基于職業生命周期復業協同的城市職能空間“流態更新”研究
——以城市商務公寓為例

肖 競，齊才硯，曹 珂

引言

1933年，國際現代建筑協會（CIAM）在其擬定的城市規劃綱領性文件《雅典憲章》中將居住、工作、游憩、交通定義為城市的四大功能要素。在此框架下，城市中相應建造形成居住空間、職能空間、游憩空間/公共空間和交通空間四類空間系統，以承載人本主體的上述行為需求。90年過去后，該城市空間要素系統仍未改變，但各類空間的使用與組織方式卻在信息化、網絡化時代發生了根本性轉變：在新能源汽車與智能駕駛技術推助下，移動智能空間生產取代了傳統的交通空間建設。與此同時，信息與物聯網技術的發展也促成了城市虛擬與現實空間的不斷融合，使居民日常生活、生產、游憩行為呈現出周期性流變轉換的態勢。在此背景下，基于人本主體生命周期與行為細分的城市居住、職能、公共空間更新理論與方法探索將逐漸成為當前我國城市更新研究的熱點方向[1]。

商務公寓是城市中以商服辦公為主導職能的商住復合型職能空間。在我國快速城鎮化周期中，其作為功能靈活、流通便利的地產商品被大規模開發建造[2]。但受商住功能混雜、單元戶型面積過小等因素影響，該類空間產品既難保障居住生活品質，又難以適應信息時代創客人群多元分異和高頻迭代的工作空間需求，導致其在國內房地產市場下行周期中出現了嚴重的價值泡沫和空置危機；并且，高容積率的現狀也使其難以通過拆建更新方式優化空間資源配置。存量規模大、空置比例高、更新難度大，上述問題是信息時代我國城市職能空間更新實踐的典型矛盾。為此，本文以城市商務公寓為例，嘗試引入“職業生命周期”理論和“流空間”理論，探索適配創業主體職業生命周期復業協同變化的城市職能空間“流態更新”方法，以為城市相應類型要素空間的更新實踐提供參考。

1 城市商務公寓建設歷程回顧與更新研究評述

1.1 西方公寓式物業起源與建設實踐

“公寓”（Apartment）是為滿足公共性和臨時性居住需求而產生的一種集合式、租賃式居住建筑形式[3]。其建造傳統源自西方，最早見于古羅馬時期①。17—19世紀，歐美國家的城鎮化和殖民地建設進程加速了公寓建筑在全球范圍的普及②[4]。20世紀初，共產主義社會理想與現代主義集約、標準化建造思潮結合，促進了蘇聯建構主義公寓的批量建設[5]。二戰后，為擺脫戰爭破壞導致的住房困境，歐美國家采取工業化生產方式建造現代公寓，形成以法國馬賽公寓、倫敦巴比坎中心為代表，集居住、生活服務、文化娛樂功能于一體的現代高層復合式公寓建筑。1985年，Holl S提出“混合建筑”（hybrid buildings）概念，從理論層面對這種以模塊化空間組合方式創造多元人群共生居所的復合建筑形式進行了論述[6]。之后，西方學界從公共交往、生態節能、智能裝配、信息化管理等方面對現代公寓建造的技術方法進行了多元探索[7-8]。

1.2 國內商務公寓發展歷程與現實困境

我國現代意義上的公寓建筑始見于開埠時期的租界區，以上海、武漢、天津等地的武康大樓、畢卡第公寓、巴公房子、民園大樓為代表。建國初，為服務外國駐華使節、援華專家在我國工作、生活，北京、上海等地建造了以外交公寓、華僑公寓為代表的公寓建筑[9-10]。改革開放后，在市場機制作用下，我國地區與城鄉人口流動加劇，國有與外資企業在更多城市建設了員工公寓樓和租賃公寓樓，產生了商務公寓的雛形。20世紀90年代，公寓建筑成為具有商品屬性的物業資產，進入市場流通。2000年后，為規避商品房限購政策，一梯多戶的小戶型商住混合物業逐漸在全國盛行。2004年，深圳市在《城市規劃標準與準則》中首次明確提出“商務公寓”概念，將其定義為“為滿足短期商務、工作居住行為而配置的空間靈活、宜商宜住的辦公建筑形式”[11]。

