房地產開發項目全面成本管理與控制措施研究

李陽

近年來，隨著經濟的快速發展，經濟發展的無限性與各種資源的有限性矛盾越來越突出，尤其是建筑行業這種高能耗產業，發展局限性越來越大。若想突破建筑行業發展的局限性，在滿足建筑行業發展的同時還能降低行業能耗，加強房地產開發項目全面成本管理與控制是必由之路。本文從房地產開發項目全面成本管理概述入手，分析當前經濟環境下房地產開發企業加強項目全面成本管理的必要性，并針對性地提出房地產項目全面成本管控的建設性建議。

隨著我國小康社會的逐步實現，城鎮化加速推進，我國房地產行業在短期內獲得高速發展。但是房地產行業發展在迎來新機遇的同時，也面臨著很多挑戰。比如，建筑現場管理混亂、高能耗、高污染、項目成本核算不嚴謹、項目成本把控漏洞較多等問題，影響房地產開發企業獲得進一步發展，在此情況下，房地產開發企業加強項目全面成本管理就顯得非常重要。

一、房地產開發項目全面成本管理概述

（一）房地產開發項目成本構成

房地產開發項目的成本主要包括以下五個方面：第一、土地成本：包括土地出讓金、土地征用費、拆遷補償費等，土地成本是房地產開發項目中最重要的成本之一，直接關系到項目的盈利能力和市場競爭力。第二、建設成本：包括建筑材料費、施工安裝費、設備購置費、公共配套設施費等，建設成本是房地產開發項目中的主要成本之一，涉及項目的建設質量和建設進度。第三、管理成本：包括開發間接費用、營銷費用、員工費用等，管理成本涉及項目的日常管理和運營，包括營銷策略的制定、推廣費用的控制、銷售渠道的管理等。第四、稅費成本：包括增值稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅等，稅費成本涉及項目的稅收籌劃和稅收負擔。第五、其他成本：包括政府性收費、貸款利息、保修費用等。其他成本是房地產開發項目中的補充成本，包括一些臨時性的費用和不可預見費用等。總體來說，房地產開發項目的成本構成比較復雜，涉及多個方面和多個環節，在項目開發過程中，需要對這些成本進行全面管理和控制，確保項目的綜合效益達到預期目標。

（二）全面成本管理與控制的原則

房地產企業全面成本管理與控制的原則有以下五點：第一，全面性原則。全面成本管理應貫穿房地產開發項目的全過程，包括項目策劃、設計、施工、銷售等環節，涵蓋土地成本、建設成本、管理成本、稅費成本等各個方面。第二，事先控制原則。全面成本管理應注重事先控制，即在項目開發前期階段進行成本控制，避免在項目實施過程中增加不必要的成本。第三，目標成本管理原則。全面成本管理應注重目標成本管理，即通過設定合理的目標成本，將實際成本與目標成本進行對比分析，及時發現和解決成本控制問題。第四，重點監控原則。全面成本管理應對關鍵成本進行重點監控，如土地成本、建安成本等，確保關鍵成本不超支。第五，主動調整原則，全面成本管理應根據市場變化和項目實際情況，主動調整成本控制策略，確保成本控制目標的實現。

二、房地產開發企業加強項目全面成本管理的必要性分析

（一）提高企業風險控制能力

在房地產項目開發過程中，房地產企業面臨多種風險，如市場風險、財務風險、政策風險等，加強風險控制能力可以幫助企業降低風險損失和風險成本，提高企業風險控制能力是房地產開發企業加強項目全面成本管理的重要方面，主要表現在以下三個方面：第一，幫助企業及時發現潛在風險。通過加強項目全面成本管理，房地產開發企業可以更準確地了解項目的財務狀況、經營情況以及可能存在的風險點，這有助于企業及時發現和解決潛在風險問題，避免因風險控制不當導致的經濟損失和風險損失。第二，降低企業法律風險。在項目開發過程中，房地產開發企業可能面臨各種法律風險，如合同糾紛、工程質量問題等，通過加強項目全面成本管理，企業可以規范項目成本核算和資金管理，確保項目合規運營，降低法律風險發生的可能性。第三，提高企業的風險抵御能力。有效的項目全面成本管理可以幫助房地產開發企業優化成本結構和提高資源利用效率，降低項目的成本和風險，企業可以通過對成本的精細管理和對風險的深入分析，制定相應的風險應對策略和措施，提高企業的風險抵御能力和應對能力。

