安置房建設項目成本控制研究

高志毅

隨著城市化進程的加快以及城鎮棚戶區改造工作的展開，大量城鎮周圍的集體土地、住房以及城鎮內部的棚戶區土地被征收，為使拆遷戶得到妥善的安置，安置房隨之產生。針對農民或城鎮居民的征地，我國已經制定了一系列的法律法規，其中《中華人民共和國土地管理法》為集體土地征拆補償提供了依據，而《國有土地上房屋征收與補償條例》《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》為城鎮住宅的征地補償提供了依據。就集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法來說，在以合法被拆遷房屋面積為依據對拆遷戶進行安置房補償時，如果整套安置房的面積超出安置標準10%的話，則按照多層2200元/㎡、高層2600元/㎡進行收費，一般來說，由于該價格比當地市場上的商品房要低很多，因此，征拆戶更愿意選擇安置房進行安置。

一、安置房建設項目的特點

從實質上講，安置房建設項目一般是由當地城市建設投資公司負責建設的住宅項目，是一種政府投資項目，在資金來源、項目管理以及社會關注度等許多方面都與私營房地產公司所開發的商品房存在著明顯的差異。

（一）經費來源

私營或者民營房地產公司的建設資金主要來自于其自有資金、金融機構融資以及銷售所得。但是，安置房建設的資金主要來自于一般性財政資金、征拆土地出讓返還、政府專項債券以及城投公司的融資資金，它的特點是以財政性資金為主。

（二） 項目管理

城市建設投資公司因為它是國有企業，而且安置房的建設資金大部分來自于財政，因此，與普通的商品房相比，安置房建設項目的管理要更加的復雜。安置房項目的設計、預算、招投標、工程變更和結算等，由城建投公司自己管控并由政府有關部門進行嚴格監督。

二、安置房建設項目成本控制存在的問題

（一） 成本核算太過粗放

許多城市建設投資公司并沒有設立一個專門的成本核算部門，也沒有專職的成本核算人員，在進行安置房項目建設成本核算時，只是由公司財務人員在會計賬套的成本科目下設置一個特定的安置房項目成本核算子科目來進行記錄。當想要了解某個項目的成本時，就調取該賬戶的詳細賬目進行了解。不涉及成本的計算周期、安置房單位建設成本、安置房子項目成本（如主體工程成本、附屬工程成本等）、安置房子項目單位成本（如水電工程的單位成本）等。這樣粗放型的成本核算方式，不能為安置房建設項目的成本預測、成本控制和成本考核提供有力的支持。要想對安置房的建造成本進行有效的控制，就必須對現行的成本核算方式進行規范和細化。

（二）成本核算結果未得到有效應用

在安置房施工中，其成本核算的成果通常可以應用于成本預測、損益分析、安置房代建定價、成本控制和業績評價等方面。通過計算，可以得到安置房工程的單位成本、主體工程的單位成本、附屬工程的單位成本、水電工程的單位成本、土石方工程的單位成本等，如果能夠運用這些成本數據，可以為公司的管理提供良好的依據。但事實上，城市建設投資公司對擬建安置房成本的預測、安置房代建的定價、施工過程中的成本控制、已建成項目的盈虧分析、工程管理團隊的業績評價等都沒有充分運用成本核算結果。比如，城市建設投資公司在估算安置房的成本時，采用了讓造價咨詢公司按照圖紙設計圖表的內容得出工程量清單，然后按照所在地區建筑工程定額以及建材市場價格，估算安置房項目的建設成本。這樣的估算方法是一種理想化的成本推算方法，忽視了由于建設工程中的各種不確定性而引起的造價增減的情況，如果采用已經竣工的安置房工程的計算造價與價格上漲系數相結合的方法進行估算，不僅能夠大大縮短估算時間、估算花費，而且能夠使得成本估算結果與現實更為接近。再如城市建設投資公司對安置房項目建設工程的價格采用的是雙方協商，然后由領導來決定，這種不能夠依靠成本核算支撐的定價方式，極有可能會造成嚴重的虧損。

（三）缺少科學的決策機制

決策階段指的是項目的策劃階段，在這一時期，項目的特色、位置、規模和內容基本確定，盡管這一時期的投資并不大，所進行的工作也以調研、分析、討論和決策為主，但是這一時期對于控制項目整體成本，乃至項目的成功都有著舉足輕重的作用。但是，當前我國對于工程建設的整體認識還不夠深入，對工程建設的流程也不夠細致。

（四）建設階段沒有有效地控制成本

1.現場管理水平較差

城市建設投資公司能夠派遣到施工現場的專業技術人員非常少，經常是一名工程師要負責好幾個施工場地，施工質量很難得到保障。由于城市建設投資公司的工程技術人員大都缺乏施工經驗，他們的專業能力也往往不達標，對于項目現場施工方提出的許多建議都是“充耳不聞”，而且他們經常會站在自己的角度去考慮問題，所提出來的修改建議大部分只是想要提高工程的成本和收益，跟安置房工程的進度和質量沒有太大的關系。此外，項目中普遍采用的成本動態控制管理機制也不適用于安置房項目施工。例如城市建設投資公司的技術人員在施工過程中不能及時將各階段施工進度與原設計成本進行對比并糾正偏差，導致實際投資成本只有在竣工結算時方能體現出來，這就造成了成本動態控制無法發揮其應有的作用。

2.項目變更控制不力

工程變更是所有建筑項目普遍存在的現象，安置房項目盡管有變更審批的審批制度，但仍有很多問題需要有關職能部門來解決，比如，安置房要改變樁基的施工方法，把原來成本很小的樁基改為成本很高的手動打孔樁，通常是等到樁基快要完成的時候才到所在地區的住建局和財政審計服務中心進行審批，這時候由于變更已經完成得差不多了，有關部門又不得不承認因變更而引起的成本上漲的事實。