與空間功能明確的辦公和居住物業相比，商務公寓具有功能屬性復合的優點，但交易稅費和使用成本更高；并且，其單元空間面積小，難以適應專業辦公對工作空間的多元、彈性需求。于是，在我國房地產業的下行周期中，大批于本世紀初開發建造的商務公寓出現了比普通商品住宅更為嚴重的價值泡沫和空置危機③[12]。其物質空間雖并未嚴重老化，但受業態定位模糊、功能實用性差等因素影響，實用價值與經濟價值持續減損。另外，商務公寓多為高容積率的高層建筑，難以通過拆舊建新方式優化其土地資源配置效率。因此，我國當前城市更新行動急需針對該類型職能空間制定適切更新措施，以改變其空間低效利用現狀。

1.3 公寓建筑更新研究進展與問題評述

研究方面，國內學界針對城市更新背景下公寓建筑空間設計與改造問題展開了廣泛探索：（1）從使用功能角度，將公寓建筑劃分為商務公寓、SOHO公寓、長租公寓等不同類型，總結了不同功能目標下公寓建筑的設計、更新方法[2，13-14]；（2）從人本需求角度，探討了單身、青年、老年等不同人群對公寓戶型模塊、公共空間、外飾風貌和內飾風格的偏好及其設計響應方式[15-16]；（3）從空間形態角度，將現代商務公寓劃分為高層集合、多層錯疊、多層圍合、Loft夾層等多種形態，分別討論了其空間劃分、功能布置與結構設計方法[17-20]；（4）從文化與風貌延續角度，討論了公寓歷史建筑在城市更新進程中的演變，并提出相應保護傳承方法[21]；（5）從政策與管理角度，分析了公寓建筑改造更新的融資渠道、經營模式、運作機制、激勵政策等問題[22-23]；（6）從節能環保與安全防御角度，提出了公寓建筑結構維護、供暖通風、環境調節、災害防御等更新措施[24-25]。

綜上，既有研究分別從不同角度廣泛討論了城市公寓建筑的設計和更新問題，形成了系統、多元的理論方法，對城市公寓建造與更新實踐具有指導意義（圖1）。但公寓建筑概念較為寬泛，存在眾多功能和形式邏輯交疊、界定側重點相異的概念范疇（表1），不同概念關注的空間矛盾導向各不相同，難以一概而論。本文以信息時代城市職能空間人本化更新與機變利用為導向，將商務公寓作為存量規模大、空置比例高、空間需求波動性強的城市職能空間典型代表，引入“職業生命周期”理論和“流空間”理論，探索不同職業周期創業主體的差異空間需求、復業協同機理，以及與之適配的城市職能空間“流態更新”方法。

表1 城市商務公寓相關概念辨析與矛盾、問題梳理

2 職業生命周期視角下商務公寓流態更新要素框架

生命周期指生物生命演化進程所經歷的系列階段[26]。職業生命周期（career lifecycle）即主體開始從事到完全退出職業活動的全過程周期[27]。1951年，Ginzberg E在關于主體職業規劃研究中首次提出此概念。之后，國內外學者逐步完善了職業生命周期的階段劃分理論[28-32]（表2），以及運用職業生命周期理論預測和評估職業主體發展需求的方法[31]。另外，Castells M（1996）從社會學角度提出了“流空間”概念，將其定義為“共享時間的社會實踐流動運作的空間組織形式”[32]，認為流空間是傳統“位空間”組織邏輯重構的表現，強調了信息網絡時代空間組織在空間層面的要素移動和在時間層面的要素更替?；谏鲜隼碚?，本文嘗試建構與當代職業主體生命周期流變狀態相適配的商務公寓“流態更新”方法（圖2）。即在不固化空間使用狀態的前提下，根據其承載創業活動的時空情境變化，動態調節公寓空間的要素組織關系，確保其空間高效利用以及對業者需求的充分供給。

