關于公租房物業管理模式的探討

劉武臣

（重慶市渝北區房地產交易事務中心，重慶 400000）

0 引言

我國進入中國特色社會主義新時代，社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。此外，隨著人們生活質量的不斷提高，對各個方面的要求也逐漸提高，尤其是在物業管理領域。以往的物業管理水平顯然無法滿足業主的需求，甚至引起業主的不滿，導致業主的幸福指數較低，阻礙了公租房的發展。綜上所述，加強公租房的物業管理具有重要意義。本研究不僅具有理論意義，而且具有一定的現實意義[1]。

1 公共租賃住房物業管理現狀

目前，中國的公共租賃住房建設分為三類。第一類是集中建設獨立的公共租賃住房社區，第二類是在其他居住社區建設公共租賃住房，第三類是企業或個人所有的住房，由地方政府征收，補貼給業主。因此，公共租賃住房的物業管理方式分為兩類：第一類是業主通過招標或其他方式選擇物業服務公司，而第二類和第三類則統一接受來自其居住區域的物業服務，質量和價格相同。目前，公租房的物業管理主要存在以下幾個問題[2]。

1.1 房屋“綜合性陳舊”問題凸顯

隨著使用壽命的延長，公租房項目的初始功能受到物質性、經濟性、社會性等多方面因素的影響。設計標準低、日常維護經費不足等“全面過時”問題突出，主要表現在建筑結構性能退化、物理損壞嚴重、設施簡單過時、功能不全、管道陳舊等方面。

目前，越來越多的業主將物業管理質量作為購買房屋的重要標準。在使用過程中，業主仍然要支付大量的費用，尤其是物業管理費。他們自然希望得到高質量的服務，比如定期的公共衛生清潔、電梯維護和房屋質量保證。然而，通過對物業管理現狀的研究發現，很多物業從業人員能力素質不高，缺乏較強的服務意識。物業服務的質素受到嚴重影響，在某些情況下，甚至可能與業主發生重大沖突。一些公租房沒有專門的物業管理人員，而是讓他們的親戚朋友做臨時工，沒有進行專業培訓。

1.2 物業管理水平參差不齊，經營水平較低

目前，國家沒有經濟適用房的物業管理標準，但是對經濟適用房的物業費征收有限制，這給公共租賃住房的物業管理帶來了很多的問題。例如，某地物業費水平為每月1.5 元/m2，租戶承擔每月1.5 元/m2，管委會補貼每月0.36 元/m2；匯源東君某地收入難以覆蓋物業費用，運營方每年需要拿出物業管理費的40%左右補貼物業公司。小區物業管理系統如圖1 所示。

圖1 小區物業管理系統

公租房的物業管理費用主要包括人員工資和維修費用兩項。這兩項費用占總成本的85%，特別是維護和維修費用。除了公共部分，還包括室內維修，這遠遠超過了普通住宅區的維修金額。然而，由于物業管理費的限制，沒有運營單位和政府的補貼，物業管理公司很難維持運營，更難以提高管理服務。

提供公租房服務的物業管理公司均為中小型民營企業，人員素質、服務水平、管理水平較低。對于公租房的物業管理，行業也缺乏標準和硬性約束。此外，國家財政并沒有針對公租房物業管理的稅收、補貼等政策。大多數房地產公司都是非營利性的，只能通過大幅壓縮房地產人員來降低成本。物業管理矛盾尖銳，水平極低，居住體驗差。

1.3 社會管理和社區服務缺失

社會管理和社區服務是一個內容豐富的復雜系統，從社會保障、公共安全、就業到咨詢服務、社區活動等。同時，公租房租戶由于其獨特的特點，在社會保障、治安、就業等方面比商品住宅社區有更迫切的社區服務需求[3]。

