商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)探討

薛宏平 杭州百大置業(yè)有限公司

引言

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，城市中商業(yè)綜合體的數(shù)量不斷增加，同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)涉及方方面面，比如，人才的競(jìng)爭(zhēng)、頭部品牌的引進(jìn)、高品質(zhì)的環(huán)境、貼心的服務(wù)等，當(dāng)然商業(yè)綜合體財(cái)務(wù)管理水平的好壞也對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)能力起著很大的影響。目前，大部分商業(yè)綜合體基本采用租賃的模式，財(cái)務(wù)核算相對(duì)較簡(jiǎn)單，對(duì)比百貨商場(chǎng)來(lái)說(shuō)配備的財(cái)務(wù)人員相對(duì)較少。有些商業(yè)綜合體對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不重視，在財(cái)務(wù)管理方面投入的力量相對(duì)是較欠缺的。同時(shí)，出于節(jié)約費(fèi)用的考慮，部分商業(yè)綜合體的信息化程度較低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理和管控的成本上升，效果卻較差。從目前調(diào)研來(lái)看，部分商業(yè)綜合體管理者不重視財(cái)務(wù)管理者，通常會(huì)忽略對(duì)租賃商戶銷售額的管理，對(duì)租賃商戶欠款的催繳和其他管理手段缺乏有效的內(nèi)部控制和流程。鑒于此，探尋出與商業(yè)綜合體相關(guān)的財(cái)務(wù)管理手段是十分必要的，對(duì)實(shí)際工作也是有借鑒意義的。

一、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)概述

（一）場(chǎng)地出租模式

商業(yè)綜合體一般包含了餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，聚集了眾多商家，能夠給消費(fèi)者提供種類繁多的消費(fèi)體驗(yàn)，通常消費(fèi)者能夠在商業(yè)綜合體享受到一站式的服務(wù)。商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)模式是通過(guò)招商，將自有或承租的場(chǎng)地出租給各個(gè)租賃商戶，為租賃商戶良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和氛圍，提供各項(xiàng)精心的運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、物業(yè)管理服務(wù)，以此來(lái)收取租金收益。

（二）掌握租賃商戶的銷售額是至關(guān)重要的

租賃商戶租用商業(yè)綜合體的場(chǎng)地用來(lái)經(jīng)營(yíng)，通常情況下，租賃商戶自主收銀，但因各租賃商戶的收銀系統(tǒng)多種多樣，無(wú)法統(tǒng)一接入商業(yè)綜合體的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，因此商業(yè)綜合體很難掌握租賃商戶真實(shí)的銷售額，但這又是非常重要的。重要性主要體現(xiàn)在租賃商戶銷售額和商業(yè)綜合體的租金收益直接相關(guān)，同時(shí)租賃商戶的銷售額也為商業(yè)綜合體管理者提供招商和調(diào)整的依據(jù)。通常來(lái)說(shuō)，商業(yè)綜合體在與租賃商戶簽訂的租賃合同中對(duì)于租金的計(jì)算方式一般采用保底租金和提成租金兩者取其高的模式，如果當(dāng)月提成租金的金額比保底租金高，那么這個(gè)月就按照提成租金的金額來(lái)收取租金，如果當(dāng)月提成租金低于保底租金，那么這個(gè)月就按照保底租金收取租金。商業(yè)綜合體采用這種計(jì)算模式既可以與租賃商戶共同成長(zhǎng)，享受租賃商戶銷售額增長(zhǎng)帶來(lái)的增值收益，又可以確保在租賃商戶銷售額不佳的情況下其收益保本，風(fēng)險(xiǎn)最小。

（三）租賃商戶租金的催繳是運(yùn)營(yíng)的重要一環(huán)

百貨商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一和供應(yīng)商進(jìn)行結(jié)算，不需要催繳租金。跟百貨商場(chǎng)不同的是，商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要工作就是向租賃商戶催繳租金，而租金又是商業(yè)綜合體利潤(rùn)的最重要的組成部分，關(guān)系著商業(yè)綜合體的持續(xù)健康運(yùn)行。在租賃商戶經(jīng)營(yíng)情況較好的情況下，收繳率是非常高、非常理想的；但在租賃商戶經(jīng)營(yíng)情況不好的情況下，如遇到疫情導(dǎo)致客流量減少或同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，那么收繳率是相對(duì)較低的。緩繳、強(qiáng)制收繳或者清退商戶，這也是非常考量商業(yè)綜合體管理者經(jīng)營(yíng)智慧的。