表2 既有職業生命周期階段劃分模式與研究視角

表3 商務公寓創業主體職業生命周期階段特征畫像

表4 商務公寓職業場景與生命周期關聯性分析

圖2 基于職業生命周期的城市商務公寓流態更新研究框架

2.1 職業主體生命周期劃分

結合前述職業生命周期劃分理論與國內商務公寓創業人群職業調查，本文提出針對該類空間使用主體的職業生命周期4階段劃分模式④。

（1）初創期：指創業主體脫離家庭撫養或從就業單位離職，以獨立法人身份進行創業的初始階段。其多為1—5人小型團隊，暫未形成職級結構，常以橫向分工方式開展工作，團隊規模小、資金能力單薄，業態調整靈活性高、外部依賴性強。

（2）發展期：指創業團隊業務、人員、資金規模發展壯大階段。其多為5—15人中型團隊，產生“單核雙級”職級結構，以團隊創始人為核心開展工作組織。伴隨人員規模壯大與資金鏈延展，其業態靈活性和外部依賴性下降，但依然具備發展彈性。

（3）成熟期：指創業團隊業務、人員、資金規模相對穩定階段。其多為15—50人大中型團隊，形成“多核雙級”職級結構，團隊總負責人、業務部門主管和部門工作人員協同分工開展工作。因業務規模與人員結構變化，團隊逐漸趨穩，發展重心從外部依賴性轉向內部凝聚力的提升。

（4）衰退期：指創業團隊在行業衰退和競爭淘汰因素影響下業務與人員規模收縮的階段。其人員規?？s減至10—20人，團隊仍保持“多核雙級”職級結構，但部分業務部門和工作人員被裁退精簡，在業態靈活性、穩定性、外部依賴性、內部秩序性等方面呈現全面衰退表現。

2.2 商務公寓職業場景梳理

除職業生命周期外，職業場景對商務公寓業者空間需求亦具有顯著影響。為此，本文通過對20棟樣本公寓的調查，歸納總結出當前城市商務公寓中4種典型職業場景及其對應生命周期階段。

（1）商務辦公場景：即商貿、研發和咨詢服務工作場景，包括貿易金融、保險中介、研發咨詢等細分類型。該類職業場景為商務公寓中數量占比最高的職業場景，常見于臨近城市商務區的公寓中，覆蓋初創、發展、成熟、衰退全生命周期。

（2）生活服務場景：即日常生活服務行業的工作場景，包括雜貨零售、餐飲住宿、家政服務等細分類型，常見于居住人口密集的住區周邊的商務公寓中，常見生命周期為初創、發展期。因公寓樓的區位與空間條件不適于規?；洜I，故該類職業場景在業務規模拓展后會轉移到商業綜合體或獨立商業建筑中。

（3）文娛休閑場景：即文化娛樂與休閑服務行業的工作場景，包括電競網咖、棋牌游藝、舞蹈健身、訂制娛樂等細分類型，常見于城市商圈周邊的商務公寓中。其職業發展規律與生活服務業態相似，在公寓中常見生命周期亦為初創、發展兩期。

（4）線上服務場景：即通過互聯網平臺向更廣域的線上用戶提供服務的工作場景，包括網絡電商、網絡教培、娛樂直播、自媒體營銷等細分類型。該類職業場景具有組織離散（業者可不在同一實體空間）、基礎設施依賴性強、創新性強、業態變更頻繁等特點，常見于大學、文創園區周邊的公寓樓中，典型生命周期為初創、發展、成熟三期（衰退期變更轉換賽道，業者流入其他行業）。

