核心二線城市掀取消限購(gòu)潮樓市“四限”松綁有望進(jìn)一步輪動(dòng)

蘇華 秦佳麗

在南京最近全面取消樓市限購(gòu)政策后，濟(jì)南、青島等10核心二線城市也全面取消了限購(gòu)政策，后續(xù)可能會(huì)有更多城市加入其中。事實(shí)上，作為樓市調(diào)控的四大核心工具，昔日的“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”措施皆在各地迎來不同程度松動(dòng)。

地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)此表示，短期內(nèi)二線城市有望全面取消各類限制性政策，一線城市未來也有望按照因區(qū)施策原則優(yōu)化限購(gòu)。在二級(jí)市場(chǎng)，早已經(jīng)歷股價(jià)深度調(diào)整的房企，特別是核心城市土儲(chǔ)充裕、交付力強(qiáng)勁房企或率先受益。

繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”在各地密集推進(jìn)后，樓市調(diào)控齒輪繼續(xù)轉(zhuǎn)動(dòng)，嚴(yán)格限購(gòu)措施正在核心二線城市迎來松綁潮。9月7日，南京發(fā)布樓市新政，提及“自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品房不再需要購(gòu)房證明”。疊加南京已于2022年取消江北、江寧、棲霞、雨花臺(tái)、六合等非核心區(qū)域限購(gòu)，房地產(chǎn)限購(gòu)措施已在南京全面退出。自此，南京成為這輪樓市寬松調(diào)控序幕下首個(gè)全面放開限購(gòu)的核心城市。

在南京全面放開限購(gòu)，本刊了解到，截至9月14日，全國(guó)已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州至少10城全面取消限購(gòu)政策，另有蘇州、天津、長(zhǎng)沙、杭州等近20城針對(duì)局部區(qū)域、局部群體或房源類型進(jìn)行限購(gòu)放松。

與南京類似，該輪全面解除限購(gòu)的城市經(jīng)歷了分區(qū)逐漸解除限購(gòu)的過程。其中，在9月11日同時(shí)對(duì)兩大核心城市松綁的山東，濟(jì)南取消了二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制；青島將市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）移出限購(gòu)區(qū)域?；趦纱蟪鞘幸言?022年對(duì)外圍區(qū)域解除限購(gòu)，目前濟(jì)南、青島完成了全域限購(gòu)放松。

另外，部分一二線城市目前僅是對(duì)特定區(qū)域、特定群體和特定房源類型實(shí)施局部松綁。譬如天津近日將限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)，另表示支持大學(xué)畢業(yè)生合理購(gòu)房需求，非本市戶籍大學(xué)畢業(yè)生在本市住房限購(gòu)區(qū)域無住房的，可憑勞動(dòng)合同或企業(yè)注冊(cè)證明和畢業(yè)證購(gòu)買一套住房。蘇州近日宣布對(duì)120平方米以上的住宅產(chǎn)品取消限購(gòu)，寬松政策可作用于改善性購(gòu)房需求與遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目去化。

在其他一線城市中，深圳近日確認(rèn)就非住宅類商辦物業(yè)向港澳居民放松限購(gòu)；上海臨港新片區(qū)進(jìn)一步調(diào)低特殊人才限購(gòu)門檻，針對(duì)重點(diǎn)支持單位工作的人才購(gòu)房，工作年限要求從6個(gè)月以上縮短為3個(gè)月以上。

對(duì)多數(shù)限購(gòu)松綁的核心城市而言，由于銷售去化壓力顯現(xiàn)，市場(chǎng)信心亟待提振。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1～8月濟(jì)南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，分別同比下降約2.2%、11.3%。打響本輪核心城市限購(gòu)松綁“第一槍”的南京此前成交同樣探底，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，8月份南京住宅成交量為30.36萬平方米，同比下滑45%，環(huán)比下滑14%，系2020年2月以來的最低值。

部分城市在限購(gòu)開閘后，樓市成交迅速升溫。南京棲霞區(qū)某置業(yè)顧問段華（化名）向本刊表示，限購(gòu)松綁后首個(gè)周末，南京成交量爆發(fā)了一波，全市單日認(rèn)購(gòu)量大概在600套左右，較平時(shí)翻倍?！安贿^，具體成交情況存在板塊分化，熱門板塊火爆，但有的剛需板塊其實(shí)還是需要一定的時(shí)間慢慢起來?！?/p>