目前，公共租賃住房社區的社區管理和服務嚴重不足。由于公共租賃住房的位置和所有權分散，只有少數集中建設的住宅區配備了“公共租賃住房服務中心”。服務中心主要以租賃服務和物業服務為主。業主難以邀請公安、民政、勞動、司法、衛生、文化、街道等部門設立服務窗口，一些地方社區的網格化管理往往排斥公租房社區，公租房社區大部分租戶文化水平較低，對社區服務意識不強。一些租戶認為，公共租賃住房社區是“臨時居住社區”，歸屬感和認同感極低，這將增加公共租賃住房的物業管理難度，并且對社會安全構成隱患。

2 加強公租房物業管理的積極作用

2.1 加快公共租賃住房市場發展速度

對于公共租賃住房項目來說，物業管理是一項重要的服務，也是一項增值服務。過去快速粗放式的發展模式導致物業管理水平較低，物業管理質量無法提高。公共租賃住房市場的發展也將受到嚴重阻礙。為了促進公租房行業的發展，國家也提出了一系列政策和制度，希望為行業發展解決大量“后顧之憂”，促進行業健康蓬勃發展。根據目前的情況，公租房可能會出現各種問題，如水電成本、設施維護、住房質量等。這些都依賴于物業管理，而在解決一系列售后問題的過程中，一套完整配套的物業管理系統必不可少[4]。優質的物業管理服務可以滿足業主，解決問題，促進公租房行業的健康發展。

2.2 保證居民住房

物業管理是公租房一項重要的售后服務。加強公租房物業管理，可以滿足廣大業主的實際需求，為業主提供多種增值服務，從而帶來豐富的物業收入。以電梯維保為例，如果缺乏專業化的物業管理，使用壽命得不到保障，還可能威脅到業主的人身安全，從而影響物業的增值。這同樣適用于清潔服務。如果物業管理制度不夠健全，廣大業主的居住環境將得不到保障。

2.3 提高公租房開發商的競爭力

從公租房開發商的角度來看，無論實施物業管理模式的形式，如自治還是委托，都必須確保管理質量符合業主的要求和期望?；诖罅康膶嵺`結果，一個高水平的物業管理系統可以幫助提高開發商的社會認知度和行業美譽度，從而增強開發商的市場競爭力。如果開發商重視物業管理，采取合理的方法和策略，提高管理效率，通過業主的口碑傳播，開發商將逐漸產生口碑效應。如果開發了其他新的開發項目，也會有大量的客戶蜂擁而至。

3 公租房物業管理模式

3.1 擴大補貼范圍

補貼范圍可從建設方擴大到運營單位、物業管理公司、專業服務公司等，不限于建設和控股單位。對建設單位的補貼可以在一定程度上降低建設成本，但在建設和運營后出現的一系列問題嚴重影響了公租房的效益。對運營企業、物業管理公司、專業服務團隊、示范項目給予適當補貼，對部分老舊項目進行升級改造給予補貼。這些調整有利于提高公共租賃住房整體運營管理水平，促進公共租賃住房項目健康運行，保證市場持續發展。

3.2 建立適合公租房的物業管理標準

目前，物業管理公司資質考核已經取消，不同地區的物業服務標準也不盡相同。收費和服務標準沒有明確規定，公租房管理更是一片空白。公租房的物業管理有其特殊性，對維修服務的要求特別高。業主的產權是自己的，而室內維修，除非是施工問題，都會由自己來維修。然而，租戶是不同的。他們只租，無論是大的漏水或滲水，還是小的水龍頭、燈泡等，他們都會要求維修。如果配備家具家電，家具家電的維修量也特別大，因此，公租房的物業管理除了管理人員外，還有一套完整的維修管理系統和具有一值技術的綜合維修團隊，甚至有多名備用維修人員，導致物業公司維修成本高，難以與業主和租戶就維修標準達成一致。有不少維護糾紛。建立政府層面的物業管理標準是必要的，有標準可循，才能從源頭上解決物業管理混亂的局面。

3.3 產權收費模式探索

目前公共租賃房屋的物業費模式有3 種：①租戶不承擔物業費，所有物業費均來自政府補貼或自有企業，如企事業單位的公租房。②承租人承擔部分，政府承擔部分。③所有租戶承擔。這3 種模式各有優缺點，也可以探索新的收費模式。