2.3 流態更新響應要素解析

更新響應要素即公寓為適應不同職業生命周期業者需求在空間上進行調整變化的著力要素。結合對20處樣本公寓和300組樣本業者⑤的調查研究，本文將公寓空間劃分為工作空間和公共空間兩大系統分別解析（圖3）。

圖3 公寓更新空間需求畫像要素與標準

2.3.1 工作空間

工作空間即公寓建筑套間內辦公空間，是直接影響業者工作環境品質的空間要素。本文提煉出套型面積、樓層區域、主輔空間配比、單通間配比4項因子作為其特征畫像要素。

（1）套型面積：指公寓套內辦公單元套間面積。高層商務公寓標準層平面常見形式為方型、“H”型、條型，面積在900—1 500 m2之間；扣除交通空間和樓層公共空間后，剩余部分為單元套間。套間結合平面柱網布置，以標準層面積的1/27、1/18、1/9、1/3進行劃分，面積規模在30—50 m2、50—80 m2、100—160 m2、300—500 m2之間。

（2）樓層區域：指辦公空間在公寓樓層中所處的位置。根據《公寓建筑設計標準》，公寓建筑樓層可劃分為低層區（1—6層）、中層區（7—18層）、高層區（18層以上）。位于不同樓層區域的辦公空間在景觀視線、采光通風、聲環境、可達性、私密性等方面特征迥異，對業者租購選擇具有重要影響。

（3）主輔空間配比：指辦公套間內用于工作活動的主體空間（如辦公室、會議室、會客室）和用于輔助服務的配套空間（如茶水間、衛生間、貯藏室、休息空間）的面積配比。該指標用于衡量套內工作空間的利用方式和效率。根據樣本統計，不同套型的主輔空間配比不同，值域分布于2.5—10.0之間，可分為2.5、4.0、6.0、8.0、10.0五級。

（4）單通間配比：指辦公套間主體空間內供高職級管理者使用的單間、會客室和供低職級員工使用的工作通間、會議室的面積配比。該指標用于衡量套內工作空間的組織結構，與職業生命周期團隊的職級結構關聯緊密。根據樣本統計，不同規模套型的單通間配比不同，值域集中分布于0—1.2之間，可分為0、0.2、0.4、0.8、1.2五級。

2.3.2 公共空間

公共空間指公寓中除去套內工作空間與垂直交通空間外的公共配套空間，如公共休息室、健身房等。其對公寓整體環境品質提升和業者跨行業信息交流具有觸媒作用。本文提煉出總體規模、配置形式、功能類別、品質屬性4項因子作為其特征畫像要素。

（1）總體規模：指公寓樓中公共空間的總面積規模。因不同公寓標準層平面與樓層高度不同，故本文采取面積占比方式刻畫表征該項因子。根據樣本調查，發現其占比趨于2%—10%的量值區間，可分為2%、4%、6%、8%、10%五級。

（2）配置形式：指公共空間在公寓中的配置分布及其單元大小。根據樣本調查，發現常見分布形式為底部集中、隔層集中、隔層分散、均層分散4種類型，常見單元面積在80 m2—600 m2量值區間，可分為80 m2、160 m2、250 m2、400 m2、600 m2五級。

（3）功能類型：指公寓配套公共空間的功能類型。其適配公寓業者公共活動需求。根據樣本調查，劃分為餐食、運動、娛樂、學習、休憩五大類，擬采取里克特五分量表法對樣本業者進行偏好細分調查。

（4）品質屬性：指公寓公共空間在環境、設施方面的品質屬性，其用于刻畫業者對公共空間需求的傾向。根據訪談調查，本文歸納出便捷性、舒適性、美觀度、多樣性、性價比五項屬性因子，擬采取里克特五分量表法對樣本業者進行傾向細分調查。

