虛擬現實技術在住房市場應用分析

□文/劉瑩 趙然 朱琳 趙晶

（徐州工程學院管理工程學院 江蘇·徐州）

［提要］隨著虛擬現實技術的不斷成熟，房地產市場銷售模式也在發生著變化，虛擬現實技術的應用在降低售房成本的同時，突破傳統銷售模式在時間上和空間上的限制。本文通過網絡調查、問卷調查等方法分析虛擬現實技術在銷售端與消費端的應用現狀，總結其應用于住房市場銷售過程中的優缺點，并提出相應建議。

引言

虛擬現實技術作為元宇宙的初級核心載體，自虛擬現實技術誕生以來，國家就對其保持高度關注。如今，虛擬現實技術應用已經成為我國的重點發展方向之一。

虛擬現實，簡稱VR技術，也被稱為靈境技術，是一個由電腦技術模擬產生的三維立體虛擬世界，能夠給使用者帶來視覺、聽覺、觸覺等感官體驗，讓使用者如同身臨其境一般，任意地觀察三維空間內的事物。隨著社會經濟的發展和人們生活水平的提高，房地產業成為了人們消費和投資的熱點。近年來，購房者的消費心理逐漸變得理性，這意味著傳統的房產銷售模式難以完全滿足現階段的購房者需求。而基于“互聯網+”的虛擬技術發展逐漸成熟，可以為消費者從全方位的角度提供更真實的環境體驗感受。因此，近幾年來，虛擬技術在房地產銷售中得到廣泛的應用，如樓盤漫游、虛擬樣板間等。虛擬現實技術的運用不僅可以降低企業的銷售成本，還可以讓客戶打破空間、時間的限制，帶來全方位的看房體驗。目前，越來越多的銷售方將虛擬現實技術應用到房地產銷售過程中，越來越多的購房者也開始嘗試這一全新的技術手段了解房屋信息。但在應用過程中也存在著體驗感不佳、互動性較差等問題，本文通過網絡調查、問卷調查等方法分析目前該技術在銷售端與消費端的應用現狀，以期為房地產市場未來銷售模式的發展提供參考。

一、虛擬現實技術在住房市場應用現狀分析

（一）銷售端應用情況分析。隨著虛擬現實技術的日益成熟，越來越多的手機端售房軟件推出VR看房功能，其中在市場中占有率較高的房地產銷售軟件有“貝殼找房App”“123看房App”“我愛我家App”等。每種軟件的使用特點不盡相同，下面針對這三種軟件的VR功能展開分析：

1、貝殼找房App。貝殼的VR看房具有“看房”“講房”和“帶看”三大特色功能：“VR看房”功能采用定點VSLAM技術，將虛擬現實技術延伸到看房程序中，當客戶打開App中的VR房源功能，輕觸屏幕便可上下左右拖動畫面，呈現整體的房源效果，同時還可以獲取房源的各項信息數據，包括實際大小、房屋朝向、周邊設施等；“VR講房”功能是由經紀人根據漫游動線提前錄制好音頻文件，用戶在瀏覽的同時可以同步獲取到房屋講解信息，方便客戶更加全面地了解房源；“VR帶看”功能則采用交互場景模式，客戶可以與經紀人提前在線預約進行實時的交互，還可以添加好友家人等共同進入這一功能，實現“帶看”，不僅節約了時間，還提高了看房的有效性。可以看出，貝殼找房的VR看房功能比較注重客戶的看房體驗與看房需求，可選模式較多。

2、123看房App。123看房的特色主要體現在模型構建和看房體驗部分。模型構建部分采用VR拍攝、3D建模的方式，可將2D全景圖轉換為3D空間模型，通過識別房屋內墻角、墻線信息，能夠實現將全景圖“折”成一個空間，從而達到720°全景還原房屋細節，實現沉浸式漫游。另外，通過圖像識別技術，將相連空間進行串聯，自動生成房間內長寬高數據，真實還原房間結構。看房體驗部分則通過“AI講房”和“VR帶看”模擬實地看房過程，使客戶看到的不再是生硬的圖片切換場景，還能夠更完整地還原看房體驗。可以看出，123看房的VR看房功能在模型構建的設計上更加細節化，能夠為客戶提供較全面的看房效果。

