上半年房企“大洗牌”：國央企反超，民企掉隊

王文彤　劉昕　王博

2023年已過半，在前半年的房企銷售數據中，一些趨勢正悄然顯現。

6月30日，克而瑞發布了2023年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜。央企15年來首次成為銷冠并占據前兩席，分別為中海地產、保利發展，這打破了2008年以來民營房企始終占據銷冠的局面。數據顯示，中海地產以1667.7億元權益銷量坐上頭把交椅，而4年前，中海地產的年權益銷售額排名為第9。

前十強中，國央企占據七席。央企華潤置地和招商蛇口從十余名開始逐年穩步上升，分別位列第5名、第6名。第二梯隊，10名至20名中，國央企占據五席，多家公司如華發股份、保利置業、中國鐵建從腰部房企逆襲，擠進前20強。

“黑馬”福建本土國企建發房產從榜上無名擠進前十強，位列第7名。民企中，杭州本土民企濱江集團穩步上升，五年間，從61名上升到15名。幾家歡喜幾家愁。國企綠地控股由原來的穩坐十強逐漸下降，今年首次跌出前十強，位列第12名。

民企融創中國、新城控股逐年下降，前者從第4名下降到第18名，后者由從第8名下降到第19名。常年盤踞在15名至20名的民企旭輝集團首次消失在前20強。

A國央企，“配角”變“主角”

從克而瑞的數據可以清晰看到，房地產銷量主力已由民企向國央企轉換。

中指研究院也有相似數據，如其比較TOP50中各家銷售平均增長水平，2023年上半年TOP50房企中，國央企同比增長45.8%，穩健民企增長14.2%。混合所有制企業增長7.7%，出險民企下降36.690。與2021年同期相比，國央企平均增長8.7%，穩健民企、混合所有制企業平均下降40%左右，出險民企平均下降超過70%。

究其原因，一方面，購房者心態發生了變化。據克而瑞研究中心《2023春節置業調查問卷》顯示，目前市場整體觀望情緒濃厚但購房意愿仍存，由于預期不佳使得受訪者買房決策更謹慎。在對市場的低預期之下，購房者們更傾向購買穩健型房企的房子以降低風險。國央企正是抓住了購房者“求穩”的心態，成為他們的優先選擇。

另一方面，穩健型國央企“背靠大樹好乘涼”。相比民企，國央企有著相對較低的杠桿、融資成本以及政策扶持，在拿地、現房銷售方面更有價格優勢。克而瑞研報指出，2022年房企新增融資成本為4.23%，較2021年的5.38%下降了1.15個百分點。導致這一變動的因素主要有兩個，一是因為境外融資規模大幅減少，融資成本較低的境內債權融資占比大幅提升；二是以保利發展、招商蛇口、華潤置地、中海地產等為代表的國企、央企的發債規模占比繼續提高，整體融資成本出現結構性下降。

一位銀行業人士說，“市場上不缺優質企業，不好的企業大家都不敢進。”所以如今，能獲得金融機構青睞的房企大多是信用資質良好的國央企。

B區域型房企初露鋒芒

新排名中，與國央企一起嶄露頭角的還有來自福建、杭州等地的區域型房企。深耕福建的國企建發房產權益金額在五年內持續上升，已由2019年的第43名升至第7名；杭州民企濱江集團，五年間由原本的第61名升至15名。

區域房企反超的共性原因在于：一是原來占據頭部的全國性民營房企大撤退，讓出了一定市場份額；二是樓市萎靡不振，一線城市限購沒有深度解綁，但在“因城施策”下，二線城市的調控有了更多靈活性，釋放了購買力；三是當全國市場普降，區域分化就會更加明顯，資金為了避險，會向有發展潛力的一線及強二線城市集中。

克而瑞證券資產管理部副總經理孫楊表示，“現在的市場不是全國性市場，而是區域性市場。”即盤踞在有潛力區域的龍頭企業可能比布局全國的國央企更好發展。

中指研究院報告顯示，2023年上半年20家代表房企銷售額貢獻上海最高，其次為杭州、北京。廈門、東莞、杭州貢獻率提升較快，其中，杭州由2022年同期的第四名升至第二名，銷售額貢獻率增長1.1%，東莞與廈門銷售額貢獻率增長同樣較大，分別為1.2個百分點、15個百分點。