例如，采用租客承擔租金部分，業主單位以一定折扣（五折或其他折扣）承擔物業費空置部分的模式，可以促進業主加大租賃力度，減少物業費支出。同時，物業公司也可以從租賃費率的提高中獲利，實現雙贏。

例如，所有物業管理費由業主單位收取，物業公司的管理費根據評估結果支付。同時，為物業公司設立了最低收入保障，既使物業公司省心，又有利于物業公司提高服務水平。

物業收費模式的探索可以多元化，加強與同行業的溝通和交流，不僅可以有效解決當前物業公司無法抵扣費用的問題，還可以促進物業服務和公租房使用效率的不斷提高。

3.4 物業增值服務探索

增值服務不僅可以提高服務質量，滿足租戶的需求，還可以增加物業管理公司的收入，改善收支差異。根據公租房的特殊情況，可根據實際情況增加室內保潔、家政服務、高價值家具家電租賃、委托保管或搬運貴重但難以搬運的物品等服務。這些服務不會增加成本，但可以增加物業管理公司的收入。各物業管理公司可以根據項目情況開展項目，為公司實現額外的利潤。

建設智能物業管理平臺也是提高物業管理水平和質量的重要手段。因此，相關政府和部門應采取合理的方式，構建智能物業管理平臺。知識產權管理是一個集現代和多種信息技術于一體的綜合系統。智慧物業管理系統如圖2 所示。

圖2 智慧物業管理系統

一方面，從物業管理政府的角度來看，可以消除不必要的工作流程，減輕員工的工作壓力，提高管理人員的工作效率，避免物業管理風險，為提高服務質量奠定堅實的基礎。

另一方面，從業主的角度出發，享受現代化、智能化的服務，保障業主權益，提高業主滿意度。例如，目前廣泛使用的云辦公系統允許對各種任務進行統一管理。配合指紋系統、人臉識別系統等其他系統，小區內出現可疑人員時，物業可以及時發現并將信息傳送給保安部門。安全部門的相關人員可以及時與公安部門聯系，可以保證社區的安全，改善社區的治安環境。綜上所述，物業管理智能平臺可以促進物業管理的穩定和發展。

3.5 提高物業管理的整體服務水平和質量

從公租房政府的角度來看，要有正確的物業管理觀，認識到物業管理的重要價值和意義，特別是其在整個行業和市場發展中的作用，并采取多元化的措施，確保物業管理質量盡可能符合標準。

首先，作為公租房，在物業交付并投入使用后，應配備專門的物業管理人員，并提前做好人員培訓和教育，確保所有人員在上崗前都符合要求。另外，還要建立績效考核標準，建立健全目標責任制，督促人員在日常工作中積極學習新的知識和技能，不斷推動服務方式的創新和優化，堅持先進的思想和理念，為工作的順利進行提供良好的保障。同時，還應設計科學完善的晉升制度。在服務人員發展的不同階段進行有針對性的考核，并采取相應的培訓策略，提高員工的整體素質和能力。如果考核不合格，可以根據實際情況對其進行降級或淘汰，確保每個員工各司其職，發揮自身的價值和優勢。其次，暢通業主與物業管理公司的溝通渠道，確保廣大業主的合理訴求得到滿足，維護業主權利與物業管理公司管理權的關系。一方面，物業管理公司必須為社區的相關行為提供支持和保障。作為物業管理，必須嚴格遵守有關部門的要求和規定，加強對社區行為的監督管理。另一方面，有必要加強對業主組織的監管。物業管理公司要建立專門的咨詢中心，運用政府采購的方式，為業主組織提供優質的服務，及時協助業主解決問題，為物業工作的順利開展奠定基礎，維護廣大業主的合法權益[5]。

4 結語

綜上所述，要推動公租房行業的發展，物業公司必須積極應對挑戰，不斷提高管理質量，確保廣大業主滿意，為推動行業發展奠定堅實的基礎。目前，中國公租房管理存在認知不準確、服務質量不高、法律法規不完善、收費標準不統一等諸多問題。相關部門要完善法律法規，規范市場準入機制，物業公司要提高管理質量。