“最近南京的主力客群大多是之前的觀望客，本身積攢了一波購(gòu)房需求?！倍稳A表示，“因?yàn)闀簳r(shí)沒有時(shí)間來南京，現(xiàn)在外地客還沒有帶來特別多的成交量，但是線上咨詢的外地客戶確實(shí)變多了起來?！?/p>

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，據(jù)中指云數(shù)據(jù)，2023年第37周（9.04-9.10），南京新建商品住宅成交面積6.64萬平方米、成交金額22.14億元，環(huán)比增加15.14%、24.52%。而由于傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季疊加新政加持，南京部分房企已經(jīng)曬出成績(jī)單，解除限購(gòu)首日（9月8日），位于南京南部新城的保利招商文璟和頌項(xiàng)目發(fā)布銷售海報(bào)：“一天完成一個(gè)小目標(biāo)、來訪超一百組、成交過億元”；江核的青奧越江時(shí)代也宣布新政后“當(dāng)日銷售破5000萬”。

不過，也有部分城市樓市成交不溫不火。本刊咨詢多位濟(jì)南區(qū)域置業(yè)顧問了解到，由于濟(jì)南多數(shù)區(qū)域已在去年經(jīng)歷限購(gòu)松綁，該輪新政刺激下市場(chǎng)反彈空間不大。濟(jì)南歷城區(qū)某品牌房企置業(yè)顧問屠瑞（化名）向本刊表示：“濟(jì)南這次限購(gòu)放開的是二環(huán)內(nèi)兩個(gè)最中心城區(qū)，而在去年9月份，包括我們樓盤在內(nèi)的二環(huán)外區(qū)域其實(shí)已經(jīng)放開限購(gòu)，所以不存在觸達(dá)更多外地客戶、短期內(nèi)大幅反彈的情形?！?/p>

實(shí)際上，對(duì)于多數(shù)核心城市而言，信心比數(shù)據(jù)更重要。上述人士表示，二三線及以下城市是否有望迎來“零調(diào)控”時(shí)代；一線城市則在因區(qū)施策等方面還有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向本刊表示，近期多個(gè)二線城市全面取消限購(gòu)政策，各地加大因城施策力度，進(jìn)一步釋放了政策寬松信號(hào)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)此表示：“由于資本的避險(xiǎn)邏輯，過去幾輪房地產(chǎn)周期的規(guī)律特征是：一線城市最先引爆，后續(xù)一線帶動(dòng)二線，二線帶動(dòng)廣大的三四線城市。在放松政策的引爆下，資本往往在一線城市最先入市，表現(xiàn)為樓市量?jī)r(jià)齊升。預(yù)計(jì)后續(xù)一線城市最先復(fù)蘇，進(jìn)而帶動(dòng)核心二線城市樓市熱度?！?/p>

除了取消限購(gòu)，作為樓市調(diào)控的核心工具，昔日調(diào)控樓市的四限（“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”）正迎來不同程度松綁。

其中，作為“限貸”松綁的標(biāo)志，截至9月14日，涵蓋北上廣深等20個(gè)城市明確執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；限售方面，該輪松綁城市普遍就限購(gòu)、限售進(jìn)行“雙限”同步放松，比如，濟(jì)南、青島近日出爐相關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)整措施中均表示，將優(yōu)化住房上市交易年限，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。這意味著，此前當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩宽毦W(wǎng)簽滿3年、取證滿2年的出售條件限制被取消。

在段華看來，除了限貸、限購(gòu)等重磅政策松綁，其所在的南京市場(chǎng)有所升溫是“一攬子”政策組合發(fā)力的結(jié)果。“現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畷?huì)給購(gòu)房人提供補(bǔ)貼，補(bǔ)貼比例大概在合同總房款的1%～2%；另外三成首付降成兩成首付?！彼a(bǔ)充道，目前南京市場(chǎng)推出“賣舊買新”相關(guān)服務(wù)政策，很大程度上釋放了一批需求，“現(xiàn)在南京對(duì)于‘賣一買一’的客戶，可以先簽約購(gòu)買新房，如果三個(gè)月后原有的二手房沒有賣出，開發(fā)商可以退（新房認(rèn)購(gòu)金），這個(gè)可以很好地帶動(dòng)改善性住房需求?！?/p>