3、我愛我家App。我愛我家的VR看房特色主要體現在實時連線購房者與經紀人，能夠實現一對一VR直播。購房者可以先通過房源信息頁面，了解房子的位置、價格、戶型、大小等基本信息后，選擇體驗AI智能講房功能，人工智能會對購房者關注的房間進行多維度解析介紹。也可以在VR看房的頁面上發起“VR帶看”，系統通過分配熟悉房源的專業經紀人接單實現購房者的實時VR漫游看房。連線看房過程中購房者有問題可以隨時提出，徹底告別了線上“靜默式”看房。可以看出，我愛我家的VR看房功能比較注重看房過程中消費者與客戶端之間的實時溝通，具有較強的互動性與操作性。調查數據顯示，對于“貝殼找房”“123看房”“我愛我家”三款軟件的VR看房功能特點分析總結如表1所示。（表1）

表1 三款VR看房軟件特點分析一覽表

綜上所述，三款軟件的VR看房服務各有特色，能為客戶在購房的過程中帶來不一樣的觀感和體驗。

（二）消費端使用情況調查分析。針對購房者使用VR看房功能看房的情況采取調查問卷的形式，在2023年2月1日，通過人人秀問卷網絡平臺發放調查問卷，調查問卷主要面向26～55歲的用戶。網絡上共發放378份，其中有效問卷為315份。問卷內容包括：用戶的年齡、用戶是否了解VR看房服務、用戶是否使用過VR看房、用戶會在購房的哪個階段考慮使用軟件的VR看房功能、通過VR看房用戶是否感覺房屋很真實、VR看房服務是否達到了用戶的預期、VR看房和傳統的看房相比更傾向于哪種看房服務、用戶對VR看房有哪些改進的建議等。

對收回的有效問卷進行整理分析，發現消費者對于虛擬現實技術的使用情況如下：有80%用戶會考慮使用軟件的VR看房功能，有46%用戶已體驗過VR看房功能，有69%用戶會在購房的前期考慮使用軟件的VR看房功能。

看房體驗感方面，具體情況如表2所示。（表2）

表2 VR看房用戶體驗感一覽表（單位：%）

根據調查問卷的反饋可以看出，有48%的用戶認為虛擬看房服務通過VR虛擬看房可以詳細地了解房屋臥室、客廳、廚房等空間格局信息，結構感和空間感較強，而且不受時間、空間甚至是地區的限制，非常方便。另外，虛擬看房可以在一定程度上節約看房成本、時間成本，這種新穎的展現方式可通過其互聯網屬性方便宣傳推廣，與傳統售房方式相比更容易獲取信息。然而，還有30%的用戶認為，虛擬看房服務的體驗感不太理想，主要存在畫質不夠清晰、模型不夠細膩、缺乏細節描述、真實感不足等問題，部分消費者甚至會由于視頻角度的切換感到不適。剩下16%的用戶則對VR看房服務并不是非常了解。

綜上可得，大多數的消費者會考慮這種新型的看房模式或對這種看房模式較為看好；已體驗過這種看房模式的消費者中，大部分對VR看房服務是比較滿意的，但是仍有少部分的消費者認為這種新型模式相較于傳統模式體驗感不足、細節上還需改進。

二、虛擬現實技術應用于住房市場優缺點分析

（一）虛擬現實技術應用于住房市場的優點分析

1、節省時間，方便快捷。VR看房，房產經紀人可以直接把樓盤全景展示給客戶，客戶可以隨時隨地查看，也可以約客戶到店看房，營造現場的實地情景。VR看房，讓客戶更加地便捷，用最短的時間找到滿意的房源，同時也為地產公司節省更多時間，開發客戶、跟進客戶、成交客戶。當然，VR看房只需要房地產經紀人提前利用拍攝好房子的全景，然后上傳云端，就可以在移動端自由分享，就可以隨時隨地的展示給客戶。

2、客戶與銷售人員溝通交流更形象化。根據應用全景圖技術，能讓客戶根據親身體會，去評定房間設計和設計方案的好壞和各層面的特性，便于做出最好的計劃方案管理決策。還能夠防止傳統的設計效果圖被人為因素裝飾給客戶帶來欺詐，進一步避免了管理決策失誤。