3 不同周期職業場景空間需求識別與復業情境建構

在擬定三維研究要素基礎上，本節通過對樣本公寓業者的問卷調查，識別不同職業場景和生命周期下業者的空間需求特征，并結合相應特征的兼容性建構商務公寓復業共生情境。

3.1 不同生命周期職業場景空間需求畫像

根據前文擬定空間要素與評價標準，對300組樣本業者進行空間需求調查，獲得不同職業場景與生命周期下業者空間需求畫像（圖4）。

3.1.1 商務辦公場景空間需求

商務辦公職業場景通過咨詢服務獲取收益，業務開展過程伴有大量團隊討論與商務洽談行為，需求工作空間兼具辦公、會議、接待多重屬性。不同生命周期業者對工作空間規模、景觀視線、聲環境、采光通風、可達性等因素的需求側重不同。同時，受業者工作時間自主度高和智力勞動者審美傾向等因素影響，其對樓棟公共空間規模與品質的需求標準較高。

3.1.2 生活服務場景空間需求

生活服務職業場景通過服務性勞動獲取收益，其工作空間具有服務營業、勞動工具存放、業者休息等多重屬性。各生命周期業者空間需求差異較小，總體呈現對工作空間規模、景觀視線、聲環境要求較低和對可達性、采光通風、標識度要求較高的特征。同時，受業者工作時間自主度低和業態屬性與樓棟公共空間功能重合等因素影響，其對樓棟公共空間的總體需求度不高。

3.1.3 文娛休閑場景空間需求

文娛休閑職業場景通過對高附加生產資料（內飾裝潢與娛樂設備投入）文娛服務場所的經營獲取收益。業者自身空間需求差異較小，主要從客群需求角度對營業空間面積規模、可達性有較高要求，對其景觀視線、采光通風、聲環境要求相對較低。同時，因業務屬性與樓棟公共空間存在競爭關系，對樓棟公共空間的總體需求度較低。

3.1.4 線上服務場景空間需求

線上服務職業場景依托信息、物流基礎設施，通過線上應答、陪伴、內容創作工作獲取收益。其工作空間兼具創作、休息多重屬性，各職業生命周期業者需求差異較大，總體對空間規模、可達性要求較低，對景觀視線、采光通風、聲環境要求較高。同時，受套內空間局促、工作時間自主度高等因素影響，該職業場景對樓棟公共空間的需求度較高。

3.2 協同場景需求的公寓復業情境建構

在識別不同職業場景、職業生命周期業者空間需求后，通過對相應需求的關聯性、兼容性分析，建構出四種復業協同機制，作為商務公寓空間更新的應用情境（圖5）。

圖5 不同生命周期職業場景復業協同情景建構

3.2.1 商服綜合：商服類業態初創、發展周期

商務辦公與生活服務業態易集聚于城市綜合住區周邊公寓，以初創、發展周期為主導，相應職業場景在工作空間規模、主輔空間配比和公共空間規模、配置等方面需求相近。商務辦公向鄰近社區居民提供設計咨詢、地產中介、線下教培等專業服務，關注職住通勤與配套服務的便利性和租金價格；生活服務以社區生活圈居民和公寓樓內辦公業者為客源，關注客群關系穩定性，兩種場景具有供需穩定性。

3.2.2 商務集合：商務辦公類業態全生命周期

商務辦公業態易集聚于城市商務中心周邊公寓，涵蓋全生命周期，各周期職業場景在工作主輔空間配比和公共空間功能方面需求相近，在工作空間規模、單通間配比和公共空間規模、配置方式方面需求互補。其中，初創、發展期多為科技研發、設計咨詢領域中小創客團隊，以獨立研發與專業分包為主，工作場景內向性特征顯著，關注工作環境舒適度和辦公空間性價比。成熟、衰退期多為商務貿易、金融投資領域業者，以商務會談為主導工作場景，具有外向性特征，關注辦公空間的區位便利性和環境品質。總體而言，其各生命周期職業場景的業務方向與空間需求具有傳導性和協同性。

