關(guān)于推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs加快發(fā)展的建議

文/ 姜玲勇

與其他先進(jìn)省市相比，浙江基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展差距比較明顯，亟待多措并舉加快發(fā)展

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的重要方式。本文通過對(duì)比全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展情況，深入分析浙江基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展現(xiàn)狀及存在的困難問題，并針對(duì)性提出對(duì)策建議。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的主要優(yōu)點(diǎn)

REITs是指以發(fā)行權(quán)益類證券的方式募集資金，并將資金專門投資于房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)，按比例將投資收益分配給投資者的一種投資載體。REITs在資本市場(chǎng)已有60多年的發(fā)展歷史，是一個(gè)發(fā)展迅速、消費(fèi)成熟的金融產(chǎn)品。目前已有40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了不同類型的REITs制度，總市值約2萬(wàn)億美元，美國(guó)、日本、新加坡、香港等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在REITs發(fā)展方面走在全球前列。

基礎(chǔ)設(shè)施R EI Ts是指主要投資方向?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施的REITs。基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有以下幾方面優(yōu)點(diǎn)：拓寬融資渠道?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域融資渠道單一，主要以銀行貸款為主。通過發(fā)行REITs可以實(shí)現(xiàn)向社會(huì)直接融資，拓寬融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低地方政府和平臺(tái)公司的負(fù)債率，分散融資風(fēng)險(xiǎn)。提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。通過發(fā)行REITs可以實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資資金快速周轉(zhuǎn)，不必等到項(xiàng)目結(jié)束就能完成投資收回，提前收回的資金可以用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，滾動(dòng)投資于新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“投資—運(yùn)營(yíng)—證券化—再投資”的良性循環(huán)。盤活存量資產(chǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近20年來(lái)，我國(guó)形成的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模超過100萬(wàn)億元，沉淀的資本金規(guī)模在10萬(wàn)億元以上。通過發(fā)行REITs可以有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存量資產(chǎn)，將基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)性的證券資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施“資產(chǎn)上市”。單次融資金額大?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域體量大、資產(chǎn)價(jià)值高，通過發(fā)行REITs方式融資，單次募集資金多、效果好。如中金安徽交控REITs一次性募集資金達(dá)108.8億元；浙江交投杭徽高速REITs單次募集資金43億元，同時(shí)帶動(dòng)200億元左右的高速公路投資。

全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展情況

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs起步較晚。2004年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，提出“積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種”，REITs作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品受到關(guān)注。2009年，中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門形成REITs初步試點(diǎn)總體架構(gòu)。2018年，在全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資下降背景下，國(guó)家發(fā)展改革委啟動(dòng)研究基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)益型公募REITs試點(diǎn)。2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。今年3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行工作。

截至目前，全國(guó)共有27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，合計(jì)實(shí)現(xiàn)融資909億元，涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種類型的資產(chǎn)。從全國(guó)層面看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展較快的有北京、廣東和江蘇。

北京市目前有7只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在滬深交易所上市發(fā)行，募集資金規(guī)模178.5億元，發(fā)行只數(shù)和規(guī)模均居國(guó)內(nèi)首位。2020年9月，北京市發(fā)布支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干措施，圍繞產(chǎn)業(yè)要素、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、政策保障等方面，提出促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的12條政策措施。今年4月，北京市召開基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)，提出要設(shè)立政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)投資基金，開展存量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的并購(gòu)重組和基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的投資，深入挖掘儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，保障常態(tài)化發(fā)行的項(xiàng)目供給。

廣東省目前有6只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在滬深交易所上市發(fā)行，募集資金規(guī)模約200億元。2022年12月，廣東省發(fā)布加快開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)工作實(shí)施意見，提出支持地方國(guó)有企業(yè)、其他類型所有制企業(yè)開展基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)常態(tài)化梳理盤點(diǎn)，推動(dòng)符合條件的資產(chǎn)采用REITs、PPP等方式進(jìn)行盤活。近期，廣東召開全省推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展工作動(dòng)員會(huì)，制定發(fā)布《廣東省基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報(bào)輔導(dǎo)手冊(cè)》，加強(qiáng)與券商機(jī)構(gòu)對(duì)接，強(qiáng)化儲(chǔ)備項(xiàng)目輔導(dǎo)培育，全力打造基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展高地。