（二）優化企業資源配置

房地產開發企業加強項目全面成本管理以優化企業資源配置的必要性主要體現在以下三個方面：第一，提高資源利用效率。通過加強項目全面成本管理，房地產開發企業可以更好地了解企業資源的利用情況，包括人力、物力、財力等方面，這有助于企業發現資源浪費和低效的問題，并采取相應的措施進行優化，提高資源的利用效率和企業的經營效益。第二，降低項目成本。通過優化企業資源配置，房地產開發企業可以降低項目成本，提高項目的盈利能力，企業可以通過合理的成本控制和資源調配，確保項目所需的資源數量和質量符合要求，同時避免資源的浪費和冗余，從而降低項目的成本，提高項目的收益。第三，促進企業可持續發展。優化企業資源配置是實現企業可持續發展的重要手段之一，通過加強項目全面成本管理，企業可以更好地掌握資源的利用情況，發現資源浪費和低效的問題，并采取相應的措施進行改進和優化，從而提高企業的可持續發展能力，為未來長期發展奠定堅實基礎。

（三）提高企業綜合競爭力

房地產開發企業加強項目全面成本管理以提高企業綜合競爭力的必要性主要體現在以下三個方面：第一，提高項目管理水平。加強項目全面成本管理可以促進房地產開發企業項目管理水平的提高，通過對項目成本的全面管理和控制，企業可以更好地掌握項目的進度、質量、風險等方面的情況，及時發現和解決問題，確保項目順利實施并取得預期的效益。第二，提高項目交付效率。加強項目全面成本管理可以促進企業優化項目管理和流程控制，提高項目的交付效率，通過加強成本管理和資源調配，企業可以更好地掌握項目的進度和資源需求，確保項目按時交付，滿足客戶需求和市場期望。第三，提高品牌價值和聲譽。通過加強項目全面成本管理，房地產開發企業可以提高項目的品質和口碑，從而提高企業的品牌價值和聲譽。在競爭激烈的市場中，品牌價值和聲譽對于企業贏得市場份額和客戶信任具有重要的作用。

三、房地產開發項目全面成本管理與控制措施

房地產開發項目全面成本管理與控制措施主要從項目策劃階段的成本控制措施、設計階段的成本控制措施、招標階段的成本控制措施、施工階段的成本控制措施、財務與稅務成本控制措施、其他成本控制措施六個方面實施，下面作初步探討。

（一）項目策劃階段的成本控制措施

項目策劃是房地產開發項目的重要階段，直接影響項目的后續開發和銷售。在項目策劃階段，應采取以下成本控制措施：1.合理確定項目定位。根據市場需求和競爭情況，合理確定項目的定位，如產品類型、價格水平等，避免過高或過低的項目定位導致后續收益不足或成本過高。2.進行可行性研究。通過對項目進行詳細的可行性研究，了解項目的市場需求、建設條件、技術難度、投資估算等信息，為后續的成本控制提供依據。3.合理確定土地價格。在購買土地時，應進行充分的市場調查和分析，合理確定土地價格，避免過高的地價導致項目整體成本的增加。4.制定目標成本管理計劃。根據可行性研究結果和項目實際情況，制定合理的目標成本管理計劃，包括目標成本、控制指標等，為后續的成本控制提供依據。

（二）設計階段的成本控制措施

設計階段是房地產開發項目中成本控制的關鍵階段之一，直接影響項目的建設成本和管理成本。在設計階段，應采取以下成本控制措施：1.采用合理的設計方案。在選擇設計方案時，應充分考慮項目的定位、市場需求和建設條件等因素，選擇經濟合理、技術可行的設計方案，避免設計過于復雜或過于簡單導致建設成本過高或收益不足。2.優化設計方案。在確定設計方案后，應對方案進行進一步優化，如采用新型建筑材料、優化建筑結構、降低建筑高度等，以降低建設成本和管理成本。3.合理確定設計標準。在設計過程中，應合理確定項目的建設標準，如建筑裝修標準、機電設備標準等，避免過高或過低的設計標準導致成本增加或收益不足。4.加強設計變更管理。在設計階段，應盡量避免設計變更，如確需進行設計變更，應進行充分的論證和評估，確保設計變更不會導致成本的增加或收益的減少。

