房地產設計管理中立面后期管控流程及控制要點

龍舜杰

武漢聯投置業有限公司 湖北 武漢 430000

在城市化進程中，建筑立面作為城市風貌的關鍵要素，持續被學者及專業技術人員所關注。目前從建筑風格、建筑美術以及建筑新技術等角度研究較多，關于項目建設過程中，實際落地的管控方法研究較少。如陳榮銳等從商業建筑外立面入口，墻體，門窗，屋頂，細部等方面入手，說明了商業建筑外立面設計的重點[1]。唐保平研究了圖像學藝術美學下的建筑立面設計與運用[2]。殷偉韜等通過項目案例進行電光媒體立面設計策略研究[3]。其中，房地產開發因其開發量大、涉及單位多且管理人員水平不一，部分項目出現“賣家秀”與“買家秀”差異過大等問題，對城市風貌和小區居民都產生了非常不利的影響。究其原因，絕大部分項目的問題是因為立面效果落地發生了“走樣”，于是立面方案后期管控及落地研究顯得尤為重要。筆者在標桿房企從事建筑設計管理多年，基于多個標桿項目落地實踐，總結和歸納出房地產設計管理中立面后期管控的流程及控制要點，以期為后續項目開發實踐提供有效可落地的設計管理經驗。

1 管控流程

在設計管理中，合理高效管控流程是確保項目快速推進及高品質落地的關鍵。同時，也只有將所需的管控動作都納入到流程中，才能確保開發項目的穩定輸出。本文主要針對立面后期—報規方案確定后直至項目交付之間的階段。在管控流程中，將其分成三個大的階段，分別是立面方案深化-立面專項深化-立面樣板段策劃。立面方案深化主要是建筑方案單位在原報規方案的基礎上，進行的進一步深化，含立面材料的選擇、墻身大樣、節點大樣及分色分縫深化四個部分。立面專項設計主要是會直接影響立面效果的幕墻和泛光的二次深化。同時為了確保方案效果實際落地可控，同時對施工單位進行目標管理，在項目大批量施工前，還會存在立面樣板段策劃和施工，會將滿足設計要求的樣板段材料及施工工藝進行封樣，作為大批量施工的標準，確保效果可控。當然，作為追求盈利的開放商，流程中的每個環節基本上都會伴隨有項目成本的測算，同時成本反過來也會影響各個環節的最終決策（圖1）。

圖1 立面后期管控流程（圖片來源：作者自繪）

2 管控要點

2.1 立面方案深化

在項目初期由于規劃報批進度的需求，成果文件往往只是一個初步方案甚至一張效果圖，技術的可實施性和效果落地性考慮較少，同時成本刻度比較模糊。而這種技術問題如在方案階段不去解決，施工圖繪制過程中，施工圖院會根據規范和結構合理性等自行進行深化，結果往往使得施工圖設計院做起了方案，而原方案效果也變得“面目全非”。于是立面方案深化是建筑方案設計院必不可少且十分重要的環節。

2.1.1 材料的選擇

建筑立面上常用主要有玻璃、金屬、涂料、石材、磚等材料，需根據立面效果、空間的使用功能需求以及成本去恰當的選擇。如商業建筑沿街面由于商業昭示性的需要，盡量選擇玻璃材料，而靠小區內側墻面由于不是近人面，考慮成本的因素可以選用涂料。當然檔次比較高的住宅，經常也會用到石材與鋁板等金屬材料，其立面展示效果及耐久性均有不可比擬的優勢。同時近年材料使用上也有一些新的趨勢，如以前常用的面磚由于其后期容易脫落基本上很少使用了，特別是高層建筑。而由于石材資源的緊缺以及石材天然色差的原因，近年來研發出了一種仿石材的面磚，因其顏色穩定，產量較大且價格相對便宜，而越來越收到開發商的歡迎。

2.1.2 材料分縫分色的設計

不管使用任何材料，終歸是由不同的體塊和顏色構成的。為了指導后續的立面施工，方案單位在選定材料后，會進行材料分色和材料分縫的設計。不同的分色分縫方案同樣會極大程度上的影響方案效果和成本。分縫的常規原則主要是以立面的門窗邊沿、建筑邊界等控制點，去恰當的劃分立面體塊，同時和景觀、室內材料的分縫統一考慮。如常規玻璃我們分割在寬度1500-1800mm，過小則影響視野和通透性，過大則容易造成單塊玻璃面積過大需增加玻璃厚度而增加成本。金屬的分縫則主要關注體塊大小與厚度的關系，體塊越大則要求厚度越厚。涂料材料性能上本身是不需要分縫的，常規是仿石材或者金屬材料的效果，所以分縫上是根據所仿照的材料來劃分（圖2）。

