提供了空間。

? ReEnt 多摩平項目將2 棟共56 戶房屋改造成了142間的共享住宅。在1 樓設立了公共休息室，為居民提供了舒適的交流空間。

? AURA243 多摩平之森該項目為租賃住宅1 層的住戶設置了私有的入戶庭院。同時為了滿足2 層以上住宅的護理功能，還新安裝了垂直電梯。

? Yuima～ru（日本沖繩方言，為“互助”之意）多摩平之森項目在原有兩棟住宅樓的東北角增建了一層集會用房和多功能居家護理樓。為了實現無障礙化，項目還加建了電梯和外走廊。

3.3 柏市豐四季臺團地再開發項目[7,8,9]

距離柏站約1 公里的豐四季臺團地是日本住宅公團在1964 年建成的擁有4666 戶，占地約32 公頃的大規模團地。既有住宅均為5 層，包含了從26 m2的1DK 到56 m2的3DK 不等的面積和戶型，其中約一半的住房戶型是45 m2的3K＊4。這個團地自2004 年起開始進行改造重建。

由于豐四季臺團地的老齡化率已經超過40%，因此經柏市政府、城市再生機構和東京大學高齡社會綜合研究機構（IOG）三方共同研討后，制訂了區域老齡人口支持策略，將這個團地打造成老年人無論何時都能安心居家生活的居家醫療點。

具體來說，他們主要通過以下兩個方針來完善相關體制，實現社區營造。一是使老年人可以在長期居住的地區并在熟人的幫助下居家生活，直至離世。二是為老年人創造無論何時也可以發揮余熱、感受到自己活力的工作機會。東京大學也基于“安土重遷的社區營造理念（Aging in Place）”，提出引入新式居家醫療護理系統、通過工作提高居民活力等建議。

另外，政府還在2014 年設立了面向老年人的服務型住宅以及區域醫療點，逐步構建起全區域覆蓋、24 小時響應的社區綜合護理系統。

3.4 與宜家、無印良品合作進行內裝改造，以及DIY 的引入

管理著約70 萬套租賃住宅的城市再生機構正在進行各類改造工程，以提升老舊住宅團地的品質。其中之一便是和宜家、無印良品合作的項目[10,11]。這一項目旨在通過內裝改造來提升軟裝品質，提高其對年輕人的吸引力。

租賃住宅在退租時，居民一般都有“原狀恢復義務”＊5，但城市再生機構則免除了這個義務[12]。相對的，城市再生機構為入住居民提供了DIY 的服務，即免去居民入住初期3 個月的房租，在這期間居民可以對內裝進行設計和施工。

大阪府住宅供給公社也在茶山臺團地通過實施DIY 和改造等服務來吸引新租戶[13,14]。除DIY 外，該公司還嘗試了將兩戶合并成一戶的改造方式。

國土交通省也頒布了《關于促進入住居民可改造的新型租賃住宅—DIY 型租賃的建議》[15]，以支持DIY 型租賃住宅的發展。

4.結語

日本集合住宅的再生不僅局限于對物理上老化的結構體、內裝和設備的改造，更注重長期居住于此的居民和社區的可持續發展。由于幾十年前團地大規模建設時，基本都是同一代人入住，因此如今的團地正同時面臨著子女一代搬離造成的人口減少和老齡化加劇等問題。形成健康的住宅社區需要在老舊團地中創造能吸引年青一代入住的居住環境，構建各年齡段人口均衡的居民社會體系。同時，要在住宅中實現好的可持續發展，除拆舊建新外，改造既有團地，持續地實現再利用也變得愈發重要。

圖1.復興計劃1：改造前的云雀之丘團地（筆者攝）

圖2.復興計劃1：改造后的云雀之丘團地（筆者攝）

圖3.復興計劃2：多摩平之森全景（筆者攝）

圖4.AURA243 多摩平之森（筆者攝）

圖5.Yuima～ru 多摩平之森（筆者攝）

圖6.重建前的豐四季臺團地（筆者攝）

圖7.重建后的豐四季臺團地（筆者攝）

圖8、9、10.城市再生機構既有團地的內裝改造左：與宜家合作的項目（筆者攝）中、右：與無印良品合作的項目（引自城市再生機構主頁）

譯注:

＊1 住宅團地：日本自1955 年起大規模建設的住宅小區。團地一般由多棟住宅組成，與中國國內住宅小區相類似。

＊2 城市再生機構：Urban Renaissance Agency，簡稱UR。前身即大規模開發住宅團地的日本住宅公團，于1955 年創立。1981 年10 月1 日停運后所有業務交由住宅·城市整頓公團運營，后于2004 年7 月轉為城市再生機構，在管理既有住宅公團的同時，致力于城市更新等項目的開發建設。

＊3 分割轉讓公寓：簡稱“分讓”公寓，也稱為“區分所有”公寓。指將公寓整體的所有權以單套住宅為單位進行分割，使公寓可以按套售賣給不同業主。

＊4 日本用nLDK 的形式表示住宅戶型。n 為居室數量，L 為客廳，D 為餐廳，K 為廚房。如文中的“3DK”即指3 室1 餐廳1 廚。

＊5 原狀恢復義務：指租賃住宅的居民在退租時，需將住宅恢復到入住時狀態的義務。