當然，即使有區域優勢，建發房產和濱江集團能夠持續提高排名，也與自身特性相關。作為一匹地產“黑馬”，建發房產的母公司建發股份并不是一家純粹的地產商。2022年財報顯示，建發集團來自供應鏈運營業務（能源、農產品、紙漿等主要大宗商品）的收入占總額的83.61%，凈利潤占總額的37.61%。房地產業務收入占總額的16.39%，凈利潤占總額的62.39%。雖然地產業務是建發股份利潤貢獻大頭，但相較頭部房企90%以上的開發業務占比，建發股份更有實力在行業下行時成為地產業務的靠山，并給出品牌和融資背書。

濱江集團則深耕杭州，現在主攻中高端線，直擊改善型及高凈值人群，這部分人群在疫情防控政策放開以后明顯更有購買力。根據中指研究院數據，2022年，濱江集團的高端項目銷售金額占企業在杭州總銷售額的25%以上，市場份額占比高達56.8%。

未來，這兩家房企給排行榜形成的威脅還不止于此。2022年，兩家公司拿地毫不手軟。據克而瑞數據，2022年建發地產新增土地貨值908.5億元，位列行業第10。此外，2023年6月25日，建發股份還成功收割紅星美凱龍23.95%的股份，成為其第一大股東，為未來建發房產整合打通產業鏈下游邁出了關鍵一步。

中指研究院數據顯示，2022年，濱江集團新增貨值1500億元，斬獲41宗地塊，位列全國企業權益拿地金額榜單第7名。且拿地區域更加聚焦于杭州、寧波、金華。財報數據顯示，濱江集團2017年到2022年的平均融資成本逐漸下降，由6%降至4.6%，成為國內融資成本最低的民企之一。

這些跡象都表明，濱江集團和建發房產將會成為前20強的民企常客。

C優質民企風光不再

縱觀榜單前20強，逆勢反超的民企只有濱江集團，大部分民企依然掙扎在生死線。部分優質民企也不再重現往日榮光。

2022年5月，監管機構曾評定碧桂園、龍湖集團、美的置業、旭輝集團、新城控股五家優質民企為“示范房企”。但2023年上半年數據顯示，碧桂園已掉出前三強，新城控股下滑為19名，在前20強中“吊車尾”，旭輝集團則徹底消失在榜單中。目前看來，曾經的民企“五朵金花”中只有龍湖集團依舊盛開，位列第8，堅守在前10。

其實，示范性民營房企的表現也說明，民營房企的生存危機仍然嚴峻。現在，仍然有基本面比較好的房企不斷出現流動性危機。6月23日，河南本土房企建業地產宣布將全面停止境外債務支付，這是建業地產首度出現境外債務違約。

自從去年9月底央行提出“首套個人住房公積金貸款利率下調0.15個百分點”之后，房地產行業一系列利好政策相繼出臺，“三支箭”（信貸、債券融資、股權融資）、“金融十六條”等地產救市政策帶給市場不小的振奮，尤其是“金融十六條”對出現流性問題房企的展期、新增融資都有支持。

但效果似乎并沒有行業想象中那么好。一位股份制商業銀行高管表示，“金融十六條”發布后，雖然沒有明文規定時間期限，但銀行界默認觀察半年，看房企及大環境企穩情況。因此，今年6月30日是一個關鍵的時間節點。目前，其所在銀行高層對房企融資的態度是觀望為主、謹慎介入。“年初是雷聲大雨點小，政策出得多，但是銀行的動力不足。這是因為銷售情況不好，房企還在持續爆雷。”該銀行高管表示。還有多位行業人士認為，“金融十六條”并非法規，效力有限。畢竟金融機構也需要自負盈虧，其對房企的援助仍然遵循市場化原則，追求利益、規避風險。總之，民營房企仍未脫困，優質民營房企仍然需要定點扶持。

摘自微信公眾號“財經十一人”