（三）招標階段的成本控制措施

招標階段是房地產開發項目中成本控制的重要階段之一，直接影響項目的建設成本和質量。在招標階段，應采取以下成本控制措施：1.制定合理的招標計劃。根據項目實際情況，制定合理的招標計劃，包括招標時間、招標方式、招標文件等，確保招標工作順利進行，避免因招標計劃不合理導致成本增加或收益減少。2.制定合理的招標文件。在編制招標文件時，應明確項目的建設要求、技術標準、質量要求、合同條件等內容，避免因招標文件不規范導致后續糾紛和成本增加。3.合理確定投標單位。在選擇投標單位時，應充分考慮投標單位的資質、業績、信譽等因素，選擇合理的投標單位，確保項目的質量和成本控制在合理范圍內。4.加強合同管理。在簽訂合同時，應明確雙方的權利和義務，避免因合同條款模糊或不合理導致后續糾紛和成本增加。

（四）施工階段的成本控制措施

施工階段是房地產開發項目中成本控制的關鍵階段之一，直接影響項目的建設成本和質量。在施工階段，應采取以下成本控制措施：1.加強施工現場管理。應加強施工現場的管理，確保施工進度和質量符合合同要求，避免因施工現場管理不善導致成本增加或收益減少。2.合理控制工程變更。在施工過程中，如確需進行工程變更，應進行充分的論證和評估，確保工程變更不會導致成本的增加或收益的減少，同時應加強工程變更的審批和管理，避免因工程變更導致工程量和成本的增加。3.加強材料和設備管理。在施工過程中，應加強材料和設備的管理，確保材料和設備的供應和質量符合合同要求，避免因材料和設備的質量問題導致成本增加或收益減少。4.加強工程驗收和保修管理。在完成施工后，應進行嚴格的工程驗收和保修管理，確保項目的質量符合要求，避免因質量問題導致成本增加或收益減少。

（五）財務與稅務成本控制措施

財務與稅務成本是房地產開發項目中的重要成本之一，直接影響項目的綜合效益和可持續發展。在財務與稅務方面，應采取以下成本控制措施：1.合理安排融資渠道。在項目開發過程中，應合理安排融資渠道，包括銀行貸款、企業債券、股權融資等，降低融資成本和風險，確保項目的資金需求得到滿足。2.加強財務管理。在財務管理方面，應加強財務預算、成本控制、資金管理等工作，確保項目的財務狀況良好，避免因財務管理不善導致成本增加或收益減少。3.合理利用稅收政策。在項目開發過程中，應合理利用稅收政策，如土地增值稅、企業所得稅等，進行合理的稅務籌劃，降低稅收成本，提高項目的綜合效益。4.加強風險控制。在財務管理方面，應加強風險控制工作，包括風險評估、風險防范、風險管理等，降低財務風險和風險損失，確保項目的可持續發展。

（六）其他成本控制措施

除了上述各階段的成本控制措施外，還有一些其他的成本控制措施，如：加強人力資源管理。在項目開發過程中，應加強人力資源管理，包括人才招聘、培訓和管理、績效考核等，提高員工的工作效率和專業水平，降低人力成本；優化項目流程。在項目開發過程中，應對項目流程進行優化，包括項目計劃、進度安排、資源調配等，提高工作效率和質量，降低管理成本；降低風險損失。在項目開發過程中，應加強風險控制和防范工作，降低風險損失和風險成本；提高客戶滿意度。在項目開發過程中，應注重提高客戶滿意度，提高客戶忠誠度和口碑效應，增加客戶價值。

結語：

在房地產開發項目中，全面成本管理與控制涉及土地成本、建設成本、管理成本、稅費成本等多個方面，通過加強項目全面成本管理，可以降低項目成本、提高項目收益，增強企業的綜合競爭力。在實踐中，應加強目標成本管理、事先控制、精細化管理等方面的管理，確保項目成本得到有效控制，實現項目的綜合效益。在項目中，應加強各部門之間的溝通與協調，形成團隊合作和共同目標，確保項目成本管理與控制的順利進行。隨著房地產市場的不斷變化和市場競爭的加劇，全面成本管理與控制將越來越重要。因此，房地產開發企業應不斷加強成本管理水平，探索創新管理方法和技術，以適應市場的發展需求，提高企業的綜合競爭力。