3.2.3 娛服互促：文娛、服務類業態發展周期

文娛休閑與生活服務業態易集聚于城市商業中心周邊公寓，以發展周期為主導周期，兩類職業場景在工作空間規模、樓層區域和公共空間規模、配置形式等方面需求相近。文娛服務業態向商圈用戶與其他辦公業者提供休閑娛樂服務，有專屬客群，同時亦依賴其他業態引流和維系客源；生活服務業態以商圈范圍多元人群為客群，關注地段整體商業活力。兩類職業場景在業態內容與空間需求方面具有互補性。

3.2.4 多元混融：線上服務類業態多生命周期

線上服務業態易集聚于大學校園、文創園區周邊公寓，兼有文娛、服務、辦公等其他業態成分。相關職業場景在工作空間規模、樓層區域和公共空間配置、功能類型等方面需求互補。其中，線上服務業者初創期多為青年人群，業務類型多元，創新性強，但生活自理程度低，對文娛、生活服務業態依賴性強，其發展、成熟周期則逐漸向商務辦公業態孵化拓展。綜上，該類復業情境具有多元耦合、混融延展的特點。

4 生命周期復業協同的商務公寓流態更新策略探索

根據不同復業情境職業協同機制及空間需求畫像，本節從公寓樓棟布置、工作空間劃分、公共空間改造3方面探索制定商務公寓差異化流態更新策略。

4.1 商服綜合情境下公寓空間“環流置換”更新

針對商服綜合情境職業生命周期場景的穩定性采取“環流置換”更新策略：（1）將商務辦公業態布置于公寓中高樓層（初創期中層、發展期高層），生活服務業態布置于公寓中低樓層（初創期中層、發展期低層），促進同類型業者工作空間的同層區環流置換。（2）商務辦公空間以經濟、緊湊為導向，以50—80 m2和80—160 m2中小戶型劃分標準層平面，主輔間與單通間配比控制在6.0—8.0和0.4—0.8之間；生活服務空間控制在50—160 m2，主輔間與單通間配比控制在4.0—6.0和0.2—0.4。（3）公共空間以餐食、休憩、娛樂功能為主，總規模6%—8%，采取80—160 m2小尺度均層分散布置方式（圖6）。

圖6 商服綜合情境下公寓空間“環流置換”更新策略

4.2 商務集合情境下公寓空間“層流傳導”更新

針對商務集合情境職業生命周期場景的協同性采取“層流傳導”更新策略：（1）將辦公發展、成熟期業態布置于公寓中高樓層（發展期中層、成熟期高層），辦公初創、衰退期業態和服務業態布置于公寓中低樓層（衰退期中層、初創期低層、服務業低層），促進辦公業者工作空間的跨層區層流傳導。（2）辦公初創、發展期工作空間配置方式同前，成熟、衰退期工作空間以250—500 m2和160—300 m2大中戶型劃分標準層平面，主輔間與單通間配比控制在4.0—6.0和0.6—1.2。（3）公寓公共空間以運動、娛樂、餐食功能為主，總規模8%—10%，采取80—160 m2小尺度均層分散和250—600 m2規模集中結合布置方式（圖7）。

4.3 娛服互促情境下公寓空間“交流耦合”更新

針對娛服互促情境職業生命周期場景的互補性采取“交流耦合”更新策略：（1）將文娛休閑業態布置于公寓中高樓層，生活服務業態布置于公寓中低樓層，促進兩類業者工作空間跨層區交流耦合，為休閑提供多元選擇。（2）文娛休閑營業空間以100—300 m2大中戶型劃分標準層平面，主輔間配比控制在8.0—10.0，單通間配比控制在0.2以內；生活服務營業空間以50—160 m2中小戶型劃分平面，主輔間與單通間配比控制在4.0—6.0和 0.2—0.4。（3）公寓公共空間以休憩、學習功能為主，總規模2%—4%，采取160—250 m2隔層分散布置方式（圖8）。