據(jù)了解，近日南京市發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展南京最新舉措》中提及就“以小換大”“賣舊換新”等改善性住房需求，推出“換新購(gòu)”服務(wù)。按照政策，購(gòu)房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房“放心買”認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議。在約定的30-90天時(shí)間周期內(nèi)，通過經(jīng)紀(jì)人聚焦推廣等方式縮短二手房售出周期；若二手房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者無需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。而類似鼓勵(lì)“賣舊買新”等政策來激活樓市交易的措施，近期已在南京、濟(jì)南、淄博等多地推行。

“之前南京是針對(duì)房貸利率之類的政策一點(diǎn)一點(diǎn)釋放，這對(duì)市場(chǎng)其實(shí)沒有帶來太大波動(dòng)；現(xiàn)在幾乎一瞬間所有政策一起出臺(tái)，所以短期內(nèi)容易帶來改善?！倍稳A談道：“南京市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)階段性的爆發(fā)，疊加年底前開發(fā)商習(xí)慣開展促銷活動(dòng)，因此年底前整個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該都會(huì)有所緩和。不過，長(zhǎng)期市場(chǎng)行情還等待市場(chǎng)驗(yàn)證?！?/p>

事實(shí)上，目前“四限”政策在各地幾乎都已出現(xiàn)不同程度松動(dòng)，而關(guān)于后續(xù)市場(chǎng)能否有望迎來“四限”全面突破，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向本刊表示：“后續(xù)相關(guān)限制性措施松綁或?qū)⒊霈F(xiàn)進(jìn)一步輪動(dòng)，不過，對(duì)于‘四限’的全面突破，尤其是核心一二線城市，目前主要還是持謹(jǐn)慎理性觀點(diǎn)。”

對(duì)于目前市場(chǎng)爭(zhēng)議頗多的“限價(jià)”調(diào)控，陳文靜表示，限價(jià)政策出臺(tái)的初衷是在市場(chǎng)熱度較高時(shí)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，但隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出，價(jià)格倒掛增加了真實(shí)住房需求的購(gòu)房難度，違背了政策初衷。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力增加的背景下，多個(gè)城市出臺(tái)“限跌令”，也導(dǎo)致房企銷售不暢。

陳文靜談道，短期來看，“四限”政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，松綁限價(jià)也是調(diào)整方向：“對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行放松，一方面將更直觀地反映市場(chǎng)實(shí)際供需變化情況，利于市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立；另一方面，取消限跌令，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)，也有利于房企回籠資金?！?/p>

不過，在宋紅衛(wèi)看來，目前“限價(jià)”松動(dòng)難以普遍操作。據(jù)介紹，盡管主流市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為這輪救市需要保量、允許打折促銷，部分城市也已經(jīng)逐漸放松了對(duì)于降價(jià)折扣的限制，然而，一方面，如果房企展開降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)導(dǎo)致大面積房?jī)r(jià)的踩踏以及全國(guó)土地價(jià)格下降，對(duì)防范金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不利；另一方面，消費(fèi)者存在“買漲不買跌”心理，這種調(diào)控模式實(shí)際操作難以達(dá)成效果。

“打蛇要打七寸，本輪房地產(chǎn)調(diào)控成敗的關(guān)鍵點(diǎn)在于要突破‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的三穩(wěn)導(dǎo)向。同時(shí)，應(yīng)該把取消限購(gòu)納入儲(chǔ)備政策，以備未來之需。”宋紅衛(wèi)如此表示。

由于今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻出，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)年內(nèi)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)持樂觀態(tài)度。關(guān)榮雪預(yù)計(jì)：“下半年以來，中央及各部委表態(tài)、各地方政策松綁頻次及力度均有了明顯突破，加之短期內(nèi)政策持續(xù)放松的信號(hào)仍較明顯，今年全國(guó)商品房銷售情況有望好轉(zhuǎn)?！?/p>