（四）財(cái)務(wù)管理在商業(yè)綜合體的招商和定位工作中發(fā)揮著重要作用

根據(jù)體量的大小，商業(yè)綜合體可以分為城市型商業(yè)綜合體和社區(qū)型商業(yè)綜合體。顧名思義，城市型商業(yè)綜合體可以吸引整個(gè)城市的消費(fèi)群體，具有大而全的特點(diǎn)，而社區(qū)型商業(yè)綜合體主要面對(duì)的客群是周邊社區(qū)的居民或?qū)懽謽堑陌最I(lǐng)階層，通常覆蓋的客群半徑在兩公里范圍內(nèi)，具有小而美的特點(diǎn)。不論大小，商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)的組合也是根據(jù)實(shí)際情況的不同而在不斷地調(diào)整當(dāng)中，租賃商戶品牌的調(diào)整對(duì)商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)是不間斷的，只有這樣才能不斷吸引更多的消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)，保持其核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)此，財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)對(duì)商業(yè)綜合體的招商和調(diào)改工作起了重要的指導(dǎo)作用，比如租賃商戶銷售額、租賃商戶租售比、分樓層分業(yè)態(tài)的坪效、會(huì)員的活躍度、客流和車流的分析、建立租賃商戶數(shù)據(jù)庫(kù)等。

二、商業(yè)綜合體中財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不重視

大多數(shù)企業(yè)，不單單是商業(yè)綜合體，一般公司的高層領(lǐng)導(dǎo)大部分是運(yùn)營(yíng)部門或營(yíng)銷部門出身，常常也存在“重業(yè)務(wù)、輕職能”方面的問(wèn)題。近年來(lái)，雖然財(cái)務(wù)管理的重要性也逐漸被推廣和接受，現(xiàn)在很多公司的領(lǐng)導(dǎo)也逐漸意識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，但限于專業(yè)知識(shí)的局限，部分高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)管理的還缺乏宏觀的認(rèn)識(shí)。另外，部分財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)管理能力、溝通協(xié)調(diào)能力、業(yè)務(wù)理解程度和引導(dǎo)說(shuō)服能力等能力短板嚴(yán)重制約著財(cái)務(wù)組織推進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作，高層沒(méi)有看到財(cái)務(wù)管理帶來(lái)的好處。部分商業(yè)綜合體過(guò)分看重短期利潤(rùn)，為了追求短期利潤(rùn)的最大化而壓縮人員成本，尤其是財(cái)務(wù)人員的成本，認(rèn)為既然不能產(chǎn)生直接利潤(rùn)，則財(cái)務(wù)人員是越少越好，財(cái)務(wù)部門只要能按時(shí)收款、開(kāi)發(fā)票、出報(bào)表、報(bào)稅就行了。

（二）信息化系統(tǒng)建設(shè)落后

部分商業(yè)綜合體信息化程度較弱，有的甚至沒(méi)有專業(yè)的ERP 管理系統(tǒng)。有的商業(yè)綜合體由于規(guī)模小且出于短期成本的考慮，沒(méi)有購(gòu)買專門的ERP 管理軟件，出現(xiàn)了跟租賃商戶簽訂的租賃合同是手工登記的情況，發(fā)放給租賃商戶的催繳賬單是手工編制，這樣操作一是漏缺賬單導(dǎo)致商業(yè)綜合體的利益受損，二是財(cái)務(wù)工作量大，跟租賃商戶的往來(lái)款的核銷比較煩瑣且容易出差錯(cuò)，導(dǎo)致沒(méi)有力量投入到財(cái)務(wù)管控中去。另外，大部分商業(yè)綜合體對(duì)于租賃商戶實(shí)際銷售額的獲取缺乏有效手段。由于各個(gè)租賃商戶都擁有自己的收銀系統(tǒng)且自己收銀，大部分商業(yè)綜合體無(wú)法通過(guò)某個(gè)統(tǒng)一的、直連租賃商戶的業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)直接獲取租賃商戶的銷售額，因此比較依賴于租賃商戶每月提供銷售額對(duì)賬單。但租賃商戶提供的月銷售額對(duì)賬單是單方面的，如果商業(yè)綜合體要去核對(duì)其真實(shí)性，往往要花費(fèi)大量的人力和物力。由于部分商業(yè)綜合體配備的財(cái)務(wù)人員較少，因此這方面的管控工作很少去做，從而可能會(huì)導(dǎo)致商業(yè)綜合體提成租金的減少。