圖2 某項目分縫分色設計（圖片來源：作者自繪）

2.1.3 墻身、節點大樣的設計

墻身和節點大樣目的是表達清晰尺寸關系、結構交接關系以及立面效果構件。如常見的立面系統有幕墻體系和窗墻體系兩種，幕墻體系獨立，有利于整體效果和細節把控。窗墻體系樓板邊、女兒墻等結構外露區對施工精度和完成度要求高。在交接節點上，玻璃自身交接需確認標準節點類型，深化明框扣蓋需深化線腳細節。金屬和石材在無防水要求前提下，盡量使用開放式節點，避免膠縫，結合成本邊界，局部采用金屬分割和封邊。涂料頂部、底部、材料交接位置要求必須用金屬收邊和分割。保證安全性前提下盡可能減小固定節點尺寸，節省材料。同時注意節點是否完全遮擋，要求保證固定節點不外露。

2.2 立面專項設計

2.2.1 幕墻專項設計

幕墻專項設計常規含玻璃幕墻、石材幕墻、金屬幕墻等部位的設計。玻璃幕墻上首先需明確是使用明框、豎明橫隱、橫明豎隱三種系統中的哪一種。同時確定劃分單元、確定固定方式、交接節點等，其中的管控要點主要是以下幾點。扣蓋設計上盡量選擇比較窄且有造型的樣式，會顯得玻璃面大且挺拔。石材固定節點上建議采用側槽式石材幕墻節點，可保證節點不外露，且節省成本。石材建議采用開縫，普通分格縫常用寬度8mm，若需呈現寬窄縫效果時，寬縫寬度可采用20mm，窄縫寬度可采用3mm，應避免石材背后構建暴露于視線范圍，可將背板涂黑。在保證立面效果前提下，節點盡可能統一形式和尺寸，減少開模。

2.2.2 泛光專項設計

泛光主要功能是提升夜間建筑標志性、功能性指引、導視以及氣氛調性營造（商業熱鬧、辦公安靜）等。主要是設計原則有：1）保證裙房沿街主立面照明覆蓋80%以上（包含內透自發光）。2）主入口等特殊位置泛光效果細化，亮度應強于標準區域。3）明確照度水平、光色、動態規劃、分時段效果。特別需要注意的一點就是為了確保白天燈具不外露，基本上燈具的位置需要結合幕墻設計專門預留節點和管線位置。

2.3 立面樣板段策劃

2.3.1 樣板段實施流程

樣板段的實施流程設計的原則是從小到大依次定樣，用最小的成本盡量完成多的樣板展現。先從立面系統中選取合適的幾段，基于選擇的實施地點，完成樣板段實施方案。接著完成不同材料小樣的定樣，提供給施工單位大樣生產。然后通過對施工單位完成的樣板進行走出評審，主要對樣板段材料實際效果（顏色、肌理、平整度）、同種材料拼接細節（分縫、收邊形式）以及不同材料交接節點進行查看。對不滿足設計要求和效果的節點及工藝要求其整改，整改完成之后進行二次走場。最后當整個樣板段打樣完全達到設計師所有要求時，則樣板段施工完成，對材料樣板、施工節點及工藝等均進行封裝，作為后續大面積施工的標準（圖3）。

圖3 樣板段實施流程（圖片來源：作者自繪）

2.3.2 樣板段選取原則

樣板的主要目的是對方案把握不準的材料和效果提前進行實驗，所以樣板段的選擇也是根據設計師個人經驗以及不同公司項目類型來選擇。主要原則是精細化選段區域，在選取范圍內盡可能多包含特殊節點、多種材料交接處等容易出錯的部分。如同類項目經驗已經比較成熟則可以不作為樣板段選擇。項目商業部分選段總數量3-5段，其中一級立面作為重點設計 區域選取≥2段做樣，二級立面作為常規設計區域選取≥1段做樣，三級立面不做硬性要求（圖4）。

圖4 某項目立面樣板段選取示意（圖片來源：作者自繪）

2.3.3 樣板段實施要點

樣板段實施時材料、節點及工藝均需嚴格按照深化圖紙來施工，確保樣板段本身能真實的反應后續大面積施工的效果，也提前暴露后期可能出現的問題。樣板段施工時也存在獨立結構施工和主體結構施工兩種形式。獨立結構施工需選取方便地點施工，一般為項目工地內部，方便搭建樣板段支撐結構和樣板段，其優點是樣板段施工不受主體結構施工進度影響且方便走場。主體結構施工需選取土建已完工局部主體結構進行施工，其優點是尺度感接近真實且成本更低，優選主體結構施工（圖5）。

圖5 樣板段獨立結構施工（左）和主體結構施工（右）兩種形式（圖片來源：作者自繪）

3 總結

項目開發過程中，開發商、政府以及設計院往往對方案前期關注較多，深化及落地關注較少，而往往決定最后呈現效果的關鍵就在于立面方案后期直至交付的這段時間。本文主要基于筆者在標桿房企從事設計管理的實踐經驗，總結歸納出了立面后期管控的流程及控制要點。以期引起相關設計管理人員的重視，進一步豐富和完善設計管理流程，為城市化進程的高品質推進提供專業保障。