3、服務功能更具靈活性。通過搭建即時互動的服務平臺，不僅能夠使客戶身臨其境地體會完工的景觀園林，更重要的是，使其能夠針對客戶反饋及時調節方案設計。

4、降低房地產商成本費用。利用全景圖技術打造出的VR全景看房能夠迅速進行樣板房的構建，而且可以隨時隨地改動，另外成本費也得以大幅度地減少。

5、全方位體驗視覺效果。傳統的看房，由于時間的限制，或觀看的角度問題，通常會存在視覺盲區，難以真正關注到房屋的全部信息。而全景看房卻可以收看全部情景和室內空間的全部的圖像信息，而且信息量也非常大。

（二）虛擬現實技術應用于住房市場的缺點分析

1、技術不成熟，容易造成畫質清晰度不高。部分軟件為了讓用戶能夠暢通瀏覽視頻，容易忽視視頻的質量，導致用戶體驗感較差。由此可見，VR技術后期的升級有待大幅度投入，涉及VR技術的房地產商和服務于房地產商的科技企業應當加快VR技術升級的步伐。

2、VR技術制作工作量大，制作成本高，制作周期也相對較長。VR看房從生產制作工藝上來講，主要分為實景拍攝制作和三維建模制作，但是三維建模制作在真實性上不及實景拍攝制作，存在“美顏”嫌疑。

3、存在“偽VR”的3D全景看房。一些技術服務商就曾打著VR看房的旗號只給用戶提供全景圖片或全屋照片，而缺乏真正意義上的3D全景看房細節，導致用戶體驗感不佳。“偽VR”的3D全景看房現象的存在，除了會讓消費者對VR技術產生懷疑外，甚至會讓其對VR這種新事物心生抵觸，消費者的不滿意行為最終可能會給VR+房地產行業的整體發展帶來阻礙。

4、VR看房并不能貫穿房產交易的始終。VR看房體驗雖然已經超過傳統看房體驗，但是它并不能完全取代傳統看房。尤其是在購房的中后期，VR看房還無法取代現場看房的感受。

三、虛擬現實技術應用于住房市場的建議

針對以上虛擬現實技術應用于房地產市場中存在的缺點，現提出以下建議：

（一）定制適合客戶自身的VR看房服務。在整個看房過程中，每位客戶都有自己關注的部分，比如，有的客戶注重房屋的采光條件，則相關技術人員可特別針對該方面進行設計。因此，針對不同客戶的需求，對VR技術進行更全面、更廣泛、更多樣的改進與調整，以滿足不同客戶的需求。

（二）在虛擬現實看房服務中，提高房產經紀人與客戶的互動性。客戶可以通過VR看房軟件留言或致電房地產銷售中心，房地產經紀人需要為客戶提供專業的解答，解除客戶的疑慮，并可以趁此機會進一步地了解客戶的具體要求，以便為客戶推薦最適合的房源，提高房屋的成交量。

（三）加大資金投入與競爭機制，大力引進人才，提高VR技術制作水平。VR技術制作的成本高、難度大，可以通過更多資金投入吸引更多技術人才進入行業內部，并通過競爭機制不斷創造效果更好、更清晰、服務性更強的VR看房產品，使客戶能夠享受更高質量畫面，擁有更加滿意的視覺體驗和看房感受。

（四）重視VR用戶在看房過程中的反饋，并及時給予客戶回復。在VR看房中，對客戶的咨詢和疑問，要及時地給予解答，提升VR技術在客戶心中的認可度。

綜上，VR技術的出現給傳統房地產行業帶來新的營銷模式，其打破了傳統房地產銷售“樣板間”的銷售模式，突破了購房者與銷售者在時間上與空間上的限制。在節約看房成本和銷售成本的同時，為更多客戶群體提供更多樣化的購房選擇，給客戶帶來身臨其境的虛擬體驗。目前，越來越多的購房者能夠接受和真正體驗這種新型的購房方式，并認可其便捷性與靈活性優于傳統的房地產銷售模式。但與此同時，VR技術應用于房地產市場中也存在著技術不成熟、畫質不清晰、用戶互動性和體驗感較差等問題，需要加大資金投入與人才引進，不斷提升虛擬現實技術在實用性與互動性方面的科技含量，以期給購房者帶來更有效與更滿意的購房體驗。