（三）對(duì)租賃商戶欠款的處理存在不合理的情形

由于經(jīng)營(yíng)不善或資金鏈斷裂，租賃商戶不能按時(shí)繳納租金。對(duì)此，部分商業(yè)綜合體采取簡(jiǎn)單粗暴的方式，不分青紅皂白，直接對(duì)商戶實(shí)行停水停電的政策，導(dǎo)致商戶不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)陷入困境，最后的結(jié)果只能撤柜，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都不是最優(yōu)的處理。另外，部分商業(yè)綜合體在對(duì)租賃商戶停水停電前要做的流程并沒(méi)有做到位，如僅僅口頭通知租賃商戶如再不繳納相關(guān)款項(xiàng)即將停水停電，沒(méi)有保留相關(guān)的書(shū)面證據(jù)，這樣在日后可能發(fā)生的訴訟中處于不利地位。

（四）不少的商業(yè)綜合體缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才

財(cái)務(wù)管理人員是開(kāi)展財(cái)務(wù)管理和管控工作的基礎(chǔ)，但如今很多的商業(yè)綜合體都缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才。好的財(cái)務(wù)管理人才不但要具備基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)，還要有深入了解業(yè)務(wù)的能力和財(cái)務(wù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的意識(shí)。比如華為所定義的財(cái)經(jīng)管理，是堅(jiān)持以業(yè)務(wù)為指導(dǎo)、財(cái)經(jīng)為監(jiān)督的管理辦法與體系建設(shè)，這句話很好理解，但具體落實(shí)到執(zhí)行管理的財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)管理人員往往會(huì)因?yàn)榭吹斤L(fēng)險(xiǎn)而強(qiáng)調(diào)監(jiān)督，或者因?yàn)閷?duì)業(yè)務(wù)的不了解而管控僵化。部分財(cái)務(wù)管理人員往往過(guò)于專注于本職工作，而忽視對(duì)業(yè)務(wù)的理解，如果不懂業(yè)務(wù)或缺少和業(yè)務(wù)人員的交流，這樣不僅不能為業(yè)務(wù)活動(dòng)提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)管理服務(wù)，還有可能走向業(yè)務(wù)活動(dòng)的對(duì)立面，一味加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，慢慢則會(huì)成為業(yè)務(wù)的絆腳石。

三、對(duì)商業(yè)綜合體中財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題的改進(jìn)建議

（一）提升對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度

首先，要從思想上讓高層領(lǐng)導(dǎo)及其他人員接受財(cái)務(wù)管理工作，這就需要財(cái)務(wù)人員良好的溝通技巧。通常情況下，財(cái)務(wù)人員無(wú)論是和同級(jí)別溝通還是向上匯報(bào)工作的時(shí)候，都喜歡從自己的角度用財(cái)務(wù)的語(yǔ)言來(lái)表達(dá)，但其他人員包含很多高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)專業(yè)方面的知識(shí)或者術(shù)語(yǔ)本就不太熟悉，這就會(huì)造成溝通上的障礙，導(dǎo)致不太能理解財(cái)務(wù)部門想要什么和想做什么。久而久之，其他部門總感覺(jué)財(cái)務(wù)管控太多，影響了業(yè)務(wù)的開(kāi)展，進(jìn)而會(huì)排斥財(cái)務(wù)部門，對(duì)財(cái)務(wù)部門的工作不能形成認(rèn)同感。因此財(cái)務(wù)人員需要變通溝通的形式，站在對(duì)方的角度用對(duì)方能夠理解的語(yǔ)言來(lái)表達(dá)自己的觀點(diǎn)，這樣才能產(chǎn)生共鳴。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員要利用各種機(jī)會(huì)，給其灌輸一些基本的和先進(jìn)財(cái)務(wù)管理理念，激發(fā)其學(xué)習(xí)的興趣，引導(dǎo)并幫助其學(xué)習(xí)一些財(cái)務(wù)管理知識(shí)，比如看懂報(bào)表、理解稅務(wù)的基本概念等。