江蘇省目前有4只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在滬深交易所上市發(fā)行，募集資金規(guī)模100多億元。國(guó)家啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)后，蘇州市、南京市相繼印發(fā)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展工作意見，提出緊抓基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行及擴(kuò)募政策契機(jī)，積極參與項(xiàng)目申報(bào)，有效盤活存量資產(chǎn)。江蘇證監(jiān)局聯(lián)合江蘇省發(fā)展改革委、上交所常態(tài)化舉辦基礎(chǔ)設(shè)施REITs專題培訓(xùn)會(huì)，邀請(qǐng)交易所和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)專家講解最新政策及項(xiàng)目審核關(guān)注要點(diǎn)、發(fā)行操作實(shí)務(wù)和資產(chǎn)評(píng)估定價(jià)實(shí)務(wù)。目前，江蘇省級(jí)儲(chǔ)備基礎(chǔ)設(shè)施REITs意向項(xiàng)目達(dá)40多個(gè)。

浙江發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs存在的困難與不足

自基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)開展以來(lái)，浙江搶抓機(jī)遇，對(duì)符合REITs發(fā)行條件的項(xiàng)目全力推動(dòng)上市，推進(jìn)工作取得積極進(jìn)展。目前，浙江在滬深交易所上市發(fā)行的產(chǎn)品共2只，分別為杭徽高速項(xiàng)目和錢塘新區(qū)和達(dá)高科項(xiàng)目，合計(jì)募集資金57億元；申報(bào)國(guó)家發(fā)展改革委基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)項(xiàng)目26個(gè)，其中意向項(xiàng)目14個(gè)、儲(chǔ)備項(xiàng)目12個(gè)，涵蓋交通、能源、水利設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、旅游景區(qū)、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等7個(gè)領(lǐng)域。但與先進(jìn)省市相比，浙江基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展差距還比較明顯。當(dāng)前浙江推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展存在的以下主要困難與不足：

思想認(rèn)識(shí)不到位。國(guó)有企業(yè)和地方政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的認(rèn)識(shí)不夠全面，未充分認(rèn)識(shí)到基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)提高直接融資比重、拓寬資金來(lái)源渠道、盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資等方面的重要意義，項(xiàng)目申報(bào)積極性不高。

引導(dǎo)激勵(lì)顯不足。省級(jí)層面沒有針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行有效宣傳、引導(dǎo)，項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行方面尚無(wú)激勵(lì)獎(jiǎng)補(bǔ)措施。目前全國(guó)已有10多個(gè)省市出臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施REITs專項(xiàng)支持政策，浙江尚未對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展出臺(tái)專門政策文件。

培育輔導(dǎo)有欠缺。基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)程序較為復(fù)雜，實(shí)際操作中，項(xiàng)目發(fā)起人在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段需要頻繁與交易所、券商等溝通對(duì)接，面臨的困難較多，需要專門的平臺(tái)機(jī)構(gòu)給予申報(bào)培育輔導(dǎo)。目前浙江在基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化培育輔導(dǎo)方面還有所欠缺。

若干建議

當(dāng)前，國(guó)家層面正大力推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，加快產(chǎn)品發(fā)行速度。浙江是金融大省、國(guó)有資產(chǎn)大省，也是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資大省，理應(yīng)在基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展方面走在前列。

強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)。省級(jí)層面制定出臺(tái)加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展實(shí)施意見，明確具體工作方向、工作要求。加大政策宣傳、引導(dǎo)，引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)、地方政府將基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資、破解當(dāng)前財(cái)政困境的有力方式和有效途徑。

加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。全面梳理交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)等領(lǐng)域符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目要求的存量資產(chǎn)，建立全省基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目庫(kù)，應(yīng)入盡入，動(dòng)態(tài)更新。強(qiáng)化項(xiàng)目培育輔導(dǎo)，成熟一個(gè)、推進(jìn)一個(gè)，重點(diǎn)關(guān)注高速公路、高新技術(shù)園區(qū)等資產(chǎn)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)效益較好的領(lǐng)域。

完善配套措施?？己思?lì)方面，積極支持各類市場(chǎng)主體參與項(xiàng)目申報(bào)，對(duì)成功發(fā)行的國(guó)有企業(yè)、地方政府給予其年度考核加分；財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)方面，對(duì)參與發(fā)行的原始權(quán)益人按其融資規(guī)模的一定比例給予一次性激勵(lì)補(bǔ)助；要素保障方面，對(duì)成功盤活存量資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品投資的新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，納入省級(jí)重點(diǎn)工程項(xiàng)目名單，給予用地、能源等要素保障。

健全工作機(jī)制。進(jìn)一步完善項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行機(jī)制，強(qiáng)化發(fā)改、財(cái)政、證監(jiān)等部門協(xié)作，加強(qiáng)工作銜接指導(dǎo)；建立與滬深交易所信息互通機(jī)制，加強(qiáng)滬深交易所對(duì)發(fā)行REITs產(chǎn)品前期策劃指導(dǎo)，加快推進(jìn)項(xiàng)目合規(guī)性審查和上市交易；進(jìn)一步完善REITs運(yùn)營(yíng)機(jī)制，明晰基金管理人、權(quán)益人權(quán)責(zé)分配，保障基金穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。