而在陳文靜看來，后續(xù)市場(chǎng)仍將延續(xù)分化形勢(shì)。據(jù)介紹，隨著政策進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)，核心城市有望逐漸恢復(fù)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望逐漸筑底企穩(wěn)；三四線城市或以價(jià)換量帶動(dòng)需求釋放，短期內(nèi)可能延續(xù)價(jià)格下行態(tài)勢(shì)。

“在市場(chǎng)深度調(diào)整預(yù)期下，不同房企類型銷售都有不同程度承壓，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇。”陳文靜談道：“在核心城市市場(chǎng)活躍度逐漸提升的情況下，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐湓Ｍ恋鼗蝽?xiàng)目資源的企業(yè)或?qū)⒙氏仁芤妗Ａ硗?，品牌?yōu)勢(shì)明顯、項(xiàng)目交付力強(qiáng)的企業(yè)更容易獲得市場(chǎng)信任?！?/p>

本刊了解到，作為奠定企業(yè)未來銷售格局的基礎(chǔ)，2023年以來房企土地投資規(guī)模整體下降，但從結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)質(zhì)房企拿地份額保持高位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)位居今年1-8月房企新增貨值榜單TOP3，其間全口徑新增貨值均超過千億元。

值得一提的是，部分穩(wěn)健型房企拓儲(chǔ)規(guī)模仍在逆勢(shì)增加，其間綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)、萬科A分別以1007億元、928億元、874億元的全口徑新增貨值規(guī)模入圍榜單TOP5，且同比增長(zhǎng)65.63%、26.95%、97.74%。

從核心城市最新土儲(chǔ)資源布局來看，今年頭部企業(yè)普遍調(diào)倉(cāng)加碼一二線城市。以“保萬中華招”銷售規(guī)模TOP5陣營(yíng)為例，據(jù)企業(yè)管理層在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上披露信息，萬科A今年1-8月累計(jì)獲取新項(xiàng)目總地價(jià)718.6億元，投資金額中一二線城市占比達(dá)100%；華潤(rùn)置地上半年權(quán)益地價(jià)投資金額為705億元，一二線城市投資占比達(dá)93%；招商蛇口上半年斥資權(quán)益拿地總額345億元，斬獲25宗地塊，其中（新）一線城市項(xiàng)目數(shù)量占比82%；中海地產(chǎn)表示集團(tuán)持有6100億元總可售貨量，其中80%分布在一線及強(qiáng)二線城市；保利發(fā)展上半年新增計(jì)容建筑面積385萬平方米，其中一二線城市占比達(dá)到65.3%。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)，全國(guó)房屋竣工表現(xiàn)改善。今年上半年，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、綠地控股4家企業(yè)交付套數(shù)超10萬套，另有萬科A、綠城中國(guó)、金科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份、旭輝集團(tuán)、中梁控股、新城控股等12家企業(yè)交付套數(shù)超5萬套。其中，除了部分出險(xiǎn)房企聚焦“保交樓”，頭部房企依然是市場(chǎng)交付主力。

“目前市場(chǎng)情緒雖然局部出現(xiàn)一定改善跡象，但是整體市場(chǎng)的供應(yīng)量處于歷史高位，仍然依賴政策端的持續(xù)支持，尤其是需要代表性城市發(fā)揮帶頭提振作用，因此不排除一線城市后續(xù)可能會(huì)對(duì)限制性政策進(jìn)行松綁。”關(guān)榮雪如此表示。

陳文靜對(duì)此表示，當(dāng)前尚未全面取消限購(gòu)的城市多為核心一二線城市，部分城市政府部門仍在研究如何優(yōu)化調(diào)整相關(guān)舉措。這類城市基本面較強(qiáng)，特別是一線城市，核心區(qū)限購(gòu)仍有必要保持一定力度。

“從政策方向上來看，短期二線城市有望全面取消過去在市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策。一線城市政策調(diào)整取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，未來有望按照因區(qū)施策原則優(yōu)化限購(gòu)政策。”陳文靜補(bǔ)充道，“另外，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)也是一線城市政策優(yōu)化方向，比如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%；同時(shí)北上普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已10年未做調(diào)整，存在優(yōu)化空間?！?/p>

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）