當(dāng)然，財(cái)務(wù)管理人員想要提高公司管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，不能僅停留在理論上。財(cái)務(wù)部門要讓企業(yè)管理層看到其為企業(yè)所作出的貢獻(xiàn)，要適當(dāng)?shù)睾推髽I(yè)管理層說(shuō)明財(cái)務(wù)部門為企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值，讓企業(yè)管理層看到并感受到財(cái)務(wù)人員是能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的。財(cái)務(wù)管理人員要經(jīng)常想方設(shè)法地為企業(yè)賺錢或省錢，例如通過(guò)合理避稅為企業(yè)節(jié)稅，通過(guò)多種融資手段降低財(cái)務(wù)成本，積極申報(bào)各類項(xiàng)目、申請(qǐng)政府補(bǔ)貼等。提高財(cái)務(wù)管理相關(guān)制度的有效性，財(cái)務(wù)管理制度的制定盡可能地貼近業(yè)務(wù)實(shí)際，不能為了管理而管理，不能重形式不重實(shí)質(zhì)。完善內(nèi)部控制，提高經(jīng)營(yíng)效率，防止舞弊的發(fā)生，同樣能給公司帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的好處。

（二）引入高效的信息化系統(tǒng)

對(duì)于商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，引進(jìn)針對(duì)商業(yè)綜合體的專業(yè)的ERP管理系統(tǒng)，是事半功倍的。目前，市面上商業(yè)用EPR 管理軟件基本能滿足商業(yè)綜合體的日常業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)管理需求，特殊的需求可能要定制化開(kāi)發(fā)。當(dāng)前ERP 管理軟件的價(jià)格根據(jù)需求的不同基本在50 萬(wàn)元至150 萬(wàn)元之間，這價(jià)格對(duì)一般的商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)還能承受得起。好的管理軟件不但能節(jié)約人力和物力成本，同時(shí)也能夠防范運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，從內(nèi)控角度來(lái)講，人為控制遠(yuǎn)不如信息系統(tǒng)控制完善和有效。

對(duì)于商業(yè)綜合體的租賃商戶銷售額的獲取，目前沒(méi)有非常完美的軟件能夠精準(zhǔn)地、完全地、及時(shí)地抓取租賃商戶的銷售額。但因?yàn)檫@個(gè)需求量大且是必須的，很多軟件開(kāi)發(fā)公司也投入了巨大的力量去開(kāi)發(fā)。目前，市面有一種銷售數(shù)據(jù)抓取軟件，工作原理是通過(guò)在租賃商戶的收銀機(jī)上安裝軟件系統(tǒng)或硬件插件，只要這臺(tái)收銀機(jī)打出收銀小票，那么該軟件平臺(tái)就能夠采集到這個(gè)收銀小票上的數(shù)據(jù)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和系統(tǒng)再經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)的匯總和加工，就可以得到租賃商戶相對(duì)精準(zhǔn)的銷售額。但這個(gè)系統(tǒng)也有一些缺陷，比如租賃商戶在收銀的時(shí)候不通過(guò)安裝監(jiān)控的收銀機(jī)去收取消費(fèi)者的款項(xiàng)，這樣也不會(huì)打出收銀小票，那么這款軟件就無(wú)法抓取到銷售數(shù)據(jù)。不過(guò)這樣的情況較少發(fā)生，有些連鎖租賃商戶本身也有完備的內(nèi)部控制防止舞弊。當(dāng)然商業(yè)綜合體可以通過(guò)檢查的方式盡可能避免這樣的情況發(fā)生，通常在租賃合同里會(huì)約定商業(yè)綜合體可以自行或聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)核查租賃商戶銷售額的真實(shí)性、完整性。在日常工作中，財(cái)務(wù)人員和運(yùn)營(yíng)人員可以通過(guò)比對(duì)可疑商戶的銷售額同比數(shù)、銷售額環(huán)比數(shù)，實(shí)地查看進(jìn)銷存系統(tǒng)和收銀系統(tǒng)，以及和店員進(jìn)行交流等手段獲取第一手的數(shù)據(jù)。

