降低租賃風險 讓租房更安全

何軍

房屋租賃是現代生活中不可或缺的一部分。租房時，承租人需要與出租人、中介機構等進行多次交涉，如果對租房相關風險防范不夠，就很容易引發糾紛，而一些糾紛其實在簽訂合同時就已埋下。本文主要就簽訂房屋租賃合同時應該注意的事項作一些說明。

查明出租人身份 確保房屋合法、安全

首先，簽訂房屋租賃合同前，承租人要審查出租人是否有權出租房屋。出租人大致分為三種：一是房屋所有權人（即房東），二是受房東委托的親戚、朋友、經紀公司等，三是房屋的轉租人（即“二房東”）。對于前兩種出租人，承租人必須要查看房屋權屬證書原件或授權委托書原件。對于第三種出租人，承租人除了要查看房屋權屬證書原件外，還要查看房東與“二房東”簽訂的房屋租賃合同原件，同時留存相關復印件。

出租人需要在房屋租賃合同的相應位置完整填寫自己的姓名、身份證號、住址和手機號碼等，并備注說明自己是房屋所有權人、委托代理人還是轉租人。

其次，了解出租人的人品也是非常有必要的，尤其在長租的情況下，出租人的人品經常直接關系到承租人能否安心居住。看房過程中，承租人可以留意出租人的言行舉止；單身女性租住男性出租人的房屋時，要特別注意自身安全。如果是通過網絡渠道找到的房源，最好提前做一些出租人的相關背景調查（可以通過瀏覽出租人的社交媒體評論、朋友圈狀態等進行初步判斷）。如果感覺不太放心，最好不要租這套房屋，以免發生風險。

再次，承租人應當嚴格審查租住房屋是否面臨動遷或是否為合法建筑。為避免因合同被認定為無效的糾紛，承租人除盡職調查外，還應在租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己的合法權益。

出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑與承租人訂立租賃合同的，合同視為無效；但在一審法庭辯論終結前，經主管部門批準建設的建筑，人民法院應當認定租賃合同有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；但在一審法庭辯論終結前，經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期限有效。

此外，在承租期間，如果承租人發現租賃的房屋有危及自身安全的情形，承租人有權隨時解除租賃合同。

明確裝修歸屬和費用負擔

如果承租人想對租賃房屋進行裝修，需經出租人同意。房屋租賃合同中應就合同到期后裝飾裝修的歸屬進行明確約定。一般未形成附合的裝飾裝修物（如空調、電視機、壁掛畫等），約定由承租人拆除帶走；已經形成附合的裝飾裝修物（如地板、瓷磚、天花板、門窗等），可約定期滿后折價歸出租人或無償歸出租人。在租賃合同沒有明確約定的情況下，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人請求出租人補償其裝飾裝修費用的，法院不予支持。

租賃期間的水費、電費、燃氣費、網絡費、有線電視費、物業費等日常費用的承擔應該在合同中進行約定。以上費用一般由實際使用的承租人負擔，較少發生爭議；但物業費的負擔如果沒有進行明確約定，就很容易成為雙方發生糾紛的誘因，因此最好在合同中明確租金是否包含物業費。

在租賃帶有裝修和家電的房屋時，承租人需要對房屋內原有的大件設施設備（如空調、冰箱、洗衣機、電視機、沙發、床、桌、椅等）進行清點和檢查，并在房屋租賃合同中一一列明，同時簽署房屋交接單，切勿使用“家具家電若干”等含糊用語。如果在承租房屋前未確認房屋設施設備及狀況，那么在交還房屋時就容易因為設施設備的毀損、滅失等產生糾紛。

轉租與續簽

在房屋租賃過程中，如果承租人擅自轉租房屋，將承擔違約責任。出租人要在合同中明確約定是否允許承租人轉租房屋，如允許轉租，則轉租期限不得超過承租人剩余租賃期限，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力。

承租人轉租后，并不意味著自身與出租人之間租賃關系的結束，次承租人的履約行為可能會讓承租人繼續承擔相應責任。比如，次承租人如果損壞了房屋的設施設備而拒絕賠償時，承租人就需要向出租人賠償損失。

