取消商品房新房限價是大勢所趨

尹中立

今年7月底的中共中央政治局會議提出，為適應中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。鑒于目前大多數(shù)城市的住房供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化的現(xiàn)實，建議取消住房限價政策。此舉不僅可以糾正住房市場的價格扭曲，而且可以起到調(diào)節(jié)居民收入分配的作用，有利于中國經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展，有利于構(gòu)建新發(fā)展格局。

對商品住房的價格進行限制是為了緩解房價上漲壓力，以期實現(xiàn)平抑住房市場的價格波動。客觀地說，在中國的房價形成機制中，土地價格起主導作用，而土地價格主要由地方政府控制，對新房價格實施限制可以有效阻止土地價格上漲對房價的傳導。因此，在房價快速上漲之初出臺限價政策，可以在短期內(nèi)起到平抑市場的目的，2017年之后的房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行在一定程度上得益于“限價、限購、限貸”政策。

但限價政策實施一段時間之后，副作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，如果繼續(xù)實施，不僅難以起到平抑住房價格波動的作用，反而可能助推房價的上漲，增加房地產(chǎn)市場的波動。因為新房限價，在一些熱點城市出現(xiàn)新房價格大幅度低于二手房價格現(xiàn)象，有些熱點樓盤的每平方米銷售價格比周邊二手房價格低數(shù)萬元，引發(fā)了短期的套利資本進入，出現(xiàn)所謂的“日光盤”（新樓盤發(fā)售首日即售罄）。對商品住房的價格限制，不僅沒有能夠讓真正需要購置住房的老百姓受益，反而讓投機資本得到套利機會。

從利益分配的視角看，政府實施住房限價政策的初衷是為了緩解中低收入階層的購房壓力，但結(jié)果卻是讓投機資本獲益，中低收入階層成為最終買單者。也有人建議可以通過對購房者實施嚴格的資格認證來阻止投機者進入購房者行列，有些城市已經(jīng)開始實施類似的操作，效果十分有限。

有人擔心新房限價一旦取消，是否會引起房價快速下跌？我認為這種擔憂是沒有必要的。從全國總體房地產(chǎn)成交面積看，雖然新房仍然大于二手房，但主要核心城市的房地產(chǎn)市場格局是二手房交易量已經(jīng)超過新房，一線城市的二手房成交量大約為新房的兩倍左右，這些城市已經(jīng)進入到存量房為主的時代。在房地產(chǎn)價格形成機制中新房價格已經(jīng)難以左右市場趨勢，對新房限價已經(jīng)沒有作用。退一步說，如果二手房價格因為市場供求關(guān)系的變化而出現(xiàn)快速下滑，我們實施新房限價也阻止不了二手房市場的趨勢。

取消商品住房限價政策有利于構(gòu)建新發(fā)展格局。放開商品住房的價格，有利于地方政府通過出讓土地獲得一定土地收益，再把其中一部分資金用于保障性住房建設(shè)，這可以起到調(diào)節(jié)居民財富的作用。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)居民的收入與財富分配的有效手段，但目前中國還難以實施房地產(chǎn)稅，最大的風險在于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。從上海和重慶兩個城市試點的經(jīng)驗看，效果十分有限。

取消新房限價有利于暢通國內(nèi)經(jīng)濟循環(huán)。制約國內(nèi)消費需求的主要原因是收入與財富分配的兩極分化，中低收入者消費傾向高，但沒有錢消費，高收入者的消費行為受到各種限制，住房的限價政策就屬于此類限制政策之列。要暢通國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)就應該從供給側(cè)改革入手，取消住房的價格限制應該成為供給側(cè)改革的重要內(nèi)容。8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，居民申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。“認房不認貸”政策的重新出臺有利于改善型住房需求的釋放，取消新房限價與出臺“認房不認貸”的邏輯是完全一致的。放開價格限制，可以讓市場提供高品質(zhì)的住房來滿足部分高收入群體的住房改善型需求。

放松商品住宅價格限制也是中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的需要。在國內(nèi)經(jīng)濟循環(huán)中，住宅建設(shè)依然扮演著需求的樞紐作用，如果繼續(xù)對商品住房實施價格限制政策，會倒逼開發(fā)企業(yè)降低建筑質(zhì)量以節(jié)約成本，與房地產(chǎn)有關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的技術(shù)升級就難以實現(xiàn)。放開商品住宅的價格限制就可以讓市場機制充分發(fā)揮作用，不僅可以大大提升住房品質(zhì)，而且可以助推相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

當前中國大多數(shù)城市的住房供求已經(jīng)基本平衡，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，因此，放開商品住房的價格限制不會導致普漲行情出現(xiàn)。但高品質(zhì)的住房價格可能會上漲，使得不同層次的住房價格差異擴大。中國需要完善保障性住房的相關(guān)政策，擴大保障房的覆蓋面，在商品房市場之外，滿足中低收入階層的住房消費需求。