（三）完善相應(yīng)的內(nèi)部控制和流程

商業(yè)綜合體和租賃商戶簽訂的合同文本是兩者合作的最重要的基礎(chǔ)，是維系兩者關(guān)系的紐帶。商業(yè)綜合體應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況定期修改合同范本，補(bǔ)充新的條款或修改不適用的條款，以滿足經(jīng)營(yíng)的需求，同時(shí)合同文本的修改應(yīng)當(dāng)征詢律師的意見(jiàn)。大部分商業(yè)綜合體的合同范本中會(huì)對(duì)提前終止合同的各類情形、欠款的處理、停水停電的處理規(guī)定比較詳細(xì)，但對(duì)租賃商戶銷售額方面的規(guī)定較少。從財(cái)務(wù)管理的角度來(lái)看，建議對(duì)租賃商戶銷售額方面的條款描述要更詳細(xì)，比如商業(yè)綜合體有權(quán)檢查租賃商戶的收銀系統(tǒng)、進(jìn)銷存系統(tǒng)、外賣和團(tuán)購(gòu)的數(shù)據(jù)，對(duì)租賃商戶銷售數(shù)據(jù)造假的情形應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定相應(yīng)的處罰，租賃商戶應(yīng)當(dāng)配合安裝銷售額監(jiān)控軟件等。

另外，制定操作性強(qiáng)的業(yè)務(wù)流程也是比較有效的手段，比如催款流程、停水停電流程、促銷和停車優(yōu)惠流程等。對(duì)催繳函的內(nèi)容、送達(dá)的地址和人員、送達(dá)的方式、簽收的規(guī)定等還需要征求公司律師的意見(jiàn)而制定。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照流程操作，并保留相應(yīng)的證據(jù)，避免日后打官司出現(xiàn)不必要的糾紛。比如在對(duì)租賃商戶停水停電前，商業(yè)綜合體是否已經(jīng)提前充分告知租賃商戶并保留相關(guān)的證據(jù)，這在日后訴訟中是十分重要的。另外，商業(yè)綜合體可以定期查看本行業(yè)已有判決的案例，對(duì)有借鑒意義的案例可以加以分析和提取有用之處，并運(yùn)用到實(shí)際管理工作中去。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)

商業(yè)綜合體應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)。財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展的效果好不好跟財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)有很大的關(guān)系。在把好人才引進(jìn)關(guān)的同時(shí)，商業(yè)綜合體可以定期組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行有針對(duì)性的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，特別是商業(yè)綜合體行業(yè)組織的專業(yè)對(duì)口的培訓(xùn)和交流，加強(qiáng)對(duì)業(yè)財(cái)融合的學(xué)習(xí)和理解，及時(shí)掌握先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理論和技術(shù)。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有主動(dòng)服務(wù)業(yè)務(wù)的意識(shí)，而不是做高高在上的擁有決定權(quán)的審核者和管控者，要在履行管控職責(zé)的同時(shí)服務(wù)好業(yè)務(wù)工作。這就需要財(cái)務(wù)管理人員深入一線了解業(yè)務(wù)，同時(shí)也需要具備極強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，兩者深度融合才能夠發(fā)揮更好的作用，防止出現(xiàn)只滿足業(yè)務(wù)的需要而沒(méi)有完成管控本職工作。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)綜合體之間的競(jìng)爭(zhēng)越加激烈，商業(yè)綜合體管理者只有不斷加強(qiáng)內(nèi)部管理、提升運(yùn)營(yíng)效率，才能在競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)。對(duì)此，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，不斷加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和前沿理論的學(xué)習(xí)，關(guān)注行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和新的信息技術(shù)，深入了解業(yè)務(wù)，提升溝通能力，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理手段，從單純的財(cái)務(wù)核算人員轉(zhuǎn)變?yōu)槎畼I(yè)務(wù)、管業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)的專業(yè)全面的財(cái)務(wù)管理人員，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理水平的全面提升，助力商業(yè)綜合體的良性發(fā)展。