房屋租賃合同到期后，如果需要續租，承租人務必與出租人續簽書面的房屋租賃合同，并協商確定合理的租賃期限（通常租賃期限最長不得超過20年）。否則，承租人繼續使用房屋而出租人未提出異議的，租賃期限將變更為不定期租賃。根據法律規定，對于不定期租賃合同，雙方均可隨時解除，只需在合理期限之前履行通知義務即可。

違約金的約定

設立違約金的目的是為規制合同雙方遵守合約，因此雙方最好在房屋租賃合同中就違約金進行約定。可以考慮將違約情形進行正面列舉或者反面排除。

正面列舉是指列舉一些常見的違約情形，如出租人在租期屆滿前就要收回房屋或者中途漲價的，又如承租人不按時支付租金或者擅自轉租的。反面排除是指提前聲明一些可能產生爭議的情形不屬于違約，如租期內遇到不可預測的外力而不得不提前終止合同時，雙方均不承擔違約責任等。

違約金并非越高越好，約定的違約金過分高于實際造成損失的，法院或仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

買賣不破租賃

所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，承租人仍然有權使用租賃物。在房屋進行轉讓之后，承租人的租金應當支付給買受人。

案例：承租人乙租賃出租人甲的房屋，租期未滿時，甲將該房屋出售給了買受人丙，丙取得房屋產權證后，要求乙與其辦理交接事宜并搬離；但乙要求丙與原出租人甲進行溝通，或保證其繼續居住的權利，或對其予以相關賠償。丙與甲溝通未果后，丙擅自將房屋門鎖進行了更換，導致乙無法繼續使用房屋。

根據“買賣不破租賃”的規定，租賃物在租賃關系存續期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。上述案例中的買受人丙雖然取得了房屋所有權，但沒有與原承租人乙重新簽訂租賃合同，所以，原出租人甲與乙簽訂的租賃合同仍然對丙具有約束力；丙采取擅自換鎖的方式表明不繼續履行合同，已經構成違約，應承擔相關違約責任。

那么在“買賣不破租賃”的情況下，買受人的權益應該如何獲得保障呢

如果在訂立買賣合同之前，出賣人（即租賃關系中的出租人）沒有將房屋已經出租的事實告知買受人，從而導致買受人造成損失的，買受人可以要求出賣人以其實際損失為限支付相應的經濟賠償。

承租人的優先購買權

依照法律規定或相關約定，出賣動產或不動產時，出租人應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下可優于其他人購買該租賃房屋。

出售房屋前，出租人有提前通知出售的義務。如果出租人未在合理期限內提前通知承租人，那么承租人可以請求出租人承擔賠償責任。承租人需要在出租人履行告知義務后15日內向出租人明確表示是否購買；超期不表示的，視為承租人放棄優先購買權。

需要提醒的是，如果存在房屋共有人或者出租人將房屋出賣給近親屬的情形，那么，房屋共有人或者出租人近親屬享有優先于承租人的房屋購買權。

承租人的優先承租權

優先承租權的設立是《民法典》的一大亮點，其確立正是基于在房屋租賃中，出租人往往會利用自己的優勢地位，在房屋租賃合同到期時對承租人隨意進行選擇，從而使原承租人的利益受損。優先承租權是對原承租人的一種保護，可以維持特定租賃關系的穩定狀態。同時，優先承租權也是對出租人締約自由權一定程度的限制—原承租人在合同到期要求續簽租賃合同時，在價格等相關條件都一樣的情況下，出租人只能將房屋繼續出租給原承租人，而無權自行決定將房屋租賃給他人。

如果出租人沒有以合理方式通知承租人，或者沒有給承租人合理期限來決定是否續租，便直接與第三人簽訂租賃合同，就侵害了承租人的優先承租權。對于承租人優先承租權的權利救濟，《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》認為，承租人可以參照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009）》第21條的規定，主張損失賠償；但對與第三人簽訂的合同主張無效的，一般不予支持。除非可以證明出租人與第三人存在《民法典》第154條規定的惡意串通情形。

總之，租房過程中，承租人要時刻提醒自己保持理性與警惕；在選擇房屋、與中介接觸、簽訂合同、維權等各個環節都需要細心、謹慎。建議大家要堅持自己的立場，如發生糾紛，一定要堅決維護自己的合法權益，并向有關部門投訴，爭取合理的補救措施。

【責任編輯】諶 燕