三、安置房建設項目成本控制措施

（一） 進一步細化安置房成本核算指標

在安置房建設成本中，包括了建設直接成本和間接成本兩個主要部分。在這些部分當中，建設直接成本可以被劃分為征地成本、主體工程建設費、附屬工程建設費、土石方工程成本、其他建設成本等。而其他建設成本還可以被細分，比如：初步設計費、監理費、勘察費、造價咨詢費等。建設間接成本又可以再分為管理成本、財務成本等。因為在此之前，城市建設投資公司的安置房項目成本核算一直比較粗放，只將財務報表中的制造成本作為第一項，所以在成本匯總和分配的時候，并不能反映出是哪個項目制造成本太高，從而造成了成本的超支。為了解決這個問題，本文從工程造價構成的角度來確定直接成本核算對象，按照一級指標與單個工程成本對象相對應、二級指標與單位工程成本對象相對應、三級指標與分部工程成本對象相對應的原則。第一級的核算指標有直接成本與間接成本。第二級的核算指標是土地征用成本、主體工程成本、土方工程成本、其他施工成本等直接成本，而管理成本、財務成本、長期待攤成本等則是間接成本。第三級指標是以其他建設費用成本和管理成本為例，其他施工費用成本可以被劃分為初步設計成本、監理成本等，而管理成本可以被劃分為人員工資、辦公成本、旅行成本等。

（二）加強對成本核算成果的運用

成本核算成果為拆遷補償協議定價、項目目標成本制定以及項目成本的事后評估提供了定量的依據。比如，在安置房代建合同的價格制定的時候，可以將歷史單位的成本數據與一定的提價因子以及城市建設投資公司的預期收益率相乘，得到參照的底價，然后以該底價為依據，與安置房代建分包方進行談判，確定代建單價；可以將安置住房主要項目的歷史成本單價，做為項目目標成本的參照價值，在項目建設的過程中，用目標價格來對項目的實際成本進行控制；可以將每一套安置房的歷史單位成本作水平對比，以此來衡量每一套安置房的成本控制情況。

（三）重視前期的調研和專項討論

因為城市建設投資公司的特殊性，像安置房項目這樣的大型建設工程，都是由所在地區的政府領導來做決定，以前城市建設投資公司都是向所在地政府提交文件，經政府作出決策，城市建設投資公司作為一家專業的建設施工單位則需要在此基礎上做好相關準備工作。城市建設投資公司應當在前期建立工作小組，對多個有可能建設的安置房項目進行實地考察，并對其進行詳細的調研，包括當地的環境條件和當地群眾的意見，然后由公司的專門人員對其功能、經濟性、建設規模、建設標準、企業的財務情況等進行全面的評估，最終提交給當地政府。

（四）施工過程中的成本控制措施

1.將標準成本控制方法應用于安置房成本控制

標準成本控制指的是公司在保持正常的生產水平并進行高效運營之后，通過努力所能達到的產品成本水平。通過城市投資公司與工地管理團隊的共同努力，通過管理、控制、糾偏等措施，使安置房項目建設成本控制在一定的范圍之內。標準成本的類型分為三大類：理想標準成本、正常標準成本以及歷史平均成本。在本文研究中，將歷史平均成本作為安置房項目建設成本控制的標準，主要有兩個理由：第一，從工程施工的性質來看，幾乎沒有任何一個工程可以全部按合同簽約的金額來進行結算，因此，不能將合同的金額當作標準成本。二是不能采用常規的標準價，由于房屋拆遷工程的施工流程十分繁瑣，難以事先充分考慮到由于地質條件、工程變更、政策變動、天氣狀況等造成的工程量增加、價格上漲、工期延長等成本增加的各種原因。

2.建立信用評價制度

城市建設公司負責的所有安置房工程都需要對監理質量進行評估和備案，對質量較低的監理單位列入“黑名單”。這套考核制度具有四大特征：第一，考核對象不再局限于公司，而是包括了監理本人，如果監理人員本身有操守或品質上的問題，不但會對其任職機構的評定結果產生影響，也會對其本人造成一定的影響。二是信譽度是不固定的，可以提升，也可以降低，如果某個監理公司在一個工程中的業績較差，但是在下一個工程中有出色的業績，還可以加分，提升評定等級。三是將信用評價的成果運用到監理招標綜合評價中，為招標項目的評標提供參考。四是將企業的信貸評估資料與其它部門進行共享，除了城建公司，還有財政，審計等部門，以及所在地區的其他區的市政建設公司，這樣信用不達標的監理企業很難在業內站穩腳跟。

（五）構建責任成本法的成本控制考核機制

責任成本法比較適合于像城市建設投資公司這類國有企業的成本控制績效評價。派駐到每一個安置房建設項目的現場管理隊伍是一個成本控制中心，該團隊不產生收入，只進行建設成本控制，因此單位建設成本是考核的重要指標。對于現場的管理隊伍來說，只考核其可控的直接成本部分。

結語：

當前，我國各地的城市建設投資公司并沒有一個明確的贏利模式，并且由于其特有的持股方式和公司管理人員的選擇方式，導致了城市建設投資公司在管理能力、專業水平等方面無法與社會上的私營企業、民營企業相比。對城市建設投資公司安置房項目的成本控制進行深入的研究，目的是為了增強其在成本控制層面上的能力，為地方城市建設投資公司找到一個穩定的利潤模式。