4.4 多元混融情境下公寓空間“紊流融合”更新

針對多元混融情境職業生命周期場景的混融延展性采取“紊流融合”更新策略：（1）將線上服務初創期業態和其他服務業態布置于公寓低層區域，線上服務發展期業態布置于公寓中層區域，線上服務成熟期業態和商務辦公業態布置于公寓高層區域，促進各類業者工作空間跨層區紊流融合。（2）線上服務初創、發展期工作空間以經濟、緊湊為導向，以30—50 m2和50—80 m2小戶型劃分標準層平面，主輔間與單通間配比控制在8.0和0.4—0.6；成熟期工作空間以160—300 m2戶型劃分，主輔間與單通間配比控制在4.0和0.6—0.8；其他業態工作空間配置方式同前。（3）公寓公共空間功能復合，總規模6%—8%，采取160—250 m2隔層分散或均層分散布置方式（圖9）。

圖9 多元混融情境下公寓空間“紊流融合”更新策略

5 結語

本文以商務公寓為例，引入“職業生命周期”和“流空間”理論，探索建構基于職業生命周期復業協同的城市職能空間“流態更新”方法，主要創新與貢獻如下：

第一，建構出以職業周期劃分、職業場景梳理、更新要素解析、需求特征識別、復業情境建構和流態策略制定為步驟的城市職能空間“流態更新”研究方法。該方法符合信息時代人本主體職業工作場景多元分異與高頻迭代的發展趨勢，有利于提升、促進城市職能空間更新的質效和精細化。

第二，針對城市商務公寓這一特殊職能空間對象，提出了初創、發展、成熟、衰退4階段主體職業生命周期劃分方式；梳理出商務辦公、生活服務、文娛體驗、線上服務4大類、19小類職業工作場景和工作空間套型面積、樓層區域、主輔空間配比、單通間配比與公共空間總體規模、配置形式、功能類別、品質屬性8項空間更新響應要素；并分別從團隊規模、團隊結構、業態靈活性、業態穩定性、外部依賴性、內部秩序性、匹配區位、服務對象、面積規模等角度調查獲得了城市商務公寓不同生命周期職業主體的空間需求畫像數據，可為相應空間更新研究提供佐證資料。

第三，通過進一步的數據分析，識別出不同生命周期、職業場景的復業共生機制，據此建構出“商服綜合、商務集合、娛服互促、多元混融”四種公寓復業協同情境，并提出相應情境下公寓空間環流置換、層流傳導、交流耦合、紊流融合的流態更新策略。上述內容、方法可拓展我國城市更新的“人本化”理論內涵，對協調城市職能空間利用的多元時空矛盾具有參考價值。

注釋：

① 古羅馬文明強調社會公共生活。為此，羅馬帝國城市建造了大量斗獸場、洗浴場等公共娛樂建筑，并為其公民和士兵建造了大量集體混居的公共住宅，成為公寓建筑的雛形。

② 工業化生產使大批農村勞動力與外來移民向新興的工業、商貿城鎮聚集，進而導致為產業工人與中產階級提供集中居住服務的租賃式房產大量在歐洲國家的工業城鎮、海外殖民地和租界地建造產生。

③ 根據國際地產咨詢機構戴德梁行2020 年的分析報告，截至當年二季度，中國天津、重慶、沈陽、青島等城市商住物業的平均空置率分別達到36.3%、34.0%、30.4%和28.8%，其他二、三線城市的空置率也普遍在20%—40%左右。

④因本文針對商務公寓職業場景空間需求與適應性更新開展調查，故本文職業生命周期劃分主要針對商務公寓的創客群體，不包含在工廠、公司中就業的打工人群。

⑤ 商務辦公類100 組：初創期20 組，發展期30 組，成熟期30 組，衰退期20 組；生活服務類60 組：初創期30 組，發展期30 組；文娛體驗類60 組：初創期30 組，發展期30 組；線上服務類80 組：初創期30 組，發展期30 組，成熟期20 組。